原告：宜昌城投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地宜昌市中南路29號。
法定代表人：王海斌，該公司董事長。
委托代理人：耿璟，湖北誠昌律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
委托代理人：胡良燕，湖北誠昌律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
被告：陳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市。
委托代理人：寇志中，湖北三峽律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

原告宜昌城投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告陳某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年8月2日立案受理后，被告陳某某在答辯期內(nèi)向本院提起管轄異議申請，經(jīng)本院審查依法裁定其提出的異議不成立。被告陳某某不服，向宜昌市中級人民法院提起上訴。2018年1月31日，宜昌市中級人民法院裁定駁回上訴，維持原裁定。后被告陳某某以關(guān)聯(lián)案件已在其他法院審理為由申請中止審理，經(jīng)審查，該關(guān)聯(lián)案件的判決結(jié)果對本案有重大影響，故本院裁定中止訴訟。2018年1月20日，原告宜昌城投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請對被告陳某某的財產(chǎn)進行保全，并提供擔(dān)保。經(jīng)審查，其保全申請符合法律規(guī)定，本院依法作出（2017）鄂0502民初1682號《民事裁定書》，并對陳某某的相關(guān)財產(chǎn)采取保全措施。后因案情復(fù)雜，本案依法轉(zhuǎn)為普通程序?qū)徖?，由審判員丁戎、楊柳及人民陪審員陸丁一組成合議庭，于2018年10月12日公開開庭進行了審理。原告宜昌城投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之委托代理人耿璟、胡良燕，被告陳某某及其委托代理人寇志中均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告宜昌城投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴稱，2013年3月10日，雙方簽訂《墨池苑物業(yè)租賃合同》，被告承租原告所有的位于西陵××號，墨池苑項目臨人民路一層至三層物業(yè)商業(yè)用房，租賃面積2163.65㎡，合同約定，租賃期限從2013年3月10日至2016年3月9日止，年租金142.8萬元，以一個年度為一個繳租期，先繳租金后使用，逾期繳付租金按每天萬分之五計算違約金。累計70日未按時交納租金，原告有權(quán)單方解除合同并收回該物業(yè)。合同簽訂后，被告僅支付了300萬元保證金，未支付分文租金。因被告長期欠繳租金且無法聯(lián)系到本人，2015年12月8日，原告通過登報公告方式解除租賃合同。截止起訴之日，扣除保證金后被告仍欠繳租金92.7萬元。故訴至法院請求依法判決：一、判令被告立即支付拖欠的房屋租金92.7萬元（截止2015年12月9日）及逾期交付房租產(chǎn)生的遲延履行違約金131170.50元，合計1058170.50元；二、判令被告承擔(dān)本案全部訴訟及保全等費用。庭前，原告申請增加訴訟請求并依法補繳訴訟費用，現(xiàn)其訴訟請求為：被告支付租金392.70萬元（租金標準按每年142.80萬元計算，截至2015年12月9日的租金為392.70萬元）及逾期支付租金產(chǎn)生的遲延履行違約金572409.83元，兩項合計4499409.83元；二、判令被告承擔(dān)本案全部訴訟及保全等費用。
