原告（反訴被告）宜昌怡禾順商貿(mào)有限責(zé)任公司，住所地宜昌市東山大道129號。（以下簡稱“怡禾順公司”）
法定代表人陳韜，該公司總經(jīng)理。
委托代理人史俊杰，湖北三立律師事務(wù)所律師。（特別授權(quán)）
委托代理人揭夢林，湖北三立律師事務(wù)所律師。（特別授權(quán)）
被告黃某某（反訴原告），女，xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市西陵區(qū)。
委托代理人歐陽春青，湖北楚賢律師事務(wù)所律師。（特別授權(quán)）
委托代理人向立娜，湖北楚賢律師事務(wù)所律師。（特別授權(quán)）
被告宜昌凱某君臨酒店管理有限公司，住所地宜昌市發(fā)展大道11號。（以下簡稱“凱某君臨公司”）
法定代表人黃某某，該公司總經(jīng)理。
委托代理人歐陽春青，湖北楚賢律師事務(wù)所律師。（特別授權(quán)）
委托代理人向立娜，湖北楚賢律師事務(wù)所律師。（特別授權(quán)）

原告怡禾順公司（反訴被告）訴被告凱某君臨公司、黃某某（反訴原告）、張蓉房屋租賃合同糾紛一案，本院于2016年4月1日立案受理后，依法適用簡易程序于2016年5月24日對本訴和反訴進(jìn)行了合并審理，并于2016年6月12日作出了（2016）鄂0502民初725號《民事判決書》，因怡禾順公司、黃某某、凱某君臨公司、張蓉不服，提起上訴。2016年11月18日，宜昌市中級人民法院作出（2016）鄂05民終2146號《民事裁定書》，裁定該案發(fā)回重審。本院依法重新組成由審判員左樹青、彭軍、人民陪審員周蓉丹參加評議的合議庭，于2016年12月14日公開開庭進(jìn)行了審理。原告怡禾順公司（反訴被告）的委托代理人史俊杰，被告凱某君臨公司、黃某某（反訴原告）、張蓉的共同委托代理人歐陽春青、向立娜到庭參加了訴訟。本案在審理過程中，原告怡禾順公司申請撤回對被告張蓉的起訴，本院已于2017年3月1日作出（2016）鄂0502民初2360號民事裁定書，裁定準(zhǔn)許原告怡禾順公司撤回對被告張蓉的起訴。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2009年6月4日，三峽職院與宜昌市帝建建設(shè)工程有限責(zé)任公司（以下簡稱“帝建公司”）簽訂了《湖北三峽職業(yè)技術(shù)學(xué)院培訓(xùn)中心項目聯(lián)合開發(fā)合同》，約定由帝建公司建設(shè)開發(fā)三峽職院培訓(xùn)中心大樓，項目建成后由帝建公司享有該培訓(xùn)中心7、8層之外的經(jīng)營權(quán)21年。2009年12月3日，該項目取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。2010年4月13日，帝建公司更名為湖北宜翔建設(shè)有限公司（以下簡稱“宜翔公司”）。2010年4月30日，該項目取得《建筑工程施工許可證》。隨后，項目開工建設(shè)。2011年4月，土建工程項目竣工。2011年8月6日，宜翔公司出具《委托書》，委托怡禾順公司即本案原告進(jìn)行三峽職院培訓(xùn)中心經(jīng)營管理，怡禾順公司有權(quán)以自己名義出租相關(guān)物業(yè)及處理相關(guān)事務(wù)。
2011年10月6日，原告與被告黃某某、張蓉簽訂了《房屋租賃合同》，約定原告將三峽職院培訓(xùn)中心大樓1—8層出租給兩被告開辦賓館、住宿、餐飲、娛樂用。租賃期限12年，租金第一至第五年度每年160萬元，第六至第十年度每年175萬元。兩被告在簽訂合同時向原告交納履約保證金50萬元，合同期滿后原告予以退還。合同未明確約定兩被告交納每年度租金的具體時間。合同第八條規(guī)定“承租方未經(jīng)出租方書面同意而轉(zhuǎn)租房屋的，出租方有權(quán)終止合同，履約保證金不予退還，出租方不承擔(dān)任何損失…”；合同第八—8條約定“合同到期后，雙方不能就續(xù)租協(xié)商一致，承租方拒不搬遷的，出租房按照該房屋租金的兩倍標(biāo)準(zhǔn)收取租金”；合同第八—10條約定“逾期交納租金的，承租方每日按8%交納滯納金，拖欠租金超過15天的，出租方有權(quán)解除合同…”；合同第十一條約定“承租方若將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三方使用，必須事先向出租方申請，征得出租方書面同意后，第三方才可承租…”，合同第十三—4.5條約定“在租賃期內(nèi)，一方明確以自己行為表明不履行主要義務(wù)的，或一方延遲履行合同主要義務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，合同終止…”合同簽訂后，黃某某承租原告經(jīng)營管理的三峽職院培訓(xùn)中心大樓1-8層。
