上訴人（原審本訴原告、反訴被告）：宜昌市宏信房地產有限公司，統(tǒng)一社會信用代碼xxxx，住所地宜昌市夷陵區(qū)夷興大道金鳳朝陽小區(qū)1-202號。
法定代表人：謝永信，該公司董事長。
委托訴訟代理人：高明、李凌，湖北楚賢律師事務所律師。
被上訴人（原審本訴被告、反訴原告）：徐某某，男，1976年10月26出生，漢族，個體工商戶，住宜昌市夷陵區(qū)。
被上訴人（原審本訴被告、反訴原告）：覃璇，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市夷陵區(qū)。11124
共同委托訴訟代理人：郭東生，男，1964年10月24出生，漢族，住宜昌市夷陵區(qū)。

上訴人宜昌市宏信房地產有限公司（以下簡稱宏信房地產公司）因與被上訴人徐某某、覃璇房屋租賃合同糾紛一案，不服宜昌市夷陵區(qū)人民法院（2016）鄂0506民初875號民事判決，提起上訴。本院立案受理后，依法組成合議庭進行了審理?，F(xiàn)已審理終結。
宏信房地產公司上訴請求：一、撤銷一審判決第二、三、四、五項，依法改判徐某某、覃璇支付所欠租金1145626元，并按欠付租金數(shù)額的30%標準賠償違約金343787元；二、徐某某、覃璇負擔訴訟費、保全費、鑒定費。事實與理由：一、一審判決認定事實錯誤。1、宏信房地產公司不存在違約，不應承擔減免租金的法律責任。雙方在2012年6月28日達成的調解協(xié)議約定宏信房地產公司免收3個月租金后，徐某某不得再以房屋漏水為由主張權利。在上述協(xié)議達成后，宏信房地產公司履行了維修義務，房屋不存在漏水問題，徐某某此后也不能再以漏水為由主張任何權利，因此宏信房地產公司不存在違約行為，不應承擔違約責任。2、徐某某停止經營是其經營不善所致，與房屋短時間內曾經出現(xiàn)過輕微漏水現(xiàn)象沒有因果關系，宏信房地產公司不應賠償其裝修損失。宏信房地產公司在2012年6月簽訂調解協(xié)議后，對房屋漏水進行了維修，履行了維修義務，且即使存在漏水問題，也不能認定是房屋質量問題，徐某某租賃后對房屋進行了裝修改造，不規(guī)范的改造也可能造成房屋漏水，且相鄰商鋪均能正常經營卻惟獨徐某某承租的商鋪不能正常經營明顯不合情理。3、本案鑒定程序嚴重違法，依法不應采信。鑒定報告存在鑒定期限超過法院委托期限、對徐某某單方提供的價格數(shù)據予以認定等問題，不應采信。4、徐某某交付房屋鑰匙的時間為2018年6月16日，而非一審判決認定的6月10日，少計算徐某某6天占用房屋時間計占用費3130元。二、一審判決適用法律錯誤。徐某某未提出維修減免租金的抗辯，不應適用《合同法》第221條“因維修租賃物影響租賃物使用的，應當減少租金或延長租期”；宏信房地產公司不存在違約行為而徐某某拖欠租金違約，即使按照一審認定的雙方均有過錯，也不應當由宏信房地產公司賠償全部裝修殘值。三、一審程序違法。一審審理期限嚴重超期，徐某某在舉證期滿后提起反訴，超過法定反訴期限。
被上訴人徐某某和覃璇服從一審判決。
宏信房地產公司向一審法院起訴請求：1、解除2010年7月10日簽訂的《房屋租賃合同》；2、徐某某、覃璇立即騰退位于金鳳朝陽小區(qū)1-104、1-201-2號門面房；3、徐某某、覃璇立即支付拖欠的租金596655元（截止2016年3月10日），并從2016年3月11日起至房屋交付之日按15868元月支付占用使用費；4、徐某某、覃璇按每季度租金的15%標準支付從2012年6月起至付清全部租金之日期間的違約金，計算至2016年3月10日為268495元。
