上訴人（原審原告）：宜昌市伍家崗區(qū)吾家大酒店，住所地宜昌市伍家崗區(qū)白沙路*號。經(jīng)營者：鄧宜平，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市西陵區(qū)。委托訴訟代理人：付紅，湖北百思特律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：黃某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市西陵區(qū)。委托訴訟代理人：黎明，湖北前鋒律師事務(wù)所律師。

吾家大酒店上訴請求：撤銷一審判決，支持其全部訴訟請求，一、二審訴訟費用由黃某承擔(dān)。主要事實和理由：1、因宜昌市海峰大酒店有限公司（以下簡稱海峰大酒店）與吾家大酒店的經(jīng)營者鄧宜平、案外人裴濤借款糾紛執(zhí)行一案，經(jīng)人民法院強制執(zhí)行，以816.4萬元的價格將海峰大酒店的經(jīng)營權(quán)抵償所欠鄧宜平、裴濤的債務(wù)，鄧宜平、裴濤取得的是一種權(quán)利，不是繼受林海峰的債權(quán)債務(wù)。2、鄧宜平與宜昌市伍家鄉(xiāng)共前村村民委員會（以下簡稱共前村委會）重新簽訂的合同是一個新的法律關(guān)系，是通過招投標(biāo)取得的。3、一審認(rèn)定鄧宜平與共前村委會簽訂的合同“補正”了黃某超過承租期限的瑕疵不符合本案事實及法律規(guī)定。黃某辯稱：原審認(rèn)定事實清楚、證據(jù)確實充分，上訴人提出的上訴理由沒有法律依據(jù)，請求予以駁回。吾家大酒店向一審法院起訴請求：1、確認(rèn)海峰大酒店與黃某簽訂的租賃合同中租賃期限超過2017年9月17日部分無效；2、判令黃某租賃期限屆滿后立即騰退房屋，并將房屋恢復(fù)原狀；3、判令黃某如不按期騰退房屋，從2017年9月17日起至實際騰退房屋之日止按照150元/月/平方米向吾家大酒店支付逾期使用房屋租金；4、本案訴訟費用由黃某承擔(dān)。一審法院認(rèn)定事實：2002年9月18日，宜昌市白沙飯店（以下簡稱白沙飯店）與林海峰簽訂《承包經(jīng)營管理合同》，白沙飯店將位于宜昌市白沙路1號的所屬“白沙飯店”合法資產(chǎn)整體經(jīng)營權(quán)發(fā)包給林海峰承包經(jīng)營，建筑面積9671.2平方米，承包期為10年，從2002年9月18日起至2012年9月17日止；承包期期內(nèi)，林海峰應(yīng)交納承包金2374000元，承擔(dān)貸款利息1450000元，管理人員工資576000元，合計4400000元。費用按年度交納，2002年12月29日至2004年12月28日每年交納400000元，2004年12月29日至2012年12月28日每年交納450000元。2002年12月13日，白沙飯店與林海峰簽訂《承包經(jīng)營管理合同補充協(xié)議》，白沙飯店同意林海峰注冊“宜昌市海峰大酒店有限公司”（以下簡稱海峰大酒店）對外經(jīng)營，實行自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧，獨立承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。2007年8月8日，白沙飯店與林海峰簽訂《補充協(xié)議》，雙方對2002年9月18日簽訂的《承包經(jīng)營管理合同》合同期限順延5年，順延5年期間承包費用合計3850000元，海峰大酒店對承包合同及相應(yīng)補充協(xié)議確定的林海峰應(yīng)盡義務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。2011年10月20日，海峰大酒店與黃某簽訂《租賃合同》，海峰大酒店將其承包經(jīng)營的“白沙飯店”12#、13#門面出租給黃某從事經(jīng)營，租賃期3年，自2011年10月20日至2014年10月19日；租金按年度交納，第一年租金40000元，第二年租金44000元，第三年租金48400元。黃某分別于2012年1月、2012年11月、2013年11月向海峰大酒店支付房屋租金40000元、44000元、48400元。2014年5月9日，海峰大酒店與黃某續(xù)簽《租賃合同》，租賃期5年，自2014年11月20日至2019年11月19日；年租金40000元，先交租金后用房屋，黃某簽訂日一次性交納5年租金200000元。2014年5月12日，黃某向海峰大酒店支付房屋租金200000元。2015年，海峰大酒店因欠鄧宜平4000000元借款及相應(yīng)利息，被宜昌市西陵區(qū)人民法院判決償還。