原告（執(zhí)行案外人）：孫某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住大冶市。
原告（執(zhí)行案外人）：徐某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住址同上，
以上二原告的共同委托訴訟代理人黃漢民，湖北人本律師事務(wù)所律師。
被告（申請執(zhí)行人）：黃石市黃石港區(qū)永某小額貸款有限責(zé)任公司，住所地：黃石市黃石港區(qū)廣場路28號。
法定代表人：殷婷茹，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：閔衛(wèi)華，湖北東楚律師事務(wù)所律師。
被告（被執(zhí)行人）：湖北梅林美置業(yè)有限公司，住所地：鄂州市花湖開發(fā)區(qū)大泉路6號。
法定代表人：王太平，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：李云能，該公司員工。

原告孫某某、徐某某與黃石市黃石港區(qū)永某小額貸款有限責(zé)任公司（以下簡稱：永某公司）、湖北梅林美置業(yè)有限公司（以下簡稱：梅林美公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2017年6月16日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告孫某某、徐某某的共同委托訴訟代理人黃漢民、被告永某公司的委托訴訟代理人閔衛(wèi)華、被告梅林美公司法定代表人王太平、委托訴訟代理人李云能到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告孫某某、徐某某向本院提出訴訟請求：1、立即停止對位于鄂州市花湖鎮(zhèn)××村（武黃高速出站口，迎賓大道以南）北大凱旋門第1幢1單元901號房屋的強(qiáng)制執(zhí)行，并解除對該處房屋的查封，停止對該處房屋的拍賣。2、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2014年2月4日，其與被告梅林美公司簽訂《商品房買賣合同》，購買梅林美公司開發(fā)的位于鄂州市花湖鎮(zhèn)××村“北大凱旋門”第1幢1單元901號房屋，雙方在合同中約定了房屋價(jià)格、付款方式、房屋交付期限等內(nèi)容。合同簽訂后，其支付了全部購房款，直至合同約定交付日期，被告梅林美公司沒有履行房屋交付義務(wù)。被告永某公司系與梅林美公司、王太平、黃石國泰置業(yè)有限公司（以下簡稱：國泰公司）、黃石藍(lán)溪汽配商貿(mào)城管理有限公司（以下簡稱：藍(lán)溪汽配公司）借款合同糾紛執(zhí)行案件的申請人，梅林美公司系被申請人，在執(zhí)行程序中永某公司向黃石市中級人民法院申請對其購買的商品房進(jìn)行執(zhí)行，其對執(zhí)行提出異議申請，被黃石市中級人民法院作出的（2017）鄂02執(zhí)異32號執(zhí)行裁定駁回。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十”、《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規(guī)定，建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和債權(quán)”、《中華人民共和國合同法》第二百八十六條“建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償”以及《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二款“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款受償權(quán)不得對抗買受人”之規(guī)定，其對案涉房屋享有的權(quán)利可以排除執(zhí)行。
被告永某公司辯稱，其對本案標(biāo)的擁有抵押權(quán)，法院執(zhí)行措施無任何不當(dāng)，原告的訴訟請求沒有事實(shí)與法律依據(jù)，應(yīng)予駁回。1、已經(jīng)生效的黃石市中級人民法院（2015）鄂黃石中民開初字第00033號民事判決已經(jīng)確認(rèn)永某公司對北大凱旋門項(xiàng)目中的363套房屋（含案涉房屋）于2013年9月25日在鄂州市房產(chǎn)局進(jìn)行了抵押登記，取得物權(quán)他項(xiàng)權(quán)證的事實(shí)，該判決還明確“永某公司對梅林美公司用于抵押的位于鄂州市花湖開發(fā)區(qū)北大凱旋門項(xiàng)目1號樓135套、2號樓48套、3號樓60套、4號樓60套、5號樓60套計(jì)363套商品房有優(yōu)先受償權(quán)（詳見抵押房屋清單）?！