被告陳某某辯稱，1、被答辯人單就租賃合同主張租金和遲延履行違約金與事實不符，嚴重違背了雙方發(fā)生的房屋買賣合同關(guān)系的基礎(chǔ)法律事實，僅摘取了整個事實中對其有利的部分，其主張依事實不能成立。2、答辯人所交納的300萬元不是《墨池苑物業(yè)租賃合同》的保證金，而是商品房買賣合同關(guān)系的定金?！赌卦肺飿I(yè)租賃合同》沒有實際履行，答辯人對被答辯人的房屋的占有使用的基礎(chǔ)法律關(guān)系是買賣合同關(guān)系。3、依據(jù)整個法律關(guān)系，本案的訴爭租賃合同是以商品房買賣為前提發(fā)生的，又是以商品房買賣為最終結(jié)果的。被答辯人違背誠實信用原則解除租賃合同關(guān)系，從而導(dǎo)致雙方的買賣合同關(guān)系也不能進一步完成，應(yīng)該將300萬元買賣合同的定金返還給答辯人，而不應(yīng)該是答辯人還要交納巨額租金和違約金。在本案答辯中，答辯人明確表示，將保留要求被答辯人返還300萬元買賣合同定金的權(quán)利。4、即使被答辯人割裂整個買賣合同關(guān)系的事實，僅就租金和逾期違約金的訴請，其主張也超過了訴訟時效，不應(yīng)得到法院支持，應(yīng)依法駁回其訴請。5、如果被答辯人所主張租金還在訴訟時效內(nèi)，其租金金額和逾期違約金的主張均不能成立。6、違約金的主張因超過訴訟時效不能得到支持。如果沒有超過時效，被答辯人違約金的主張也明顯過高，請求按照其實際利息損失即同期銀行貸款利率計算。同時，要求從300萬元買賣定金的利息抵扣。7、在雙方另一案中，在雙方口頭達成和解的基礎(chǔ)上，答辯人已經(jīng)申請撤回了上訴，同意在本案中一并和解結(jié)案。答辯人主張雙方能夠按照協(xié)商的基本原則，解決本案，不至于違背基本事實和基礎(chǔ)法律關(guān)系導(dǎo)致答辯人損失慘重。
經(jīng)審理查明，2013年3月10日，宜昌市經(jīng)濟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（出租方，甲方）與陳某某（承租方，乙方）簽訂《墨池苑物業(yè)租賃合同》，約定甲方將其所有的位于西陵××號，墨池苑項目臨人民路一層至三層物業(yè)（規(guī)劃用途為商業(yè)，租賃面積為2163.65㎡）整體出租給乙方，租賃期限為3年（2013年3月10日至2016年3月9日），月租金55元㎡（即年租金142.80萬元）；合同簽訂后七日內(nèi)，乙方向甲方支付300萬元作為租賃保證金，租金按年支付，按照先交納租金后使用的原則，乙方須在每年3月1日向甲方一次性交納租金142.80萬元；乙方不按時交納租金，再行補繳時乙方須交納兩個季度租金，同時逾期交納的部分租金按每天萬分之五計算違約金，違約金經(jīng)雙方確認后在保證金中抵扣；乙方累計70天未按時交納租金，甲方可解除合同，收回該出租物業(yè)，保證金和已交納的租金不予退還。同日，雙方還簽訂《物業(yè)經(jīng)營協(xié)議》，約定租賃期滿后乙方若購買該物業(yè)，甲方同意按目前的市場價格14000元㎡和乙方簽訂銷售合同，此價不因市場和其它因素而變化，在乙方租賃期間內(nèi)不得對外銷售。后宜昌市經(jīng)濟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將上述物業(yè)交付給陳某某，陳某某除按約定支付租賃保證金300萬元外再未支付租金。
2014年2月20日，宜昌市經(jīng)濟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司被宜昌城投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司吸收合并，宜昌城投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司存續(xù)。原宜昌市經(jīng)濟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及宜昌城投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在《墨池苑物業(yè)租賃合同》約定的租金繳納時間到期后并未向陳某某催要租金，而是采取從租賃保證金中抵扣的方式，扣除租金。2015年12月9日，陳某某將其承租的場地退還給宜昌城投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。截止2015年12月14日，陳某某已超過70天未按約定時間交納租金，宜昌城投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向陳娜（陳某某租賃上述物業(yè)期間的管理人員）送達了《解除合同通知函》，函告“1、即日起，我司解除與你簽訂的上述《墨池苑物業(yè)租賃合同》；2、用你在我司所繳納的租賃保證金抵扣租金后，截至2015年12月9日，你仍欠付我司租金927000元，請接此函后三日內(nèi)向我司繳納欠付的租金，并騰退租賃房屋退還我司；3、若你怠于履行付款以及騰退租賃房屋的義務(wù)，我司保留向你主張其它損失的權(quán)利（包括但不限于租金利息，房屋租金收益等）”。同年12月28日，宜昌城投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司分別在三峽晚報、三峽商報上刊登有關(guān)解除《墨池苑物業(yè)租賃合同》的《公告》。
