上訴人（原審被告）宜昌弘某置業(yè)有限公司。住所地：宜昌市夷陵區(qū)三峽路。
法定代表人林濤，該公司總經(jīng)理。
上訴人（原審被告）宜昌恒達商貿(mào)有限責任公司。住所地：宜昌市夷陵區(qū)三峽路。
法定代表人李平，該公司總經(jīng)理。
上列二上訴人共同委托的代理人劉道炎，湖北三立律師事務所律師。一般授權(quán)代理。
上列二上訴人共同委托的代理人陳美娟，湖北三立律師事務所律師。一般授權(quán)代理。
被上訴人（原審原告）宜昌工貿(mào)家電商貿(mào)有限公司。住所地：宜昌市夷陵大道58號。
法定代表人胡小平，該公司總經(jīng)理。
委托代理人王強，該公司員工。一般授權(quán)代理。
委托代理人張國強，湖北卓創(chuàng)德賽律師事務所律師。特別授權(quán)代理。
原審被告林濤。
委托代理人劉道炎，湖北三立律師事務所律師。一般授權(quán)代理。
委托代理人陳美娟，湖北三立律師事務所律師。一般授權(quán)代理。

上訴人宜昌弘某置業(yè)有限公司（以下簡稱弘某公司）、宜昌恒達商貿(mào)有限責任公司（以下簡稱恒達公司）因與被上訴人宜昌工貿(mào)家電商貿(mào)有限公司（以下簡稱工貿(mào)公司）、原審被告林濤租賃合同糾紛一案，不服宜昌市夷陵區(qū)人民法院（2015）鄂夷陵民初字第00717號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年8月27日立案受理后，依法組成由審判員張曉燕擔任審判長，審判員畢勇、代理審判員胡曉靜參加的合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認定：2014年5月23日，工貿(mào)公司與恒達公司簽訂《房屋租賃合同》，由恒達公司將坐落于宜昌市夷陵區(qū)三峽路中段弘某大廈一樓1250平米物業(yè)租賃給工貿(mào)公司。雙方合同約定：合同期限10年，從2014年9月30日至2024年9月29日；租賃費第1-3年980000元／年、第4-6年為1078000元／年、第7-9年為1185800元／年、第10年為1304380元／年；由乙方（即工貿(mào)公司）在合同簽訂后7日內(nèi)向甲方（即恒達公司）支付100000元履約保證金及第一年度租金980000元，若乙方原因造成本合同無法履行，甲方不返還乙方履約保證金，若因甲方原因造成本合同無法履行，甲方應雙倍返還乙方履約保證金；乙方拖欠租金，每逾期一日，甲方有權(quán)向乙方要求支付應付年租金的千分之三作為違約金；任何單方面終止合同均視為違約，若甲方違約造成合同無法履行時，甲方應按本合同約定的年租金額賠償乙方違約金，并承擔乙方因停止經(jīng)營造成的損失及賣場裝修費用。若乙方違約造成本合同無法履行，乙方亦應按本合同約定年租金額賠償甲方違約金及招租損失。同時，雙方還對其他權(quán)利義務進行了約定。合同簽訂后，工貿(mào)公司于2014年5月26日向恒達公司支付了履約保證金100000元及第一年度租金980000元。2014年6月12日，工貿(mào)公司向恒達公司發(fā)出《工作聯(lián)系函》，就租賃場所存在的問題及交付問題進行通知。但恒達公司未在2014年7月20日前將租賃場所交付給工貿(mào)公司。2014年8月14日，工貿(mào)公司再次向恒達公司發(fā)出《工作聯(lián)系函》要求在2014年8月16日前交付租賃場所，但恒達公司仍未按期交付。2014年8月20日，弘某公司向工貿(mào)公司發(fā)出《情況說明》，表示因規(guī)劃變更導致無法按期交付租賃場所，現(xiàn)正在積極處理，相關(guān)合同的執(zhí)行及補償事宜在政府部門正式批復后與工貿(mào)公司進行協(xié)商。2014年9月30日，工貿(mào)公司再次向恒達公司發(fā)出《關(guān)于誠請按合同約定交付租賃場地的函》，要求恒達公司面談協(xié)商，盡快交付租賃場所。2014年10月30日，工貿(mào)公司再次向恒達公司發(fā)出《關(guān)于﹤房屋租賃合同﹥履行有關(guān)問題的公函》，要求：1、明確雙方簽訂的《房屋租賃合同》的無效日期；2、按照2014年10月20日的情況說明，按照《房屋租賃合同》的相關(guān)條款，在2014年11月7日前返還預付的第一年度租金980000元，雙倍返還履約保證金200000元；3、支付合同違約金、已購材料損失、新招聘人員工資及解除勞動合同費用、開業(yè)籌備宣傳費用、預付租金利息及預期經(jīng)營損失合計1820292元。2014年12月15日，弘某公司向工貿(mào)公司出具《承諾書》，承諾在2014年12月31日前返還履約保證金100000元及第一年度租金980000元，最遲不超過2015年1月30日前全額返還。