抗訴機(jī)關(guān)：黑龍江省人民檢察院。
申訴人（一審原告、二審上訴人）：孫某某，男，xxxx年xx月xx日出生，中國(guó)地震局工程力學(xué)研究所退休工程師，住哈爾濱市南崗區(qū)。
委托代理人：孫麗，女，xxxx年xx月xx日出生，哈爾濱市道外區(qū)房管處退休工人，住哈爾濱市道里區(qū)。
委托代理人：代志強(qiáng)，黑龍江冰城律師事務(wù)所律師。
被申訴人（一審被告、二審被上訴人）：曹某某，女，xxxx年xx月xx日出生，黑龍江省建筑職業(yè)學(xué)院干部，住哈爾濱市南崗區(qū)。
委托代理人：劉恩成，黑龍江威翔律師事務(wù)所律師。
委托代理人：郭立偉，黑龍江威翔律師事務(wù)所律師。
被申訴人（一審被告、二審被上訴人）：陶某某，女，xxxx年xx月xx日出生，黑龍江省職工，住哈爾濱市南崗區(qū)。
委托代理人：劉恩成，黑龍江威翔律師事務(wù)所律師。
委托代理人：郭立偉，黑龍江威翔律師事務(wù)所律師。
被申訴人（一審第三人、二審被上訴人）：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，黑龍江省退休干部，住哈爾濱市南崗區(qū)。
委托代理人：劉恩成，黑龍江威翔律師事務(wù)所律師。
委托代理人：郭立偉，黑龍江威翔律師事務(wù)所律師。
被申訴人（一審第三人、二審被上訴人）：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，中共黑龍江省委工作人員，住哈爾濱市南崗區(qū)。
委托代理人：劉恩成，黑龍江威翔律師事務(wù)所律師。
委托代理人：郭立偉，黑龍江威翔律師事務(wù)所律師。
被申訴人（一審第三人、二審被上訴人）：哈爾濱東方經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司，住所地哈爾濱市南崗區(qū)阿什河街122號(hào)。

孫某某與曹某某、陶某某房屋遷讓（返還原物）糾紛一案，哈爾濱市南崗區(qū)人民法院于2000年5月29日作出初審判決，孫某某、曹某某均不服，向本院上訴。本院于2000年9月25日裁定將案件發(fā)回一審重審。哈爾濱市南崗區(qū)人民法院重審追加王某某、王某某和哈爾濱東方經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司（以下簡(jiǎn)稱東方公司）為第三人，于2003年7月23日作出（2001）南民二初字第320號(hào)民事判決。該判決生效后，東方公司向一審法院申請(qǐng)?jiān)賹彙Ｒ粚彿ㄔ翰枚ㄔ賹徍?，又作出撤銷提起再審民事裁定，通知駁回東方公司再審申請(qǐng)。其后，曹某某、王某某、王某某向本院申請(qǐng)?jiān)賹?。本院?006年6月28日作出（2006）哈民二監(jiān)字第295號(hào)民事裁定，指令哈爾濱市南崗區(qū)人民法院再審。2008年6月28日，哈爾濱市南崗區(qū)人民法院再審作出（2006）南民再字第38號(hào)民事判決。孫某某不服該判決，向本院上訴。本院于2009年4月1日作出（2008）哈民一終字第910號(hào)民事判決，已發(fā)生法律效力。孫某某不服生效判決，向黑龍江省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹?。黑龍江省高?jí)人民法院于2011年7月6日作出（2009）黑民申一字第400號(hào)民事裁定，駁回孫某某再審申請(qǐng)。孫某某仍不服判決，向檢察機(jī)關(guān)申訴。黑龍江省人民檢察院于2013年12月10日作出黑檢民抗（2013）98號(hào)民事抗訴書(shū)，向黑龍江省高級(jí)人民法院提出抗訴。黑龍江省高級(jí)人民法院于2014年3月18日作出（2014）黑監(jiān)民監(jiān)字第15號(hào)民事裁定，指令本院再審。本院依法另行組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。哈爾濱市人民檢察院指派檢察員出庭。申訴人孫某某委托代理人孫麗、代志強(qiáng)，被申訴人曹某某、王某某及其與陶某某、王某某的共同委托代理人劉恩成、郭立偉到庭參加訴訟，東方公司經(jīng)公告?zhèn)鲉疚吹酵?。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
