上訴人（原審被告）荊州市隆某建設(shè)開發(fā)有限公司。住所地：荊州市沙市區(qū)園林路9號(hào)。
法定代表人曹向斌，系該公司總經(jīng)理。
委托代理人杜成蓉，湖北林華安律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
被上訴人（原審原告）姜某。
被上訴人（原審原告）穆某（姜某之妻）。
委托代理人李江，湖北百斯特律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

上訴人荊州市隆某建設(shè)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱隆某建設(shè)公司）因與被上訴人姜某、穆某商品房銷售合同糾紛一案，不服秭歸縣人民法院（2014）鄂秭歸民初字第00498號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院立案受理后，依法組成由審判員張曉燕擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員李建敏、畢勇參加的合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定，2010年10月9日，姜某、穆某與隆某建設(shè)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定姜某、穆某購買隆某建設(shè)公司開發(fā)建設(shè)的位于秭歸縣茅坪鎮(zhèn)丹陽路32號(hào)的新城華府商品房第1幢1層05－06號(hào)房屋，雙方對(duì)買賣該房屋的用途、面積、價(jià)款、付款方式及期限、交房期限及條件、違約責(zé)任等均作了約定。2010年10月25日，姜某、穆某與隆某建設(shè)公司又分別就位于秭歸縣茅坪鎮(zhèn)丹陽路32號(hào)的新城華府商品房第1幢1層05號(hào)、06號(hào)商品房簽訂《商品房買賣合同》，二份合同分別約定：姜某、穆某購買隆某建設(shè)公司開發(fā)建設(shè)的新城華府商品房第1幢1層05號(hào)、06號(hào)房屋，該商品房的用途為商鋪，建筑面積分別為152.28平方米，其中：套內(nèi)建筑面積139.705平方米，公共部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e12.57平方米；計(jì)價(jià)方式與價(jià)款為按建筑面積計(jì)算，單價(jià)為每平方米4300元，總金額分別為654804元；付款方式及期限分別為于2010年10月25日首付334804元，余款320000元以銀行按揭方式結(jié)算；買受人逾期付款的違約責(zé)任為按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加），（1）逾期在90日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二日起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過90日后，出賣人有權(quán)解除合同，出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的5%向出賣人支付違約金，出賣人應(yīng)向買受人退還累計(jì)已付款。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行。自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二日起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之一的違約金；出賣人根據(jù)有關(guān)法規(guī)代政府及相關(guān)部門收取下列費(fèi)用：代收產(chǎn)權(quán)辦理費(fèi)分別為29112元（含契稅、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、交易費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、圖紙費(fèi)、土地證登記費(fèi)）；暫不代收維修基金；代收銀行按揭費(fèi)用分別為3544元（含公證費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、工本費(fèi)）；由出賣人代收的稅、費(fèi)均以實(shí)際發(fā)生額為準(zhǔn)，據(jù)實(shí)結(jié)算多退少補(bǔ)；交房期限及條件為出賣人應(yīng)當(dāng)在買受人購房款全款付清之日起一周內(nèi)，將商品房交付買受人使用；出賣人逾期交房的違約責(zé)任為按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加），（1）逾期不超過90日，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房屋價(jià)款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過90日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同書面通知到達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的萬分之五向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房屋價(jià)款萬分之一的違約金；關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記約定為出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)將符合辦理房屋權(quán)屬登記的資料提交產(chǎn)權(quán)部門辦理該房屋產(chǎn)權(quán)證書。