上訴人（原審被告）宜昌當(dāng)代房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。住所地：宜都市枝城鎮(zhèn)宜化小區(qū)1排19號。
負(fù)責(zé)人向發(fā)遠(yuǎn)，系該公司經(jīng)理。
委托代理人李永良，湖北楚星律師事務(wù)所律師。一般授權(quán)代理。
被上訴人（原審原告）宜都市安某物業(yè)管理有限責(zé)任公司。住所地：宜都市枝城鎮(zhèn)宜化小區(qū)1排19號。
負(fù)責(zé)人肖發(fā)華，系該公司執(zhí)行董事。
委托代理人熊安，湖北亮節(jié)律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

上訴人宜昌當(dāng)代房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱當(dāng)代地產(chǎn)）因與被上訴人宜都市安某物業(yè)管理有限責(zé)任公司（以下簡稱安某物業(yè)）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服宜都市人民法院（2013）鄂宜都民初字第01782號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年2月7日受理后，依法組成由審判員張曉燕擔(dān)任審判長，審判員李建敏、畢勇參加的合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認(rèn)定，2011年8月22日，安某物業(yè)與當(dāng)代地產(chǎn)簽訂了一份《前期物業(yè)委托服務(wù)合同》，由當(dāng)代地產(chǎn)選聘安某物業(yè)對當(dāng)代地產(chǎn)開發(fā)的位于宜都市枝城鎮(zhèn)西湖大道的“西湖春天”提供前期物業(yè)管理服務(wù)。合同第二條約定：“乙方（安某物業(yè)）提供的公共性物業(yè)管理服務(wù)主要內(nèi)容為：1、物業(yè)公共部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；2.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理；3.公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、生活垃圾收集、清運(yùn)，污水管道的疏通；4.共同綠地、花木、建筑小品的養(yǎng)護(hù)和管理；5.公共秩序、安全、消防等事項(xiàng)的協(xié)助管理和服務(wù)；6.專項(xiàng)維修資金的合理使用；7.物業(yè)檔案資料的合理使用；8.會(huì)所、公共停車場、配套商業(yè)設(shè)施等公共物業(yè)的經(jīng)營；9.物業(yè)服務(wù)費(fèi)和本合同規(guī)定的其他相關(guān)費(fèi)用的收取；10.法律政策規(guī)定應(yīng)由乙方管理服務(wù)有關(guān)的其他事項(xiàng)?！卑材澄飿I(yè)在本合同中的權(quán)利和義務(wù)包括按照本合同約定的物業(yè)管理事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量提供相應(yīng)的服務(wù)；按照本合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和方式向甲方（當(dāng)代地產(chǎn)）、業(yè)主及物業(yè)使用人收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的其他相關(guān)費(fèi)用。雙方在合同第二十五條還約定，乙方（安某物業(yè)）的管理服務(wù)違反本合同第十六條、第十七條約定的義務(wù)，不能達(dá)到本合同第三章“服務(wù)質(zhì)量”約定的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償甲方（當(dāng)代地產(chǎn)）及業(yè)主相應(yīng)的損失；乙方無法完成本合同第二章規(guī)定的三項(xiàng)以上“物業(yè)管理事項(xiàng)”的，甲方有權(quán)解除本合同，并由乙方賠償甲方及業(yè)主相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。2013年7月17日，安某物業(yè)獲悉當(dāng)代地產(chǎn)將住宅1-9號樓閣頂出售未向其辦理相關(guān)手續(xù)及交納相關(guān)費(fèi)后，即向當(dāng)代地產(chǎn)發(fā)函，并表示可能退出該項(xiàng)目前期物業(yè)服務(wù)。