原告孫某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
原告陳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
原告陳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
原告陳某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
上列四原告的共同委托代理人張晶，湖北元申律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)。
被告萬(wàn)屎華，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
被告徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
被告徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
被告徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
被告張國(guó)金，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
上列五被告的共同委托代理人陳愛(ài)云、徐小平，湖北云開(kāi)正泰律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為一般授權(quán)。
第三人敦曉珺，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人王荊京（第三人敦曉珺之子），xxxx年xx月xx日出生，漢族。代理權(quán)限為一般授權(quán)。

原告孫某某、陳某某、陳某某、陳某某與被告萬(wàn)屎華、徐某某、徐某某、徐某某、張國(guó)金及第三人敦曉珺確認(rèn)房屋買賣合同效力糾紛一案，本院于2013年4月27日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，由審判員傅若林獨(dú)任審判，于同年6月28日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告陳某某、陳某某以及原告孫某某、陳某某、陳某某、陳某某的委托代理人張晶，被告萬(wàn)屎華、徐某某、徐某某、徐某某、張國(guó)金及其委托代理人陳愛(ài)云、徐小平，第三人敦曉珺的委托代理人王荊京均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告孫某某、陳某某、陳某某、陳某某訴稱，原告孫某某與陳昌運(yùn)系夫妻關(guān)系，原告陳某某、陳某某、陳某某系孫某某與陳昌運(yùn)的婚生子女。1990年12月15日，陳昌運(yùn)與高漢香簽訂一份買賣房地產(chǎn)契約，陳昌運(yùn)以人民幣6萬(wàn)元為對(duì)價(jià)（契約約定3萬(wàn)元，實(shí)際支付6萬(wàn)元）從高漢香處購(gòu)得本市唐家墩村陳家墩74號(hào)（現(xiàn)351附1號(hào)）房屋院落。1995年3月，陳昌運(yùn)出資將所購(gòu)房屋拆除重建，遂形成陳家墩351附1號(hào)房屋現(xiàn)狀?；谂笥殃P(guān)系，陳昌運(yùn)將前述房屋借給第三人敦曉珺居住使用，后第三人敦曉珺在未告知陳昌運(yùn)并取得其同意的情況下，將前述房屋交給被告徐某某居住使用。由于陳昌運(yùn)于2000年身患癌癥，四原告都在為其病情奔忙而無(wú)暇顧及前述房屋。2004年8月25日陳昌運(yùn)因病去世。被告徐某某、徐某某、徐某某三人便冒充該房屋的所有權(quán)人于2004年10月14日與被告張國(guó)金、萬(wàn)屎華簽訂一份《房屋出售協(xié)議》，將該房屋作價(jià)人民幣31萬(wàn)元出售給被告張國(guó)金、萬(wàn)屎華二人。四原告認(rèn)為，前述房屋系陳昌運(yùn)出資購(gòu)買并拆除重建，該房屋為原告孫某某和陳昌運(yùn)的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。第三人敦曉珺未經(jīng)陳昌運(yùn)夫妻同意，將該房屋交給被告徐某某居住使用系無(wú)權(quán)處分，該行為應(yīng)屬無(wú)效；被告徐某某、徐某某、徐某某三人并非該房屋的所有權(quán)人，其無(wú)權(quán)將該房屋出售給被告張國(guó)金、萬(wàn)屎華，故雙方簽訂的《房屋出售協(xié)議》應(yīng)屬無(wú)效。五被告的行為嚴(yán)重侵害了四原告的合法權(quán)益。四原告現(xiàn)請(qǐng)求人民法院判令：1、確認(rèn)被告徐某某、徐某某、徐某某與被告萬(wàn)屎華、張國(guó)金于2004年10月14日簽訂的《房屋出售協(xié)議》無(wú)效；2、由五被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
