原告：巴彥縣興達(dá)物業(yè)服務(wù)有限公司，地址：巴彥縣巴彥鎮(zhèn)。
法定代表人：韓生力，職務(wù)：經(jīng)理。
委托訴訟代理人：江濤，黑龍江承啟律師事務(wù)所律師。
被告：高某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)業(yè)，住巴彥縣。
委托訴訟代理人：王國(guó)臣，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，退休住巴彥縣，

原告巴彥縣興達(dá)物業(yè)服務(wù)有限公司與被告高某某合同糾紛一案,原告巴彥縣興達(dá)物業(yè)服務(wù)有限公司于2018年5月4日向本院起訴。本院受理后，由審判員張志芬獨(dú)任審判，分別于2018年5月17日、5月29日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告巴彥縣興達(dá)物業(yè)服務(wù)有限公司的法定代表人韓生力及其委托訴訟代理人江濤、被告高某某及其委托訴訟代理人王國(guó)臣到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告巴彥縣興達(dá)物業(yè)服務(wù)有限公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、要求判令被告高某某立即給付拖欠的2016、2017、2018年物業(yè)費(fèi)及滯納金合計(jì)2,191.00元（2016年欠991.00元、2017年欠726.00元、2018年欠474.00元）。事實(shí)和理由：原告系被告高某某居住地巴彥縣巴彥鎮(zhèn)金橋怡園小區(qū)的物業(yè)管理單位，自2015年5月起負(fù)責(zé)該小區(qū)的物業(yè)管理工作，原告已經(jīng)向被告提供了物業(yè)管理服務(wù)，但被告作為接受服務(wù)的該小區(qū)房產(chǎn)的所有權(quán)人，未按照規(guī)定向原告交納物業(yè)費(fèi)（包括二次提水費(fèi)和電梯費(fèi)），經(jīng)原告多次催要，被告始終拒不支付。為維護(hù)原告的合法權(quán)益，故訴至法院。
被告高某某辯稱(chēng)，因?yàn)樵?、被告雙方?jīng)]有合同關(guān)系，不應(yīng)該交納物業(yè)費(fèi)。華星開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司與原告簽訂的物業(yè)承包合同署名是韓永和，韓永和不是華星開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司的法定代表人，是否受到了華星開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司的委托?因此，這份合同的真實(shí)性有欠缺。且這份合同沒(méi)經(jīng)過(guò)招投標(biāo)的形式簽訂的，違背了物業(yè)管理?xiàng)l例第24條、第34條規(guī)定，不具有合法性，與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性。原告支出的清雪費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用證明不了物業(yè)公司履行了管理職責(zé)。
經(jīng)審理查明，涉案小區(qū)巴彥鎮(zhèn)金橋怡園的開(kāi)發(fā)企業(yè)為華星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司，因該小區(qū)居民入戶(hù)前期，尚未成立業(yè)主委員會(huì)，因此，該小區(qū)前期的物業(yè)管理，由華星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司與原告簽訂了前期物業(yè)承包合同，由原告負(fù)責(zé)該小區(qū)的物業(yè)管理工作。原告認(rèn)為原告作為被告高某某居住地巴彥縣巴彥鎮(zhèn)金橋小區(qū)的前期物業(yè)管理單位，通過(guò)向電業(yè)部門(mén)交納各單元聲控?zé)綦娰M(fèi)、支付通下水等維修人員人工費(fèi)、支付物業(yè)服務(wù)人員工資、支付清雪人工費(fèi)、高清數(shù)字監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備費(fèi)、門(mén)鈴配件費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用的方式對(duì)該小區(qū)提供了物業(yè)管理服務(wù)，但被告作為接受服務(wù)的該小區(qū)房產(chǎn)的所有權(quán)人，未按照規(guī)定向原告交納物業(yè)費(fèi)（包括二次提水費(fèi)和電梯費(fèi)），經(jīng)原告多次催要，被告始終拒不支付，故訴至法院；被告高某某認(rèn)為，因?yàn)樵?、被告雙方?jīng)]有合同關(guān)系，因此被告無(wú)義務(wù)交納物業(yè)費(fèi)。華星開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司與原告簽訂的物業(yè)承包合同沒(méi)經(jīng)過(guò)招投標(biāo)的形式，違背了物業(yè)管理?xiàng)l例的相關(guān)規(guī)定，不具有合法性，與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性。原告支出的清雪費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用也證明不了物業(yè)公司履行了管理職責(zé)。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證，對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院審核后予以確認(rèn)并在卷佐證。本案的焦點(diǎn)問(wèn)題如下：1、關(guān)于被告認(rèn)為其與原告不存在合同關(guān)系，不應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)的意見(jiàn)，本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條、第十一條、第二十一條“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！钡囊?guī)定，庭審時(shí)原告巴彥縣興達(dá)物業(yè)服務(wù)有限公司向法庭提供了其與涉案小區(qū)的開(kāi)發(fā)建筑單位黑龍ＸＸ星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司簽訂的前期物業(yè)承包協(xié)議、物業(yè)公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、在物業(yè)管理期間向電業(yè)部門(mén)交納各單元聲控?zé)綦娰M(fèi)、支付通下水等維修人員人工費(fèi)、支付物業(yè)服務(wù)人員工資、支付清雪人工費(fèi)、高清數(shù)字監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備費(fèi)、門(mén)鈴配件費(fèi)等各項(xiàng)支付憑證符合證據(jù)的關(guān)聯(lián)性、合法性，本院予以采信。因前期物業(yè)合同是小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)單位簽訂的，不是業(yè)主大會(huì)與物業(yè)單位簽訂的，不需要經(jīng)過(guò)招投標(biāo)方式。因此，被告作為接受原告提供物業(yè)服務(wù)小區(qū)的業(yè)主應(yīng)依法履行交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)；2、關(guān)于具體應(yīng)按何種標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的問(wèn)題，本院認(rèn)為，庭審時(shí)原告向法庭提供了巴彥縣物業(yè)管理辦公室出具的巴彥縣巴彥鎮(zhèn)物業(yè)住宅小區(qū)收費(fèi)明細(xì)、以及巴彥縣高級(jí)中學(xué)物業(yè)公司、哈爾濱市九鼎物業(yè)管理有限公司出具的兩份證明，證明巴彥縣物業(yè)實(shí)行市場(chǎng)參考價(jià)，縣域范圍內(nèi)一般物業(yè)管理費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即每平米每月一般約0.50元（每年12個(gè)月約6.00元）、二次提水費(fèi)一般每年120.00元，對(duì)原告要求被告按每平米每月0.50元、二次提水費(fèi)每年120.00元支付物業(yè)費(fèi)請(qǐng)求符合當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理企業(yè)一般收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，依法應(yīng)與支持。3、關(guān)于原告要求按千分之一支付滯納金的請(qǐng)求，本院認(rèn)為，因物業(yè)承包合同中對(duì)逾期支付違約金沒(méi)有約定，原告庭審時(shí)又不能提供其他充分證據(jù)予以證實(shí)，故此，原告只能要求業(yè)主承擔(dān)逾期付款的利息損失，標(biāo)準(zhǔn)為按照銀行同期貸款利率計(jì)算的數(shù)額，即酌情參照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條第二款的規(guī)定，可按年利率6%給予資金占用期間利息損失作為補(bǔ)償。