2013年8月5日，當(dāng)代地產(chǎn)向安某物業(yè)發(fā)出通知，以安某物業(yè)嚴(yán)重違反了前期物業(yè)管理服務(wù)責(zé)任和義務(wù)，即未按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取相關(guān)代收費(fèi)用、未搞好小區(qū)清潔衛(wèi)生和垃圾清運(yùn)，未搞好物業(yè)公共設(shè)施的維護(hù)管理，未管理好小區(qū)的公共秩序和治安等為由，依據(jù)該合同第二十五條約定，通知解除雙方所簽訂的上述《前期物業(yè)委托服務(wù)合同》，并要求安某物業(yè)從2013年8月5日起停止小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，退出服務(wù)區(qū)域，辦理有關(guān)移交及清算事項(xiàng)。安某物業(yè)收到上述解除合同通知書后，認(rèn)為當(dāng)代地產(chǎn)解除合同的行為無事實(shí)和合同依據(jù)，亦無法律依據(jù)，故訴至人民法院，要求確認(rèn)當(dāng)代地產(chǎn)解除《西湖春天前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的行為無效。
原審法院認(rèn)為，雙方爭議的焦點(diǎn)為簽訂的《西湖春天前期物業(yè)管理服務(wù)合同》是否符合約定解除或法定解除的條件。2011年8月22日，雙方所簽訂的《西湖春天前期物業(yè)管理服務(wù)合同》是雙方真實(shí)意思的表示，符合有關(guān)法律規(guī)定，該合同真實(shí)、合法、有效，該合同效力按雙方所簽合同第二十二條規(guī)定，應(yīng)持續(xù)至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂正式物業(yè)服務(wù)合同之前，各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定享有權(quán)利、履行義務(wù)。當(dāng)代地產(chǎn)解除合同的理由是認(rèn)為安某物業(yè)未按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取相關(guān)代收費(fèi)用，沒有搞好小區(qū)清潔衛(wèi)生和垃圾清運(yùn)，沒有搞好對物業(yè)公共設(shè)施的維護(hù)管理，沒有管好小區(qū)公共秩序和治安等應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)，同時(shí)，商業(yè)街的管理不到位，物業(yè)管理沒有達(dá)到《西湖春天前期物業(yè)管理服務(wù)合同》第三章約定的“服務(wù)質(zhì)量”標(biāo)準(zhǔn)。從雙方所簽合同內(nèi)容看，在安某物業(yè)無法完成本合同第二章規(guī)定的三項(xiàng)以上“物業(yè)管理事項(xiàng)”時(shí)，當(dāng)代地產(chǎn)才有權(quán)解除合同。安某物業(yè)代收電費(fèi)高于電力企業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是否違規(guī)多少存疑，而安某物業(yè)向業(yè)主收取有關(guān)費(fèi)用是否違規(guī)，因業(yè)主未主張，也不能判定是否違規(guī)，故不能認(rèn)為安某物業(yè)沒有按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取相關(guān)代收費(fèi)用。而小區(qū)清潔衛(wèi)生及垃圾清運(yùn)，當(dāng)代地產(chǎn)單位職員出庭作證，曾經(jīng)代替安某物業(yè)清理了樓頂，以證實(shí)安某物業(yè)未履行小區(qū)保潔義務(wù)，因證人為當(dāng)代地產(chǎn)單位員工，其證言不足以證實(shí)安某物業(yè)未履行保潔義務(wù)。關(guān)于公共設(shè)施維護(hù)管理問題，不能以公共設(shè)施存在破損即認(rèn)為安某物業(yè)未履行職責(zé)，而應(yīng)從公共設(shè)施維護(hù)的整體情況進(jìn)行分析，且公用設(shè)施損壞于何時(shí)不能判定，故不能認(rèn)為安某物業(yè)未履行公共設(shè)施的維護(hù)職責(zé)。至于小區(qū)公共秩序、治安狀況是否不良的問題，幾張照片不足以認(rèn)定。綜上，不能提交證據(jù)證實(shí)原告無法完成《西湖春天前期物業(yè)管理服務(wù)合同》第二章規(guī)定的三項(xiàng)以上“物業(yè)管理事項(xiàng)”，當(dāng)代地產(chǎn)沒有提交相應(yīng)證據(jù)證實(shí)雙方符合法定解除合同的條件。因此，當(dāng)代地產(chǎn)在2013年8月5日向安某物業(yè)發(fā)出的解除合同通知書，因不符合約定解除或法定解除條件，其解除《西湖春天前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的行為無效，且安某物業(yè)2013年7月17日關(guān)于西湖春天住宅1-9號樓頂閣樓情況說明并非要求解除雙方所簽合同，故安某物業(yè)的訴訟請求，應(yīng)予以支持。