上訴人（原審原告）：宜昌市伍家崗區(qū)吾家大酒店，住所地宜昌市伍家崗區(qū)白沙路*號(hào)。經(jīng)營(yíng)者：鄧宜平，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市西陵區(qū)。委托訴訟代理人：付紅，湖北百思特律師事務(wù)所律師。上訴人（原審被告）：王某酶，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市伍家崗區(qū)。委托訴訟代理人：駱念國(guó)，湖北前鋒律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：王某華，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市伍家崗區(qū)。被上訴人（原審被告）：宜昌市伍家鄉(xiāng)共前村村民委員會(huì)，住所地宜昌市伍家鄉(xiāng)共前村汪家村路8號(hào)。負(fù)責(zé)人：華文俊，該村委會(huì)主任。委托訴訟代理人：徐雙蕾，國(guó)浩律師（武漢）事務(wù)所律師。

吾家大酒店上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決，改判支持其全部訴訟請(qǐng)求，一、二審訴訟費(fèi)用由王某酶承擔(dān)。主要事實(shí)和理由：1、因宜昌市海峰大酒店有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)海峰大酒店）與吾家大酒店的經(jīng)營(yíng)者鄧宜平、案外人裴濤借款糾紛執(zhí)行一案，經(jīng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，以816.4萬(wàn)元的價(jià)格將海峰大酒店的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵償所欠鄧宜平、裴濤的債務(wù)，鄧宜平、裴濤取得的是一種權(quán)利，不是繼受林海峰的債權(quán)債務(wù)。2、鄧宜平與共前村委會(huì)重新簽訂合同形成新的法律關(guān)系，是通過(guò)招投標(biāo)取得的。3、一審認(rèn)定鄧宜平與共前村委會(huì)重新簽訂的合同“補(bǔ)正”了王某酶超過(guò)承租期限的瑕疵不符合本案事實(shí)及法律規(guī)定。王某酶上訴請(qǐng)求：駁回吾家大酒店的訴訟請(qǐng)求，并承擔(dān)一、二審訴訟費(fèi)用。主要事實(shí)和理由：1、我在上世紀(jì)九十年代就長(zhǎng)期承租涉案房屋，在同等條件下具有優(yōu)先承租權(quán)，鄧宜平與共前村委會(huì)簽訂的租賃合同侵犯了我的租賃權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)。2、鄧宜平因與林海峰債務(wù)糾紛而取得租賃經(jīng)營(yíng)權(quán)，而林海峰借我50萬(wàn)元用于裝修海峰大酒店至今未還，我也有權(quán)與鄧宜平一樣取得部分租賃經(jīng)營(yíng)權(quán)。共前村委會(huì)辯稱(chēng)：我方與鄧宜平簽訂的租賃合同合法有效，對(duì)吾家大酒店的上訴請(qǐng)求無(wú)異議；我方與王某酶之間沒(méi)有直接簽訂租賃合同，優(yōu)先承租權(quán)是不存在的。吾家大酒店向一審法院起訴請(qǐng)求：1、確認(rèn)宜昌市海峰大酒店有限公司與被告王某酶簽訂的租賃合同中租賃期限超過(guò)2017年9月17日部分無(wú)效；2、判令被告王某酶租賃期限屆滿后立即騰退房屋，并將房屋恢復(fù)原狀；3、判令被告王某酶如不按期騰退房屋，則按照150元/月/平方米向原告支付逾期使用房屋租金；4、判令被告共前村委會(huì)協(xié)助被告王某酶騰退房屋；5、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。一審法院認(rèn)定事實(shí)：2002年9月18日，宜昌市白沙飯店（以下簡(jiǎn)稱(chēng)白沙飯店）與林海峰簽訂《承包經(jīng)營(yíng)管理合同》，白沙飯店將位于宜昌市白沙路1號(hào)的所屬“白沙飯店”合法資產(chǎn)整體經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)包給林海峰承包經(jīng)營(yíng)，建筑面積9671.2平方米，承包期為10年，從2002年9月18日起至2012年9月17日止；承包期期內(nèi)，林海峰應(yīng)交納承包金2374000元，承擔(dān)貸款利息1450000元，管理人員工資576000元，合計(jì)4400000元。