徐某某、覃璇反訴請求：1、解除與宏信房地產公司2010年7月10日簽訂的《房屋租賃合同》、2012年6月28日簽訂的《協(xié)議書》；2、宏信房地產公司返還履約保證金35000元；3、宏信房地產公司賠償裝修裝潢、經營配套設施設備損失120萬元；4、宏信房地產公司賠償2012年6月26日至2016年6月28日投資收益損失45萬元、支付2012年6月26日至2016年6月28日違約金171691.2元11923×48×0.3。
一審判決認定事實：
1、2010年7月10日，宏信房地產公司與徐某某、覃璇簽訂一份《房屋租賃合同》，約定宏信房地產公司將其位于金鳳朝陽小區(qū)1-104、1-201-2號門面房出租給徐某某，期限10年。（1）2013年7月10前月租金11923元，以后每年按10%遞增。租金按月支付，每月30號前交清下月的租金；（2）徐某某承擔租賃期內的水、電、寬帶、物業(yè)管理費用；（3）出租房主要結構及有關設施受到損壞時，由徐某某提出書面檢修申請，宏信房地產公司安排修繕并承擔費用；（4）徐某某未按時交納租金，按每季度租金的15%支付違約金，逾期2個月按每季度租金的30%支付違約金；逾期3個月未交租金，宏信房地產公司有權解除合同，徐某某應返還房屋并補足所欠租金及違約金，且不得要求宏信房地產公司對裝修及添附物予以補償；（5）徐某某的裝修方案和樓梯設計改造方案圖必須由宏信房地產公司審核通過后，在宏信房地產公司監(jiān)督下按要求施工。合同簽訂后，宏信房地產公司交付了房屋，徐某某交納履約保證金35000元。徐某某租賃該門面房用以經營足道，取名黃金足道休閑會所。
2、因出租房屋存在漏水問題，2011年7月10日以后徐某某未交納租金。為此，宏信房地產公司曾于2012年1月9日、1月17日委托湖北前鋒律師事務所兩次給徐某某發(fā)送律師函，函告徐某某截止2012年1月已累計欠6個月租金71538元，解除租賃合同。發(fā)生糾紛后，宏信房地產公司向法院提起訴訟。訴訟過程中，雙方自愿達成協(xié)議后，宏信房地產公司撤訴。協(xié)議內容：（1）徐某某截止2012年6月10日欠租金131153元，協(xié)議簽訂后三日內支付；（2）考慮到出租屋漏水問題，宏信房地產公司同意免收三個月房租作為對徐某某的補償。協(xié)議簽訂后，徐某某不得再以漏水為由向宏信房地產公司主張權利，提出任何賠償要求；（3）協(xié)議簽訂后，雙方可共同選定維修單位對漏水問題進行維修，費用由宏信房地產公司承擔；（4）《房屋租賃合同》繼續(xù)履行。該協(xié)議簽訂后，徐某某支付下欠租金95384元（協(xié)議約定免收3個月租金35769元）。2012年6月11日以后的租金，徐某某再未支付。
3、庭審中，徐某某提供的工商行政管理部門、消防部門多次對徐某某經營的黃金足道休閑會所進行安全檢查，存在的主要問題是西側安全出口鎖閉；南側安全出口處防火門未設閉門器，并發(fā)出責令整改通知書。徐某某主張此問題是宏信房地產公司建造的房屋本身沒有消防通道。徐某某自述2012年6月26日協(xié)議簽訂后，生意不好，至2015年2月15日關門歇業(yè)。
4、2013年7月15日至8月14日，宏信房地產公司對黃金足道商鋪平臺沉降縫進行維修，支付維修費8790元，并征求了徐某某的意見；2014年5月29日宏信房地產公司與湖北中豫防水工程有限公司簽訂《屋面維修施工合同》，對包含涉案出租屋在內房屋進行了第二次維修；2015年1月21日宏信房地產公司與嚴紹光簽訂《金鳳朝陽地下室及周邊商鋪防水維修工程施工合同》，第三次履行維修義務。
對湖北德恒資產評估有限公司作出的鄂德恒評報字[2018]第25號《資產評估報告》，原、徐某某均有異議，要求鑒定人員出庭接受詢問。宏信房地產公司認為鑒定機構清點核對徐某某提交物資清單、對裝飾裝潢投資現(xiàn)場勘驗和測量時沒有通知其到場，程序違法；利潤損失沒有依據。徐某某認為，經營利潤損失明顯過低。