2016年3月左右，宜昌城投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司電話聯(lián)系陳某某向其催收租金，但陳某某認為雙方系房屋買賣合同關(guān)系，故協(xié)商未果。同年6月，雙方就上述爭議再次協(xié)商，仍無果。
同時查明，陳某某于2017年9月20日向宜昌市中級人民法院起訴，以合同糾紛為由要求宜昌城投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司履行《物業(yè)經(jīng)營協(xié)議》關(guān)于“租賃期滿后乙方若購買該物業(yè)，甲方同意按目前的市場價格14000元㎡和乙方簽訂銷售合同，此價不因市場和其它因素而變化，在乙方租賃期間內(nèi)不得對外銷售”的約定，即將宜昌城投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于宜昌市××××號，墨池苑臨人民路一層至三層（面積2163.65㎡）以14000元㎡價格出售給陳某某。宜昌市中級人民法院于2017年12月27日作出（2017）鄂05民初217號《民事判決書》，判決駁回陳某某的訴訟請求。陳某某不服，遂上訴至湖北省高級人民法院。二審過程中，陳某某撤回上訴。
上述事實，有《房屋產(chǎn)權(quán)證明單》、《墨池苑物業(yè)租賃合同》、《物業(yè)經(jīng)營協(xié)議》、《對公通存收款人回單》、《解除合同通知函》、《情況說明》、《三峽晚報》06版《公告》（2015年12月28日）、《三峽商報》09版《公告》（2015年12月28日）、（2017）鄂05民初217號《民事判決書》、（2018）鄂民終342號《民事裁定書》、《庭審筆錄》、及當(dāng)事人陳述在卷佐證，事實清楚，足以認定。
本院認為，雙方簽訂的《墨池苑物業(yè)租賃合同》、《物業(yè)經(jīng)營協(xié)議》系當(dāng)事人真實意思表示，合法有效，本院依法予以確認。（2017）鄂05民初217號《民事判決書》系生效判決，該判決認定雙方的房屋租賃合同關(guān)系依法成立。原告訴訟請求為要求被告支付拖欠租金并依約支付違約金，被告辯稱其訴請已超過訴訟時效?，F(xiàn)原告有證據(jù)證明其最后一次向被告主張權(quán)利的時間是在2016年6月，根據(jù)“民法總則施行前，民法通則規(guī)定的二年或者一年訴訟時效期間已經(jīng)屆滿，當(dāng)事人主張適用民法總則關(guān)于三年訴訟時效期間規(guī)定的，人民法院不予支持”的規(guī)定，本案應(yīng)適用《中華人民共和國民法通則》關(guān)于特殊訴訟時效的規(guī)定，即延付或拒付租金的訴訟時效為一年。本案訴訟時效應(yīng)自2016年6月起算，原告于2017年7月向法院起訴，已超過一年的訴訟時效，故本院對被告的上述抗辯意見予以采信。原告因訴訟時效屆滿而導(dǎo)致其勝訴權(quán)的消滅，其訴訟請求，本院依法不予支持。被告先前向原告交納的300萬元根據(jù)合同約定屬于履約保證金，在合同履行中實際轉(zhuǎn)為租金予以抵扣，且在履約過程中被告確實存在拒付租金的行為，故其無權(quán)要求原告返還該筆款項。被告辯稱要求原告返還300萬元的意見，缺乏事實及法律依據(jù)，本院依法不予采信。綜上訴訟，按照《中華人民共和國民法通則》第一百三十六條，《中華人民共和國民法總則》第一百九十二條，《最高人民法院關(guān)于適用

訴訟時效制度若干問題的解釋》第三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告宜昌城投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的全部訴訟請求。
本案受理費42795元（原告已預(yù)交）、保全費5000元，合計47795元，由原告負擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審判長 丁戎
審判員 楊柳
人民陪審員 陸丁一

書記員： 趙楠樺