原告婁某。
委托代理人肖軍文，北京盈科（武漢）律師事務(wù)所律師。
被告武漢福地明某置業(yè)有限公司，住所地湖北省武漢市江夏區(qū)大橋新區(qū)大花嶺小區(qū)。
法定代表人林鳳輝，董事長(zhǎng)。
委托代理人云平，湖北君博律師事務(wù)所律師。

原告婁某訴被告武漢福地明某置業(yè)有限公司商品房銷售合同糾紛一案，本院于2015年12月24日立案受理后，依法由審判員陳玲霞適用簡(jiǎn)易程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行審理。各方當(dāng)事人均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2011年12月11日，原告（買受人）與被告（出賣人）簽訂《武漢市商品房買賣合同》（合同編號(hào)為夏113189363），約定原告購(gòu)買被告福地明某公司預(yù)售的位于武漢市江夏區(qū)大橋新區(qū)大花嶺村大花嶺村灣改造一期（地塊二）福地家園第AB幢1單元15層2號(hào)房，房屋總價(jià)款為382041元整。該合同第九條約定：出賣人應(yīng)在2012年9月30日前，將符合下列條件的商品房交付買受人使用：1、完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、人防、燃?xì)獾葘ｍ?xiàng)驗(yàn)收；2、公共配套設(shè)施、市政公用設(shè)施及園林綠化工程按設(shè)計(jì)要求建成；并滿足使用功能要求；3、供水、供電、排水等設(shè)施按設(shè)計(jì)要求建成，并經(jīng)有關(guān)行業(yè)單位認(rèn)可達(dá)到正常使用；4、完成商品房項(xiàng)目竣工交付使用相關(guān)手續(xù)；……。第十一條第一款第（2）項(xiàng)約定：出賣人如未按期將商品房交付買受人使用，逾期超過(guò)30日后，買受人有權(quán)解除合同；買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同約定的交房日第二日起至實(shí)際交付日止，出賣人按日向買受人支付已付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之壹的違約金。第十二條約定：商品房達(dá)到本合同第九條約定的交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)將辦理交接手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件等內(nèi)容書(shū)面通知買受人；雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第九條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單；…。第十六條約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記。合同還約定了其他事項(xiàng)。合同簽訂前及之后，原告依約付清了全部購(gòu)房款。
2012年11月26日，武漢福地明某置業(yè)有限公司龍發(fā)分公司發(fā)布一份《通知》，內(nèi)容為“各位業(yè)主：武漢福地家園AB棟按合同約定應(yīng)于2012年9月30日交房的業(yè)主，現(xiàn)福地家園AB棟已竣工驗(yàn)收合格，符合交房條件。請(qǐng)各位業(yè)主于2012年11月29日前辦理收房入住手續(xù)為感。”2012年11月30日，武漢福地明某置業(yè)有限公司龍發(fā)分公司再次發(fā)布一份《通知》，內(nèi)容為“各位業(yè)主：武漢福地明某AB棟按合同約定應(yīng)于2012年9月30日交房的業(yè)主。我公司通知于2012年11月29日前交房，逾期60天。其中因武漢地區(qū)發(fā)生重大責(zé)任事故，建筑工地因政府行政強(qiáng)制措施停工30天。這期間屬于不可抗力，實(shí)際逾期30天。我公司承擔(dān)違約責(zé)任，與業(yè)主協(xié)商后決定認(rèn)減半年物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式承擔(dān)違約責(zé)任。特此通知?！?br/>2012年12月6日，原告與武漢福地明某置業(yè)有限公司龍發(fā)分公司簽訂《逾期補(bǔ)償》，內(nèi)容為：本人婁某購(gòu)買福地家園AB座A座1502號(hào)房，建筑面積87.15㎡。因開(kāi)發(fā)商逾期交房，本人同意補(bǔ)償半年物業(yè)管理費(fèi)人民幣柒佰貳拾貳元整（￥722.00），作為違約補(bǔ)償。原告在該協(xié)議“業(yè)主簽章”處簽名，武漢福地明某置業(yè)有限公司龍發(fā)分公司在“開(kāi)發(fā)商簽章”處加蓋印章。當(dāng)日，原告辦理收房手續(xù)。此后，武漢澤潔物業(yè)管理有限公司減免了原告半年的物業(yè)管理費(fèi)。
另查明，2012年9月16日，被告與監(jiān)理單位、施工單位辦理了《住宅工程分戶驗(yàn)收匯總記錄》，驗(yàn)收結(jié)論為符合住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)范要求。2015年11月5日，武漢市江夏區(qū)國(guó)土資源和規(guī)劃局向被告頒發(fā)了武規(guī)（夏）驗(yàn)（2015）067號(hào)《湖北省建設(shè)工程竣工驗(yàn)收規(guī)劃條件核實(shí)證明》。
以上事實(shí)，有雙方當(dāng)事人的陳述、武漢市商品房買賣合同、通知、逾期補(bǔ)償、住宅工程分戶驗(yàn)收匯總記錄、湖北省建設(shè)工程竣工驗(yàn)收規(guī)劃條件核實(shí)證明等證據(jù)，上述證據(jù)經(jīng)本院審核，來(lái)源合法，內(nèi)容真實(shí)，與本案具有關(guān)聯(lián)性，并經(jīng)當(dāng)庭質(zhì)證，足以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，原告與被告簽訂的《武漢市商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同的約定享有權(quán)利履行義務(wù)。本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)有三個(gè)，本院評(píng)判如下：