一審法院認為，鑒定人員出庭接受原、徐某某的詢問查明，鑒定機構對徐某某提供的可移動設備設施進行清點、對涉案房屋的裝飾裝潢進行測量時沒有通知宏信房地產公司到場確認，其所依據相關基礎資料真實性存疑，宏信房地產公司的質證理由成立，予以采信。根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二十七條第二款之規(guī)定，一審法院要求鑒定機構于2018年5月24日下午2點30分在原、徐某某到場后重新測量和清點，對存在的缺陷進行彌補，根據重新測量和清點結果，對原《評估報告書》進行補充鑒定。宏信房地產公司經人民法院書面通知拒絕到場，視為其放棄相關權利。湖北德恒資產評估有限公司向一審法院提交《補充鑒定工作說明》“復核數(shù)據與《評估報告書》數(shù)據基本一致，評估結果不作調整”的意見予以認可?！顿Y產評估報告》確認裝潢總價值59.35萬元；經營損失為16.88萬元。裝潢包括裝飾裝潢39.84萬元和可移動設備設施19.51萬元兩部分。營業(yè)損失按每月收入2萬元為基數(shù)計算，即（經營收入-應繳所得稅）×行業(yè)平均利潤率?！对u估報告書》載明房屋裝潢價值采用重置成本法，確定折舊率為22.5%；可移動設備設施為直接評估單價和凈值為168750元，對該評估意見，予以認定。雙方合同解除之日，合同期內裝潢剩余價值為39.84萬元，可移動設施設備按合同剩余期與合同期之比，確定剩余價值，即35137元[（168750元÷3650天）×760天]。徐某某主張2012年6月至鑒定之日止經營損失，根據誰主張誰舉證的原則，徐某某應當提供該時間段內經營財務資料作為評估的基礎依據。經庭審質證，湖北德恒資產評估有限公司作出的《評估報告書》在沒有徐某某提供經營期間財務資料的情況下，按小規(guī)模納稅人每月2萬元經營收入確定經營損失16.88萬元，依據不足，該項評估意見，不予采信。
綜上審理認定的事實和證據，一審法院認為，原、徐某某簽訂的《房屋租賃合同》是雙方真實意思表示，內容沒有法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定，屬有效合同，對雙方均具有法律約束力。當事人有權在法律規(guī)定的范圍內處分自己的民事權利和訴訟權利。原、徐某某均同意解除該合同，應予以尊重，達成合意之日為合同解除之日，即合同解除之日確定為2016年8月10日。針對原、徐某某的具體訴訟請求，一審法院評判如下：
1、合同解除后，宏信房地產公司要求徐某某立即將出租房屋騰退，合法合理，應予以支持。在宏信房地產公司、徐某某同意解除合同的基礎上，2018年6月10日，徐某某將房屋鑰匙交給宏信房地產公司，并同意宏信房地產公司對租賃房屋內的裝飾、裝潢和其他設施進行處置，應認定徐某某已履行騰退房屋的義務。徐某某要求宏信房地產公司退還履約保證金35000元，因雙方均同意解除房屋租賃合同，該請求符合該合同第三條第2項“甲方應當在租賃關系結束后十日內將保證金（不計息）退還給乙方”的約定，予以支持。
2、徐某某最初拖欠租金的行為發(fā)生在2011年7月10日，拖欠租金的原因雙方已經確認系宏信房地產公司沒有及時履行對涉案房屋的維修義務，導致涉案房屋漏水，損壞了徐某某所經營的黃金足道休閑會所的裝飾和裝潢，影響了徐某某的正常經營。涉案房屋雨天漏水，宏信房地產公司承認系房屋構造問題，不是徐某某使用不當造成的，根據《合同法》第二百二十條規(guī)定，宏信房地產公司作為出租人，應當履行租賃物的維修義務而未及時履行，這是宏信房地產公司違約行為表現(xiàn)之一。違約行為表現(xiàn)之二，原、徐某某雙方于2012年6月28日達成協(xié)議后，徐某某履行了支付下欠租金的義務，宏信房地產公司于2013年7月15日才開始對黃金足道商鋪平臺沉降縫進行維修。協(xié)議雖未約定維修時間，但是宏信房地產公司在達成協(xié)議一年之后才履行維修義務，明顯違背協(xié)議的本意。