1998年6月，孫某某以曹某某為被告向哈爾濱市南崗區(qū)人民法院起訴稱，孫某某哈市南崗區(qū)宣慶小區(qū)5棟5單元7樓3號(hào)住宅1994年租給同事魯緒生，1996年之后失控，被王某某搶占由其兄王某某借給曹某某，而曹某某拒絕孫某某歸還要求。訴訟請(qǐng)求判令曹某某從侵占的住宅遷出，并賠償侵占期間給孫某某造成的損失。曹某某辯稱，案涉住房曹某某是從王某某處取得，有問(wèn)題應(yīng)直接找王某某。
本案哈爾濱市南崗區(qū)人民法院初審認(rèn)定，案涉房屋為東方公司為孫某某購(gòu)買(mǎi)并辦理產(chǎn)權(quán)證，孫某某租給他人。1997年1月曹某某與王某某簽訂互換住房協(xié)議，曹某某向王某某交付30，000元房屋定金后，搬入該房屋居住至今。初審認(rèn)為，孫某某是該房所有人，曹某某居住沒(méi)有合法依據(jù)，判決曹某某攜女兒陶某某從案涉住房?jī)?nèi)遷出；哈爾濱市南崗區(qū)人民法院重審在原審認(rèn)定事實(shí)基礎(chǔ)上認(rèn)定，1996年3月，東方公司為償還王某某欠款將該公款購(gòu)買(mǎi)的住房收回，抵給王某某。哈爾濱市南崗區(qū)人民法院重審認(rèn)為，東方公司、王某某對(duì)該房均無(wú)處分權(quán)，處分行為無(wú)效，判決曹某某母女遷出并承擔(dān)房屋所欠費(fèi)用、賠償孫某某3萬(wàn)元損失。
本院指令再審后，哈爾濱市南崗區(qū)人民法院作出（2006）南民再字第38號(hào)民事判決認(rèn)定：1993年6月東方公司出資106，000元為其聘用的孫某某購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)之房，并于1994年1月為孫某某辦理了房屋所有權(quán)證。1994年10月，孫某某因家庭矛盾找到公司董事長(zhǎng)張雙軍，提出將該房交回公司，并要求以此條件再借款100，000元個(gè)人使用。1994年10月25日，經(jīng)公司董事長(zhǎng)張雙軍同意，又借給其本人100，000元。孫某某本人在借據(jù)上簽字，并將該房鑰匙、購(gòu)房協(xié)議及購(gòu)房有關(guān)票據(jù)、證件交給公司，由公司辦公室主任趙云龍等人經(jīng)手收回。孫某某將房證復(fù)印件交給公司，稱原件丟失。1995年3月，孫某某又將該房出租給公司副經(jīng)理魯緒生。1995年5月，孫某某離開(kāi)東方公司。1995年7月，因下屬公司經(jīng)濟(jì)糾紛，東方公司經(jīng)王某某介紹向王某某借款120，000元，后公司無(wú)力償還借款，于1996年3月20日經(jīng)公司董事會(huì)研究將該房以房抵債，抵償此筆借款，由辦公室主任趙云龍負(fù)責(zé)辦理以房低債事項(xiàng)，將該房有關(guān)材料及鑰匙交與王某某，并出具了辦理該房更名過(guò)戶手續(xù)的介紹信。1997年1月31日，曹某某與王某某簽訂互換住房協(xié)議，曹某某向王某某交付30，000元房屋定金后，搬入該房屋居住至今。其間，曹某某共交付該房包燒費(fèi)、煤氣費(fèi)、水電費(fèi)及物業(yè)費(fèi)18，062.54元。1999年8月21日，東方公司在哈爾濱日?qǐng)?bào)上對(duì)孫某某房照丟失登報(bào)聲明作廢。