費(fèi)用按年度交納，2002年12月29日至2004年12月28日每年交納400000元，2004年12月29日至2012年12月28日每年交納450000元。2002年12月13日，白沙飯店與林海峰簽訂《承包經(jīng)營(yíng)管理合同補(bǔ)充協(xié)議》，白沙飯店同意林海峰注冊(cè)“宜昌市海峰大酒店有限公司”對(duì)外經(jīng)營(yíng)，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧，獨(dú)立承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。2007年8月8日，白沙飯店與林海峰簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，雙方對(duì)2002年9月18日簽訂的《承包經(jīng)營(yíng)管理合同》合同期限順延5年，順延5年期間承包費(fèi)用合計(jì)3850000元，海峰大酒店對(duì)承包合同及相應(yīng)補(bǔ)充協(xié)議確定的林海峰應(yīng)盡義務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。2010年10月16日，海峰大酒店與王某酶簽訂《租賃合同》，海峰大酒店將其承包經(jīng)營(yíng)的“白沙飯店”一樓內(nèi)部房屋出租給王某酶從事餐飲經(jīng)營(yíng)，面積約1000平方米；雙方于2006年2月23日簽訂的承包合同繼續(xù)履行；本次租賃合同期限為5年零3個(gè)月，自2012年9月18日至2017年12月18日，其中3個(gè)月為裝修免租金；租金及解決原白沙飯店老職工就業(yè)等費(fèi)用每年共100000元，合同簽訂時(shí)一次性交清5年的租金和費(fèi)用500000元。白沙飯店作為見(jiàn)證人在《租賃合同》上加蓋其印章。2015年，海峰大酒店因欠鄧宜平4000000元借款及相應(yīng)利息，被宜昌市西陵區(qū)人民法院判決償還。該判決在執(zhí)行中，宜昌市西陵區(qū)人民法院于2016年5月3日作出執(zhí)行裁定，將海峰大酒店五一廣場(chǎng)店、關(guān)公店的全部經(jīng)營(yíng)權(quán)利以物抵債抵償給鄧宜平、裴濤（海峰大酒店另一債權(quán)人）。2016年9月26日，鄧宜平與共前村委會(huì)簽訂《房屋租賃合同》，共前村委會(huì)將位于宜昌市伍家崗區(qū)白沙路1號(hào)建筑面積為9671平方米的房屋出租給鄧宜平作“酒店業(yè)及其它”經(jīng)營(yíng)使用，租賃期11年，從2016年9月18日起至2027年9月17日止，其中2017年9月18日至2022年9月17日每年租金2320000元；鄧宜平按林海峰原合同向共前村委會(huì)交清海峰大酒店欠交的費(fèi)用及相關(guān)費(fèi)用，同時(shí)繼受原海峰大酒店的相應(yīng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利。此后，鄧宜平辦理“宜昌市伍家崗區(qū)吾家大酒店”營(yíng)業(yè)執(zhí)照，在宜昌市伍家崗區(qū)白沙路1號(hào)從事經(jīng)營(yíng)。2017年8月4日，吾家大酒店向王某酶發(fā)出書(shū)面通知，以王某酶從海峰大酒店承租的中餐廳門(mén)面因海峰大酒店與共前村委會(huì)房屋租賃期限將于2017年9月17日屆滿為由，要求王某酶于2017年8月17日前與吾家大酒店簽訂租賃合同，逾期視為王某酶不再租賃該門(mén)面，應(yīng)于2017年9月17日前搬離房屋。嗣后，吾家大酒店與王某酶未能協(xié)商一致。