上訴人（原審原告）：孫某某。
委托訴訟代理人：孫培佳，湖北君任律師事務(wù)所律師。（一般授權(quán)代理）
上訴人（原審被告）：神農(nóng)架飛達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地神農(nóng)架林區(qū)松柏鎮(zhèn)常青路。
法定代表人：程光華，董事長。
委托訴訟代理人：王朝陽，湖北竟成律師事務(wù)所律師。（一般授權(quán)代理）

上訴人孫某某因與上訴人神農(nóng)架飛達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱飛達(dá)公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服神農(nóng)架林區(qū)人民法院（2016）鄂9021民初73號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人孫某某上訴請求：請求撤銷神農(nóng)架林區(qū)人民法院（2016）鄂9021民初73號民事判決第二項，改判支持房貸利息損失91407.64元。事實和理由：孫某某購買的房屋申請了房屋按揭貸款，需要向銀行支付貸款利息。由于飛達(dá)公司逾期交房，孫某某有權(quán)解除合同，并依據(jù)法律請求賠償實際損失。當(dāng)實際損失高于約定的違約金，應(yīng)以實際損失予以賠償。飛達(dá)公司辯稱，雙方變更了合同，應(yīng)駁回孫某某的上訴。
上訴人飛達(dá)公司上訴請求：請求撤銷神農(nóng)架林區(qū)人民法院（2016）鄂9021民初73號民事判決，改判駁回孫某某的訴訟請求。事實和理由：孫某某在2015年9月27日的短信回復(fù)為“好的”，應(yīng)視為雙方對變更交房時間達(dá)成一致，故孫某某無權(quán)解除合同。孫某某辯稱，孫某某回復(fù)“好的”，并不能表示孫某某同意變更交房時間。根據(jù)雙方的合同約定，雙方對合同內(nèi)容的變更應(yīng)當(dāng)簽訂書面補充協(xié)議。孫某某在接到短信后向飛達(dá)公司提交了退房申請，其有權(quán)解除合同。應(yīng)駁回飛達(dá)公司的上訴。
孫某某向一審法院起訴請求：請求判令解除購房合同，飛達(dá)公司退還購房款404443元；飛達(dá)公司賠償因逾期交付造成的已付款利息損失23201.21元，房貸支出利息損失25430.34元，違約金4044.43元。
一審判決認(rèn)定，2013年12月1日，孫某某與飛達(dá)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定孫某某購買飛達(dá)公司開發(fā)建設(shè)的陽光佳苑商品房2幢3單元8層804號房，房屋面積118.9平方米，購房款404443元。合同約定：“交付該房屋的截止日期為2015年6月30日前，若未按合同約定的期限交付房屋的，逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同書面通知到達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的1%向買受人支付違約金?！焙贤炗啴?dāng)日，孫某某在飛達(dá)公司原售樓部（現(xiàn)林區(qū)人民醫(yī)院門口琦源超市）銀聯(lián)卡刷卡支付購房款154443元。2014年4月1日，孫某某到神農(nóng)架林區(qū)農(nóng)村商業(yè)銀行辦理銀行按揭貸款25萬元。次日，孫某某到飛達(dá)公司現(xiàn)售樓部將所貸全部款項一次性刷卡支付購房款25萬元。飛達(dá)公司為孫某某的兩次付款出具了收據(jù)。孫某某交清購房款后，每月按期還貸，等待交房。2015年6月24日，飛達(dá)公司工作人員閔月娥電話通知孫某某延期交付房屋，交房時間改為2015年9月30日，并短信告知逾期交房的具體時間和逾期原因，孫某某短信回復(fù)收到。2015年9月27日，飛達(dá)公司工作人員閔月娥再次致電孫某某，告知又將延期交房，交房時間改為2015年10月10日至10月15日，并短信告知逾期交房的原因和辦理房產(chǎn)手續(xù)相關(guān)內(nèi)容，孫某某短信回復(fù)收到。孫某某于2015年10月24日，正式向飛達(dá)公司遞交退房申請書，要求解除購房合同，但飛達(dá)公司拒絕退房。
一審法院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人均有約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)，違反合同約定的當(dāng)事人一方，應(yīng)當(dāng)按照合同和法律規(guī)定向另一方承擔(dān)違約責(zé)任。孫某某與飛達(dá)公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，不違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，屬有效合同，雙方均應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。孫某某已按合同約定履行全部付款義務(wù)，飛達(dá)公司亦應(yīng)按合同約定的交房條件在合同約定的期限內(nèi)履行交房義務(wù)。根據(jù)合同約定，飛達(dá)公司應(yīng)于2015年6月30日前向?qū)O某某交付符合交付條件的房屋，但飛達(dá)公司于2015年10月10日以后才具備交付條件，故飛達(dá)公司逾期交房的違約事實存在，應(yīng)按合同約定承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。依照合同第九條約定，飛達(dá)公司逾期交房超過60日，孫某某有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求飛達(dá)公司按照累計已付款的1%支付違約金，現(xiàn)孫某某要求解除與飛達(dá)公司簽訂的《商品房買賣合同》及要求飛達(dá)公司支付累計已付款404443元的1%，即4044.43元違約金的訴訟請求，理由正當(dāng)，證據(jù)充分，予以支持。孫某某對合同約定無異議，但認(rèn)為約定的違約金過低，不足以賠償其全部損失，遂要求法院對約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)予以增加。