上訴人（原審被告、反訴原告）：宜昌市同德醫(yī)藥零售連鎖有限公司深圳路連鎖店，住所地宜昌高新區(qū)深圳二路12-1號。統(tǒng)一社會信用代碼91420500879168735N。負責(zé)人：余銓，該連鎖店經(jīng)理。委托訴訟代理人：劉威，湖北西陵律師事務(wù)所律師。上訴人（原審第三人）：周四清，男，漢族，1964年11月30日出生，住宜昌市伍家崗區(qū)。委托訴訟代理人：顧雄，湖北百思特律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告、反訴被告）：潘國萍，男，漢族，1973年6月17日出生，住湖北省宜昌市西陵區(qū)。委托訴訟代理人：肖軍，湖北前鋒律師事務(wù)所律師。

同德藥店上訴請求：1、撤銷一審判決第一項，改判駁回潘國萍的訴訟請求；確認同德藥店與潘國萍于2015年7月1日簽訂的《房屋租賃協(xié)議》于2016年8月14日終止。2、撤銷一審判決第二項，改判：確認同德藥店與潘國萍于2015年7月1日簽訂的《房屋租賃協(xié)議》于2016年8月14日終止；潘國萍返還同德藥店已支付的2016年8月15日至2017年6月30日的房租74750元及押金7000元。事實及理由：1、一審法院僅憑徐燕向潘國萍出具的兩份收條認定潘國萍向徐燕、鄭衛(wèi)交納房租194380元、押金7000元屬認定事實錯誤。2、潘國萍系涉案房屋的次承租人，并非承租人。在周四清向同德藥店主張其為房屋使用權(quán)人后，同德藥店已將有關(guān)情況如實向潘國萍進行了反映，潘國萍此時并未提及2015年2月1日與徐燕簽訂的租賃合同。而潘國萍此前與同德藥店簽訂的租賃合同時所提交的其與徐燕簽訂的合同經(jīng)確認為虛假合同。在此情形下，雙方于2015年2月1日所簽訂的合同不應(yīng)作為本案認定事實的依據(jù)，應(yīng)視為潘國萍系從余萬珍處轉(zhuǎn)租取得涉案房屋的使用權(quán)，依據(jù)余萬珍的租賃合同，潘國萍承租房屋的期限應(yīng)于2016年8月14日到期。3、一審法院適用法律錯誤。一是潘國萍在與同德藥店簽訂合同時所提交的2015年2月1日的《租賃合同》是一份非徐燕簽字的虛假合同，該合同系其與徐燕惡意串通并事后補簽。二是因該合同約定的租金明顯與市場相悖，有違公序良俗原則。三是潘國萍與徐燕于2015年2月1日簽訂的租賃合同并未實際履行。4、同德藥店在與徐燕、周四清、余萬珍、潘國萍就涉案房屋使用權(quán)協(xié)商時，徐燕明確表示涉案房屋于2016年8月14日之后的使用權(quán)人為周四清，且徐燕與潘國萍就補償事宜達成一致意見。本案發(fā)生后，徐燕以書面形式確認了周四清的使用權(quán)，并表示愿意以補償方式彌補潘國萍的損失。周四清上訴請求：1、撤銷一審判決，改判確認潘國萍與徐燕于2015年2月1日簽訂的《房屋租賃合同》無效，或?qū)⒈景赴l(fā)回重審。2、由潘國萍承擔二審案件受理費。事實及理由：1、周四清有權(quán)提起上訴。一審判決雖然未直接對周四清的權(quán)利義務(wù)加以確認，但間接損害了周四清的合法利益。徐燕作為涉案房屋的所有人，在其已經(jīng)與周四清簽訂房屋租賃合同之后，又將房屋出租給潘國萍，潘國萍又將涉案房屋出租給同德藥店。一審判決潘國萍與同德藥店繼續(xù)履合同，損害了周四清向同德藥店主張租金的權(quán)利。2、潘國萍與徐燕簽訂的租賃合同雖約定租金300000元，但并未約定租金的支付時間和方式，不符合常理。同時因該合同可能存在惡意串通的情形，徐燕向潘國萍出具收條不足以證實雙方已實際履行了合同。徐燕對周四清負有4000000余元債權(quán)，周四清為彌補自己損失，與徐燕簽訂房屋租賃合同與委托租賃合同，其目的是為了彌補自身損失。潘國萍針對同德藥店的上訴答辯稱：1、潘國萍與徐七音符磨合，即向徐燕支付了租金，截止目前，潘國萍一直在使用涉案房屋，因此，雙方簽訂的租賃合同合法有效。2、一審判決認定事實清楚，證據(jù)充分。請求二審法院依法駁回同德藥店的上訴請求。針對周四清的上訴答辯稱：周四清在一審中放棄獨立請求權(quán)，因此，對本案沒有上訴權(quán)。潘國萍向一審法院起訴請求：1、同德藥店立即向其支付租金78000元；2、由同德藥店承擔訴訟費用。同德藥店向一審法院提出反訴請求：1、確認同德藥店與潘國萍2015年7月1日簽訂的《房屋租賃協(xié)議》于2016年8月14終止；2、潘國萍返還同德藥店已向其支付的2016年8月15日至2017年6月30日的租金74750元及租房押金7000元。