原告宜昌市鑫宜物業(yè)有限責(zé)任公司，住所地宜昌市西陵區(qū)得勝街34-1-2號(hào)
法定代表人潘久陽(yáng)，該公司總經(jīng)理。
委托代理人李秋月，湖北誠(chéng)業(yè)律師事務(wù)所律師。（特別授權(quán)）
被告紀(jì)某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市。

原告宜昌市鑫宜物業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“鑫宜物業(yè)公司”）訴被告紀(jì)某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2017年3月30日立案受理后，依法由審判員程丹獨(dú)任審判，于同年5月9日公開開庭進(jìn)行了審理。原告鑫宜物業(yè)公司的法定代表人潘久陽(yáng)及其委托代理人李秋月，被告紀(jì)某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告鑫宜物業(yè)公司訴稱，2010年元月至今，原告系被告居住的新世紀(jì)廣場(chǎng)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。從2010年元月17日至2017年元月17日七年期間，原告與新世紀(jì)廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)簽訂了四份《物業(yè)管理服務(wù)合同》。合同約定了物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)，居住使用按建筑面積每月每平方米1.55元，辦公商用按每月每平方米2元，還約定了逾期繳納應(yīng)支付的違約金標(biāo)準(zhǔn)。服務(wù)的七年期間，前三年為每日萬(wàn)分之三，后四年為每日萬(wàn)分之五。合同簽訂后，原告如約提供了物業(yè)管理和服務(wù)，但被告僅繳清了其居住用房在2014年元月至2015年元月的物業(yè)費(fèi)3007元，其居住用房拖欠6年管理費(fèi)，商用房拖欠7年管理費(fèi)。經(jīng)原告多次催繳，被告仍不予繳納。故訴至法院，請(qǐng)求判令：1、紀(jì)某某立即支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)50463.3元，違約金25592元，合計(jì)76055.3元；2、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
被告紀(jì)某某辯稱，1、原告所依據(jù)的物業(yè)管理服務(wù)合同系無(wú)效合同，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同其服務(wù)范圍只包含A、B座，不包含C座；2、被告購(gòu)買的××房屋是物業(yè)管理用房，沒有自來(lái)水和下水管道，根本無(wú)法使用，且該房屋并未交付也未辦理入伙；3、原告沒有按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)××房屋、××房屋提供相應(yīng)的服務(wù)，因房屋下水管道堵塞、頂樓常年滴水等原因，被告從2010年起至今，對(duì)××房屋進(jìn)行了多次維護(hù)和維修，安裝鐵雨棚等，花費(fèi)24820元，但仍不能從根本上解決問題；4、被告于2017年3月31日繳納了××房屋的水費(fèi)897元，不存在欠繳水費(fèi)582元。綜上，由于原告非法簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，拒絕履行物業(yè)管理和服務(wù)，特別是不對(duì)電梯進(jìn)行維護(hù)，事故頻發(fā)；整個(gè)小區(qū)內(nèi)的消防系統(tǒng)無(wú)法正常聯(lián)動(dòng)，火災(zāi)事故頻發(fā)；電子監(jiān)控?fù)p壞；C座無(wú)監(jiān)控、保安、無(wú)暫住人房屋出租管理制度，導(dǎo)致數(shù)十戶業(yè)主家中和辦公場(chǎng)所被盜，上百輛摩托車、自行車被盜；違章搭建的廣告牌、房屋、生產(chǎn)車間等。綜上，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
經(jīng)審理查明，紀(jì)某某系新世紀(jì)廣場(chǎng)小區(qū)的業(yè)主，其在新世紀(jì)廣場(chǎng)小區(qū)共有兩套房屋，一套是位于西陵區(qū)新世紀(jì)廣場(chǎng)××號(hào)的房屋（建筑面積為161.68平方米，規(guī)劃用途為住宅），另一套是位于西陵區(qū)新世紀(jì)廣場(chǎng)××號(hào)的房屋（建筑面積182.12平方米，規(guī)劃用途為商業(yè)）。2010年1月17日，新世紀(jì)廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)（甲方）與鑫宜物業(yè)公司（乙方）簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，約定：甲方將新世紀(jì)廣場(chǎng)小區(qū)委任乙方實(shí)行物業(yè)管理；物業(yè)類型為A、B高層住宅小區(qū)，坐落位置為宜昌市西陵××號(hào)，建筑面積為39815平方米；委托管理期限為2010年1月17日19:00時(shí)至2011年1月16日18：00時(shí)止；高層物業(yè)管理費(fèi)A、B住戶（沒有出租），由乙方按建筑面積每平方米1.55元向業(yè)主收取；高層物業(yè)管理費(fèi)A、B住戶（經(jīng)營(yíng)戶），由乙方按建筑面積每平方米2.00元向業(yè)主收取；對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費(fèi)的，乙方可以從逾期之日起按應(yīng)繳費(fèi)用萬(wàn)分之三加收滯納金；合同還約定了相關(guān)委托管理事項(xiàng)以及雙方的權(quán)利義務(wù)等。2011年1月17日，新世紀(jì)廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)與鑫宜物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，約定：委托管理期限為2年，自2011年1月17日19:00時(shí)起至2013年1月16日18:00時(shí)止，其他內(nèi)容同2010年1月17日簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》。2013年1月17日，新世紀(jì)廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)與鑫宜物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，約定：委托管理期限為2年，自2013年1月17日19:00時(shí)起至2015年1月16日18:00時(shí)止；對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費(fèi)的，乙方可以從逾期之日起按應(yīng)繳費(fèi)用萬(wàn)分之五加收滯納金；其他內(nèi)容同2010年1月17日簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》。2015年1月26日，新世紀(jì)廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)與鑫宜物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，約定：委托管理期限為2年，自2015年1月17日19:00時(shí)起至2017年1月16日18:00時(shí)止；其他內(nèi)容同2013年1月17日簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》。紀(jì)某某自2010年1月17日起僅交納了B棟807號(hào)房屋從2014年1月17日至2015年1月17日一年的物業(yè)管理費(fèi)3007元。
庭審中，1、紀(jì)某某對(duì)鑫宜物業(yè)公司提交的四份《物業(yè)管理服務(wù)合同》有異議，認(rèn)為四份合同均無(wú)效，續(xù)簽的合同也無(wú)效，新世紀(jì)廣場(chǎng)總面積8萬(wàn)多，合同簽訂的面積占3萬(wàn)多，不到50%，根據(jù)規(guī)定，面積及業(yè)主戶數(shù)過半才能簽訂合同，續(xù)簽的三份合同未召開業(yè)主委員會(huì)，不能代表小區(qū)全體業(yè)主，且該合同未經(jīng)公示。2、紀(jì)某某向本院提交三峽晚報(bào)報(bào)紙、照片，證明××房屋門口及周圍下水管道堵塞，導(dǎo)致房屋被污水浸泡；××房屋廚房、衛(wèi)生間下水管道被堵塞，房屋空調(diào)水管破裂變形，屋內(nèi)墻體受潮開裂。鑫宜物業(yè)公司認(rèn)為房屋下水管道不屬于公共部分，不是物業(yè)公司管理的范圍。
另查明，鑫宜物業(yè)公司對(duì)新世紀(jì)廣場(chǎng)C棟提供了物業(yè)服務(wù)。
經(jīng)本院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人不能達(dá)成協(xié)議。
上述事實(shí)，有《物業(yè)管理服務(wù)合同》、《房屋查檔證明》、《三峽晚報(bào)報(bào)紙》、照片、當(dāng)事人陳述，開庭筆錄等證據(jù)附卷佐證。