承諾期限屆滿后，弘某公司未履行承諾義務。2015年3月3日，工貿(mào)公司向弘某公司、恒達公司發(fā)出《律師函》要求弘某公司、恒達公司在三日內(nèi)返還履約保證金和第一年度租金1080000元，并保留采取訴前保全及追究違約責任的權(quán)利。2015年3月26日，弘某公司向工貿(mào)公司發(fā)出《聯(lián)系函》，表示因弘某大廈標準化菜市場項目的規(guī)劃問題致使項目竣工驗收無法進行，導致無法及時按照合同約定的時間交付，公司正在積極與政府相關(guān)部門進行協(xié)調(diào)，若不能繼續(xù)履行合同，承諾在2015年5月10日前返還履約保證金、預付租金，并積極補償相關(guān)損失。而后，經(jīng)協(xié)商未果，2015年4月24日，工貿(mào)公司訴至法院請求：1、判令弘某公司、恒達公司、林濤立即返還履約保證金100000元及第一年度租金980000元，并從2014年9月30日起按中國人民銀行同期貸款利率計付至還清之日；2、判令弘某公司、恒達公司、林濤連帶雙倍返還履約保證金100000元、支付違約金980000元；3、判令賠償賣場籌備費、裝修材料費及無法正常經(jīng)營造成的損失等220030.78元；4、由弘某公司、恒達公司、林濤承擔本案訴訟費用。庭審中，經(jīng)法院釋明后，工貿(mào)公司增加一項訴訟請求為：解除2014年5月23日與恒達公司簽訂的《房屋租賃合同》。因工貿(mào)公司與恒達公司簽訂《房屋租賃合同》中約定的雙倍返還履約保證金的約定屬于定金條款，故庭后經(jīng)法院釋明，工貿(mào)公司選擇要求支付違約金，將其請求變更為：1、解除2014年5月23日與被告宜昌恒達商貿(mào)公司簽訂的《房屋租賃合同》；2、判令弘某公司、恒達公司、林濤立即返還履約保證金100000元及第一年度租金980000元，并從2014年9月30日起按中國人民銀行同期貸款利率計付至還清之日；3、判令弘某公司、恒達公司、林濤連帶支付違約金980000元；4、判令賠償賣場籌備費、裝修材料費及無法正常經(jīng)營造成的損失等220030.78元；5、由弘某公司、恒達公司、林濤承擔本案訴訟費用。
原審法院認為，工貿(mào)公司于2014年5月23日與恒達公司簽訂的《房屋租賃合同》，系雙方真實意思表示，不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，屬于有效合同。合同簽訂后，工貿(mào)公司按照合同的約定及時履行了支付履約保證金100000元及第一年度租金980000元的義務，恒達公司應當按照合同的約定按時將租賃場所交付給工貿(mào)公司。但恒達公司在工貿(mào)公司多次催促后，仍未按照合同的約定及時交付租賃場所，致使合同目的不能實現(xiàn)，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約。同時，本案所涉租賃場所因政府部門規(guī)劃為標準化菜市場，現(xiàn)已不能交付，合同已經(jīng)履行不能。故工貿(mào)公司要求解除2014年5月23日簽訂的《房屋租賃合同》的理由成立，人民法院予以支持。因2014年5月23日簽訂的《房屋租賃合同》已經(jīng)解除，故工貿(mào)公司要求返還履約保證金100000元及第一年度租金980000元的理由成立，應予支持。因恒達公司未能按期交付租賃房屋，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約，雖然雙方在《房屋租賃合同》中約定，應當雙倍返還履約保證金并賠償年度租金，但雙倍返還履約保證金條款屬于定金條款，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十六條“當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款”的規(guī)定，經(jīng)法院釋明后，工貿(mào)公司選擇要求支付違約金980000元，故工貿(mào)公司要求支付違約金980000元的理由成立，人民法院予以支持。弘某公司、恒達公司、林濤辯稱合同約定的違約金過高，但由于工貿(mào)公司為經(jīng)營性企業(yè)，為新場所的開業(yè)進行了充分準備，亦喪失了與他人締結(jié)新的合約的機會，故恒達公司不能如期交付租賃房屋對其經(jīng)營造成了實際損失，且經(jīng)工貿(mào)公司多次催促并寬限期限，恒達公司既不履行交付租賃房屋的義務，亦未履行退還預付租金的義務，其主觀上明顯存在惡意，考慮到工貿(mào)公司的實際損失及恒達公司違約的主觀惡意，恒達公司的辯解理由不成立，人民法院不予采信。