宜昌市美源物業(yè)管理有限公司
程懿（湖北普濟律師事務(wù)所）
何林蘭
田某生

上訴人（原審原告）:宜昌市美源物業(yè)管理有限公司，住所地宜昌市東山大道225號。
法定代表人:李慧鈴，該公司董事長。
委托訴訟代理人:程懿，湖北普濟律師事務(wù)所律師。
特別授權(quán)代理。
委托訴訟代理人:何林蘭，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，宜昌市美源物業(yè)管理有限公司員工，住秭歸縣。
特別授權(quán)代理。
被上訴人（原審被告）:田某生，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市。
上訴人宜昌市美源物業(yè)管理有限公司（以下簡稱美源物業(yè)公司）因與被上訴人田某生物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服宜昌市西陵區(qū)人民法院（2015）鄂西陵民初字第01345號民事判決，向本院提起上訴。
本院于2016年9月28日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。
上訴人美源物業(yè)公司的委托訴訟代理人程懿、何林蘭，被上訴人田某生到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
美源物業(yè)公司上訴請求:一、請求二審法院依法撤銷一審判決。
二、請求二審法院依法改判，支持美源物業(yè)公司的全部訴訟請求。
三、判令一、二審訴訟費用由被上訴人田某生承擔(dān)。
事實和理由:一審判決認定事實錯誤，證據(jù)不足，導(dǎo)致作出錯誤的判決結(jié)果。
（一）美源物業(yè)公司與田某生為物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，一審法院認為美源物業(yè)公司構(gòu)成違約沒有事實依據(jù)，證據(jù)不足。
根據(jù)美源物業(yè)公司與田某生簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定，美源物業(yè)公司只對公共設(shè)施設(shè)備進行維護和管理，如果是房屋質(zhì)量問題，就不屬于美源物業(yè)公司的管理范疇。
（二）一審法院認定美源物業(yè)公司現(xiàn)場處理不當導(dǎo)致?lián)p失擴大，構(gòu)成違約，沒有事實和法律依據(jù)。
1、田某生的損失發(fā)生在室內(nèi)，美源物業(yè)公司日常無法盡到管理責(zé)任；2、田某生主臥地漏涌入污水造成地板浸泡主要原因是田某生在2008年5月私自對架空層下水管道進行了改動，以及開發(fā)商宜昌市嘉禾置業(yè)有限公司當時建設(shè)該棟房屋時的主水管道有瑕疵，屬于房屋質(zhì)量問題。
3、田某生的房屋在五年質(zhì)保期內(nèi)，開發(fā)商已經(jīng)對田某生居住的小區(qū)2號樓和3號樓的下水管道進行了改造，且在事故發(fā)生時即2010年12月份開發(fā)商就與田某生協(xié)商處理解決了此事，對田某生進行了賠償。
因此，美源物業(yè)公司并未構(gòu)成違約，且不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
（三）一審法院扣減了美源物業(yè)公司40%的物業(yè)服務(wù)費，缺乏證據(jù)支持，同時告知田某生另案訴訟（田某生提出反訴要求美源物業(yè)公司承擔(dān)18048元的賠償責(zé)任），實際上合并審理了本案，加重了美源物業(yè)公司的責(zé)任。
（四）美源物業(yè)公司在一審中放棄違約金的請求的前提是與田某生調(diào)解協(xié)商的前提下同意的，并非美源物業(yè)公司自動放棄。
綜上所述，一審法院認定事實不清，證據(jù)不足，請求二審法院依法查明事實后，撤銷一審判決，改判支持美源物業(yè)公司的訴訟請求。
田某生辯稱:1、美源物業(yè)公司稱《前期物業(yè)服務(wù)合同》第二條第二款的約定，只對共有設(shè)施設(shè)備進行維修和管理，如果是房屋質(zhì)量問題就不屬于美源物業(yè)公司的管理范疇，純屬推托責(zé)任。
美源物業(yè)公司管理物業(yè)至2010年已經(jīng)三年，管理維護主水管道這類公共設(shè)施是其基本職責(zé)。
2、事故原因是主水管道出問題導(dǎo)致的，而不是地漏。
事故發(fā)生后，物業(yè)公司找不到解決問題的辦法，想在樓上用水沖的辦法，適得其反，物業(yè)公司的人又找不到進水的總閥門在哪里，導(dǎo)致污水漫的時間長，水量更大，損失加劇。
3、美源物業(yè)公司稱田某生的損失發(fā)生在室內(nèi)，美源物業(yè)公司日常無法盡到管理責(zé)任，純屬滑稽。
主下水管道、煤氣管道、進水管道這種公共設(shè)施都是在室內(nèi)，美源物業(yè)公司難道只管室外，不管室內(nèi)嗎？4、美源物業(yè)公司稱田某生2008年5月私自對架空層下水管道進行了改動，田某生在其房屋衛(wèi)生間水管漏水中自身負有責(zé)任，是為了推托責(zé)任找的理由。
田某生對主臥衛(wèi)生間設(shè)計沒有做過任何改動，而出問題的是主臥衛(wèi)生間。
5、導(dǎo)致主水管道出問題，美源物業(yè)公司作為管理方日常監(jiān)管不到位，沒有經(jīng)常進行疏通和維修是根本原因。
6、美源物業(yè)公司管理服務(wù)不到位，造成了被服務(wù)者的損失，就應(yīng)該負責(zé)，賠償損失是最基本的表現(xiàn)形式。