該判決在執(zhí)行中，宜昌市西陵區(qū)人民法院于2016年5月3日作出執(zhí)行裁定，將海峰大酒店五一廣場店、關(guān)公店的全部經(jīng)營權(quán)利以物抵債抵償給鄧宜平、裴濤（海峰大酒店另一債權(quán)人）。2016年9月26日，鄧宜平與共前村委會簽訂《房屋租賃合同》，共前村委會將位于宜昌市伍家崗區(qū)白沙路1號建筑面積為9671平方米的房屋出租給鄧宜平作“酒店業(yè)及其它”經(jīng)營使用，租賃期11年，從2016年9月18日起至2027年9月17日止；鄧宜平按林海峰原合同向共前村委會交清海峰大酒店欠交的費用及相關(guān)費用，同時繼受原海峰大酒店的相應(yīng)財產(chǎn)權(quán)利。此后，鄧宜平辦理“宜昌市伍家崗區(qū)吾家大酒店”營業(yè)執(zhí)照，在宜昌市伍家崗區(qū)白沙路1號從事經(jīng)營。2017年8月4日，吾家大酒店向黃某發(fā)出書面通知，以黃某從海峰大酒店承租的12、13號門面因海峰大酒店與共前村委會房屋租賃期限將于2017年9月17日屆滿為由，要求黃某于2017年8月17日前與吾家大酒店簽訂租賃合同，逾期視為黃某不再租賃該門面，應(yīng)于2017年9月17日前搬離房屋。嗣后，吾家大酒店與黃某未能協(xié)商一致。一審法院認(rèn)為，一、鄧宜平和裴濤共同取得海峰大酒店五一廣場店、關(guān)公店的全部經(jīng)營權(quán)利后，鄧宜平與共前村委會簽訂《房屋租賃合同》，取得宜昌市伍家崗區(qū)白沙路1號房屋（建筑面積9671平方米）的租賃使用權(quán)，并注冊登記“宜昌市伍家崗區(qū)吾家大酒店”從事經(jīng)營，吾家大酒店與租賃房屋范圍內(nèi)的其他承租人發(fā)生房屋租賃合同糾紛，吾家大酒店提起訴訟，符合法律規(guī)定，其主體適格。二、白沙飯店與林海峰簽訂的《承包經(jīng)營管理合同》及其兩次補充協(xié)議，不違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效。林海峰及其登記的海峰大酒店在經(jīng)營期間，有權(quán)根據(jù)承包合同的約定對相應(yīng)部分房屋進(jìn)行出租經(jīng)營。期間，海峰大酒店與黃某于2011年10月20日、2014年5月9日簽訂的《租賃合同》，系雙方當(dāng)事人真實意思表示，雖然黃某承租期限超過林海峰的承包期限，雙方在簽訂租賃合同時存在一定瑕疵，但一方面，發(fā)包人在此后的履行中（包括鄧宜平取得經(jīng)營權(quán)后）一直未提出異議；另一方面，林海峰、海峰大酒店自取得宜昌市伍家崗區(qū)白沙路1號原“白沙飯店”整體經(jīng)營權(quán)后，以“海峰大酒店”名義從事經(jīng)營期間，因借貸債務(wù)的履行，“海峰大酒店”的經(jīng)營權(quán)被抵償給鄧宜平，鄧宜平與共前村委會簽訂的《房屋租賃合同》亦約定鄧宜平繼受原海峰大酒店的相應(yīng)財產(chǎn)權(quán)利的同時，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原海峰大酒店承包經(jīng)營期間相應(yīng)的義務(wù)，也就是說鄧宜平因以“以經(jīng)營權(quán)抵帳”方式承繼了林海峰與海峰大酒店經(jīng)營權(quán)相關(guān)的權(quán)利義務(wù)，而其在原承包經(jīng)營合同所約定的經(jīng)營期限到期后，及時與共前村委會簽訂《房屋租賃合同》，以租賃方式重新獲得了涉案房屋的使用權(quán)直至2027年9月17日，從而從根本上補正了原黃某承租期限超過林海峰的承包期限的瑕疵。因此，原黃某承租期限超過林海峰的承包期限的部分，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。黃某對涉案房屋享有至2019年11月19日的承租權(quán)，依法予以確認(rèn)。綜上所述，吾家大酒店請求確認(rèn)海峰大酒店與黃某簽訂的租賃合同中租賃期限超過2017年9月17日部分無效，其提交的證據(jù)不足以否定海峰大酒店與黃某之間的租賃合同自2017年9月17日之后的效力，該項請求不予支持。其相應(yīng)立即騰退房屋、支付自2017年9月17日起的逾期使用房屋租金等請求則亦不應(yīng)得到支持。依照《中華人民共和國合同法》第四條、第五條、第八條、第五十二條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：駁回宜昌市伍家崗區(qū)吾家大酒店的訴訟請求。本案受理費40元，由宜昌市伍家崗區(qū)吾家大酒店負(fù)擔(dān)。經(jīng)審理查明，一審查明的事實屬實，本院依法予以確認(rèn)。