一、被告是否存在逾期交房的違約行為、是否應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條規(guī)定“建筑工程竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用”、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”及國(guó)務(wù)院發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收?！ㄔO(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”以及雙方簽訂的商品房買賣合同第九條約定“出賣人應(yīng)在2012年9月30日前，將符合下列條件的商品房交付買受人使用：1、完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、人防、燃?xì)獾葘ｍ?xiàng)驗(yàn)收”，由此可見(jiàn)，包括工程質(zhì)量驗(yàn)收在內(nèi)的各個(gè)單項(xiàng)竣工驗(yàn)收（水、電、氣、人防、消防、規(guī)劃等專項(xiàng)驗(yàn)收）是由法律和行政法規(guī)規(guī)定的商品房交付條件。鑒于房屋是特殊商品，房屋不但要保障住房人的正常居住使用功能，還要確保住房人的生命財(cái)產(chǎn)安全。且雙方在合同第九條約定“4、完成商品房項(xiàng)目竣工交付使用相關(guān)手續(xù)”，故雙方將竣工驗(yàn)收備案證的取得作為約定的交付條件。本案中，截止2016年2月18日，被告向原告交付的房屋尚未辦理竣工驗(yàn)收備案證，故其交付的房屋仍不符合約定的交房條件，即使原告已于2012年12月6日收房，被告也應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。對(duì)于被告辯稱原告辦理了收房手續(xù)，即視為其交付的房屋符合交房條件的意見(jiàn)，本院不予采信。
二、簽訂逾期補(bǔ)償協(xié)議后，被告是否還應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
被告福地明某公司辯稱，原告于2012年12月6日收房時(shí)，被告已經(jīng)通過(guò)減免半年的物業(yè)管理費(fèi)的方式向其支付了逾期交房的違約金，并在《逾期補(bǔ)償》協(xié)議上簽字確認(rèn)，其不應(yīng)再主張逾期交房違約金。原告認(rèn)為，該補(bǔ)償協(xié)議僅能證明被告支付了延期兩個(gè)月交房的補(bǔ)償金，而非違約金。
本院認(rèn)為，武漢福地明某置業(yè)有限公司龍發(fā)分公司于2012年11月30日發(fā)布《通知》“……，合同約定應(yīng)2012年9月30日交房，我公司通知2012年11月29日前交房，逾期60日?！c業(yè)主協(xié)商后決定減免半年物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式承擔(dān)違約責(zé)任”及原告于2012年12月3日簽署的《逾期補(bǔ)償》“……，因開(kāi)發(fā)商逾期交房，本人同意……，作為違約補(bǔ)償”，根據(jù)上述通知可知，原告與被告就原告收房之前的，被告逾期交房的違約金達(dá)成了一致意見(jiàn)，對(duì)于收房之后的違約金，原告未表示放棄，被告福地明某公司仍應(yīng)向原告支付違約金。
關(guān)于2012年12月6日之后的違約金，根據(jù)合同第十一條第一款第（2）項(xiàng)約定：……；買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同約定的交房日第二日起至實(shí)際交付日止，出賣人按日向買受人支付已付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之壹的違約金。本案中，房屋總價(jià)款為382041元整，合同約定逾期交房違約金按照每日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)，但鑒于原告已于2012年12月6日收房。結(jié)合本案的事實(shí)和雙方當(dāng)事人對(duì)合同的履行情況以及對(duì)因逾期交房而給原告所造成的實(shí)際損失情況考量，綜合參考該樓盤及同地段同類房屋租金，本院確定本案違約金以日萬(wàn)分之0.5的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算較為合理。故被告福地明某公司應(yīng)以382041元為基數(shù)，以每日萬(wàn)分之0.5為標(biāo)準(zhǔn)，向原告支付從2012年12月7日起至房屋實(shí)際符合交付條件之日止的違約金。
三、被告是否應(yīng)限期辦理初始登記。
關(guān)于原告要求被告限期辦理初始登記的訴請(qǐng)，本院認(rèn)為，能否如期辦理初始登記，應(yīng)該以被告能否交付符合條件的房屋為前提，而被告不能交付符合約定的房屋已經(jīng)既成事實(shí)，并被判定承擔(dān)違約責(zé)任至違約情形消失時(shí)止。只有在辦理初始登記的該前提條件成就而被告拒不辦理時(shí)，才可以判令其限期完成辦理義務(wù)，故原告該項(xiàng)請(qǐng)求不應(yīng)支持。
據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條之規(guī)定，判決如下：

一、由被告武漢福地明某置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告婁某支付逾期交房的違約金，違約金以382041元為基數(shù)，以每日萬(wàn)分之0.5的標(biāo)準(zhǔn)從2012年12月7日起計(jì)算至房屋實(shí)際符合交房條件之日止；
二、駁回原告婁某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費(fèi)924元，減半收取為462元，由被告武漢福地明某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)400元，由原告婁某負(fù)擔(dān)62元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。上訴人在提交上訴狀時(shí)預(yù)交案件受理費(fèi)，款匯湖北省武漢市中級(jí)人民法院。戶名-湖北省武漢市中級(jí)人民法院，帳號(hào)-17×××67，開(kāi)戶行-農(nóng)行武漢民航東路支行。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員　　陳玲霞

書(shū)記員：許念