上訴人（原審原告暨反訴被告）孝感工貿(mào)家電商貿(mào)有限公司。住所地：湖北省孝感市長征路5號。
法定代表人：胡小平，該公司董事長。
委托代理人張國強(qiáng)，湖北卓創(chuàng)德賽律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為：變更或放棄訴訟請求，提起起訴申請，訴訟保全和訴前財產(chǎn)保全，進(jìn)行調(diào)解、和解，簽收法律文書。
委托代理人劉勇，代理權(quán)限為一般代理。
被上訴人（原審被告暨反訴原告）安陸市永安實業(yè)有限公司。住所地：湖北省安陸市紫金路永安購物廣場5樓。
法定代表人：鄧小安，該公司總裁。
委托代理人王慧峰、彭莉，湖北書院律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為：代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，進(jìn)行和解，代簽收法律文書，代申請執(zhí)行等。

上訴人孝感工貿(mào)家電商貿(mào)有限公司（以下簡稱工貿(mào)家電）因與永安實業(yè)安陸市永安實業(yè)有限公司（以下簡稱永安實業(yè)）房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省安陸市人民法院（2014）鄂安陸民初字第00411號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年1月19日立案受理后，依法組成合議庭，于2015年3月19日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人孝感工貿(mào)家電商貿(mào)有限公司委托代理人張國強(qiáng)、劉勇，被上訴人安陸市永安實業(yè)有限公司委托代理人彭莉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，工貿(mào)家電與永安實業(yè)于2013年4月15日簽訂房屋租賃合同。合同約定主要內(nèi)容為：約定租賃地點為安陸市紫金路永安廣場一樓，租賃面積為1100平方米，租期為十五年（2013年4月15日－2028年4月14日），租金為工貿(mào)家電銷售凈收入金額4%，按月收??；約定支付方式及保證金為，每月21日在工貿(mào)家電電腦銷售系統(tǒng)內(nèi)查詢上月21日至本月20日一個月的實際銷售凈額計算租金，雙方簽字認(rèn)可后加蓋公章，工貿(mào)家電按確認(rèn)金額五個工作日內(nèi)支付租金，永安實業(yè)在收到款后4個工作日內(nèi)開具發(fā)票給工貿(mào)家電，如永安實業(yè)沒有按當(dāng)月期開具發(fā)票，工貿(mào)家電有權(quán)停付下個月的租金，永安實業(yè)并向工貿(mào)家電支付每日500元的違約金，工貿(mào)家電沒有在雙方確認(rèn)當(dāng)月實際銷售凈額后5個工作日內(nèi)支付租金，應(yīng)向永安實業(yè)支付每日500元的違約金；約定本合同簽訂后，工貿(mào)家電、永安實業(yè)于2011年11月4日簽訂的租賃永安購物廣場負(fù)一樓的租賃合同自行解除，工貿(mào)家電已支付的定金50萬元在本合同執(zhí)行時扣抵當(dāng)年實際租金23萬元，7萬元為永安實業(yè)商家搬家補(bǔ)償金，永安實業(yè)在2013年4月30日前開具30萬元發(fā)票給工貿(mào)家電，余下20萬元繼續(xù)留在永安實業(yè)作為合同保證金，本合同期滿15日內(nèi)永安實業(yè)以不計息方式退還工貿(mào)家電保證金20萬元；約定違約責(zé)任為，工貿(mào)家電拖欠租賃費用和電費，每天按拖欠總額的1%向永安實業(yè)支付違約金，拖欠超過10天，永安實業(yè)可暫停租賃場地的水電等公共設(shè)施的供應(yīng)及物業(yè)管理服務(wù)，拖欠超過30日（因永安實業(yè)原因未按合同約定開具發(fā)票造成工貿(mào)家電拒付或緩付的情況除外），永安實業(yè)有權(quán)解除合同，收回商鋪，履約保證金不予退還，若永安實業(yè)違約造成合同無法履行時永安實業(yè)雙倍返還保證金，并賠償包括但不限于違約金100萬元，工貿(mào)家電違約造成合同無法履行時，應(yīng)付所有應(yīng)付費用，保證金不予退還，并賠償永安實業(yè)違約金100萬元。合同簽訂后，工貿(mào)家電租賃場所由負(fù)一樓搬遷至一樓，雙方無爭議。2013年8月21日永安實業(yè)向工貿(mào)家電出具情況說明，明確工貿(mào)家電、永安實業(yè)于2011年11月4日簽訂的租賃永安購物廣場負(fù)一樓的租賃合同自行解除，工貿(mào)家電已支付的定金50萬元，20萬元為新合同保證金，7萬元為補(bǔ)償金，23萬元抵扣實際租金，并寫明在工貿(mào)家電所需支付租金達(dá)到30萬元時，永安實業(yè)開具30萬元發(fā)票和20萬元保證金收據(jù)，工貿(mào)家電則支付7萬元給永安實業(yè)并退還定金收據(jù)，對此工貿(mào)家電未持異議。