綜上所述，原告作為被告高某某居住地巴彥縣巴彥鎮(zhèn)金橋小區(qū)的前期物業(yè)管理單位，在該小區(qū)正式成立業(yè)主大會(huì)并由業(yè)主大會(huì)按照法定方式解聘和選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，履行了物業(yè)服務(wù)的相關(guān)義務(wù)，雙方存在著事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。被告高某某作為事實(shí)上已經(jīng)接受了原告提供物業(yè)服務(wù)小區(qū)的業(yè)主應(yīng)按照其房屋建筑面積59.16平米的標(biāo)準(zhǔn)依法履行交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，按照當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)收費(fèi)習(xí)慣，每年年初預(yù)收當(dāng)年物業(yè)費(fèi)及二次提水費(fèi)，即2016年物業(yè)費(fèi)354.00元（59.16平米×0.50元×12月）、二次提水費(fèi)每年120.00元、合計(jì)474.00元、滯納金66.00元（474.00元×6%÷12月×28月，自2016年1月起始時(shí)間計(jì)算至2018年5月）；2017年物業(yè)費(fèi)354.00及二次提水費(fèi)120.00，合計(jì)474.00元，滯納金38.00元（474.00元×6%÷12月×16月，自2017年1月計(jì)算至2018年5月）；2018年物業(yè)費(fèi)354.00元及二次提水費(fèi)120.00，合計(jì)474.00元。以上三年物業(yè)費(fèi)及滯納金合計(jì)1，526.00元。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零八條、《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條第二款的規(guī)定，判決如下：

被告高某某于判決生效之日起給付原告巴彥縣興達(dá)物業(yè)服務(wù)有限公司拖欠的2016年、2017年、2018年物業(yè)費(fèi)及滯納金合計(jì)1，526.00元。后期滯納金仍以1，526.00元為基數(shù)，按年利率6%，自2018年5月計(jì)算至實(shí)際給付之日止。
案件受理費(fèi)人民幣50.00元，減半收取25.00元，由被告高某某負(fù)擔(dān)。
如義務(wù)人未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提供副本，上訴于黑龍江省哈爾濱市中級(jí)人民法院。

審判員 張志芬

書(shū)記員： 楊啟悅