币罁?jù)該生效判決，法院依法采取查封、評估、拍賣等執(zhí)行措施合法有據(jù)。2、梅林美公司未經(jīng)永某公司同意出售抵押物，侵害了永某公司的抵押權(quán)，該抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)在本案中得到切實(shí)維護(hù)。原告簽訂商品房買賣合同時(shí)間在抵押權(quán)登記時(shí)間（2013年9月25日）以后，其購買的房屋屬于永某公司的抵押物，梅林美公司在出售房屋時(shí)，未經(jīng)得抵押權(quán)人的同意，也沒有將房屋已設(shè)置抵押的真實(shí)情況告知買受人，屬于欺詐簽訂的合同，該合同轉(zhuǎn)讓行為與《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十九條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋》第六十七條、《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條的規(guī)定相悖，不能對抗抵押權(quán)。3、原告的訴訟請求不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條、第二十九條的規(guī)定。該司法解釋第二十七條規(guī)定“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。”目前，我國法律、司法解釋對依法辦理抵押權(quán)登記的優(yōu)先受償權(quán)不能對抗異議人的情形沒有作出除外規(guī)定。原告依據(jù)該司法解釋第二十九條之規(guī)定提起訴訟，但其情形與之不符。其一，本案出售房屋并沒有登記在開發(fā)企業(yè)名下，開發(fā)商并沒有對出售房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)的初始登記；相反，全部出售房屋的物權(quán)登記權(quán)利人為永某公司；其二，原告與梅林美公司簽訂的商品房買賣合同合法，但并未發(fā)生法律效力。梅林美公司屬于無權(quán)處分，根據(jù)《合同法》第五十一條的規(guī)定，屬于效力待定合同，因永某公司對合同效力不予追認(rèn)，合同無效。
被告梅林美公司無答辯意見，請求法院依法審理。
原告孫某某、徐某某為支持其訴訟請求，向本院提交如下證據(jù)：
證據(jù)一、身份證及戶口本復(fù)印件，擬證明原告主體資格。證據(jù)二、黃石市中級人民法院（2017）鄂02執(zhí)異32號執(zhí)行裁定書，擬證明其執(zhí)行異議申請被裁定駁回。
證據(jù)三、商品房買賣合同一份，擬證明其于2014年2月4日購買涉案房屋。
證據(jù)四、發(fā)票及中國農(nóng)業(yè)銀行銀行卡交易明細(xì)單，擬證明其已支付房價(jià)全款（452307元）。
證據(jù)五、大冶市、黃石市、鄂州市不動產(chǎn)登記中心分別出具的《不動產(chǎn)登記查詢證明》，擬證明其在以上轄區(qū)內(nèi)無房屋登記記錄。
被告永某公司為支持其抗辯理由，向本院提交了如下證據(jù)：
證據(jù)一、黃石市中級人民法院（2015）鄂黃民開終字33號民事判決書，擬證明本案原告訴爭的房屋于2013年9月25日已經(jīng)抵押登記給永某公司，永某公司取得他項(xiàng)物權(quán)憑證。
證據(jù)二、2015年4月13日，梅林美公司、永某公司、湖北良信建筑安裝有限公司（以下簡稱：良信公司）簽訂的《合作協(xié)議書》，擬證明：1、為解決工程爛尾問題，永某公司同意將已抵押房屋逐步解押進(jìn)行出售，前提條件是購房人的房款必須進(jìn)入三方約定的監(jiān)管賬戶，在實(shí)現(xiàn)上述條件的前提下，永某公司向鄂州市房管局出具解除抵押的通知書，房管局收到解除抵押通知后購房人辦理預(yù)售登記手續(xù)；2、良信公司與梅林美公司將出售的三套房屋房款的70%款付到永某公司的賬戶后，才可以出售第二批三套房屋；（3）任何一方違反約定，協(xié)議解除。
證據(jù)三、報(bào)案單，擬證明永某公司發(fā)現(xiàn)梅林美公司出售抵押房屋后，以該公司法人代表涉嫌合同詐騙報(bào)案，要求保護(hù)永某公司及房屋買受人利益。
證據(jù)四、認(rèn)購統(tǒng)計(jì)表，擬證明梅林美公司向鄂州市公安局承認(rèn)只對125套抵押房屋進(jìn)行了認(rèn)購登記，而不是銷售。
被告梅林美公司向本院提交兩份證據(jù)：