上訴人宜昌市伍家崗區(qū)吾家大酒店（以下簡稱吾家大酒店）與被上訴人黃某房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省宜昌市伍家崗區(qū)人民法院（2017）鄂0503民初1662號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年3月1日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，1、根據(jù)一審查明的事實，鄧宜平在取得海峰大酒店五一廣場店、關(guān)公店的全部經(jīng)營權(quán)利后，與共前村委會簽訂《房屋租賃合同》，取得宜昌市伍家崗區(qū)白沙路1號房屋的租賃使用權(quán)，并注冊登記“宜昌市伍家崗區(qū)吾家大酒店”從事經(jīng)營，符合法律規(guī)定。2、海峰大酒店與黃某于2011年10月20日、2014年5月9日簽訂的《租賃合同》和鄧宜平與共前村委會于2016年9月26日簽訂的《房屋租賃合同》不存在必然聯(lián)系，一審認(rèn)定鄧宜平與共前村委會簽訂的《房屋租賃合同》“補正”了次承租人黃某超過承租期限的瑕疵缺乏事實及法律依據(jù)。3、鄧宜平、裴濤取得海峰大酒店五一廣場店、關(guān)公店經(jīng)營權(quán)是法院依法強制執(zhí)行的經(jīng)營權(quán)抵償債務(wù)所得，并不是企業(yè)的繼承關(guān)系，鄧宜平、裴濤在取得了海峰大酒店五一廣場店、關(guān)公店的全部經(jīng)營權(quán)利后，鄧宜平與共前村委會于2016年9月26日簽訂了《房屋租賃合同》，該事實只能說明鄧宜平取得了相應(yīng)的經(jīng)營權(quán)利，并不代表承繼了原海峰大酒店對外的義務(wù)。黃某辯稱裴濤和鄧宜平取得海峰大酒店的承包經(jīng)營權(quán)，也應(yīng)當(dāng)承繼海峰大酒店在承包經(jīng)營期間對外簽署合同的所有權(quán)利和義務(wù)，包括本案所爭議與黃某在2014年簽訂的房屋租賃合同的主張無事實和法律依據(jù)。4、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。”依照該規(guī)定，海峰大酒店與黃某簽訂的租賃合同中租賃期限超過2017年9月17日的部分無效。5、吾家大酒店作為本案爭議租賃房屋的經(jīng)營權(quán)利主體，其要求黃某于租賃期限屆滿即從2017年9月18日起騰退房屋，依法應(yīng)予以支持。黃某超過租賃期限至實際騰退房屋期間應(yīng)向吾家大酒店支付逾期使用房屋的租金，根據(jù)本案證據(jù)并參考吾家大酒店主張的同類地段房屋門面的租賃價格，本院酌定取低值以140元／月／平方米的標(biāo)準(zhǔn)計算逾期使用租金，吾家大酒店在一審中提交的房屋面積測繪數(shù)據(jù)顯示黃某承租的房屋面積為116.49平方米，黃某對該測繪面積未提交相應(yīng)的證據(jù)予以反駁，本院對吾家大酒店提交的對黃某承租房屋的測繪面積予以認(rèn)可。黃某稱其向海峰大酒店支付了從2014年11月20日至2019年11月19日的租金，對是否存在多交付的租金部分，黃某可向海峰大酒店另行主張返還。綜上所述，上訴人吾家大酒店的上訴請求部分成立，應(yīng)予支持。經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷宜昌市伍家崗區(qū)人民法院（2017）鄂0503民初1662號民事判決；二、宜昌市海峰大酒店有限公司與黃某簽訂的租賃合同中租賃期限超過2017年9月17日的部分無效，黃某應(yīng)于租賃期限屆滿即2017年9月18日起騰退房屋，并自2017年9月18日起至實際騰退房屋之日止，以140元∕月∕平方米及使用面積116.49平方米的標(biāo)準(zhǔn)向宜昌市伍家崗區(qū)吾家大酒店支付逾期使用房屋租金。三、駁回宜昌市伍家崗區(qū)吾家大酒店的其他訴訟請求。上列事項，于本判決生效后十日內(nèi)履行。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費40元，由宜昌市伍家崗區(qū)吾家大酒店負(fù)擔(dān)；二審案件受理費80元，由黃某負(fù)擔(dān)。

審判長　　張士勇
審判員　　苗勁松
審判員　　張原鵬

書記員：韓睿華