原告：崇陽(yáng)縣四季花城物業(yè)有限公司。
法定代表人：崔健，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：戴朝暉，湖北盈悅律師事務(wù)所律師。
被告：覃某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，崇陽(yáng)縣人，住崇陽(yáng)縣。
委托訴訟代理人：覃國(guó)祥（被告覃某之父），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，崇陽(yáng)縣人，住崇陽(yáng)縣。

原告崇陽(yáng)縣四季花城物業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱四季花城公司）與被告覃某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2017年1月5日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2017年1月18日、2月28日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告四季花城公司的委托訴訟代理人戴朝暉，被告覃某及其委托訴訟代理人覃國(guó)祥，到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告四季花城公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.被告覃某支付原告2010年9月26日至2016年12月31日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)6563元；2.本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：崇陽(yáng)縣四季花城小區(qū)房屋系崇陽(yáng)弘大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建造，該公司選聘原告對(duì)崇陽(yáng)縣四季花城小區(qū)提供前期物業(yè)服務(wù)，并和原告簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》。該合同第四條約定：“物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，商鋪每平方米1.1元/月，小高層住宅每平方米0.55元/月，電梯住宅每平方米0.8元/月，車(chē)庫(kù)每平方米0.55元/月。物價(jià)部門(mén)有指導(dǎo)價(jià)的，以指導(dǎo)價(jià)為準(zhǔn)。”第五條約定：“物業(yè)服務(wù)費(fèi)按年交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在每年1月份交納當(dāng)年物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?！焙贤€對(duì)服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量、物業(yè)的使用和維護(hù)等進(jìn)行了約定。
位于崇陽(yáng)縣××小區(qū)××單元××室商品房（面積為134.3平方米）和第20幢南20號(hào)車(chē)庫(kù)（面積為26.96平方米）由被告于2010年9月26日向弘大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買(mǎi)，原告依物業(yè)服務(wù)合同約定給被告提供了物業(yè)服務(wù)，但被告未向原告交納分文物業(yè)服務(wù)費(fèi)。原告曾多次書(shū)面或口頭通知被告交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但被告以各種理由拖延。
原告認(rèn)為，原告與弘大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》合法有效，對(duì)被告具有約束力，原告在向被告提供了物業(yè)服務(wù)后，被告應(yīng)當(dāng)向原告交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)6563元。審理過(guò)程中，原告變更第1項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，僅要求被告交納2013年1月1日至2016年12月31日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)4257元。

本院認(rèn)為，弘大公司作為建設(shè)單位與原告四季花城公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，不違反有關(guān)法律規(guī)定，受法律保護(hù)，對(duì)原告四季花城公司與被告覃某均具有約束力，原告四季花城公司應(yīng)當(dāng)按合同約定或者法律規(guī)定履行物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)，被告覃某應(yīng)當(dāng)按合同約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
本案當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，原告四季花城公司是否有制止、恢復(fù)原狀的義務(wù)。本院認(rèn)為，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十五條規(guī)定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。本案中，家福超市、168賓館開(kāi)設(shè)后門(mén)的行為發(fā)生在原告四季花城公司實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)之前，原告四季花城公司無(wú)法予以制止，但其在實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)之后，應(yīng)當(dāng)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告并請(qǐng)求依法處理。訴訟中，原告四季花城公司不能提供其向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告并請(qǐng)求依法處理的證據(jù)，應(yīng)視為其未完全履行物業(yè)管理的義務(wù)。但物業(yè)管理是一項(xiàng)綜合性服務(wù)，當(dāng)物業(yè)公司的服務(wù)存在瑕疵時(shí)，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的交納享有抗辯權(quán)，但不應(yīng)全額拒交，而應(yīng)根據(jù)具體情況，對(duì)分項(xiàng)收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，可拒交存在瑕疵項(xiàng)目的管理費(fèi)用。原告四季花城公司未履行管理物業(yè)裝飾裝修的義務(wù)，本院根據(jù)公平原則，酌情扣減其相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)20%。被告覃某所欠2013年1月1日至2016年12月31日住宅房的物業(yè)服務(wù)費(fèi)3545.52元（134.3平方米×0.55元/月/平方米×48月），可以扣除20%，應(yīng)交2836.4元。被告覃某所欠2013年1月1日至2016年12月31日車(chē)庫(kù)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)711.74元（26.96平方米×0.55元/月/平方米×48月）與本案當(dāng)事人的爭(zhēng)議無(wú)關(guān)，被告覃某應(yīng)當(dāng)足額交納。被告覃某拒交部分物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，原告四季花城公司對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，仍應(yīng)承擔(dān)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告并請(qǐng)求依法處理的義務(wù)，被告覃某亦可以依法向有關(guān)部門(mén)主張權(quán)利請(qǐng)求保護(hù)。
此外，原告四季花城公司稱168賓館開(kāi)設(shè)的后門(mén)是建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃的，因不能提供建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的相關(guān)圖紙，本院不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體適用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條、第三條、第六條，《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條、第四十五條之規(guī)定，判決如下：

被告覃某支付原告崇陽(yáng)縣四季花城物業(yè)有限公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)3548.14元，限本判決生效后三日內(nèi)付清；
駁回原告崇陽(yáng)縣四季花城物業(yè)有限公司的其他請(qǐng)求訴訟。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)100元，由原告崇陽(yáng)縣四季花城物業(yè)有限公司承擔(dān)20元，被告覃某承擔(dān)80元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級(jí)人民法院。

審判員　　黃望良

書(shū)記員：郭劍鑫