被告萬(wàn)屎華、徐某某、徐某某、徐某某、張國(guó)金辯稱，1、本案四原告主體不適格。四原告訴稱其將自購(gòu)房屋交第三人敦曉珺居住使用，后第三人敦曉珺將房屋交給被告徐某某，被告徐某某實(shí)際占有了前述房屋。因而，與四原告發(fā)生直接利害關(guān)系的是第三人敦曉珺，而被告徐某某與四原告系間接關(guān)系，其他被告與四原告更沒(méi)有關(guān)系。依照《民事訴訟法》的相關(guān)規(guī)定，四原告即使要行使訴權(quán)，也只能以第三人敦曉珺為被告，而不能起訴其他人?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)合同法﹥?nèi)舾蓡?wèn)題的解釋（三）》第三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持”。故四原告的訴訟請(qǐng)求，人民法院應(yīng)當(dāng)不予支持。2、訴爭(zhēng)房屋原系第三人敦曉珺住房，第三人敦曉珺長(zhǎng)期在此居住并實(shí)施改建。第三人敦曉珺因向被告徐某某、徐某某、徐某某借錢而將訴爭(zhēng)房屋進(jìn)行抵押。被告徐某某、徐某某、徐某某在第三人敦曉珺不能償還借款的情況下，通過(guò)抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)姆绞将@得訴爭(zhēng)房屋，符合法律規(guī)定。3、被告徐某某、徐某某、徐某某將訴爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)讓給被告萬(wàn)屎華、張國(guó)金，是對(duì)自己財(cái)產(chǎn)的依法處理，他人無(wú)權(quán)干涉，與四原告無(wú)關(guān)。4、四原告的陳述違背基本事實(shí)且訴求無(wú)法律依據(jù)。5、四原告的起訴已超過(guò)法定訴訟時(shí)效。綜上，請(qǐng)求法院駁回四原告的訴訟請(qǐng)求。
第三人敦曉珺述稱，四原告所述屬實(shí)，應(yīng)當(dāng)支持四原告的訴訟請(qǐng)求。
經(jīng)審理查明，原告孫某某與陳昌運(yùn)系夫妻關(guān)系，原告陳某某、陳某某、陳某某系孫某某與陳昌運(yùn)的婚生子女。訴爭(zhēng)房屋土地為宅基地，其所有權(quán)人為武漢市江漢區(qū)唐家墩村村集體，該宅基地使用權(quán)人為該村村民高漢香。1990年12月15日，陳昌運(yùn)與高漢香簽訂一份《契約》，約定：“高漢香現(xiàn)有坐落在武漢市江漢區(qū)陳家墩74號(hào)（現(xiàn)351附1號(hào)）兩層普通磚木結(jié)構(gòu)房屋一棟，占地面積92平方米，建筑面積176平方米，以3萬(wàn)元價(jià)格出售給陳昌運(yùn)，該房屋所有權(quán)證及國(guó)有土地使用證（現(xiàn)正在武漢市江漢區(qū)房地局復(fù)審中）在適當(dāng)時(shí)間由高漢香過(guò)戶給陳昌運(yùn)（過(guò)戶手續(xù)費(fèi)用按國(guó)家有關(guān)規(guī)定共同承擔(dān)）；當(dāng)陳昌運(yùn)將購(gòu)房款全部付清給高漢香之日起，該房屋產(chǎn)權(quán)為陳昌運(yùn)絕對(duì)所有”。同日，陳昌運(yùn)向高漢香支付了購(gòu)房款6萬(wàn)元，高漢香將上述房屋交付陳昌運(yùn)。此后，陳昌運(yùn)將上述房屋拆除重建為三層半房屋，并將該房屋借給第三人敦曉珺居住使用，但未辦理房屋所有權(quán)證及土地使用證。1995年10月31日，因第三人敦曉珺欠被告徐某某借款，其化名“曾珺”向被告徐某某出具欠條一張，內(nèi)容為“1995年11月4日還5萬(wàn)元，10（11）月15日再還25000元，逾期未還徐某某則搬進(jìn)曾珺家中已（以）支配其房屋，把房屋作抵押任何人無(wú)權(quán)干予（預(yù)）”。后第三人敦曉珺未歸還上述借款，遂搬離訴爭(zhēng)房屋，由被告徐某某入住。2004年8月25日，陳昌運(yùn)因病去世。
2004年10月14日，被告徐某某、徐某某、徐某某（甲方）與被告萬(wàn)屎華、張國(guó)金（乙方）簽訂一份《房屋出售協(xié)議》，約定：“甲方自愿將坐落于江漢區(qū)陳家墩345號(hào)（原74號(hào)、現(xiàn)351附1號(hào)）無(wú)產(chǎn)權(quán)自有私房出售給乙方，價(jià)格為31萬(wàn)元，全部房款付清后，甲方交付房屋產(chǎn)權(quán)；甲方在政策允許下協(xié)助乙方辦理該房的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，所發(fā)生的費(fèi)用乙方自理”。2005年6月30日，相關(guān)部門對(duì)“城中村”個(gè)人宅基地、建房情況進(jìn)行調(diào)查登記時(shí)，《“城中村”個(gè)人宅基地、建房情況調(diào)查表》記載，訴爭(zhēng)房屋建筑面積為578.82平方米，戶主為被告張國(guó)金、萬(wàn)屎華。此后，被告萬(wàn)屎華將該房屋由原三層半改建為五層。