據(jù)此，原審依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十四條、第九十六條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定判決：宜昌當(dāng)代房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2013年8月5日向宜都市安某物業(yè)管理有限責(zé)任公司發(fā)出解除《西湖春天前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的行為無效。同時(shí)決定案件受理費(fèi)80元，因適用簡易程序?qū)徖?，減半收取案件受理費(fèi)40元，由宜昌當(dāng)代房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司承擔(dān)。
本院經(jīng)審理查明，原審認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)。

本院認(rèn)為，依據(jù)雙方簽訂的《前期物業(yè)委托服務(wù)合同》第二十五條，在安某物業(yè)未完成合同第二章規(guī)定的物業(yè)管理事項(xiàng)三項(xiàng)以上的情形下，當(dāng)代地產(chǎn)即有解除本合同之權(quán)利。故本案焦點(diǎn)為該條款所約定的解除條件是否成就。
當(dāng)代地產(chǎn)認(rèn)為綠化帶內(nèi)有人種植蔬菜，是因?yàn)榘材澄飿I(yè)未履行對綠化帶的管理職責(zé)所致。安某物業(yè)辯稱綠化帶當(dāng)時(shí)尚由當(dāng)代地產(chǎn)管理，并未辦理移交。本院認(rèn)為，即便綠化帶未予交付，亦不能豁免安某物業(yè)作為管理人的管理義務(wù)，故可認(rèn)定安某物業(yè)未完成合同第二條第四項(xiàng)的規(guī)定。
當(dāng)代地產(chǎn)在原審中提交了安某物業(yè)向業(yè)主夏志誠出具的收據(jù)，證實(shí)安某物業(yè)向夏志誠在物業(yè)管理費(fèi)外另收取了公共區(qū)域水電公攤費(fèi)，安某物業(yè)對該證據(jù)的真實(shí)性不持異議。本院認(rèn)為，雙方合同第七條已經(jīng)明確約定，物業(yè)管理費(fèi)包含物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用，安某物業(yè)在收取物業(yè)管理費(fèi)之外另行收取水電公攤即重復(fù)收取了該部分費(fèi)用，應(yīng)視為違反了合同第二條第九款的規(guī)定。
一審過程中當(dāng)代地產(chǎn)主張安某物業(yè)未履行管理職能，并出示數(shù)張照片及證人證言擬證明安某物業(yè)未履行公共設(shè)施維護(hù)義務(wù)、未對亂停放車輛進(jìn)行管理、未及時(shí)清除燃放垃圾。本院認(rèn)為，公共設(shè)施損壞的照片僅能證明相關(guān)設(shè)施確曾損壞，但不能證明損壞發(fā)生的時(shí)間在安某物業(yè)管理小區(qū)期間；車輛亂停放照片拍攝時(shí)間為2013年8月15日，而安某物業(yè)已于8月5日退場，未阻止車輛亂停放的責(zé)任不能歸于安某物業(yè)；當(dāng)代地產(chǎn)申請出庭的證人均為其職工，與其存在利害關(guān)系，其證言不足以推翻安某物業(yè)出具的相關(guān)書證，故原審認(rèn)定安某物業(yè)已履行相關(guān)管理職能并無不當(dāng)，對當(dāng)代地產(chǎn)關(guān)于安某物業(yè)未完成合同第二章第二條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第五項(xiàng)所載合同義務(wù)的上訴意見，本院不予采納。
綜上，本院認(rèn)為，依據(jù)現(xiàn)有證據(jù)雖可認(rèn)定安某物業(yè)未完全履行雙方簽訂的《前期物業(yè)委托服務(wù)合同》第二章所載明的兩項(xiàng)合同義務(wù)，但該合同第二十五條所約定的解除條件尚未成就。故當(dāng)代地產(chǎn)不能依據(jù)該條款行使解除權(quán)，其2013年8月5日單方解除合同的行為并無效力。原審認(rèn)定事實(shí)清楚，實(shí)體處理恰當(dāng)，應(yīng)予維持。經(jīng)合議庭評議決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
本案二審案件受理費(fèi)80元（宜昌當(dāng)代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已預(yù)交），由宜昌當(dāng)代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　張曉燕 審判員　　李建敏 審判員　　畢　勇

書記員：張鵬煒