根據《合同法》第二百二十一條之規(guī)定，出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人承擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。徐某某以宏信房地產公司未履行對出租房屋的維修義務而拒付租金，沒有法律依據，也存在違約行為。徐某某的違約行為還表現(xiàn)在，當宏信房地產公司于2013年8月14日履行了維修義務并征詢其意見之后，徐某某仍未按合同約定的日期、金額交納租金。本案中原、徐某某均存在違約行為，故對原、徐某某主張的違約金本院均不予以支持。
3、徐某某于2018年6月10日歸還租賃房屋，涉案租金可以計算至當日。宏信房地產公司主張的租金，作以下認定：其一，2012年6月28日雙方對截止2012年6月10日止所欠租金131153元，已達成協(xié)議，宏信房地產公司免收3個月租金35769元作為對漏水問題造成徐某某各項損失的補償，徐某某支付了余下租金95348元，故宏信房地產公司再要求徐某某支付已協(xié)議免收的租金35769元，沒有法律依據，不予支持。其二，宏信房地產公司主張2012年6月11日至2018年6月10日止的租金1078737.72元，因涉案租賃合同已于2016年8月10日解除，合同解除之后至房屋實際交付之日的租金標準，宏信房地產公司仍按原合同約定每年上浮10%的標準計算，沒有依據，不予支持。對此段時間內的租金，應均按合同解除前的17457元月計算。故宏信房地產公司主張徐某某所欠的租金，按合同約定的時間段分別確定為：2012年7月9日欠11923元、2012年7月10日至2013年7月9日欠143076元、2013年7月10日至2014年7月9日欠157380元、2014年7月10日至2015年7月9日欠173124元、2015年7月10日至2016年7月9日欠190440元、2016年7月10日至2018年6月10日欠401511元，合計1077454元。由于宏信房地產公司未按2012年6月28日達成的協(xié)議及時履行維修義務，涉案出租房屋的漏水問題直到2013年8月14日止才初步解決，在此之前，妨礙徐某某對承租房屋正常使用因漏水問題存在而沒有消除。根據《合同法》第二百二十一條“因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期”的規(guī)定，此期間內的租金（2012年6月11日至2013年8月14日），不予支持。根據宏信房地產公司提供的租金計算表，該時間段的租金為169863元[11923元月×13個月+437.17元天×34天]。其三，徐某某同意于2016年8月10日解除合同，雖然于2018年6月10日才返還租賃的房屋，但是糾紛的發(fā)生源于雙方均有違約行為，且宏信房地產公司的違約情形重于徐某某，故對2016年8月10日至2018年6月10日期間的租金損失由宏信房地產公司承擔主要責任。該時間段的房屋租金384054（22個月×17457元月），酌情確定由徐某某承擔40%，即153622元。因此，宏信房地產公司主張的租金，確認為677159元（1077454元-169863元-230432元）。
4、本案中，宏信房地產公司違約在先，其違約行為直接導致徐某某所投資的黃金足道休閑會所的經營設施和環(huán)境的損壞。雖然雙方于2012年6月28日達成和解協(xié)議，但該和解協(xié)議僅對之前的違約后果有約束力。達成該協(xié)議后，宏信房地產公司并沒有按協(xié)議及時履行對涉案房屋的維修，直到2013年8月14日才初步解決涉案房屋的漏水問題。此違約行為的持續(xù)性，讓徐某某有理由懷疑對被損壞裝潢和設施設備的維修、更換后再次被損壞的可能性，以致徐某某經營的黃金足道休閑會所的消費環(huán)境一直未能得到改善，市場吸引力和消費人氣未能得到提升和恢復，最終導致徐某某于2015年2月15日關門歇業(yè)。