原告宜昌舞夜星空餐飲娛樂(lè)有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)舞夜星空公司)，住所地宜昌市西陵區(qū)東山大道11號(hào)。
法定代表人周曉紅，系該公司經(jīng)理。
被告三峽大學(xué)，住所地宜昌市西陵區(qū)。
法定代表人何偉軍，系該校校長(zhǎng)。
委托代理人朱明杰，湖北前鋒律師事務(wù)所律師。（特別授權(quán)代理）。
委托代理人劉望洲，湖北前鋒律師事務(wù)所律師。（特別授權(quán)代理）。

原告宜昌舞夜星空餐飲娛樂(lè)有限責(zé)任公司與被告三峽大學(xué)房屋租賃合同和不當(dāng)?shù)美m紛一案，本院于2015年10月16日立案受理后，于2016年4月28日作出（2015）鄂西陵民初字第01848號(hào)民事判決書(shū)，原、被告均不服一審判決，向宜昌市中級(jí)人民法院提起上訴。2017年6月21日，宜昌市中級(jí)人民法院作出（2017）05民終218號(hào)民事裁定書(shū)，裁定撤銷(xiāo)原判，發(fā)回重審。本院于2017年8月10日重新立案受理后，依法組成由審判員尹暹賓擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員李敏、郭娟參加評(píng)議的合議庭，于2017年9月20日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告法定代表人周曉紅、被告三峽大學(xué)委托代理人朱明杰均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告舞夜星空公司訴稱(chēng)，2007年4月12日，原、被告簽訂《房屋管理協(xié)議書(shū)》1份，約定：原告租賃被告位于宜昌市西陵區(qū)新街34號(hào)原湖北省巖崩滑坡研究所辦公樓，建筑面積1042㎡，租賃期限10年，自2007年6月1日起至2017年5月31日止，年租金115000元，押金5000元。承租房屋用途原為宿舍、車(chē)庫(kù)652.54㎡（建成年限1978年），辦公350.39㎡（建筑年限1975、1985年）。原告承租后，投入巨額資金將承租房屋全部改造成商業(yè)門(mén)面，分別開(kāi)設(shè)了“宜昌市張關(guān)合渣店”、“石上清泉餐館”及“賓館”等。在改造剛剛完成時(shí)，因宜昌市政府舊城改造需要將承租房屋四周獻(xiàn)福路、人民路、新街等納入綜合改造地段進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間的施工改造，且經(jīng)常性進(jìn)行道路封閉施工，給原告的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)諸多不利影響，待上述道路改造完畢，原告的經(jīng)營(yíng)走上正軌，每年凈收益10萬(wàn)元以上。正當(dāng)原告開(kāi)始收回投資成本和盈利時(shí)，2014年9月11日，宜昌市西陵區(qū)政府下達(dá)房屋征收公告，將承租房屋納入拆遷征收范圍，原告的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不得不提前終止。由于原告的租賃合同截止2017年5月31日，被告提前近三年解除了與原告的租賃合同，使原告可得利益損失達(dá)30萬(wàn)元以上。之后被告就承租房屋與西陵區(qū)房屋征收與補(bǔ)償辦公室簽訂了《征收補(bǔ)償協(xié)議》，被告獲得了拆遷補(bǔ)償款8387569.38元，其中一樓原宿舍、車(chē)庫(kù)、辦公房屋正常補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)分別為每6489元/㎡、6633元/㎡。由于原告的巨額投資改造成商業(yè)門(mén)面（住改非），補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)分別提高到15481.6元/㎡和10434.4元/㎡，比照相對(duì)應(yīng)原面積155.05㎡和107.12㎡折算，被告共獲利1801508.97元。按照“誰(shuí)投資誰(shuí)收益”的原則，上述獲利應(yīng)歸原告所有。2015年7月29日，西陵區(qū)環(huán)城南路棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目指揮部工作專(zhuān)班給原告出具《情況說(shuō)明》，說(shuō)明其沒(méi)有對(duì)原告剩余經(jīng)營(yíng)期部分和“住改非”進(jìn)行補(bǔ)償，請(qǐng)?jiān)媾c產(chǎn)權(quán)人（被告）協(xié)商解決或采取司法途徑解決。故訴至法院，請(qǐng)求判令：1、被告給付原告住改非增值部分補(bǔ)償款1801508.97元，賠償原告預(yù)期經(jīng)營(yíng)損失236691.48元，共計(jì)2038200.45元。并自2015年10月10日起以2038200.45元基數(shù)，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率支付原告利息至付清之日止；2、本案訴訟費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。