本院認(rèn)為，新世紀(jì)廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)與鑫宜物業(yè)公司簽訂的四份《物業(yè)管理服務(wù)合同》合法有效，對(duì)新世紀(jì)廣場(chǎng)小區(qū)全體業(yè)主均具有約束力。鑫宜物業(yè)公司依約為紀(jì)某某提供了物業(yè)管理服務(wù)，紀(jì)某某作為新世紀(jì)廣場(chǎng)小區(qū)的業(yè)主，應(yīng)交納相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)用。紀(jì)某某提交的證據(jù)，不足以證明鑫宜物業(yè)公司未盡到管理義務(wù)，故本院對(duì)紀(jì)某某的辯論意見不予采納。關(guān)于西陵區(qū)新世紀(jì)廣場(chǎng)××號(hào)房屋的物業(yè)費(fèi)，因紀(jì)某某已交納了一年的物業(yè)費(fèi)，故紀(jì)某某還應(yīng)向鑫宜物業(yè)公司交納截止至2017年4月17日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)18795.3元（161.68㎡×1.55元/㎡×75個(gè)月）。關(guān)于西陵區(qū)新世紀(jì)廣場(chǎng)××號(hào)房屋，因該房屋未裝修，未實(shí)際投入使用，故對(duì)該房屋截止至2017年4月17日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，本院參照《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條“房屋交付后一年內(nèi)無(wú)人入住的,空置期間由業(yè)主按百分之七十的比例承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”的規(guī)定，酌定紀(jì)某某按物業(yè)服務(wù)費(fèi)的70%向鑫宜物業(yè)公司交納22182.2元（182.12㎡×2元/㎡×87個(gè)月×70%）。紀(jì)某某未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)系房屋下水管堵塞等原因所致，并非主觀故意，合同中也未明確約定給付物業(yè)費(fèi)的期限,且約定的違約金過高，故鑫宜物業(yè)公司要求紀(jì)某某支付違約金的請(qǐng)求，本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十八條、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條之規(guī)定，判決如下：

一、被告紀(jì)某某支付原告宜昌市鑫宜物業(yè)有限責(zé)任公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)40977.5元。
二、駁回原告宜昌市鑫宜物業(yè)有限責(zé)任公司的其他訴訟請(qǐng)求。
上述判決于判決生效之日起10日內(nèi)履行，未按本判決規(guī)定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費(fèi)1702元，減半收取851元（原告已預(yù)交1644元，本院依法應(yīng)退793元），由原告宜昌市鑫宜物業(yè)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)379元，被告紀(jì)某某負(fù)擔(dān)472元。被告紀(jì)某某負(fù)擔(dān)的部分在履行上述判項(xiàng)時(shí)一并支付給原告宜昌市鑫宜物業(yè)有限責(zé)任公司。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。

審判員 程丹

書記員： 胡利華