一審法院認(rèn)為，一、鄧宜平和裴濤共同取得海峰大酒店五一廣場(chǎng)店、關(guān)公店的全部經(jīng)營(yíng)權(quán)利后，鄧宜平與共前村委會(huì)簽訂《房屋租賃合同》，取得宜昌市伍家崗區(qū)白沙路1號(hào)房屋（建筑面積9671平方米）的租賃使用權(quán)，并注冊(cè)登記“宜昌市伍家崗區(qū)吾家大酒店”從事經(jīng)營(yíng)，吾家大酒店與租賃房屋范圍內(nèi)的其他承租人發(fā)生房屋租賃合同糾紛，吾家大酒店提起訴訟，符合法律規(guī)定。二、白沙飯店與林海峰簽訂的《承包經(jīng)營(yíng)管理合同》及其兩次補(bǔ)充協(xié)議，不違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。林海峰及其登記的海峰大酒店在經(jīng)營(yíng)期間，有權(quán)根據(jù)承包合同的約定對(duì)相應(yīng)部分房屋進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng)。期間，海峰大酒店與王某酶于2010年10月16日簽訂的《租賃合同》，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，雖然王某酶承租期限超過(guò)林海峰的承包期限，雙方在簽訂租賃合同時(shí)存在一定瑕疵，但一方面，其《租賃合同》及其期限得到發(fā)包人白沙飯店的認(rèn)可；另一方面，林海峰、海峰大酒店自取得宜昌市伍家崗區(qū)白沙路1號(hào)原“白沙飯店”整體經(jīng)營(yíng)權(quán)后，以“海峰大酒店”名義從事經(jīng)營(yíng)期間，因借貸債務(wù)的履行，“海峰大酒店”的經(jīng)營(yíng)權(quán)被抵償給鄧宜平，鄧宜平與共前村委會(huì)簽訂的《房屋租賃合同》亦約定鄧宜平繼受原海峰大酒店的相應(yīng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原海峰大酒店承包經(jīng)營(yíng)期間相應(yīng)的義務(wù)，也就是說(shuō)鄧宜平因以“以經(jīng)營(yíng)權(quán)抵帳”方式承繼了林海峰與海峰大酒店經(jīng)營(yíng)權(quán)相關(guān)的權(quán)利義務(wù)，而其在原承包經(jīng)營(yíng)合同所約定的經(jīng)營(yíng)期限到期后，及時(shí)與共前村委會(huì)簽訂《房屋租賃合同》，以租賃方式重新獲得了涉案房屋的使用權(quán)直至2027年9月17日，從而從根本上補(bǔ)正了原王某酶承租期限超過(guò)林海峰的承包期限的瑕疵。因此，原王某酶承租期限超過(guò)林海峰的承包期限的部分，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。王某酶對(duì)涉案房屋享有至2017年12月18日的承租權(quán)，本院依法予以確認(rèn)。綜上，吾家大酒店請(qǐng)求確認(rèn)海峰大酒店與王某酶簽訂的租賃合同中租賃期限超過(guò)2017年9月17日部分無(wú)效，其提交的證據(jù)不足以否定海峰大酒店與王某酶之間的租賃合同自2017年9月17日之后的效力，該項(xiàng)請(qǐng)求不予支持。三、關(guān)于吾家大酒店主張王某酶租賃期限屆滿后請(qǐng)求立即騰退房屋，如不按期騰退房屋，則按照每月150元/平方米支付逾期使用房屋租金的訴訟請(qǐng)求，根據(jù)本案在審理期間王某酶的租賃期限將屆滿，故依法予以支持。但逾期使用房屋租金應(yīng)參照鄧宜平與共前村委會(huì)之間的《房屋租賃合同》約定的租金標(biāo)準(zhǔn)折算，為每天657元（2320000元/年÷365天÷9671平方米×1000平方米）。吾家大酒店請(qǐng)求共前村委會(huì)協(xié)助王某酶騰退房屋，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。王某酶辯稱(chēng)林海峰曾向其借款500000元、吾家大酒店應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償其損失等，應(yīng)適用借貸關(guān)系法律規(guī)范調(diào)整，且應(yīng)另行主張權(quán)利。