被告三峽大學(xué)辯稱(chēng)，原告訴稱(chēng)不實(shí)，與原告簽訂合同時(shí)，我校考慮到出租房屋裝修較陳舊需全面裝修，為避免原告對(duì)房屋裝修后無(wú)法收回投資，同意將租賃期限暫定為10年，在締約時(shí)就給予了原告相當(dāng)大的優(yōu)惠。原告自承租我校房屋后，只投資進(jìn)行了室內(nèi)裝修，從未對(duì)房屋原有的主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行過(guò)改造，不存在原告對(duì)承租房屋進(jìn)行“住改非”。經(jīng)我校授權(quán)，原告已于2015年7月28日從西陵區(qū)房屋征收與補(bǔ)償辦公室領(lǐng)取了30萬(wàn)元的裝修補(bǔ)償金。自2007年6月起至該房屋拆遷時(shí)，原告除享受租期及免租優(yōu)惠、欠繳租金外，現(xiàn)已收回絕大部分的裝修投資款?！斗课莨芾韰f(xié)議》中第八條明確約定，“如遇搬遷時(shí)，按宜昌市政府裝修補(bǔ)償部分歸原告，我校退還原告多交的管理費(fèi)。”上述約定是解決本案拆遷補(bǔ)償款歸屬唯一的合同依據(jù)。在拆遷補(bǔ)償時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)裝修和房屋價(jià)格分別進(jìn)行了評(píng)估，評(píng)估機(jī)構(gòu)關(guān)于車(chē)庫(kù)改非、住改非評(píng)估單價(jià)的計(jì)算公式僅與房屋座落位置、房屋進(jìn)深、房屋樓層等房屋本身的結(jié)構(gòu)及房屋建成年份有關(guān)，與原告是否投資進(jìn)行了裝修無(wú)關(guān)，現(xiàn)在之所以臨街具有更高的商業(yè)價(jià)值系宜昌市城市道路變遷改擴(kuò)建所致，絕非原告的功勞。原告要求我校向其支付房屋拆遷補(bǔ)償款1801508.97元無(wú)事實(shí)依據(jù)且不公平。原告對(duì)其所稱(chēng)的可得利益損失的數(shù)額及組成部分沒(méi)有舉出任何證據(jù)證明。我校從未單方解除與原告訂立的房屋租賃合同，該合同不能履行系政府征收所致，我校依法不承擔(dān)任何違約責(zé)任。請(qǐng)求法院駁回原告的全部訴訟請(qǐng)求。
經(jīng)審理查明，原湖北省巖崩滑坡研究所在本市城區(qū)新街34號(hào)有2棟房屋，其中一棟為4層，建筑面積為652.54㎡，用途為宿舍和車(chē)庫(kù)，建成年限為1978年；另一棟為3層，建筑面積為350.39㎡，用途為辦公，建成年限為1975年、1985年。2004年3月19日，經(jīng)湖北省教育廳、科技廳、財(cái)政廳同意，湖北省巖崩滑坡研究所整體并入三峽大學(xué)，其人、財(cái)、物及一切動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)歸三峽大學(xué)統(tǒng)一管理。
2007年4月12日，三峽大學(xué)基建與后勤管理處（甲方）與舞夜星空公司（乙方）簽訂《房屋管理協(xié)議書(shū)》1份，協(xié)議約定：甲方將位于新街34號(hào)原湖北省巖崩滑坡研究所辦公樓交由乙方管理，房屋建筑面積為1002㎡；期限10年，即自2007年6月1日起至2017年5月31日止；房屋使用管理費(fèi)為每年115000元，每年6月份和12月份分兩次交管理費(fèi)；租房押金5000元;乙方不準(zhǔn)擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)施，違者限期恢復(fù)原結(jié)構(gòu)，并交甲方5000-10000元的違約金，乙方承擔(dān)房屋的維修費(fèi)用；使用期間，甲方不得隨意終止協(xié)議（拆遷除外）；如遇搬遷，按宜昌市政府裝修補(bǔ)償部分歸乙方，甲方退還乙方多交的管理費(fèi)。