一審法院判決認定事實：2014年5月12日，案外人余萬珍與房屋所有權(quán)人徐燕、鄭衛(wèi)簽訂《房屋租賃協(xié)議》，約定將位于宜昌市開發(fā)區(qū)深圳二路12—1號一樓總面積86平方米的門面出租給余萬珍使用，租期從2014年8月15日至2016年8月14日，租金130000元，押金7000元。2015年2月1日，潘國萍與徐燕、鄭衛(wèi)簽訂《房屋租賃協(xié)議》，約定將上述門面出租給潘國萍使用，租期從2015年2月1日至2022年8月1日，租金300000元，押金7000元；潘國萍可轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租。2015年2月1日、2月4日，潘國萍支付徐燕、鄭衛(wèi)租金194380元，并支付余萬珍押金7000元，還將徐燕已收取余萬珍的租金予以退還。2015年7月1日，潘國萍與同德藥店簽訂《房屋租賃協(xié)議》，約定將案涉房屋出租給同德藥店，租期從2015年7月1日至2022年8月1日，租金每年78000元，押金7000元，需提前一個月支付下一年房租。同日，同德藥店向潘國萍交納押金7000元并支付租金78000元（2015年7月1日至2016年6月30日），2016年6月7日支付潘國萍租金78000元（2016年7月1日至2017年6月30日）。另認定，2014年8月27日，周四清與徐燕簽訂《房屋租賃協(xié)議》，約定“甲方（徐燕）現(xiàn)有深圳二路12—1號一樓門面，現(xiàn)分別租與（1）110平方，關(guān)文飛，到期時間：2015年11月18日；（2）86平方，余萬珍，到期時間：2016年8月14日；（3）30平方，潘國瓊，到期時間：2017年12月15日。3家到期后租賃權(quán)交與乙方（周四清）。”并約定將上述門面均出租給周四清使用，案涉房屋的租期從2016年8月14日至2036年8月13日，租金為80元/平方米；并備注“甲方在乙方承租20年內(nèi)還清乙方借款，乙方將該門面歸還甲方”。2015年1月13日，徐燕、鄭衛(wèi)因與周四清的借款合同糾紛被宜昌市中級人民法院強制執(zhí)行，徐燕在法院執(zhí)行庭陳述：2010年3月份和周四清簽訂了將房屋出租給周四清的協(xié)議，后面又簽了幾個協(xié)議，“周四清把房屋轉(zhuǎn)租委托給我，只要超過20元/平方米的租金都歸他，所以后面出租合同是以我的名義和外人簽的，但其實是周四清在收益”。同德藥店據(jù)周四清所提交的上述材料，2016年8月14日與周四清簽訂了《房屋租賃合同》，約定周四清將案涉房屋出租給同德藥店，租期從2016年8月14日至2036年8月13日，前三年租金每月6500元。同德藥店已支付周四清至2017年12月31日前的租金78000元?，F(xiàn)案涉房屋仍由同德藥店租賃使用。一審法院認為：2014年8月27日，案涉房屋所有權(quán)人徐燕與周四清簽訂的《房屋租賃協(xié)議》，約定待案涉房屋2016年8月14日租賃期限到期后，將此后的租賃權(quán)交與周四清承租20年，根據(jù)該協(xié)議，周四清的租賃權(quán)應(yīng)從2016年8月14日后享有。2015年2月1日，潘國萍與徐燕、鄭衛(wèi)簽訂《房屋租賃協(xié)議》，約定從該日起享有20年租賃權(quán)，潘國萍的租賃權(quán)應(yīng)從2015年2月1日起享有?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定，出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（三）合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。鑒于潘國萍取得租賃權(quán)在先，且徐燕已將房屋交付給潘國萍占有使用，潘國萍也支付了租金對價，案涉房屋的承租人應(yīng)為潘國萍。周四清和徐燕之間的租賃合同與潘國萍和徐燕之間的租賃合同，性質(zhì)上均屬債權(quán)合同，不具有優(yōu)先效力，在潘國萍與徐燕的合同已實際履行的情況下，周四清的租賃合同已無標的可供實際履行，周四清可另行向徐燕主張合同違約責(zé)任。潘國萍取得房屋租賃權(quán)后，與同德藥店簽訂《房屋租賃協(xié)議》，該協(xié)議系雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、法規(guī)禁止性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。