因此，宏信房地產公司對涉案房屋租賃合同的解除應承擔主要違約責任。故徐某某要求宏信房地產公司賠償裝潢損失、可移動設施設備投資損失，根據《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條第（一）項之規(guī)定，由宏信房地產公司賠償徐某某合同期內裝潢剩余價值為398400元，可移動設施設備剩余價值為35137元，合計433537元。在宏信房地產公司已賠償徐某某上述損失的情況下，徐某某另要求宏信房地產公司賠償2012年6月28日至2016年6月28日期間的利潤損失45萬元，事實依據不足、缺乏法律依據，不予支持，況且徐某某確認2015年2月15日就已關門歇業(yè)，《評估報告書》關于經營利潤損失的評估也缺乏客觀性。
宏信房地產公司、徐某某在本案中互付金錢給付的義務相抵后，徐某某還應向宏信房地產公司支付208622元（677159元-433537元-35000元）。一審法院依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十七條、第九十九條、第一百二十條、第二百二十一條、第二百二十六條、《最高人法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條（三）條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決：一、宜昌市宏信房地產有限公司與徐某某2010年7月10日簽訂的《房屋租賃合同》于2016年8月10日解除；二、徐某某歸還宜昌市宏信房地產有限公司位于夷陵區(qū)金鳳朝陽小區(qū)1-104、1-201-2號門面房（已履行），宜昌市宏信房地產有限公司退還徐某某押金35000元；三、徐某某和覃旋向宜昌市宏信房地產有限公司支付下欠的房租677159元；四、宜昌市宏信房地產有限公司賠償徐某某和覃旋合同期內裝潢剩余價值為398400元，可移動設施設備剩余價值為35137元，合計433537元；五、駁回宜昌市宏信房地產有限公司主張的違約金等其他訴訟請求；六、駁回徐某某和覃旋主張的違約金、經營利潤損失等其他訴訟請求。上述債務相抵后，徐某某和覃旋還應向宜昌市宏信房地產有限公司支付208622元（677159元-433537元-35000元），限于本判決發(fā)生法律效力后立即付清。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。本訴案件受理費14508元、保全費5000元，由宜昌市宏信房地產有限公司負擔4932元，由徐某某和覃旋負擔14576元；反訴案件受理費21510元，由宜昌市宏信房地產有限公司負擔5593元，由徐某某和覃旋負擔15917元。
二審中，宏信房地產公司提交徐某某與物業(yè)公司人員之間2018年6月16日關于交還商鋪的微信聊天記錄以及2012年10月房屋維修報告以及維修費發(fā)票，以證明徐某某在2018年6月16日才交還承租的商鋪以及宏信房地產公司在2012年10月就履行了房屋維修義務。徐某某質證對于聊天記錄的真實性無異議，但認為上述內容是將商鋪鑰匙交與物業(yè)保管，與商鋪交還無關，因為宏信房地產公司一直拒絕接受，雙方之間商鋪交還的時間應當按照2018年5月24日法院組織雙方現(xiàn)場清查物品的時間確定；徐某某對于2012年10月的維修報告及維修發(fā)票質證認為與涉案商鋪無關，認為上述維修是針對8、9號樓而非涉案商鋪所在的1號樓。上述證據因與本案具有關聯(lián)性，本院經審查予以采信。