舞夜星空公司承租上述房屋后，經(jīng)三峽大學(xué)同意，對(duì)房屋按照經(jīng)營(yíng)需要進(jìn)行了室內(nèi)裝飾和室內(nèi)改造。2009年6月30日，舞夜星空公司將上述房屋的約270㎡出租給蔡軍，用于經(jīng)營(yíng)宜昌市張關(guān)合渣酒店，租賃期限從2009年7月20日起至2012年7月19日止，每年租金78000元，宜昌市張關(guān)合渣酒店在合同上蓋章。2011年4月19日，舞夜星空公司將上述房屋2-4樓約650㎡出租給陳亮，用于經(jīng)營(yíng)宜昌市西陵區(qū)石上清泉酒樓，租賃期限從2011年4月19日起至2016年4月18日止，每年租金124000元，宜昌市西陵區(qū)石上清泉酒樓在合同上蓋章。
2014年9月11日，宜昌市西陵區(qū)政府下達(dá)房屋征收公告，將上述房屋納入拆遷征收范圍。三峽大學(xué)與舞夜星空公司口頭解除了雙方之間的《房屋管理協(xié)議書(shū)》。舞夜星空公司未再向三峽大學(xué)交納上述房屋的管理費(fèi)(舞夜星空公司的管理費(fèi)交至2014年6月，經(jīng)協(xié)商，部分管理費(fèi)減免)。2015年7月底，上述房屋被拆除。
2015年6月26日，西陵區(qū)房屋征收與補(bǔ)償辦公室與三峽大學(xué)就本案所涉2棟房屋分別簽訂《房屋征收補(bǔ)償協(xié)議》,約定:對(duì)原宿舍和車(chē)庫(kù)（產(chǎn)權(quán)登記面積為652.54㎡）的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為：住宅房（宿舍）補(bǔ)償費(fèi)497.49㎡×6489元/㎡、商業(yè)房（車(chē)庫(kù)）155.05㎡×15481.6元/㎡；對(duì)原辦公樓（產(chǎn)權(quán)登記面積為350.39㎡）的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為：辦公房補(bǔ)償費(fèi)243.27㎡×6633元/㎡、商業(yè)房107.12㎡×10434.4元/㎡；對(duì)車(chē)庫(kù)和辦公室改非的評(píng)估單價(jià)是按路線(xiàn)價(jià)×深度修正系數(shù)×間接臨街修正系數(shù)×樓層分配系數(shù)+建筑物重置價(jià)計(jì)算而來(lái)。就本案所涉2棟房屋，三峽大學(xué)獲得的拆遷補(bǔ)償款為9154637.6元（計(jì)算方式：6360634.73元+2794002.87元=9154637.6元），其中住改非的增值金額為1801508.97元。
2015年8月17日，西陵區(qū)房屋征收與補(bǔ)償辦公室與宜昌市張關(guān)合渣酒店、宜昌市西陵區(qū)石上清泉酒樓、舞夜星空公司的法定代表人周曉紅分別簽訂《征收補(bǔ)償協(xié)議》，協(xié)議均言明受產(chǎn)權(quán)單位委托，對(duì)上述經(jīng)營(yíng)戶(hù)的裝飾裝修及相應(yīng)的資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，并對(duì)搬家費(fèi)進(jìn)行了約定。其中，對(duì)宜昌市張關(guān)合渣酒店的裝飾裝修補(bǔ)償206090元，對(duì)宜昌市西陵區(qū)石上清泉酒樓的裝飾裝修補(bǔ)償520438元（計(jì)算方式：14071元+506367元=520438元），對(duì)舞夜星空公司的裝飾裝修補(bǔ)償65176元、基礎(chǔ)設(shè)施改造費(fèi)用30萬(wàn)元。同時(shí)約定，對(duì)宜昌市西陵區(qū)石上清泉酒樓的補(bǔ)償款中，關(guān)于化糞池、下水道的改造費(fèi)用6500元，對(duì)舞夜星空公司的房屋基礎(chǔ)設(shè)施改造費(fèi)用30萬(wàn)元，從三峽大學(xué)的房屋總補(bǔ)償款中扣除。現(xiàn)原告為住改非的拆遷補(bǔ)償1801508.97元及提前解除房屋租賃的經(jīng)營(yíng)損失（含二者利息損失）向法院提起訴訟。
經(jīng)本院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人不能達(dá)成協(xié)議。
以上事實(shí)，有當(dāng)事人身份信息1組、房屋產(chǎn)權(quán)證2份、《房屋管理協(xié)議書(shū)》1份、《房屋租賃合同》2份、《征收補(bǔ)償協(xié)議》6份及庭審筆錄在卷佐證。