7、田某生反訴沒有交反訴費，是在一審開庭結(jié)束后美源物業(yè)公司代表人和田某生調(diào)解，并承諾減去兩年的物業(yè)費作為賠償。
而庭后美源物業(yè)公司出爾反爾拒不承擔(dān)同意調(diào)解，不承擔(dān)任何損失。
8、美源物業(yè)公司所有的推托責(zé)任沒有任何理由和依據(jù)。
田某生一直要求美源物業(yè)公司承擔(dān)因污水倒灌造成的損失未果，從2011年才停止交納物業(yè)費。
一審法院判令美源物業(yè)公司承擔(dān)所欠物業(yè)費的40%作為田某生污水倒灌造成損失的賠償，是依法對基本事實的認定作出的判定。
所以請求二審法院維持原判。
美源物業(yè)公司向一審法院起訴請求:請求判令田某生支付其拖欠的物業(yè)服務(wù)費合計10320元（計算至2014年12月31日），滯納金7585元（美源物業(yè)公司在訴訟中放棄滯納金請求），合計10320元；訴訟費由田某生承擔(dān)。
一審法院認定事實:2007年10月20日，被告田某生（甲方）與原告美源物業(yè)公司（乙方）簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定，甲方位于宜昌市美岸長堤3棟3單元2層02號住房由乙方提供物業(yè)管理服務(wù)。
物業(yè)管理費標準每平方米每月1.3元。
該合同第二條約定:乙方提供的物業(yè)服務(wù)包括以下內(nèi)容:2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理服務(wù)。
該合同還約定物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容及違約責(zé)任，同時約定業(yè)主逾期繳納物業(yè)管理費的，按欠費總額千分之一付滯納金。
該合同第二十二條約定，若乙方對本物業(yè)區(qū)域管理和服務(wù)達不到合同約定，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
2010年6月29日晚8時許，田某生的主臥衛(wèi)生間地漏突然涌入大量污水，美源物業(yè)公司工作人員到現(xiàn)場查看，并未及時采取有效措施，致污水持續(xù)涌入四十多分鐘。
該事件發(fā)生后，從2011年1月1日至2014年12月31日止，田某生拖欠物業(yè)服務(wù)費經(jīng)美源物業(yè)公司催收，至今未交。
一審法院認為，原告美源物業(yè)公司與被告田某生簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》，系雙方真實意思表示，合法有效。
田某生拖欠物業(yè)服務(wù)費應(yīng)當繳納。
因田某生在發(fā)生房間滲水事件之后才發(fā)生拖欠物業(yè)服務(wù)費，因此美源物業(yè)公司請求田某生支付滯納金理由不成立。
田某生主臥室及衛(wèi)生間發(fā)生污水倒灌，美源物業(yè)公司沒有提供證據(jù)證明其按照《前期物業(yè)服務(wù)合同》對”共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理”約定，對排污水管道盡到了定期檢查的義務(wù)，以及對現(xiàn)場及時采取了有效措施。
其以管道在田某生家中無法進行定期檢查理由不成立，并且由于美源物業(yè)公司工作人員到達現(xiàn)場后處理污水倒灌措施不力，采取沖水辦法使田某生室內(nèi)污水增多，損失擴大，其提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，應(yīng)當承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，對其請求的物業(yè)費酌情扣減40%。
田某生反訴稱，美源物業(yè)公司工作人員到現(xiàn)場未及時采取有效措施，其請求美源物業(yè)公司賠償損失18048元。
田某生反訴的內(nèi)容屬于侵權(quán)賠償，不符合本案合同糾紛的反訴要求，對其反訴不予審理。
其可以另案訴訟。
一審法院依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第一百零七條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?、第六十五條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體運用法律若干問題的解釋》第六條之規(guī)定，判決:一、被告田某生在判決書發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)給付原告宜昌市美源物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)費6192元（10320元×60%）。
二、駁回原告宜昌市美源物業(yè)管理有限公司其他訴訟請求。
一審案件受理費248元（原告已預(yù)交），減半收取124元，原告承擔(dān)50元，被告負擔(dān)74元。
本院二審期間，經(jīng)組織當事人進行了舉證和質(zhì)證。
美源物業(yè)公司為支持其上訴請求，向本院提交了田某生于2008年5月7日出具的《承諾書》。
用以證明田某生對架空層下水管道進行改動后主動承諾對改動原因造成的漏水愿意承擔(dān)賠償責(zé)任。
田某生對證據(jù)的真實性不持異議，但認為承諾的架空層下水管道改動是對其房屋的公共衛(wèi)生間的馬桶改為蹲坑，造成的漏水自己負責(zé)。