哈爾濱市南崗區(qū)人民法院（2006）南民再字第38號(hào)民事判決認(rèn)為，訴爭(zhēng)之房系孫某某在東方公司受聘期間借款所購(gòu)買(mǎi)，后孫某某因家庭糾紛將該房交回東方公司，并以交房為條件再次借款100，000元個(gè)人使用；東方公司在孫某某交回該房后，將該房抵償給王某某，王某某又將該房與曹某某互換，曹某某在該房居住至今，并交付該房所發(fā)生的各種費(fèi)用。上述事實(shí)清楚、證據(jù)充分。孫某某稱該房被強(qiáng)行搶占，并稱借款100，000元是公司行為均未提供相應(yīng)證據(jù)。孫某某交房借款的行為是轉(zhuǎn)讓該房物權(quán)的行為。東方公司將該房以房抵債，王某某及曹某某均系受讓人，對(duì)該房均系善意取得。依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定及公平原則，其合法權(quán)益應(yīng)依法予以維護(hù)。原一審認(rèn)定事實(shí)有誤，適用法律不當(dāng)，應(yīng)予糾正。孫某某訴訟請(qǐng)求判令曹某某遷讓并賠償經(jīng)濟(jì)損失，無(wú)相應(yīng)支持依據(jù)。判決：一、撤銷（2001）南民二初字第320號(hào)民事判決；二、駁回孫某某的訴訟請(qǐng)求。
孫某某上訴請(qǐng)求，撤銷一審法院（2006）南民再字第38號(hào)民事判決，改判曹某某、陶某某遷出爭(zhēng)議之房，并賠償損失64，200元。曹某某、陶某某，王某某、王某某，東方公司均同意該再審判決。
二審經(jīng)審理確認(rèn)一審法院再審判決認(rèn)定的事實(shí)。
二審認(rèn)為，王某某及曹某某系爭(zhēng)議之房受讓人，對(duì)該房均系善意取得，其合法權(quán)益依法應(yīng)予保護(hù)。孫某某主張爭(zhēng)議之房是被東方公司強(qiáng)行搶占，借款100，000元是職務(wù)行為，這些都是孫某某與東方公司之間的內(nèi)部爭(zhēng)議，無(wú)法對(duì)抗并不知情的曹某某的合法取得，東方公司是否侵權(quán)與曹某某無(wú)關(guān)，不能據(jù)此認(rèn)定曹某某是侵權(quán)人。孫某某要求曹某某遷讓并賠償經(jīng)濟(jì)損失的請(qǐng)求，無(wú)法律依據(jù)。原審法院判決并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，判決：駁回上訴，維持原判。
檢察院抗訴認(rèn)為，哈爾濱市中級(jí)人民法院判決認(rèn)為王某某及曹某某對(duì)爭(zhēng)議之房系善意取得，適用法律錯(cuò)誤。善意取得制度應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。因此，適用善意取得制度必須是“受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的”，即受讓人主觀上是不知情，不知道或不應(yīng)當(dāng)知道讓與人轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)時(shí)沒(méi)有處分該財(cái)產(chǎn)的權(quán)限。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)交易中的受讓人的善意判斷，主要以受讓人在受讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是否信賴了登記為準(zhǔn)。本案中，爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)證登記人為孫某某，并非東方公司，王某某、王某某在接受爭(zhēng)議房屋時(shí)，東方公司并未出示房屋所有權(quán)證書(shū)，其出示的房產(chǎn)托管協(xié)議、購(gòu)房合同、完稅證明等憑證上購(gòu)房人均系孫某某。該房產(chǎn)從權(quán)利外觀上看應(yīng)歸屬孫某某所有，東方公司與孫某某之間的房產(chǎn)歸屬糾紛屬另一法律關(guān)系，在未經(jīng)有權(quán)部門(mén)確權(quán)的情況下，善意買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)以房屋所有權(quán)證書(shū)記載的內(nèi)容作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。