2012年6月8日，被告黃某某、張蓉注資成立了本案被告凱某君臨公司。2013年7月10日，原告給二被告出具了一份《證明》，《證明》中載明“我公司租用三峽職院位于體育場路31號投資興建培訓(xùn)大樓，該大樓的房產(chǎn)證明手續(xù)正在協(xié)助辦理中”。2013年9月3日，被告凱某君臨公司與宜昌市檢察院簽訂了《酒店租賃協(xié)議》，約定被告凱某君臨公司將三峽職院培訓(xùn)中心大樓中的98間客房、56間KTV及餐廳會議廳出租給宜昌市檢察院使用。租期自2013年8月30日開始至宜昌市檢察院退場為止，租金每月53萬元。宜昌市檢察院承租該房屋用于辦案，已于2016年8月15日退場。
被告黃某某與原告簽訂租賃合同后，未按時支付租金，原告多次催促。2015年2月15日，原告和被告黃某某簽訂了《還款協(xié)議書》，確認(rèn)截止2015年5月1日共欠原告租金160萬元，被告承諾分期付款。2015年8月18日，因被告未付租金，原告與被告凱某君臨公司、黃某某再次簽訂《承諾書》，認(rèn)可2015年6月、7月、8月新增租金55萬元，即截止到2015年9月1日共欠原告租金215萬元。因催促租金未果，故原告訴至法院。
另查，原告怡禾順公司因被告黃某某欠付大量租金且經(jīng)協(xié)商未果，怡禾順公司于2016年8月15日，對黃某某租用的培訓(xùn)中心大樓進(jìn)行了拉閘停電，至今未恢復(fù)供電，凱某君臨公司及黃某某亦未開展經(jīng)營活動。
上述事實，有《湖北三峽職業(yè)技術(shù)學(xué)院培訓(xùn)中心項目聯(lián)合開發(fā)合同》、《企業(yè)名稱變更核準(zhǔn)通知書》、《委托書》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《建設(shè)工程竣工驗收報告》、《建設(shè)工程消防設(shè)計審核意見書》、《工程建設(shè)項目綠地面積核準(zhǔn)意見書》、《證明》、銀行轉(zhuǎn)賬憑證、流水明細(xì)、《收條》、《房屋租賃合同》、《還款協(xié)議書》、《承諾書》、《酒店租賃協(xié)議》，水電費收據(jù)及原、被告當(dāng)庭陳述等證據(jù)在卷佐證，事實清楚，足以認(rèn)定。

本院認(rèn)為：一、本案主體適格問題。原、被告之間簽訂的《房屋租賃合同》、《還款協(xié)議書》、《承諾書》系雙方真實意思表示，合法有效，且房屋已實際交付被告使用，雙方存在房屋租賃關(guān)系。被告辯稱凱某君臨公司在《房屋租賃合同》簽訂時尚未設(shè)立，不是適格被告，經(jīng)查，雖然《房屋租賃合同》系黃某某、張蓉兩個自然人與原告所簽，但其后在合同的履行過程中，凱某君臨公司以自己的名義與宜昌市人民檢察院簽訂了《酒店租賃協(xié)議》并取得了收益，已實際享有了合同權(quán)利履行了合同義務(wù)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國公司法>若干問題的規(guī)定（三）》第二條之規(guī)定，凱某君臨公司以自己的實際行為對《房屋租賃合同》予以了確認(rèn)，凱某君臨公司應(yīng)與黃某某共同承擔(dān)合同約定的支付租金的義務(wù),故凱某君臨公司關(guān)于其不是適格被告的上述辯解沒有事實和法律依據(jù)，本院不予采納。
二、本訴問題。1、被告拖欠租金至今，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條、九十七條及雙方在《房屋租賃合同》第十三—4.5條的約定，原告有權(quán)解除合同并要求被告騰退房屋。因此原告的該項訴訟請求，本院予以支持。2、原、被告之間簽訂的《房屋租賃合同》解除前有效且原告已實際履行了出租義務(wù)，被告亦以其實際行為予以接受，故被告拖欠的原告的租金應(yīng)依據(jù)合同約定予以支付，關(guān)于拖欠的租金金額，經(jīng)雙方共同確認(rèn)截止到2016年5月1日時被告共拖欠原告租金215萬元，故原告請求被告償還欠付的房屋租金215萬元的訴訟請求，本院予以支持。3、關(guān)于原告請求被告按照年160萬元的標(biāo)準(zhǔn)支付從2016年5月1日起至至實際騰退房屋之日的房屋占用費的訴訟請求，經(jīng)查，原、被告在《房屋租賃合同》第八-8條約定“合同到期后，就續(xù)租不能協(xié)商一致，被告拒不搬出的，應(yīng)按照租金的2倍標(biāo)準(zhǔn)支付租金”，現(xiàn)因被告欠付租金導(dǎo)致合同解除，可參照該條規(guī)定支付房屋使用費，原告請求被告按照年租金160萬元的標(biāo)準(zhǔn)支付房屋使用費并未超過合同約定，且不違反法律規(guī)定，故原告的上述請求，本院予以支持。因怡禾順公司于2016年8月15日對黃某某經(jīng)營的凱某君臨公司進(jìn)行了拉閘停電，至今未恢復(fù)供電，導(dǎo)致凱某君臨公司實際無法經(jīng)營，故怡禾順公司請求被告支付房屋使用費的截止日期應(yīng)為2016年8月15日，原告主張被告支付房屋使用費至被告實際騰退之日止的請求，無事實及法律依據(jù)，本院不予支持。4、原告訴稱要求按照年24%的標(biāo)準(zhǔn)賠償利息損失，無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。