本院經審理查明，2012年6月宏信房地產公司與徐某某簽訂和解協(xié)議后，于2012年7月30日對金鳳朝陽小區(qū)8、9號樓半躍層地下室、“黃金足道”窗臺滲水以及部分住戶外墻及屋面滲水等情況制定了維修方案并進行了維修。2013年7月-8月，宏信房地產公司針對徐某某反映的“黃金足道”室內漏水問題組織施工隊對屋面沉降縫進行了維修施工，2013年10月施工完畢近2個月后物業(yè)公司觀察確認無漏水并對徐某某進行了回訪，徐某某答復這次修復在秋季雨少季節(jié)，希望在雨季時觀察確定。2014年7月-8月，宏信房地產公司對金鳳朝陽1號樓商鋪防水進行了維修施工，徐某某反訴請求解除與宏信房地產公司之間的商鋪租賃合同，但商鋪鑰匙徐某某直到2016年8月10日2018年6月16日才交到物業(yè)公司。一審判決認定的其他事實屬實。

本院認為，宏信房地產公司與徐某某之間的商鋪租賃合同合法有效，當事人均應按照約定履行。當事人雙方在履行合同過程中，因商鋪漏水以及徐某某拖欠租金而發(fā)生糾紛，雙方于2012年6月簽訂和解協(xié)議，對于徐某某拖欠的截止2012年6月10日的租金的繳納以及商鋪漏水補償和維修達成協(xié)議，該協(xié)議應當認定為雙方對2012年6月10日之前的租金及漏水問題約定，根據上述約定，宏信房地產公司免收徐某某3個月的租金，并負責對商鋪漏水進行維修。此后雙方繼續(xù)履行租賃合同，但此后徐某某因商鋪漏水而拖欠租金，雙方因此發(fā)生本案訴訟。根據宏信房地產公司的上訴理由以及徐某某的答辯意見，本院認為雙方之間的爭議焦點為：一、宏信房地產公司是否沒有適當履行維修義務，應當承擔何種違約責任？二、宏信房地產公司是否應當賠償徐某某的裝修殘值損失？針對上述爭議焦點，本院評判如下：
一、關于宏信房地產公司是否違反約定沒有適當履行維修義務以及應當承擔違約責任的問題。根據法律規(guī)定，出租人負有保持租賃物適用的義務，在雙方沒有另行特別約定的情形下，維修義務由出租人負擔。從維修記錄來看，徐某某承租的商鋪分別在2012年10月、2013年7月以及2014年8月進行了維修，其中2013年、2014年分別對房屋沉降縫以及屋頂防水進行了維修施工，可見徐某某承租的商鋪漏水的原因在于商鋪本身質量問題。宏信房地產公司出租的商鋪在使用中出現(xiàn)房屋本身原因漏水，違反了出租人應當承擔的保證房屋正常適用的義務，雖然宏信房地產公司在承租人反映后數(shù)次進行了維修，但因此對徐某某正常使用房屋造成一定的不利影響，故而應當承擔相應責任。同時，因宏信房地產公司自身存在過錯，其要求徐某某承擔欠付租金違約金的請求也不能支持。
鑒于房屋漏水對徐某某正常使用房屋存在一定的不利影響，但未造成房屋不能使用，徐某某也一直在從事經營到2015年，故而根據《中華人民共和國合同法》第二百二十一條“因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期”規(guī)定，宏信房地產公司應當承擔減少租金或者延長租期的責任。因雙方在合同期內就同意解除租賃合同，故而宏信房地產公司應當承擔減少租金的責任。對于具體減少的租金，鑒于雙方對于2012年6月10日之前拖欠的11個月租金協(xié)商免除3個月租金以補償房屋漏水影響商鋪使用，本院參照該比例確定減少的租金數(shù)額。自2012年6月10日至2015年2月15日徐某某經營的“黃金足道“關門歇業(yè)，徐某某共經營使用商鋪32個月，此期間的租金按照合同約定自2013年7月10日起每年在月租金11923元的標準上遞增10%計算，租金總額為414765元（2012年7月9日欠11923元、2012年7月10日至2013年7月9日欠143076元、2013年7月10日至2014年7月9日欠157380元、2014年7月10日至2015年2月15日欠102386元），減少因漏水影響應當減少的租金參照9個月計算，本院酌定此期間的租金減少120000元，則對于2012年6月10日至2015年2月15日徐某某應當支付宏信房地產公司租金294765元。
