尹某
李淑艷
哈爾濱亞麻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
衛(wèi)睿博（黑龍江國(guó)脈匯通律師事務(wù)所）

原告尹某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，無職業(yè)，住哈爾濱市香坊區(qū)。
委托代理人李淑艷（系原告姨媽），女，xxxx年xx月xx日出生，無職業(yè)，住哈爾濱市香坊區(qū)。
被告哈爾濱亞麻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省哈爾濱市香坊區(qū)亞麻街24號(hào)。
法定代表人李錫江，男，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人衛(wèi)睿博，女，黑龍江國(guó)脈匯通律師事務(wù)所律師。
原告尹某訴被告哈爾濱亞麻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合同糾紛一案，本院于2014年1月6日受理后，依法組成合議庭，于2014年6月4日公開開庭進(jìn)行了審理。原告尹某的委托代理人李淑艷、被告哈爾濱亞麻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人衛(wèi)睿博到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，對(duì)原告提供的證據(jù)一，對(duì)真實(shí)性沒有異議，對(duì)證明的問題有異議。當(dāng)事人自愿簽訂的協(xié)議應(yīng)該履行，合同約定出賣人應(yīng)在商品房交付后540日內(nèi)辦理備案手續(xù)并非取得產(chǎn)權(quán)證。關(guān)于違約金問題，被告有證據(jù)可以說明，商品房的銷售許可證就代表被告已經(jīng)履行了備案義務(wù)，被告的義務(wù)從取得商品房許可證開始就履行完畢。發(fā)票什么時(shí)間取得與備案時(shí)間應(yīng)該分開起算。違約金的止付期間從被告?zhèn)浒竿瓿珊蠼K止。保姆窗不能依據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，差價(jià)為550元，被告同意補(bǔ)償差價(jià)。對(duì)原告提供的證據(jù)二，被告對(duì)真實(shí)性沒有異議，對(duì)證明的問題有異議。補(bǔ)充協(xié)議的第五條第二款最后一句的約定十分清晰，已經(jīng)將出賣人違約的方式做了明確的約定。對(duì)原告提供的證據(jù)三，被告對(duì)該證據(jù)無異議。對(duì)證據(jù)四真實(shí)性無異議，對(duì)證明問題有異議，被告已經(jīng)履行了通知義務(wù)。本案爭(zhēng)議的是違約金的起止時(shí)間，合同明確約定違約金終止期限為被告報(bào)備手續(xù)的完成即2013年9月29日，開具發(fā)票的時(shí)間不是被告的報(bào)備義務(wù)，與本案無關(guān)。
被告為證明其反駁主張的事實(shí)成立，在舉證期限屆滿前向本院提供證據(jù)如下:
證據(jù)一、《哈爾濱市商品房買賣合同書》及合同補(bǔ)充協(xié)議一份（被告保留原件），證明1、原被告之間房屋買賣關(guān)系合法有效成立；2、關(guān)于產(chǎn)權(quán)辦理的約定為:出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后540日內(nèi)，持辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。3、關(guān)于產(chǎn)權(quán)辦理的違約金計(jì)算起止時(shí)間約定為:如因出賣人的原因，導(dǎo)致買受人不能在商品房交付使用后540日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證的，自前述期限屆滿之次日起，由出賣人向買受人支付違約金，直至出賣人將辦理房屋所有權(quán)登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案之義務(wù)履行完畢時(shí)2013年9月29日止。4.+合同第十三條明確約定，出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人賠償實(shí)際裝飾、設(shè)備與合同約定的裝飾、設(shè)備之間的差價(jià)；
證據(jù)二、業(yè)主入住手續(xù)一套，證明被告交付原告商品房的時(shí)間為2011年+1月24日；
證據(jù)三、法院調(diào)取證據(jù)的筆錄一份，證明被告取得《商品房銷售許可證》即證明其已經(jīng)完成了合同約定的“持辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案工作?！?br/>證據(jù)四、《商品房銷售許可證》，證明問題原告于2013年9月29日取得《商品房銷售許可證》，完成了合同約定的持辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案工作。