三、反訴問題。1、被告黃某某反訴稱原告非房屋所有權(quán)人無權(quán)出租，該辯稱系法律理解錯誤，原告已在2011年8月6日得到宜翔公司的委托，有權(quán)進(jìn)行管理經(jīng)營，因此原告有權(quán)以自己名義出租該房屋。2、被告黃某某反訴稱承租的房屋沒有產(chǎn)權(quán)證明，該辯稱系法律理解錯誤。出租房屋不以取得產(chǎn)權(quán)證為先決條件，且被告承租該房屋多年未提異議，現(xiàn)在訴訟中提出，有悖于市場交易的誠實信用原則，故其辯稱本院不予采納。3、被告黃某某反訴稱培訓(xùn)中心大樓未經(jīng)竣工驗收合格，《房屋租賃合同》違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效的訴訟請求。經(jīng)查，原告提交的竣工驗收報告雖有瑕疵，無法認(rèn)定該工程是否竣工驗收合格，但該房屋已取得了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，且已交付使用，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，“出租人與承租人訂立的租賃合同在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效”，本案原、被告簽訂的《房屋租賃合同》有效，被告黃某某的該項反訴請求，無事實及法律依據(jù)，本院不予支持。4、被告黃某某反訴要求原告退還租金、保證金并支付利息的訴訟請求。經(jīng)查，原、被告簽訂的《房屋租賃合同》有效，且被告已實際使用原告出租的房屋進(jìn)行了經(jīng)營活動，并取得了收益，被告要求原告退還租金的訴訟請求，無事實及法律依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于被告主張原告退還保證金的訴訟請求，因被告黃某某違約行為符合《房屋租賃合同》第八條之規(guī)定，被告向原告繳納的保證金不予退還，故被告的該項反訴訴訟請求，無事實及法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，本案經(jīng)本院法官聯(lián)席會議討論決定，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條、第九十七條、第一百零七條、第二百二十六條、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國公司法>若干問題的規(guī)定（三）》第二條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條、第九十一條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告宜昌怡禾順商貿(mào)有限責(zé)任公司和被告黃某某于2011年10月6日簽訂的《房屋租賃合同》。
二、被告黃某某、宜昌凱某君臨酒店管理有限公司應(yīng)在本判決生效后十日內(nèi)，騰退從原告宜昌怡禾順商貿(mào)有限責(zé)任公司處所租賃的位于宜昌市西陵區(qū)體育場路的湖北三峽職業(yè)技術(shù)學(xué)院培訓(xùn)中心大樓。
三、被告黃某某、宜昌凱某君臨酒店管理有限公司應(yīng)向原告宜昌怡禾順商貿(mào)有限責(zé)任公司支付拖欠的租金215萬元，并按照每年160萬元的標(biāo)準(zhǔn)支付從2016年5月1日起至2016年8月15日的房屋使用費。
四、駁回原告宜昌怡禾順商貿(mào)有限責(zé)任公司的其他訴訟請求。
五、駁回被告黃某某的全部反訴請求。
上述具有給付內(nèi)容的判決，于本判決生效之日起十日內(nèi)履行，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本訴案件受理費28689元（原告已預(yù)交），保全費5000元（原告已預(yù)交），上述費用合計33689元由被告黃某某、宜昌凱某君臨酒店管理有限公司負(fù)擔(dān)。二被告應(yīng)在支付上述判決款項時一并支付給原告宜昌怡禾順商貿(mào)有限責(zé)任公司。反訴案件受理費31280（被告黃某某已預(yù)交），由被告黃某某自行負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審　判　長　　左樹青 審　判　員　　彭　軍 人民陪審員　　周蓉丹

書記員：趙楠樺