證據(jù)一、梅林美公司與永某公司2015年8月3日簽訂的《合作協(xié)議書》，擬證明業(yè)主收取的房款交給了永某公司，用以償還欠永某公司款項(xiàng)的利息，永某公司是在知情的情況下收取的。
證據(jù)二、湖北省高級人民法院（2017）鄂民終2285號民事裁定書，擬證明被查封房屋的所有權(quán)省高院還沒有裁定，不能認(rèn)定為房屋所有權(quán)歸永某公司所有。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告梅林美公司對原告提交的證據(jù)均無異議。被告永某公司對原告證據(jù)的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為商品房買賣合同并沒有登記備案。原告對被告梅林美公司提供的證據(jù)無異議。被告永某公司對被告梅林美公司提供的證據(jù)一和證據(jù)二的真實(shí)性無異議，但證據(jù)一中的協(xié)議是在永某公司與梅林美公司多次磋商后為解決問題而形成的，后梅林美公司背信棄義導(dǎo)致協(xié)議無法履行，證據(jù)二中的裁定只是就該案程序問題發(fā)回重審，并沒有對實(shí)體問題進(jìn)行評判，因此，不能達(dá)到證明目的。原告對被告永某公司提交的證據(jù)真實(shí)性無異議，對證明內(nèi)容及關(guān)聯(lián)性有異議。被告梅林美公司對被告永某公司證據(jù)一的真實(shí)性無異議，對關(guān)聯(lián)性和證明目的有異議；對證據(jù)二合作協(xié)議書真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性沒有異議，對證明目的有異議；對證據(jù)三、四的真實(shí)性、合法性和關(guān)聯(lián)性均有異議。
上述證據(jù)，除永某公司提交的證據(jù)三和證據(jù)四外，當(dāng)事人對其他證據(jù)的真實(shí)性均無異議，本院對其真實(shí)性予以采信，對其證明內(nèi)容及是否能夠?qū)崿F(xiàn)證明目的進(jìn)行綜合認(rèn)定。永某公司提交的證據(jù)三是其單方提交的報(bào)案材料，不是證明案件事實(shí)的證據(jù)；其提交的證據(jù)四，因原告和被告梅林美公司無相反證據(jù)反駁，對其真實(shí)性予以采信，對擬證明內(nèi)容，結(jié)合其他證據(jù)進(jìn)行綜合認(rèn)定。
經(jīng)審理查明：2014年2月4日，原告孫某某、徐某某與被告梅林美公司簽訂《商品房買賣合同》，合同約定原告購買被告梅林美公司開發(fā)并已取得預(yù)售許可證的位于鄂州市花湖鎮(zhèn)××村（武黃高速出站口，迎賓大道以南）“北大凱旋門”第1幢1單元901號房屋（3418元/㎡，面積132.33㎡，總價(jià)款452307元)，房屋交付期限2015年6月30日。合同簽訂后，原告支付了全部購房款，但約定交付日期已過，被告梅林美公司至今沒有履行房屋交付義務(wù)。事實(shí)上，該房屋于2013年9月25日已被抵押給永某公司，并在鄂州市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心辦理了抵押登記。2016年，本院在執(zhí)行申請執(zhí)行人永某公司與被執(zhí)行人梅林美公司、王太平、國泰公司、藍(lán)溪汽配公司借款合同糾紛一案中，作出（2016）鄂02執(zhí)66號執(zhí)行裁定，于8月16日查封了被執(zhí)行人梅林美公司開發(fā)的“北大凱旋門”項(xiàng)目1號樓1-901號等計(jì)363套商住房屋（含本案案涉房屋）。原告認(rèn)為查封錯誤，提出書面異議，后被裁定駁回，故提起案外人執(zhí)行異議之訴。

本院認(rèn)為：本案爭議焦點(diǎn)是原告作為案外人對涉案房屋主張權(quán)利是否可阻卻法院的強(qiáng)制執(zhí)行。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”,該項(xiàng)規(guī)定表明案外人對執(zhí)行標(biāo)的除享有所有權(quán)可以阻止執(zhí)行外，尚未取得所有權(quán)，但享有應(yīng)當(dāng)向其交付的債權(quán)請求權(quán)的，原則上不能阻止執(zhí)行，也不能對抗申請執(zhí)行人的優(yōu)先受償權(quán)，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。該司法解釋第28-30條即為除外規(guī)定，因此，永某公司認(rèn)為法律、司法解釋尚未作出除外規(guī)定，屬理解法律錯誤。