自2013年7月21日至2014年2月21日，工貿(mào)家電、永安實業(yè)雙方均簽訂了期間每月租金的確認(rèn)函，寫明工貿(mào)家電按確認(rèn)函金額5個工作日內(nèi)支付永安實業(yè)租金，永安實業(yè)收到租金4個工作日內(nèi)開具發(fā)票。2013年6月21日至2014年1月20日工貿(mào)家電累計銷售額為6425538.00元，需支付永安實業(yè)租金257021.96元，2014年2月確認(rèn)租金為31343元。2014年1月26日永安實業(yè)向工貿(mào)家電出具了257021.96元租金發(fā)票，按照雙方合同約定扣除預(yù)付租金23萬元后，還需要支付租金27021.96元。2014年2月21日永安實業(yè)向工貿(mào)家電發(fā)出工作聯(lián)系函要求解除合同，工貿(mào)家電復(fù)函表示拒絕。永安實業(yè)于2014年2月22日停止了租賃場地的供電。工貿(mào)家電于2014年2月24日向永安實業(yè)發(fā)出工作聯(lián)系函，要求永安實業(yè)恢復(fù)供電并闡明1014年1月21日至2月20日租金費用及“2013年8月21日永安實業(yè)向工貿(mào)家電出具情況說明”所應(yīng)支付款項暫停支付。永安實業(yè)于2014年2月24日鎖門，于25日書面告知解除雙方簽訂的租賃合同。訴訟期間，工貿(mào)家電已搬離租賃場所。
同時查明，湖北環(huán)球置業(yè)有限公司整體開發(fā)“東方家園”項目，包括10#樓，2010年3月19日永安實業(yè)與湖北環(huán)球置業(yè)有限公司簽訂《房地產(chǎn)定向開發(fā)土地出讓合同》將“東方家園”商住項目總體規(guī)劃中紫金路邊的主力店，即10#樓轉(zhuǎn)由永安實業(yè)開發(fā)建設(shè)，由永安實業(yè)對10#號樓享有所有權(quán)，并查明10號樓已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
原審認(rèn)為，工貿(mào)家電、永安實業(yè)所簽訂房屋租賃合同是雙方自愿簽訂，所租賃房屋亦無權(quán)屬糾紛并辦理了規(guī)劃許可手續(xù)，沒有違反法律有關(guān)效力性強(qiáng)制性規(guī)定，是合法有效的，雙方應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定全面履行義務(wù)。根據(jù)雙方合同約定“工貿(mào)家電已支付的定金50萬元在本合同執(zhí)行時扣抵當(dāng)年實際租金23萬元，7萬元為永安實業(yè)商家搬家補(bǔ)償金，永安實業(yè)在2013年4月30日前開具30萬元發(fā)票給工貿(mào)家電，余下20萬元繼續(xù)留在永安實業(yè)作為合同保證金”以及永安實業(yè)出具的定金情況說明，能夠明確工貿(mào)家電只能抵扣租金23萬元，并能夠明確表明永安實業(yè)開具發(fā)票的時間可以滯后至租金累計達(dá)到30萬元時出具，當(dāng)工貿(mào)家電實際應(yīng)付租金超過抵扣金23萬元時，工貿(mào)家電應(yīng)按照合同約定及雙方簽訂的確認(rèn)函確定的數(shù)額及時支付租金，在工貿(mào)家電已收到租金發(fā)票時就更應(yīng)及時支付租金，工貿(mào)家電拒付租金行為已構(gòu)成違約，應(yīng)依合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。按照后條款優(yōu)于先條款的原則，依照合同后違約條款約定“工貿(mào)家電拖欠租賃費用和電費，每天按拖欠總額的1%向永安實業(yè)支付違約金，拖欠超過10天，永安實業(yè)可暫停租賃場地的水電等公共設(shè)施的供應(yīng)及物業(yè)管理服務(wù)，拖欠超過30日（因永安實業(yè)原因未按合同約定開具發(fā)票造成工貿(mào)家電拒付或緩付的情況除外），永安實業(yè)有權(quán)解除合同，收回商鋪，履約保證金不予退還，若永安實業(yè)違約造成合同無法履行時永安實業(yè)雙倍返還保證金，并賠償包括但不限于違約金100萬元，工貿(mào)家電違約造成合同無法履行時，應(yīng)付所有應(yīng)付費用，保證金不予退還，并賠償永安實業(yè)違約金100萬元”，因工貿(mào)家電已延付租金30日，所以工貿(mào)家電應(yīng)支付欠付租金58364.96元（先期欠付租金27021.96元＋二月份租金31343元），并無權(quán)要求返還履約保證金20萬元。