合同約定中對逾期交房而應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，也未違反法律禁止性規(guī)定，合同雙方理應(yīng)受此約定之約束，孫某某需具充分完備之理由方可申請調(diào)整該標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)舉證規(guī)則，孫某某并未提供合同約定的違約金缺乏公平性的相應(yīng)證據(jù)。另根據(jù)庭審查明，飛達(dá)公司在不能按照合同約定如期履行交房的合同義務(wù)后，并沒有消極不為，而是主動通知，繼續(xù)履行交房的義務(wù)；孫某某在收到飛達(dá)公司兩次關(guān)于逾期交房的通知后，并沒有在第一時間行使自己的權(quán)利，也沒有采取積極措施防止損失的擴大，直至2015年10月24日才向飛達(dá)公司正式提交退房申請書，而此時飛達(dá)公司已能夠?qū)嶋H交房。孫某某依據(jù)合同第九條之約定要求解除合同，理應(yīng)預(yù)見合同解除后造成的相關(guān)損失，亦應(yīng)按照合同約定的違約金來主張自己的損失。根據(jù)公平原則和誠實信用原則，以違約造成的損失為基準(zhǔn)，綜合考量合同履行程度、違約方的過錯程度、合同的預(yù)期利益等因素，認(rèn)為合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)不存在過低，對于孫某某要求增加違約金的意見不予采納。判決：解除孫某某與飛達(dá)公司于2013年12月1日簽訂的《商品房買賣合同》；飛達(dá)公司退還孫某某購房款404443元，并支付違約金4044.43元，限于判決生效之日起十五日內(nèi)付清；駁回孫某某的其他訴訟請求。
本院二審中，上訴人孫某某圍繞其的上訴請求，提交了受理案件通知書1份，民事反訴狀1份，民事裁定書1份，賬戶明細(xì)查詢表2份，擬證明銀行已起訴孫某某要求返還借款本金及利息。本院組織當(dāng)事人進行了質(zhì)證。飛達(dá)公司對證據(jù)的真實性無異議，但認(rèn)為法院已中止審理案件，孫某某的實際損失并未得到法院確認(rèn)。本院對證據(jù)的證明效力認(rèn)定如下：證據(jù)的真實性予以確認(rèn)，截止2016年5月21日，孫某某按照其2014年4月1日與神農(nóng)架林區(qū)農(nóng)村商業(yè)銀行簽訂、飛達(dá)公司作為擔(dān)保人的銀行按揭貸款25萬元借款合同的約定歸還貸款利息為29877.33元。
原審判決認(rèn)定的事實屬實，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，關(guān)于飛達(dá)公司的上訴。根據(jù)雙方的合同約定，逾期超過60天交房的，買受人可以選擇解除合同。飛達(dá)公司逾期交房超過60天，孫某某申請退房解除合同，符合雙方的合同約定。即使孫某某在短信中回復(fù)“好的”，也并無明確同意變更交房時間的意思表示，其之后申請退房和在案件審理中的陳述都表示其不同意變更交房時間，故上訴人飛達(dá)公司的上訴理由，不能成立，其上訴請求，不予支持。孫某某要求解除合同，返還房款并支付違約金，符合合同約定，應(yīng)當(dāng)予以支持。
關(guān)于孫某某的上訴?！吨腥A人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”由于飛達(dá)公司逾期交房的違約行為，孫某某行使解除權(quán)，解除商品房買賣合同。孫某某為購房房屋已支付的貸款利息，應(yīng)為孫某某的實際損失，飛達(dá)公司作為違約方應(yīng)當(dāng)予以賠償。雖然雙方在合同中約定了違約金，但《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定，“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。”截止2016年5月21日，孫某某貸款利息的實際損失為29877.33元，高于雙方約定的違約金數(shù)額，孫某某可以要求飛達(dá)公司按其實際損失予以賠償。孫某某除已支付的貸款利息損失外，其首付的購房款154443元，也因飛達(dá)公司的違約行為而存在利息損失，按銀行同期（三年期）存款利率計算利息損失（從2013年12月1日至2016年10月31日止）為12741.55元。故，因飛達(dá)公司違約給孫某某造成的資金利息損失為42618.88元（12741.55元＋29877.33元）。孫某某要求飛達(dá)公司賠償其實際損失的上訴請求，符合法律規(guī)定，本院予以支持。一審法院認(rèn)定事實清楚，但適用法律錯誤，應(yīng)當(dāng)予以改判。依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規(guī)定，判決如下：

一、維持神農(nóng)架林區(qū)人民法院（2016）鄂9021民初73號判決第一項，即解除孫某某與神農(nóng)架飛達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2013年12月1日簽訂的《商品房買賣合同》。
二、撤銷神農(nóng)架林區(qū)人民法院（2016）鄂9021民初73號判決第二項、第三項，即神農(nóng)架飛達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司退還孫某某購房款404443元，并向?qū)O某某支付違約金4044.43元，限于判決生效之日起十五日內(nèi)付清；駁回孫某某的其他訴訟請求。
三、神農(nóng)架飛達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2016年10月31日前退還孫某某購房款404443元，賠償孫某某損失42618.88元。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費4073元，二審案件受理費16292元，均由神農(nóng)架飛達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　余煥春 審　判　員　　鄧宜華 代理審判員　　張　端

書記員：劉周宜