原告孟某某，、意華田園小區(qū)用地北側(cè)嘉城國(guó)際小區(qū)嘉山區(qū)2-2-2302號(hào)房屋。
委托代理人楊碩，河北喚民律師事務(wù)所律師。
被告紀(jì)某某。
第三人中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行股份有限公司大廠(chǎng)回族自治縣支行，住所地河北省廊坊市大廠(chǎng)縣城夏安路西側(cè)，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼xxxx。
負(fù)責(zé)人單汝海，該行行長(zhǎng)。

原告孟某某與被告紀(jì)某某、第三人中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行股份有限公司大廠(chǎng)回族自治縣支行房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院于2016年3月21日立案受理。依法由代理審判員張大力適用簡(jiǎn)易程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告孟某某及其委托代理人楊碩，被告紀(jì)某某到庭參加訴訟，第三人中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行股份有限公司大廠(chǎng)回族自治縣支行經(jīng)本院合法傳喚無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2015年7月14日，經(jīng)三河市興達(dá)恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間，原告孟某某與被告紀(jì)某某簽訂《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》、《居間服務(wù)合同》、《過(guò)戶(hù)、按揭代理合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》。被告將位于三河市燕郊開(kāi)發(fā)區(qū)燕順路西側(cè)、意華田園小區(qū)用地北側(cè)嘉城國(guó)際小區(qū)嘉山區(qū)2號(hào)樓XXXXX號(hào)房屋出售給原告，房屋總價(jià)款為745000元?！洞媪糠抠I(mǎi)賣(mài)合同》第二條約定該房屋已設(shè)定抵押，出售人應(yīng)于2015年8月24日前辦理抵押注銷(xiāo)手續(xù)。合同第四條約定買(mǎi)受人在簽訂本合同時(shí)支付購(gòu)房定金為人民幣140000元，定金的支付方式為直接支付給出賣(mài)人。具體的付款方式及期限的約定見(jiàn)補(bǔ)充協(xié)議。合同第六條約定出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2015年7月20日前將該房屋交付給買(mǎi)受人。同時(shí)合同對(duì)違約責(zé)任、權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記等事項(xiàng)均作了約定。《補(bǔ)充協(xié)議》第二條第1款約定乙方（原告）于2015年7月14日向甲方（被告）支付定金人民幣壹拾肆萬(wàn)元整，《買(mǎi)賣(mài)合同》簽署時(shí)，該定金則視為首付款的一部分。第二條第2款約定甲方承諾在開(kāi)發(fā)商通知后7日內(nèi)取得該房屋所有權(quán)證，且必須在取得房屋產(chǎn)權(quán)證后五日內(nèi)通知乙丙雙方，并積極配合辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。第二條第3款約定甲方應(yīng)在2015年8月24日前向該房屋的原貸款機(jī)構(gòu)一次性還清剩余貸款并辦理完畢解除抵押登記手續(xù)。第二條第4款約定關(guān)于購(gòu)房款的支付，分兩次支付，乙方于2015年8月20日前將首付款人民幣伍拾萬(wàn)元整（含前期支付全部定金人民幣壹拾肆萬(wàn)元整）自行直接支付甲方；剩余房款人民幣貳拾肆萬(wàn)伍仟元整，乙方在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)辦理完畢當(dāng)日支付給甲方。第二條第5款約定甲乙雙方同意，應(yīng)于領(lǐng)取房產(chǎn)證后7日內(nèi)共同辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。第四條違約責(zé)任第1款逾期責(zé)任第（1）項(xiàng)約定出賣(mài)人未按本補(bǔ)充協(xié)議第二條履行約定義務(wù)的，每逾期一日，出賣(mài)人向買(mǎi)受人支付已付房屋價(jià)款萬(wàn)分之五的違約金。
合同簽訂當(dāng)日，原告向被告支付了定金140000元，被告將涉案房屋交付給原告。2015年8月15日，原告向被告支付了房款360000元。原告申請(qǐng)三河市興達(dá)恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司業(yè)務(wù)員劉坤出庭作證，證明中介公司已經(jīng)查到涉案房屋的房本已經(jīng)辦理下來(lái)，但被告表示不愿意繼續(xù)履行合同。劉坤出庭作證陳述被告購(gòu)買(mǎi)的是一手房，與原告簽訂合同時(shí)，房產(chǎn)證沒(méi)有辦理下來(lái)，原告告知房產(chǎn)證辦理下來(lái)后，原告和中介公司都通知被告去拿房本，但是因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲了，被告要求補(bǔ)一點(diǎn)差價(jià)，否則不同意過(guò)戶(hù)，如果違約，該賠償就賠償。原告主張2016年3月12日左右涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)辦理下來(lái)，被告主張其在2016年3月25日左右去開(kāi)發(fā)商處核實(shí)，告知其涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證沒(méi)有辦理下來(lái)。庭審中原告申請(qǐng)法院到三河市住房保障和房產(chǎn)管理局調(diào)取涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證書(shū)辦理情況，本院依法到三河市住房保障和房產(chǎn)管理局燕郊辦事處調(diào)取了涉案房屋的產(chǎn)權(quán)登記信息情況，根據(jù)調(diào)取材料記載涉案房屋產(chǎn)權(quán)證發(fā)證日期為2016年3月4日。
另查明，被告紀(jì)某某以涉案房屋在第三人中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行股份有限公司大廠(chǎng)回族自治縣支行進(jìn)行抵押貸款，第三人中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行股份有限公司大廠(chǎng)回族自治縣支行為該房屋的抵押權(quán)人。被告主張其尚有貸款大概45萬(wàn)余元，其沒(méi)有能力償還。原告表示愿意代為清償銀行抵押貸款，將抵押權(quán)消滅，原告代為清償?shù)馁J款與所欠被告的房款245000元折抵后，余款由被告支付給原告。