因永安實業(yè)反訴請求支付電費，屬永安實業(yè)單方面提交，工貿(mào)家電亦不認(rèn)可，證明力不足，不予支持。因工貿(mào)家電遲延支付租金的行為并非造成合同無法履行的根本性違約，所以永安實業(yè)反訴請求支付100萬元的違約金不應(yīng)支持。永安實業(yè)反訴的其他損失，無明確數(shù)額亦無有效證據(jù)證明，所以不予支持。鑒于工貿(mào)家電、永安實業(yè)均請求解除合同，雙方所簽訂租賃合同予以解除。關(guān)于工貿(mào)家電所訴對后期破壞經(jīng)營場所的損失，工貿(mào)家電已向公安機(jī)關(guān)報案，待公安機(jī)關(guān)處理后，可另行訴訟。綜上，遂判決：一、解除工貿(mào)家電與永安實業(yè)于2013年4月15日簽訂的房屋租賃合同；二、工貿(mào)家電于判決生效3日內(nèi)支付給永安實業(yè)租金58364.96元；三、駁回工貿(mào)家電的訴訟請求；四、駁回永安實業(yè)反訴的其他訴訟請求。上述應(yīng)付款項，不按期履行義務(wù)的，按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定辦理，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審受理費15600元，由工貿(mào)家電負(fù)擔(dān)，反訴費14300元，工貿(mào)家電負(fù)擔(dān)2800元，永安實業(yè)負(fù)擔(dān)11500元。
經(jīng)審理查明，原判認(rèn)定事實屬實。
本案焦點：本案租賃合同是否有效，工貿(mào)家電的上訴請求是否應(yīng)該支持。

本院認(rèn)為：一、雙方簽訂的房屋租賃合同合法有效。首先，永安實業(yè)具備房屋出租人的主體資格。一審中永安實業(yè)提交的證據(jù)七、證據(jù)八、證據(jù)九充分證實永安實業(yè)取得了“東方家園”房地產(chǎn)開發(fā)項目中主力店即10號樓的開發(fā)建設(shè)權(quán)，雙方訴爭房屋即屬于10號樓，永安實業(yè)系訴爭房屋的開發(fā)人及所有權(quán)人，具備出租人的主體資格。同時證實東方家園整體開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案已經(jīng)安陸市人民政府批準(zhǔn)，安陸市城鄉(xiāng)規(guī)劃局對東方家園項目頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證，東方家園10號樓系“東方家園”整體開發(fā)項目之一，另原審法院向安陸市規(guī)劃局調(diào)查，安陸市規(guī)劃局出具證明證實東方家園項目10號樓已辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可，工貿(mào)家電也沒有相反證據(jù)推翻安陸市規(guī)劃局出具的證明，因此訴爭房屋已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可，系合法建筑物。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。該條調(diào)整的對象是未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的違法建筑物，而本案訴爭房屋是依法取得規(guī)劃許可的，只是該建設(shè)項目的建設(shè)主體發(fā)生變更而已。因此，本案不屬于上述法律調(diào)整的范疇，雙方自愿簽訂的租賃合同，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，租賃房屋亦無權(quán)屬糾紛并辦理了規(guī)劃許可手續(xù)，依法成立、有效。其次，解除合同是建立在合同有效的基礎(chǔ)上，工貿(mào)家電已對原審判決第一項解除合同予以認(rèn)可，其上訴稱永安實業(yè)違約要求賠償其損失也更說明工貿(mào)家電是認(rèn)可合同有效的，一審中工貿(mào)家電也要求解除合同，從維護(hù)交易的穩(wěn)定出發(fā)，也應(yīng)認(rèn)定雙方簽訂的租賃合同有效。故工貿(mào)家電主張合同無效的上訴理由自相矛盾，本院不予支持。