經(jīng)庭審質(zhì)證，對(duì)被告提供的證據(jù)一，原告對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性沒有異議，對(duì)證明的問題有異議，關(guān)于540日內(nèi)是備案義務(wù)還是登記義務(wù)，商品房買賣合同與補(bǔ)充協(xié)議該兩份合同內(nèi)容約定不一致，應(yīng)該以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。關(guān)于補(bǔ)充協(xié)議中違約金計(jì)算到何時(shí)止的問題其中有兩處表述，其中有補(bǔ)充協(xié)議第一條第四款第二項(xiàng)其中明確了關(guān)于按揭貸款的業(yè)主違約金按照日萬分之一計(jì)算到取證日，補(bǔ)充協(xié)議第五條第二款約定采取一次性付款和分期付款的買受人，取證日約定到需由出賣人提供的報(bào)備義務(wù)履行完畢。關(guān)于保姆窗的約定顯失公平。對(duì)被告提供的證據(jù)二，原告對(duì)該證據(jù)無異議。對(duì)被告提供的證據(jù)三，工作人員的解答不能違反法律規(guī)定，根據(jù)哈爾濱市城市權(quán)屬登記條例規(guī)定第三十條，包括商品房銷售發(fā)票。發(fā)票、銷售許可證、驗(yàn)收手續(xù)、房屋實(shí)際面積的測(cè)量，被告方將地址登記錯(cuò)誤，影響了原告辦理產(chǎn)權(quán)證的速度。被告辯稱的只要辦理銷售許可證就說明備案完畢不屬實(shí)。工作人員所述的備案是合同約定之一，與合同中約定的辦理產(chǎn)權(quán)證不符。對(duì)被告提供的證據(jù)四，對(duì)真實(shí)性沒有異議，對(duì)證明的問題有異議。1.根據(jù)相關(guān)規(guī)定和法律規(guī)定，商品房銷售許可證僅是被告方開發(fā)公司必須向產(chǎn)權(quán)登記部門提供的材料之一，因此被告僅以該銷售許可證主張完成了全部的義務(wù)與法律不符。
本院認(rèn)為，原、被告于2010年2月11日簽訂的《商品房買賣合同書》及《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)禁止性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。原、被告應(yīng)當(dāng)按照合同的約定各自履行合同義務(wù)。合同簽訂后原告通過銀行按揭貸款的方式向被告交付了全部購(gòu)房款1+588+637元，被告于2011年1月24日為原告辦理了進(jìn)戶手續(xù)，實(shí)際向原告交付了房屋。按照合同的約定被告應(yīng)當(dāng)自2011年1月1日起540日內(nèi)將房屋產(chǎn)權(quán)登記證書及銀行抵押登記辦理完畢。關(guān)于原告訴請(qǐng)的要求被告給付2012年6月24日至2013年12月31日期間逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金88+328元，剩余違約金按上述標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至法院生效判決確定的給付之日止的訴訟請(qǐng)求，根據(jù)原、被告簽訂的補(bǔ)充協(xié)議第一條第四款第二項(xiàng)的約定，違約金的起算日期應(yīng)按合同約定的房屋交付時(shí)間2010年12月31日的次日起計(jì)算540日。即被告應(yīng)自2011年1月1日起的540日內(nèi)按合同約定為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記和銀行抵押登記，故本案中違約金的起算時(shí)間應(yīng)當(dāng)為2012年6月25日。關(guān)于被告辯稱應(yīng)當(dāng)按實(shí)際入戶時(shí)間計(jì)算違約金起始時(shí)間的訴訟主張，本院認(rèn)為原、被告在合同中約定的房屋最晚交付時(shí)間為2010年12月31日，況且原告已經(jīng)交付了全額的購(gòu)房款，延遲進(jìn)戶的責(zé)任不應(yīng)當(dāng)由原告承擔(dān)，故本院對(duì)被告的該項(xiàng)訴訟主張不予支持。關(guān)于違約金的截止日期問題，因原告尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)登記證書和銀行抵押登記，對(duì)于違約金的截止日期及金額均無法確定，故該違約金的截止日期可暫計(jì)算至原告起訴時(shí)止，即計(jì)算至2014年1月6日，之后的違約金待日期確定后，原告可另行主張權(quán)利。綜上，原告訴請(qǐng)的違約金應(yīng)當(dāng)自2012年6月25日起按總房款的日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至2014年1月6日止（共計(jì)560天），故被告應(yīng)當(dāng)給付原告違約金為88+936.67元（1+588+637元×1/10+000×560天）。關(guān)于被告辯稱因原告未能提供實(shí)際損失的證據(jù)，故要求適當(dāng)降低違約金的訴訟主張，本院認(rèn)為違約金的標(biāo)準(zhǔn)系原、被告在補(bǔ)充協(xié)議中明確約定的，且系雙方真實(shí)意思表示，被告按照約定承擔(dān)違約責(zé)任并無不當(dāng)，該違約金的約定并未違反法律的禁止性規(guī)定，且被告對(duì)于違約金過高的主張亦未提供相關(guān)的證據(jù)予以證明，故本院對(duì)被告的該項(xiàng)訴訟主張不予支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、第一百二十二條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告哈爾濱亞麻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十五日內(nèi)給付原告尹某違約金88+936.67元；