現(xiàn)在是主臥衛(wèi)生間的下水管道出了問題，導(dǎo)致主臥倒灌式漏水，與公共衛(wèi)生間的改動沒有關(guān)系。
田某生為支持其抗辯理由，向本院提交了房屋管道的結(jié)構(gòu)圖照片6張（打印件）。
用以證明田某生對主水管道沒有改動。
美源物業(yè)公司質(zhì)證認為對照片的真實性、合法性沒有異議，但不清楚照片來源，不是專業(yè)人士，對該情況也不清楚。
本院對美源物業(yè)公司和田某生二審提交的證據(jù)的真實性均予以確認，對與本案的關(guān)聯(lián)性將結(jié)合本案其他證據(jù)綜合予以認定。
二審經(jīng)審理查明，原審查明的事實屬實，本院予以確認。
本院認為，根據(jù)上訴人美源物業(yè)公司與被上訴人田某生簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定，美源物業(yè)公司對美岸長堤物業(yè)項目提供前期物業(yè)管理服務(wù)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，對物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理負有責(zé)任。
田某生作為該區(qū)域的業(yè)主，入住該小區(qū)后至2010年12月，均按約定交納了物業(yè)管理費，有權(quán)利享有美源物業(yè)公司提供的相應(yīng)服務(wù)項目。
2010年6月29日晚，田某生的主臥衛(wèi)生間因地漏突然涌入大量污水，致其部分財產(chǎn)遭受損失。
美源物業(yè)公司稱田某生的損失發(fā)生在室內(nèi)，美源物業(yè)公司日常無法盡到管理責(zé)任，田某生主臥地漏涌入污水造成地板浸泡主要原因是田某生在2008年5月私自對架空層下水管道進行了改動。
本院認為，首先，美源物業(yè)公司并未提供證據(jù)證明美源物業(yè)公司從受聘對美岸長堤物業(yè)項目提供物業(yè)管理服務(wù)時起至田某生居住的房屋發(fā)生污水倒灌事故期間，對該小區(qū)的共用設(shè)施設(shè)備（包括本案所涉的下水主管道）進行了維修、養(yǎng)護；其次，雖美源物業(yè)公司二審提交了田某生出具的《承諾書》，但僅憑該證據(jù)不能證明田某生所住房屋發(fā)生的污水倒灌與其改動存在關(guān)聯(lián)性。
故美源物業(yè)公司未嚴格按照《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定履行義務(wù)，存在違約，一審對其請求田某生應(yīng)補繳的物業(yè)費酌情扣減40%并無明顯不當。
綜上所述，美源物業(yè)公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項 ?規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費248元，由宜昌市美源物業(yè)管理有限公司負擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認為，根據(jù)上訴人美源物業(yè)公司與被上訴人田某生簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定，美源物業(yè)公司對美岸長堤物業(yè)項目提供前期物業(yè)管理服務(wù)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，對物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理負有責(zé)任。
田某生作為該區(qū)域的業(yè)主，入住該小區(qū)后至2010年12月，均按約定交納了物業(yè)管理費，有權(quán)利享有美源物業(yè)公司提供的相應(yīng)服務(wù)項目。
2010年6月29日晚，田某生的主臥衛(wèi)生間因地漏突然涌入大量污水，致其部分財產(chǎn)遭受損失。
美源物業(yè)公司稱田某生的損失發(fā)生在室內(nèi)，美源物業(yè)公司日常無法盡到管理責(zé)任，田某生主臥地漏涌入污水造成地板浸泡主要原因是田某生在2008年5月私自對架空層下水管道進行了改動。
本院認為，首先，美源物業(yè)公司并未提供證據(jù)證明美源物業(yè)公司從受聘對美岸長堤物業(yè)項目提供物業(yè)管理服務(wù)時起至田某生居住的房屋發(fā)生污水倒灌事故期間，對該小區(qū)的共用設(shè)施設(shè)備（包括本案所涉的下水主管道）進行了維修、養(yǎng)護；其次，雖美源物業(yè)公司二審提交了田某生出具的《承諾書》，但僅憑該證據(jù)不能證明田某生所住房屋發(fā)生的污水倒灌與其改動存在關(guān)聯(lián)性。
故美源物業(yè)公司未嚴格按照《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定履行義務(wù)，存在違約，一審對其請求田某生應(yīng)補繳的物業(yè)費酌情扣減40%并無明顯不當。
綜上所述，美源物業(yè)公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項 ?規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費248元，由宜昌市美源物業(yè)管理有限公司負擔(dān)。

審判長：唐兆勇
審判員：趙春紅
審判員：肖小月

書記員：余丹