對于2015年2月15日之后的租金，因房屋已經宏信房地產公司維修不影響徐某某使用，徐某某關門歇業(yè)卻未解除租賃合同，繼續(xù)占有該租賃商鋪，其應繼續(xù)按照合同約定繳納租金直到2016年8月10日雙方租賃合同解除時，該期間的租金按照雙方約定應為275673元（2015年2月15日至7月9日租金為67802元，2015年7月10至2016年7月9日租金為190416元，2016年7月10日至8月10日租金為17455元）。
2016年8月10日雙方解除租賃合同后，徐某某沒有及時將商鋪交還給宏信房地產公司，直至2018年6月16日才將商鋪鑰匙交付給物業(yè)公司。對于此期間商鋪交付，徐某某辯稱是宏信房地產公司拒絕接受商鋪，但未提供證據。鑒于徐某某在此期間一直占有商鋪未交付給宏信房地產公司，造成損失的擴大，責任在于徐某某，故徐某某應當賠償該期間的房屋占用費用，參照此期間的房租17455元月計算該期間房屋占用費為387501元。
綜上，自2012年6月10日至2018年6月16日徐某某將商鋪交還給宏信房地產公司，徐某某應當繳納租金和租賃合同被解除后的商鋪占用費合計為957939元。
二、關于宏信房地產公司是否應當賠償徐某某的裝修殘值損失。宏信房地產公司出租的商鋪存在漏水問題，歷經數(shù)次維修，影響徐某某對房屋的正常使用，對其經營也存在影響。雙方因此發(fā)生爭議，導致合同解除不能履行，徐某某的裝修投入因此受到損失，宏信房地產公司作為違約方應當承擔賠償裝修殘值的責任。徐某某的裝修殘值經評估裝飾裝潢殘值39.84萬元和可移動設備設施殘值19.51萬元兩部分，其中裝潢裝飾已經附合與商鋪，無法分離，應當由宏信房地產公司補償，但可移動設備為空調、電腦等，徐某某可以另行使用或者變賣，該部分殘值應由徐某某回收利用，不應由宏信房地產公司賠償。上述裝修殘值鑒定雖然存在鑒定期限過長等問題，但不足以否定該鑒定結論，故而該鑒定結論可以采信。另外對于徐某某繳納的保證金35000元，因雙方合同已經解除，宏信房地產公司應當予以退回給徐某某。
三、徐某某提起反訴在法庭辯論終結之前，人民法院依法可以受理其反訴。一審審理期限雖然過長是由于存在鑒定因素，雖然期間委托鑒定時間較長不當，但不屬于嚴重違反法定程序。
綜上，徐某某應當繳納租金和租賃合同被解除后的商鋪占用費合計為957939元，宏信房地產公司應當返還徐某某繳納的保證金35000元、賠償徐某某的裝潢裝飾殘值398400元。兩者相互抵消后，徐某某還應當給付宏信房地產公司524539元。上訴人宏信房地產公司的部分上訴理由成立，本院予以采納。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、維持宜昌市夷陵區(qū)人民法院（2016）鄂0506民初875號民事判決第一、二、五、六項；
二、撤銷宜昌市夷陵區(qū)人民法院（2016）鄂0506民初875號民事判決第三、四項；
三、徐某某和覃旋向宜昌市宏信房地產有限公司支付下欠的房租和占用費957939元；
四、宜昌市宏信房地產有限公司賠償徐某某和覃旋合同期內裝潢剩余價值為398400元。
上述債務相抵后，徐某某和覃旋還應向宜昌市宏信房地產有限公司支付524539元元（957939元-398400元-35000元），限于本判決發(fā)生法律效力后十日內立即付清。如未按本判決指定的履行期間給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件訴訟費按照一審判決執(zhí)行。二審案件受理費14508元，由宜昌市宏信房地產有限公司負擔4508元，徐某某與覃璇負擔10000元。
本判決為終審判決。

審判長 高見成
審判員 閆玲玲
審判員 胡建華

書記員： 張鵬煒