二、駁回原告尹某的其他訴訟請(qǐng)求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)人民幣3+348元、保全費(fèi)904元（原告已預(yù)交），由被告哈爾濱亞麻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)，與上款一并給付原告尹某。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省哈爾濱市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，原、被告于2010年2月11日簽訂的《商品房買賣合同書》及《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)禁止性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。原、被告應(yīng)當(dāng)按照合同的約定各自履行合同義務(wù)。合同簽訂后原告通過銀行按揭貸款的方式向被告交付了全部購(gòu)房款1+588+637元，被告于2011年1月24日為原告辦理了進(jìn)戶手續(xù)，實(shí)際向原告交付了房屋。按照合同的約定被告應(yīng)當(dāng)自2011年1月1日起540日內(nèi)將房屋產(chǎn)權(quán)登記證書及銀行抵押登記辦理完畢。關(guān)于原告訴請(qǐng)的要求被告給付2012年6月24日至2013年12月31日期間逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金88+328元，剩余違約金按上述標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至法院生效判決確定的給付之日止的訴訟請(qǐng)求，根據(jù)原、被告簽訂的補(bǔ)充協(xié)議第一條第四款第二項(xiàng)的約定，違約金的起算日期應(yīng)按合同約定的房屋交付時(shí)間2010年12月31日的次日起計(jì)算540日。即被告應(yīng)自2011年1月1日起的540日內(nèi)按合同約定為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記和銀行抵押登記，故本案中違約金的起算時(shí)間應(yīng)當(dāng)為2012年6月25日。關(guān)于被告辯稱應(yīng)當(dāng)按實(shí)際入戶時(shí)間計(jì)算違約金起始時(shí)間的訴訟主張，本院認(rèn)為原、被告在合同中約定的房屋最晚交付時(shí)間為2010年12月31日，況且原告已經(jīng)交付了全額的購(gòu)房款，延遲進(jìn)戶的責(zé)任不應(yīng)當(dāng)由原告承擔(dān)，故本院對(duì)被告的該項(xiàng)訴訟主張不予支持。關(guān)于違約金的截止日期問題，因原告尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)登記證書和銀行抵押登記，對(duì)于違約金的截止日期及金額均無法確定，故該違約金的截止日期可暫計(jì)算至原告起訴時(shí)止，即計(jì)算至2014年1月6日，之后的違約金待日期確定后，原告可另行主張權(quán)利。綜上，原告訴請(qǐng)的違約金應(yīng)當(dāng)自2012年6月25日起按總房款的日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至2014年1月6日止（共計(jì)560天），故被告應(yīng)當(dāng)給付原告違約金為88+936.67元（1+588+637元×1/10+000×560天）。關(guān)于被告辯稱因原告未能提供實(shí)際損失的證據(jù)，故要求適當(dāng)降低違約金的訴訟主張，本院認(rèn)為違約金的標(biāo)準(zhǔn)系原、被告在補(bǔ)充協(xié)議中明確約定的，且系雙方真實(shí)意思表示，被告按照約定承擔(dān)違約責(zé)任并無不當(dāng)，該違約金的約定并未違反法律的禁止性規(guī)定，且被告對(duì)于違約金過高的主張亦未提供相關(guān)的證據(jù)予以證明，故本院對(duì)被告的該項(xiàng)訴訟主張不予支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、第一百二十二條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告哈爾濱亞麻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十五日內(nèi)給付原告尹某違約金88+936.67元；
二、駁回原告尹某的其他訴訟請(qǐng)求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)人民幣3+348元、保全費(fèi)904元（原告已預(yù)交），由被告哈爾濱亞麻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)，與上款一并給付原告尹某。

審判長(zhǎng)：+鄭偉
審判員：熊依麗
審判員：王春艷

書記員：吳楊