二、工貿(mào)家電逾期拖欠租金58364.96元，屬根本性違約，其應(yīng)當(dāng)向永安實業(yè)支付拖欠的租金，同時履約保證金20萬元不予退還。根據(jù)租賃合同第五條第七款約定，原永安購物廣場負(fù)一樓租賃合同中支付的定金50萬元，在本租賃合同中執(zhí)行時抵扣租金23萬元，7萬元支付商戶搬遷補(bǔ)償費，剩余20萬元作為合同保證金，那么工貿(mào)家電實際預(yù)付租金是23萬元。同時永安實業(yè)2013年8月21日向工貿(mào)家電發(fā)出的“關(guān)于孝感工貿(mào)家電安陸永安廣場店伍拾萬元預(yù)付定金抵扣的情況說明”，提出原定金50萬元中抵扣租金部分為23萬元，同時提出在工貿(mào)家電所需支付租金達(dá)到30萬元整時，由永安實業(yè)開具30萬元發(fā)票，則由工貿(mào)家電支付剩余的7萬元，也進(jìn)一步證實原定金50萬元中只有23萬元是用于抵扣租金的事實。而根據(jù)雙方每月簽訂的銷售提成確認(rèn)函，自2013年6月21日至2014年1月20日工貿(mào)家電累計應(yīng)付租金257021.96元，原定金中的23萬元已不足抵扣，工貿(mào)家電已下欠租金27021.76元。至2014年2月21日工貿(mào)家電繼續(xù)拖欠2月份租金31343元，共計拖欠租金58364.96元。工貿(mào)家電訴稱其已支付永安實業(yè)30萬元租金，原預(yù)付的合同保證金足以支付其應(yīng)付租金與事實不符。上述應(yīng)支付的租金，根據(jù)合同第五條第二款、第六款約定，工貿(mào)家電應(yīng)當(dāng)于簽訂確認(rèn)函后5個工作日內(nèi)支付，原租賃合同中定金抵繳租金的部分先抵租金，不足時由工貿(mào)家電開始繳納補(bǔ)足當(dāng)月的提點租金。元月份租金確認(rèn)函系2014年1月21日簽字，該月租金支付的最后一天應(yīng)截止至當(dāng)月26日，工貿(mào)家電沒有按約定期限支付。依照工貿(mào)家電的主張，應(yīng)在開票后支付租金，永安實業(yè)于2014年1月26日將發(fā)票交付給工貿(mào)家電后，工貿(mào)家電應(yīng)當(dāng)立即支付租金，因工貿(mào)家電未及時支付，故2014年1月26日起工貿(mào)家電已經(jīng)違約。
三、永安實業(yè)已按合同約定履行開票義務(wù)，沒有違約。永安實業(yè)于2013年8月21日向工貿(mào)家電發(fā)出情況說明一份，對開具發(fā)票的事項已進(jìn)行變更，即永安實業(yè)開票的期限可滯后至租金達(dá)到30萬元時開具，對該情況說明工貿(mào)家電已接收也沒有提出異議。實際履行中，永安實業(yè)已于2014年1月26日開具租金金額共計為257021.96元的發(fā)票共三張，工貿(mào)家電均已接收。因此永安實業(yè)已按約定履行了開票義務(wù)。
四、永安實業(yè)對租賃房屋進(jìn)行停電，隨后提出解除合同，均是在工貿(mào)家電對拖欠租金未交的情況下采取的措施，是行使合同權(quán)利，符合合同約定。截止2014年2月22日工貿(mào)家電應(yīng)付租金已逾期27天，根據(jù)合同第十條第二款：“拖欠超過10天，甲方可暫停乙方租賃場地的水、電等公共設(shè)施的供應(yīng)及物業(yè)管理服務(wù)，拖欠租金超過30日，永安實業(yè)有權(quán)解除合同，收回商鋪并另行租賃，履約保證金不予退還?！庇腊矊崢I(yè)提出解除合同是依據(jù)合同的上述約定及2014年2月25日發(fā)出的告知函，截止該日止工貿(mào)家電已逾期支付達(dá)30天。因此，永安實業(yè)對租賃房屋采取停電措施、提出解除合同均屬行使合同賦予的權(quán)利，不構(gòu)成違約。
五、工貿(mào)家電訴稱的裝修損失應(yīng)由工貿(mào)家電自行承擔(dān)。合同的解除是工貿(mào)家電違約造成的，裝修投資是工貿(mào)家電經(jīng)營過程中的投資風(fēng)險，因租賃合同第六條第一款中約定裝修投資由工貿(mào)家電承擔(dān)，故造成的裝修投資損失不應(yīng)由永安實業(yè)承擔(dān)。同時該裝修投資與負(fù)一樓的裝修混同，數(shù)額不明確且無有效證據(jù)證實，不能得到認(rèn)定。工貿(mào)家電訴稱的經(jīng)營場所被強(qiáng)拆破壞的損失，工貿(mào)家電證據(jù)不足，原審未予審理，二審亦不予審理。
綜上，上訴人工貿(mào)家電上訴稱“原審事實錯誤，因果關(guān)系顛倒、邏輯混亂”、“租賃合同無效”等理由不能成立，其上訴請求依法應(yīng)予駁回。永安實業(yè)的答辯理由成立，其維持原判的訴訟請求本院予以支持。原審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，實體處理恰當(dāng)。經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第九十三條、第一百零七條、第一百一十五條、第二百二十六條，第二百二十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費29900元，由工貿(mào)家電負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　石仁禮 審　判　員　　汪書力 代理審判員　　馮　莉

書記員：張依