本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)”的房屋不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，在性質(zhì)上不屬于《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返谑臈l規(guī)定中的“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”，故被告以雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的抗辯理由，本院不予支持。原、被告于2015年7月14日經(jīng)三河市興達(dá)恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間介紹簽訂的《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，且不違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。原告共向被告支付房款共計(jì)500000元，且原告已實(shí)際占有房屋并入住，被告應(yīng)配合原告辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。原告要求被告繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，協(xié)助原告辦理涉訴房屋的過(guò)戶(hù)手續(xù)的訴訟請(qǐng)求正當(dāng)合理，應(yīng)予支持。庭審中，原告明確表示可以替被告清償銀行抵押貸款，不違反法律規(guī)定，亦未損害原告權(quán)益，且有利于交易順利進(jìn)行和實(shí)現(xiàn)雙方的合同目的，本院予以認(rèn)可。原告代為清償?shù)馁J款與所欠被告的房款245000元折抵后，余款由被告支付給原告。原告主張根據(jù)雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》第二條第3款和第四條第1款的約定，被告已構(gòu)成違約，逾期天數(shù)210天（從2015年8月25日計(jì)算至起訴之日），應(yīng)按已付房款500000元每日萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算支付違約金52250元。被告認(rèn)為簽訂合同后，其向第三人咨詢(xún)得知必須提前一個(gè)月預(yù)約才能還清貸款，所以合同約定與實(shí)際情況不符，且到了合同約定的時(shí)間，房本沒(méi)有下來(lái)，造成不能過(guò)戶(hù)不是被告的原因。根據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議》的約定，被告應(yīng)在2015年8月24日前向涉案房屋的原貸款機(jī)構(gòu)一次性還清剩余貸款并辦理完畢解除抵押登記手續(xù)。根據(jù)庭審查明的事實(shí)，涉案房屋產(chǎn)權(quán)證發(fā)證日期為2016年3月4日，在發(fā)證日期之前，被告不能完成解除涉案房屋的抵押登記手續(xù)，故未在約定的日期之前解除涉案房屋的抵押登記手續(xù)，并非被告原因?qū)е?。但被告并未在約定日期之前還清剩余貸款，應(yīng)認(rèn)定違約。結(jié)合被告的過(guò)錯(cuò)程度，本院酌定被告支付原告違約金10000元。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百三十五條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、原告孟某某于本判決生效后七日內(nèi)代替被告紀(jì)某某向第三人中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行股份有限公司大廠(chǎng)回族自治縣支行償還涉案房屋全部貸款本息，貸款還清后七日內(nèi)，被告紀(jì)某某協(xié)助原告孟某某辦理位于三河市燕郊開(kāi)發(fā)區(qū)燕順路西側(cè)、意華田園小區(qū)用地北側(cè)嘉城國(guó)際小區(qū)嘉山區(qū)2號(hào)樓XXXXX號(hào)房屋的過(guò)戶(hù)手續(xù)。
二、原告孟某某代替被告紀(jì)某某清償?shù)馁J款（數(shù)額以銀行出具的憑證為準(zhǔn)）抵作支付給被告紀(jì)某某的房款，與原告孟某某所欠被告紀(jì)某某的房款245000元折抵后，余款由被告紀(jì)某某在原告代為還清貸款后七日內(nèi)支付給原告孟某某。
三、被告紀(jì)某某于本判決生效后七日內(nèi)支付原告孟某某違約金人民幣10000元。
四、駁回原告孟某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)5886元，由原告孟某某負(fù)擔(dān)312元，由被告紀(jì)某某負(fù)擔(dān)5574元；保全費(fèi)5000元，由被告紀(jì)某某負(fù)擔(dān)（本判決生效后三日內(nèi)交納）。
如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省廊坊市中級(jí)人民法院。

代理審判員　　張大力

書(shū)記員：劉滿(mǎn)杰