根據(jù)該司法解釋第二十九條“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十”之規(guī)定，原告對案涉房屋享有的應(yīng)向其交付的債權(quán)請求權(quán)是否可阻卻法院的強(qiáng)制執(zhí)行，必須滿足上述三個(gè)條件。經(jīng)審查，原告與梅林美公司的《商品房買賣合同》是在法院查封之前簽訂。合同效力方面，原告認(rèn)為2015年4月13日梅林美公司、永某公司、良信公司三方《合作協(xié)議書》即表明永某公司同意梅林美公司進(jìn)行房屋出售，放棄了抵押權(quán)；被告永某公司認(rèn)為梅林美公司沒有對出售房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)初始登記，案涉房屋的物權(quán)權(quán)利人為永某公司，同時(shí)，合同行為發(fā)生在房屋抵押登記之后，且未經(jīng)抵押權(quán)人同意，屬無權(quán)處分，因未經(jīng)其追認(rèn)，因而合同無效；前者觀點(diǎn)與事實(shí)不符，后者觀點(diǎn)與法律規(guī)定相悖，本院均不予支持。事實(shí)上，該《合作協(xié)議書》第二條約定了“乙方（指永某公司）同意逐步解押……”、“乙方以分步出借資金的形式解決甲方（指梅林美公司）已經(jīng)出售的135套房屋無法辦理按揭手續(xù)的問題……”等內(nèi)容，此外，還約定了“房屋銷售款的分配方法、銀行監(jiān)管賬戶印章備案、售房款從銀行監(jiān)管賬戶的提取要求”等事宜，從協(xié)議整體內(nèi)容來看，顯然是附條件合同，即當(dāng)滿足售房款進(jìn)入梅林美公司、永某公司、良信公司三方掌控的銀行監(jiān)管賬戶并按約定對余額進(jìn)行分配等條件時(shí)，永某公司才同意對房屋辦理逐一解押手續(xù)。原告對此雖不知情，但被告梅林美公司對抵押權(quán)存在以及解押所附條件均系明知，其后來未按《合作協(xié)議書》的約定履行并單方面出售房屋的行為，不能認(rèn)定為經(jīng)得永某公司同意或永某公司放棄抵押權(quán)。所謂開發(fā)商未進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)的初始登記，并不能否定其對房屋享有所有權(quán)，如無所有權(quán)，抵押權(quán)也就無法存在；而所謂無權(quán)處分未經(jīng)有權(quán)人追認(rèn)合同無效的抗辯理由，與《物權(quán)法》第十五條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”之規(guī)定相悖，同樣不能成立。從審查情況來看，本案商品房買賣合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。原告提供的《不動產(chǎn)登記查詢證明》可以證實(shí)其購買的涉案房屋是“用于居住且名下無其他用于居住的房屋”，付款發(fā)票、銀行流水等證據(jù)可以證明原告支付了全款，符合“已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十”的條件，因此，其對案涉房屋的權(quán)利能夠排除執(zhí)行。
綜上所述，原告的訴訟請求應(yīng)予支持。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第三百一十二條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條、第二十九之規(guī)定，判決如下：

不得執(zhí)行原告孫某某、徐某某購買的位于鄂州市花湖鎮(zhèn)華山村（武黃高速出站口，迎賓大道以南）北大凱旋門第1幢1單元901號房屋。
案件受理費(fèi)100元，由黃石市黃石港區(qū)永某小額貸款有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省高級人民法院（上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯于湖北省高級人民法院，開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行武漢市東湖支行，戶名：湖北省財(cái)政廳非稅收入財(cái)政專戶，賬號：05×××69-1。上訴人在上訴期間屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動撤回上訴處理）。
本院（2017）鄂02執(zhí)異32號執(zhí)行裁定于本判決生效時(shí)自動失效。

審判長 何秀星
審判員 戴俊英
審判員 盧麗華

書記員： 嚴(yán)彬彬