本院認(rèn)為，本案事實(shí)清楚，證據(jù)充分，法律關(guān)系明確，原、被告間的《房屋管理協(xié)議書(shū)》，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，符合法律規(guī)定，系有效協(xié)議，合同實(shí)質(zhì)為房屋租賃合同，雙方均應(yīng)受合同條款約定的約束。原告第一項(xiàng)訴請(qǐng)中的住改非增值部分，屬于不當(dāng)?shù)美m紛，第一項(xiàng)訴請(qǐng)中的預(yù)期利益，屬于房屋租賃合同糾紛。
國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱(chēng)被征收人）給予公平補(bǔ)償。”可見(jiàn)，被征收房屋所有權(quán)人是拆遷法律關(guān)系的當(dāng)事人，除合同另有約定的除外，被征收房屋使用人不是拆遷法律關(guān)系的當(dāng)事人。本案中，在雙方的房屋租賃合同中，被告作為被拆遷人將房屋裝修部分的拆遷補(bǔ)償，明確約定為原告接受補(bǔ)償，該約定符合法律規(guī)定，本院予以支持。
同法第二十五條規(guī)定：“房屋征收部門(mén)與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。”本案中，被告就其位于宜昌市西陵區(qū)新街34號(hào)房屋與房屋征收部門(mén)簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，是一個(gè)自由協(xié)商的過(guò)程，按什么標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，是征收人與被拆遷人的權(quán)利處分范圍，與承租人即原告沒(méi)有任何關(guān)系。
本案爭(zhēng)議的住改非拆遷補(bǔ)償部分，與原告對(duì)承租房屋的裝修或改造沒(méi)有關(guān)系，按照上述法律規(guī)定的精神，原告不符合接受補(bǔ)償?shù)馁Y格。原告承租被告房屋后，根據(jù)經(jīng)營(yíng)需要對(duì)承租房屋進(jìn)行內(nèi)部裝修與內(nèi)部改造，房屋建筑面積沒(méi)有增加，房屋征收部門(mén)對(duì)車(chē)庫(kù)和辦公室改非的評(píng)估單價(jià)是按路線(xiàn)價(jià)×深度修正系數(shù)×間接臨街修正系數(shù)×樓層分配系數(shù)+建筑物重置價(jià)計(jì)算而來(lái)，且原、被告雙方的租賃合同明確約定了作為承租人的原告不準(zhǔn)擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)施，現(xiàn)有證據(jù)不能證明原告與被征收房屋的評(píng)估價(jià)格相關(guān)的任一因數(shù)有關(guān)系。必須強(qiáng)調(diào)的是：被告出租房屋由原告經(jīng)營(yíng)，雙方在租賃合同中雖未明確被告承租房屋的用途，但從事后合同的履行看，被告對(duì)此明知，可見(jiàn)住改非的關(guān)鍵因素在于被告，即被告既可以將房屋出租給原告也可以將房屋出租給其他人用于經(jīng)營(yíng)，被告仍然可以獲得相應(yīng)的住改非補(bǔ)償，故原告以其承租房屋后造成承租房屋的增值，依“誰(shuí)投資誰(shuí)受益”的原則，請(qǐng)求被告返還補(bǔ)償款及其利息損失，沒(méi)有合同依據(jù)和法律依據(jù)，本院依法不予支持。
同時(shí)，原、被告間的《房屋管理協(xié)議書(shū)》第六條第2項(xiàng)約定：“使用期間不得隨意終止協(xié)議（拆遷除外）”，可見(jiàn)雙方約定租賃房屋遇政府拆遷不是違約的情形，是房屋租賃合同約定解除的條件成就，按照雙方的約定，合同解除后，被告退還原告多交的管理費(fèi)（房屋租金），但雙方?jīng)]有關(guān)于被告賠償原告預(yù)期利益的約定，原、被告間的房屋租賃合同將裝修拆遷補(bǔ)償由原告所得，就是對(duì)原告損失的補(bǔ)償，原告再請(qǐng)求被告賠償原告預(yù)期利益（含利息損失），不符合公平原則，也沒(méi)有法律依據(jù)和合同依據(jù)，本院依法不予支持。
綜上，原告訴訟請(qǐng)求，本院依法不予支持。案件經(jīng)本院法官聯(lián)席會(huì)議討論，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

駁回原告宜昌舞夜星空餐飲娛樂(lè)有限責(zé)任公司本案全部訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)23216元（原告已預(yù)交），由原告宜昌舞夜星空餐飲娛樂(lè)有限責(zé)任公司承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 尹暹賓
審判員 李敏
審判員 郭娟

書(shū)記員： 李聰