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四條、第五條、第八條、第五十二條、第二百三十五條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：一、被告王某酶于2017年12月18日向原告宜昌市伍家崗區(qū)吾家大酒店騰退位于宜昌市伍家崗區(qū)白沙路1號(hào)一樓內(nèi)部作餐廳使用的（面積約1000平方米）房屋，逾期騰退房屋的，每逾期一日，被告王某酶向原告宜昌市伍家崗區(qū)吾家大酒店支付房屋占用費(fèi)657元，至實(shí)際騰退房屋之日止。二、駁回原告吾家大酒店對(duì)被告共前村委會(huì)的訴訟請(qǐng)求和其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行騰退房屋義務(wù)和給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，支付遲延履行金和加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案受理費(fèi)40元，由吾家大酒店、王某酶各負(fù)擔(dān)20元。經(jīng)審理查明，一審查明的事實(shí)屬實(shí)，本院依法予以確認(rèn)。
上訴人宜昌市伍家崗區(qū)吾家大酒店（以下簡(jiǎn)稱(chēng)吾家大酒店）、王某酶因與被上訴人宜昌市伍家鄉(xiāng)共前村村民委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)共前村委會(huì)）房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省宜昌市伍家崗區(qū)人民法院（2017）鄂0503民初1727號(hào)民事判決，分別向本院提起上訴。本院于2018年3月1日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，1、根據(jù)一審查明的事實(shí)，鄧宜平在取得海峰大酒店五一廣場(chǎng)店、關(guān)公店的全部經(jīng)營(yíng)權(quán)利后，與共前村委會(huì)簽訂《房屋租賃合同》，取得宜昌市伍家崗區(qū)白沙路1號(hào)房屋的租賃使用權(quán)，并注冊(cè)登記“宜昌市伍家崗區(qū)吾家大酒店”從事經(jīng)營(yíng)，符合法律規(guī)定。2、海峰大酒店與王某酶于2010年10月16日簽訂的《租賃合同》和鄧宜平與共前村委會(huì)于2016年9月26日簽訂《房屋租賃合同》不存在必然聯(lián)系，一審認(rèn)定鄧宜平與共前村委會(huì)簽訂的《房屋租賃合同》“補(bǔ)正”了次承租人王某酶超過(guò)承租期限的瑕疵缺乏事實(shí)及法律依據(jù)。3、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外?！币勒赵撘?guī)定，海峰大酒店與王某酶簽訂的租賃合同中租賃期限超過(guò)2017年9月17日的部分無(wú)效，考慮到海峰大酒店與王某酶簽訂的租賃合同中有白沙飯店的蓋章見(jiàn)證，白沙飯店在海峰大酒店與王某酶簽訂合同時(shí)對(duì)租賃合同中租賃期限超過(guò)2017年9月17日的部分并未提出異議，一審判決王某酶于2017年12月18日向吾家大酒店騰退房屋符合法律規(guī)定及本案具體情況。4、《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利?！爆F(xiàn)行法律僅有“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”的相關(guān)規(guī)定，同時(shí)，鄧宜平取得案涉房屋承租權(quán)系公開(kāi)招標(biāo)取得，且系整體租賃，王某酶以其長(zhǎng)期承租涉案房屋，主張同等條件下具有“優(yōu)先承租權(quán)”顯然缺乏法律和事實(shí)依據(jù)。綜上所述，宜昌市伍家崗區(qū)吾家大酒店、王某酶的上訴請(qǐng)求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。宜昌市伍家崗區(qū)吾家大酒店提出上訴的二審案件受理費(fèi)80元，由宜昌市伍家崗區(qū)吾家大酒店負(fù)擔(dān)；王某酶提出上訴的二審案件受理費(fèi)80元，由王某酶負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　張士勇
審判員　　苗勁松
審判員　　張?jiān)i

書(shū)記員：韓睿華