在房屋所有權(quán)證書(shū)記載的權(quán)利為孫某某的情況下，王某某、王某某認(rèn)為該房屬東方公司所有證據(jù)不足，王某某、王某某主觀上不能認(rèn)定為善意。曹某某在該房登記人并非王某某的情況下與王某某簽訂換房協(xié)議亦不能認(rèn)定為善意。此外，善意取得必須以公示方法的完成為要件，不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以辦理產(chǎn)權(quán)登記作為取得要件。在完全能夠辦理產(chǎn)權(quán)證照的情況下，僅僅發(fā)生交付，并不能夠產(chǎn)生善意取得的法律后果。本案至孫某某起訴時(shí)，爭(zhēng)議房的房屋所有權(quán)證記載的權(quán)利人仍為孫某某，并沒(méi)有變更為王某某或曹某某，王某某、曹某某對(duì)該房不構(gòu)成善意取得。原審認(rèn)定王某某、曹某某對(duì)爭(zhēng)議之房系善意取得屬適用法律錯(cuò)誤。
本院再審過(guò)程中，孫某某稱，原再審認(rèn)定1994年10月孫某某因家庭矛盾以再借款10萬(wàn)元為條件將購(gòu)得的房屋交回公司，認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。10萬(wàn)元“借據(jù)”沒(méi)有原件，復(fù)印件是王某某通過(guò)涂改遮擋并添加字跡復(fù)印偽造的。請(qǐng)求再審撤銷原再審一、二審判決，維持南崗法院原重審（2001）南民二初字第320號(hào)民事判決。曹某某認(rèn)為原再審判決正確，但現(xiàn)在其已將案涉房屋換回，訴訟已與其無(wú)關(guān)。王某某、王某某認(rèn)為原再審判決正確，且王某某已依據(jù)生效判決另行起訴，并勝訴后執(zhí)行取得案涉房屋的所有權(quán)。
再審認(rèn)定事實(shí)與原再審后認(rèn)定事實(shí)一致。
再審另查明，本案判決生效后，曹某某通過(guò)與王某某原房互換的形式將原與王某某所換房屋換回；接著，王某某以孫某某為被告向法院提起房屋權(quán)屬（確認(rèn)及履行過(guò)戶）訴訟，南崗法院于2013年4月15日作出（2013）南民二初字第192號(hào)民事判決，判令孫某某協(xié)助王某某辦理案涉房屋權(quán)屬變更登記；孫某某上訴后，本院于2013年7月1日作出（2013）哈民一終字第342號(hào)民事判決，維持原判。該判決生效后，哈爾濱市南崗區(qū)人民法院于2013年7月16日作出（2013）南執(zhí)字第783-1號(hào)執(zhí)行裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，將房屋所有權(quán)變更至王某某名下。
本院再審認(rèn)為，案涉房屋購(gòu)買(mǎi)后登記所有權(quán)人為孫某某，各方?jīng)]有異議。本案爭(zhēng)議事實(shí)焦點(diǎn)是：東方公司是否從孫某某處取得對(duì)該房的合法占有。原審對(duì)此關(guān)鍵事實(shí)認(rèn)定：1994年10月孫某某因家庭矛盾提出以再借款10萬(wàn)元為條件將購(gòu)得的房屋交回公司，公司同意后向其提供了10萬(wàn)元借款，孫某某向公司交付了該房鑰匙、購(gòu)房協(xié)議及購(gòu)房有關(guān)票據(jù)、房證復(fù)印件（孫某某稱房證原件丟失）。該事實(shí)有東方公司訴訟中的明確確認(rèn)，有東方公司在將房抵給王某某及王某某與曹某某換房時(shí)轉(zhuǎn)給曹某某的該房鑰匙、購(gòu)房協(xié)議及購(gòu)房有關(guān)票據(jù)、房證復(fù)印件等物證和當(dāng)時(shí)東方公司董事長(zhǎng)張雙軍、總經(jīng)理助理于波和直接經(jīng)手的辦公室、保衛(wèi)科負(fù)責(zé)人趙云龍、李延廷等證人證實(shí)，具有相對(duì)證據(jù)優(yōu)勢(shì)。