另查明，2013年3月26日，武漢元森拆遷安置有限公司（拆遷人、甲方）與被告萬(wàn)屎華（被拆遷人、乙方）簽訂一份《房屋拆遷貨幣安置協(xié)議書(shū)（私有房屋）》，約定：“乙方陳家墩351附1號(hào)房屋在拆遷范圍內(nèi)，該房屋占地面積193.14平方米，三層以下住宅房屋面積579.42平方米，三層以上住宅房屋面積378.61平方米，甲方將訴爭(zhēng)房屋拆除后給予乙方拆遷補(bǔ)償款3006431元。四原告得知上述信息后提出異議，并對(duì)訴爭(zhēng)房屋主張權(quán)利，雙方由此發(fā)生爭(zhēng)議，故四原告向本院起訴。審理中，四原告提出訴訟保全申請(qǐng)并提供擔(dān)保，本院經(jīng)審查，依法裁定對(duì)訴爭(zhēng)房屋的拆遷補(bǔ)償款3006431元予以凍結(jié)。
上述事實(shí)，有原、被告及第三人陳述、四原告戶籍信息及公安機(jī)關(guān)出具的證明、《契約》、欠條、《房屋出售協(xié)議》、《“城中村”個(gè)人宅基地、建房情況調(diào)查表》、《房屋拆遷貨幣安置協(xié)議書(shū)（私有房屋）》、本院依職權(quán)所作的調(diào)查筆錄、湖北省荊州市公證處（2013）鄂荊州證字第935號(hào)公證書(shū)等證據(jù)，以上證據(jù)均經(jīng)庭審質(zhì)證屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許違法轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村宅基地違法轉(zhuǎn)讓，屬于違反國(guó)家法律強(qiáng)制性規(guī)定的行為。訴爭(zhēng)房屋宅基地使用權(quán)原屬高漢香享有，而非被告徐某某、徐某某、徐某某享有。陳昌運(yùn)從高漢香處購(gòu)得訴爭(zhēng)房屋并將其拆除重建后借給第三人敦曉珺居住。第三人敦曉珺并非訴爭(zhēng)房屋的權(quán)利人，也未將訴爭(zhēng)房屋出售給被告徐某某、徐某某、徐某某。故被告徐某某、徐某某、徐某某并未合法取得該訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)。在此情形下，被告徐某某、徐某某、徐某某與被告萬(wàn)屎華、張國(guó)金訂立的《房屋出售協(xié)議》，不僅包括訴爭(zhēng)房屋，還涉及宅基地的買賣，故該《協(xié)議》違反了國(guó)家法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。同時(shí)，該《協(xié)議》損害了陳昌運(yùn)的利益，因陳昌運(yùn)已死亡，生前未立遺囑，原告孫某某、陳某某、陳某某、陳某某均系陳昌運(yùn)第一順序法定繼承人，故該協(xié)議同時(shí)損害了原告孫某某、陳某某、陳某某、陳某某的利益，四原告應(yīng)當(dāng)享有維護(hù)自身合法權(quán)益的權(quán)利，并作為適格主體提起訴訟。該《協(xié)議》侵犯的是四原告的物權(quán)，且一直處于侵權(quán)狀態(tài)，故四原告的起訴未超過(guò)訴訟時(shí)效。綜上，原告孫某某、陳某某、陳某某、陳某某主張確認(rèn)被告徐某某、徐某某、徐某某與被告萬(wàn)屎華、張國(guó)金于2004年10月14日簽訂的《房屋出售協(xié)議》無(wú)效的訴訟請(qǐng)求，與查明的事實(shí)、證據(jù)和法律規(guī)定相符，本院予以支持。因本案《房屋出售協(xié)議》違反國(guó)家法律強(qiáng)制性規(guī)定，故被告徐某某、徐某某、徐某某、萬(wàn)屎華、張國(guó)金及其訴訟代理人的抗辯意見(jiàn)，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十條、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

被告徐某某、徐某某、徐某某與被告萬(wàn)屎華、張國(guó)金于2004年10月14日簽訂的《房屋出售協(xié)議》無(wú)效。
減半收取的案件受理費(fèi)500元、訴訟保全費(fèi)5000元、其他訴訟費(fèi)用276元、上述費(fèi)用共計(jì)5776元由被告徐某某、徐某某、徐某某、萬(wàn)屎華、張國(guó)金共同負(fù)擔(dān)（此款原告孫某某、陳某某、陳某某、陳某某已預(yù)付，被告徐某某、徐某某、徐某某、萬(wàn)屎華、張國(guó)金于本判決生效之日起十日內(nèi)支付給原告孫某某、陳某某、陳某某、陳某某）。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。上訴人在提交上訴狀時(shí)預(yù)交案件受理費(fèi)500元，款匯武漢市中級(jí)人民法院。戶名：武漢市財(cái)政局非稅收入?yún)R款專戶武漢市法院訴訟費(fèi)分戶；賬戶：079501040000393；開(kāi)戶行：農(nóng)行武漢市民航東路分理處832886；上訴人在上訴期滿七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員 傅若林

書(shū)記員： 張淑玲