同德藥店在周四清主張權(quán)利后與其簽訂租賃合同，并向周四清支付租金，系其對自己權(quán)利的處分，但不能對抗其應(yīng)向潘國萍承擔的合同義務(wù)，同德藥店關(guān)于其與周四清簽訂租賃合同是經(jīng)潘國萍確認的陳述，潘國萍予以否認，且無相關(guān)證據(jù)予以證實，一審法院不予采信。同德藥店現(xiàn)依然承租案涉房屋，并不符合《中華人民共和國合同法》第二百二十八條“因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益，承租人可以要求減少租金或者不支付租金”的規(guī)定，同德藥店應(yīng)按約支付潘國萍租金78000元。同德藥店反訴請求終止與潘國萍的租賃合同，但并無約定或法定終止合同事由，該請求無事實和法律依據(jù)，一審法院不予支持，其基于合同終止而產(chǎn)生的返還租金和押金的請求，一審法院亦不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十一條、第二百一十二條、第二百二十六條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定，判決：一、同德藥店在判決生效后十日內(nèi)支付潘國萍租金78000元。二、駁回同德藥店的訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審本訴案件受理費875元（潘國萍已預(yù)交），一審反訴案件受理費922元（同德藥店已預(yù)交），共計1797元，均由同德藥店負擔。二審中，各方當事人均未向本院提交新證據(jù)。經(jīng)審理查明，一審判決認定事實屬實。
上訴人宜昌市同德醫(yī)藥零售連鎖有限公司深圳路連鎖店（以下簡稱同德藥店）、周四清因與被上訴人潘國萍房屋租賃合同糾紛一案。不服宜昌市三峽壩區(qū)人民法院（2017）鄂0591民初920號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年3月1日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為：1、徐燕于2015年將其所有的房屋租賃給潘國萍并已將房屋交由潘國萍控制、轉(zhuǎn)租，潘國萍已經(jīng)實際取得該房屋的租賃權(quán)。周四清與徐燕2014年簽訂的租賃合同是約定徐燕待他人租賃期滿后于2016年8月將房屋交付給周四清，即周四清在2015年并未取得房屋的使用權(quán)，不能對抗潘國萍。即使徐燕于2010年將房屋租賃給周四清、周四清又委托徐燕轉(zhuǎn)租，則周四清與徐燕雙方之間形成委托代理關(guān)系，徐燕將涉案部分房屋出租給潘國萍所產(chǎn)生的法律后果對周四清具有約束力，周四清不能對抗潘國萍2、潘國萍依據(jù)其與徐燕、鄭衛(wèi)簽訂的《房屋租賃協(xié)議》，將涉案房屋轉(zhuǎn)租給同德藥店，其行為并不違反法律規(guī)定，也不違反潘國萍與徐燕、鄭衛(wèi)所簽訂的《房屋租賃合同》的約定，故潘國萍與同德藥店簽訂的《房屋租賃合同》應(yīng)認定為有效。一審法院據(jù)此判決同德藥店向潘國萍支付欠付租金正確，本院予維持。同德藥店要求確認2015年7月1日其與潘國萍簽訂的《房屋租賃協(xié)議》于2016年8月14日終止并由潘國萍返還租金78000元的上訴理由不能成立，本院不予支持。3、周四清以第三人的身份參與了一審訴訟，但其在一審中并未提出與其有關(guān)的訴訟請求，故周四清對一審判決依法不享有上訴權(quán)，本院予以駁回。綜上所述，同德藥店的上訴理由不成立，應(yīng)予駁回。一審判決認定事實清楚，證據(jù)充分，適用法律正確，審判程序合法。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費4422元（宜昌市同德醫(yī)藥零售連鎖有限公司深圳路連鎖店已預(yù)交2672元、周四清預(yù)交1750元），由宜昌市同德醫(yī)藥零售連鎖有限公司深圳路連鎖店負擔2672元；周四清預(yù)交的二審案件受理費1750元，本院予以退還給周四清。本判決為終審判決。

審判長　　高見成
審判員　　閆玲玲
審判員　　胡建華

書記員：張鵬煒