而孫某某稱其房被對(duì)方強(qiáng)占，沒(méi)有證據(jù)證實(shí)，也不合常理。孫某某稱將房租給魯緒生，原審其一直明確說(shuō)是口頭協(xié)議，沒(méi)有書(shū)面的，其提交的魯緒生的另案答辯狀中也說(shuō)是口頭協(xié)議，但到再審二審時(shí)其突然提交了一份1995年3月18日孫某某將該房（出賣(mài)轉(zhuǎn)）出租給公司副經(jīng)理魯緒生時(shí)雙方簽訂的書(shū)面《購(gòu)房協(xié)議》。對(duì)此突然出現(xiàn)的《購(gòu)房協(xié)議》對(duì)方均不認(rèn)可，與其此前對(duì)此事的陳述矛盾，存在補(bǔ)簽嫌疑，原審未予認(rèn)定。綜上，再審根據(jù)日常生活經(jīng)驗(yàn)綜合考慮證據(jù)優(yōu)勢(shì)，認(rèn)為上述原審認(rèn)定的孫某某交房事實(shí)應(yīng)予認(rèn)定。
本院再審認(rèn)為，本案訴訟期間，案涉房屋登記所有權(quán)人為孫某某。但作為不動(dòng)產(chǎn)物上請(qǐng)求權(quán)中的返還原物請(qǐng)求權(quán)，遷讓是和侵權(quán)聯(lián)系在一起的，其勝訴需以對(duì)方占有侵權(quán)為前提。對(duì)方對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占有除了依據(jù)所有權(quán)，還可以依據(jù)債權(quán)，只要其占有權(quán)利合法，都是本權(quán)占有，不存在遷讓問(wèn)題。本案孫某某將房交回公司的行為，雖未經(jīng)登記公示，對(duì)外不具有物權(quán)效力，但在當(dāng)事人之間是交付房屋所有權(quán)的法律行為；其后東方公司及王某某、曹某某對(duì)該房的相繼占有亦均是依相互債權(quán)取得的本權(quán)占有，并不構(gòu)成對(duì)前手及所有權(quán)人孫某某的侵權(quán)。孫某某作出交房的法律行為后，又依其未辦理變更的房屋登記所有權(quán)主張曹某某遷讓，明顯與其所負(fù)給付之債沖突，原審判決駁回其訴訟請(qǐng)求并無(wú)不當(dāng)。

檢察機(jī)關(guān)抗訴，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓中的善意取得條件之闡述無(wú)誤。本案原審認(rèn)定曹某某善意取得案涉房產(chǎn)與孫某某登記所有權(quán)事實(shí)不符。但本案作為不動(dòng)產(chǎn)侵權(quán)返回原物之訴，曹某某的債權(quán)占有足以對(duì)抗孫某某的負(fù)債所有權(quán)，并不必須要已經(jīng)取得所有權(quán)或善意取得所有權(quán)。也就是說(shuō)，曹某某當(dāng)時(shí)對(duì)該房享有所有權(quán)可以對(duì)抗孫某某的返回原物之訴；未取得所有權(quán)，僅依其合法占有權(quán)也足以對(duì)抗孫某某的遷讓訴訟。原審判決雖說(shuō)理不夠恰當(dāng)，但結(jié)論無(wú)誤。經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條第二款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零七條、第一百七十條第一款（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

維持本院（2008）哈民一終字第910號(hào)民事判決。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　彭華杰 審判員　　王延斌 審判員　　吳啟龍

書(shū)記員：孫霽陽(yáng)