弘某公司在2015年3月26日向工貿(mào)公司發(fā)出《聯(lián)系函》承諾在2015年5月10日前返還履約保證金、預付租金，并積極補償相關(guān)損失，該承諾應視為對恒達公司履行合同的擔保，其應對恒達公司承擔的責任承擔連帶清償責任。林濤系弘某公司的法定代表人，其行為應為職務行為，其個人不應在本案中承擔責任，故其辯稱其不是適格主體的理由成立，人民法院予以采信。工貿(mào)公司請求從2014年9月30日起按中國人民銀行同期貸款利率計付至還清之日止支付履約保證金及第一年度租金的利息，因雙方約定了違約金條款，故其請求不符合合同的約定，人民法院不予采信。工貿(mào)公司請求賠償賣場籌備費、裝修材料費及無法正常經(jīng)營造成的損失等220030.78元，因其并未提供充分的證據(jù)予以證實，且雙方本身約定有違約金條款，故其該請求不成立，人民法院不予采信?；谏鲜隼碛?，原審法院遂依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第九十四條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百一十六條之規(guī)定，判決由恒達公司、弘某公司在判決發(fā)生法律效力后立即連帶返還工貿(mào)公司預付的履約保證金100000元及第一年度租金980000元、承擔違約金980000元，同時駁回了工貿(mào)公司的其他訴訟請求。原審法院并同時決定案件受理費12920元，由弘某公司、恒達公司負擔。
本院經(jīng)審理查明，原審認定的事實屬實。

本院認為：1、關(guān)于雙方約定的違約金980000元是否過高的問題。本院認為，本案在案證據(jù)不能證明工貿(mào)公司的實際損失為980000元，對該違約金本院依法調(diào)減。工貿(mào)公司的損失由兩部分組成即已付保證金及租金的資金占用損失和為履行合同而進行的前期準備損失。對資金占用損失，本院結(jié)合民間資金融資成本，酌情按年率24%計算工貿(mào)公司的資金占用損失，即以以1080000元（100000元保證金加上980000元房屋租金）為基數(shù)從2014年5月27日起至實際清償之日止按年利率四倍計算的利息。至于工貿(mào)公司為履行合同而發(fā)生的前期準備損失，工貿(mào)公司主張其共發(fā)生了220030.78元的各項費用，對該損失額的真實性本院持疑，但考慮到按常理工貿(mào)公司的前期準備費用系客觀存在的，本院酌情認定工貿(mào)公司的前期準備損失為100000元。2、關(guān)于弘某公司向工貿(mào)公司出具的《承諾書》是否能作為弘某公司對恒達公司的債務承擔連帶保證責任之依據(jù)的問題?！冻兄Z書》明確載明：“經(jīng)雙方友好協(xié)商，我司（弘某公司）力爭于2014年12月31日前返還貴司（工貿(mào)公司）100000元履約保證金和預付的第一年度租金980000元，合計1080000元?！睆某兄Z書的內(nèi)容看，弘某公司并無就恒達公司與工貿(mào)公司《房屋租賃合同》項下的債務向工貿(mào)公司提供連帶責任保證擔保的意思表示，而僅能理解為在1080000元范圍內(nèi)所作的債務加入的意思表示，因此，弘某公司僅應在1080000元范圍內(nèi)向工貿(mào)公司履行給付義務。
綜上，原審認定事實清楚，但適用法律錯誤，應予糾正。經(jīng)合議庭評議決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷宜昌市夷陵區(qū)人民法院（2015）鄂夷陵民初字第00717號民事判決；
二、宜昌恒達商貿(mào)有限責任公司返還宜昌工貿(mào)家電商貿(mào)有限公司履約保證金100000元及預付租金980000元，并以1080000元為基數(shù)，自2014年5月27日起至實際清償之日止按年利率24%支付違約金；
三、宜昌恒達商貿(mào)有限責任公司賠償宜昌工貿(mào)家電商貿(mào)有限公司前期準備損失100000元；
三、宜昌弘某置業(yè)有限公司在1080000元范圍內(nèi)向宜昌工貿(mào)家電商貿(mào)有限公司承擔連帶清償責任；
四、駁回宜昌工貿(mào)家電商貿(mào)有限公司其他訴訟請求。
一審案件受理費12920元（宜昌工貿(mào)家電商貿(mào)有限公司已預交）由宜昌工貿(mào)家電商貿(mào)有限公司承擔3230元、宜昌弘某置業(yè)有限公司及宜昌恒達商貿(mào)有限責任公司承擔9690元，二審案件受理費13600元（宜昌弘某置業(yè)有限公司與宜昌恒達商貿(mào)有限責任公司已預交），由宜昌弘某置業(yè)有限公司與宜昌恒達商貿(mào)有限責任公司承擔10200元、宜昌工貿(mào)家電商貿(mào)有限公司承擔3400元。
本判決為終審判決。

審　判　長　　張曉燕 審　判　員　　畢　勇 代理審判員　　胡曉靜

書記員：張鵬煒