因出賣人的責(zé)任造成買受人在商品房交付后180日內(nèi)不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，按下列條款第1、2、3項(xiàng)處理：1、買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起30日內(nèi)將買受人已付房屋價(jià)款退還給買受人，并按已付房屋價(jià)款的萬分之五賠償買受人損失；2、買受人不退房，出賣人按已付房屋價(jià)款的萬分之五向買受人支付違約金；3、因產(chǎn)權(quán)部門或者其他相關(guān)部門的原因造成延期的出賣人不承擔(dān)責(zé)任。雙方并對(duì)其他事項(xiàng)作了明確約定。合同簽訂后，姜某、穆某向隆某建設(shè)公司支付05號(hào)、06號(hào)房屋首付款各334804元，并通過銀行按揭方式向隆某建設(shè)公司支付了05號(hào)、06號(hào)房屋其余購房款各320000元，秭歸縣地方稅務(wù)局分別于2010年11月1日、2011年6月22日、2014年1月17日代開了姜某、穆某累計(jì)支付隆某建設(shè)公司1296708元購房款的發(fā)票。隆某建設(shè)公司于2010年10月25日出具收據(jù)代收姜某、穆某05號(hào)、06號(hào)房屋辦證費(fèi)用合計(jì)65312元；于2011年6月8日出具收據(jù)代收姜某、穆某05號(hào)、06號(hào)房屋維修基金合計(jì)29238元。姜某、穆某于2011年2月接收了隆某建設(shè)公司出賣的上述商品房。2011年11月17日，秭歸縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局為隆某建設(shè)公司所建的新城華府1號(hào)、6號(hào)樓頒發(fā)了《湖北省建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案證明書》。姜某、穆某購買的05號(hào)、06號(hào)房屋實(shí)際面積分別為150.78平方米，雙方對(duì)姜某、穆某支付的購房款及隆某建設(shè)公司代收的費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算后，隆某建設(shè)公司于2014年1月1日退還姜某、穆某共計(jì)24796元（含退購房款12900元、契稅516元、維修基金288元、交易費(fèi)3350元、測(cè)繪費(fèi)730元、土地證登記費(fèi)124元、公證費(fèi)200元、評(píng)估費(fèi)6548元、工本費(fèi)140元）。2014年5月9日，秭歸縣地方稅務(wù)局出具《房產(chǎn)、土地權(quán)屬變更納（免）稅證明單》二份，載明納稅人關(guān)于秭歸縣茅坪鎮(zhèn)丹陽路32號(hào)－1－105號(hào)、106號(hào)房屋在該局相關(guān)稅費(fèi)已繳清，準(zhǔn)予辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；同日，隆某建設(shè)公司代姜某、穆某繳納維修基金28940元。但姜某、穆某至今未取得上述房屋的《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》。姜某、穆某向人民法院起訴，要求判令：1、隆某建設(shè)公司及時(shí)為姜某、穆某辦理《房屋所有權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》；2、隆某建設(shè)公司自2012年1月1日起至辦理《房屋所有權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》之日止按已付房款1044558元的日萬分之五向姜某、穆某支付違約金。
原審法院認(rèn)為，雙方于2010年10月9日就位于秭歸縣茅坪鎮(zhèn)丹陽路32號(hào)的新城華府商品房第1幢1層05－06號(hào)房屋簽訂《商品房買賣合同》后，又于2010年10月25日分別就上述05號(hào)、06號(hào)房屋簽訂《商品房買賣合同》，雙方2010年10月25日簽訂的《商品房買賣合同》中約定的首付款數(shù)額、付款時(shí)間與同月9日雙方簽訂的《商品房買賣合同》不一致，應(yīng)視為雙方對(duì)原合同的變更，雙方應(yīng)以2010年10月25日簽訂的《商品房買賣合同》為準(zhǔn)。2010年10月25日雙方簽訂的《商品房買賣合同》合同合法有效，雙方應(yīng)按合同約定履行各自的義務(wù)。雙方對(duì)姜某、穆某交付的購房款及隆某建設(shè)公司代收的費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算后，隆某建設(shè)公司于2014年1月1日退還姜某、穆某24796元，可以認(rèn)定姜某、穆某已付清全部購房款及相關(guān)費(fèi)用。按照雙方簽訂的《商品房買賣合同》第十六條的約定，隆某建設(shè)公司應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用之日起60日內(nèi)將符合辦理房屋權(quán)屬登記要求的資料提交產(chǎn)權(quán)部門辦理該房屋產(chǎn)權(quán)證書。如果因隆某建設(shè)公司的責(zé)任造成姜某、穆某在該商品房交付后180日內(nèi)不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，隆某建設(shè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。庭審中，姜某、穆某稱于2011年2月接收了購買的房屋，隆某建設(shè)公司稱交房時(shí)間是2011年1月，雙方均未提供交付房屋的證據(jù)，可以認(rèn)定隆某建設(shè)公司于2011年2月交付了房屋。因此，隆某建設(shè)公司最晚應(yīng)于2011年4月30日前將符合辦理房屋權(quán)屬登記要求的資料提交產(chǎn)權(quán)登記部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書。如果因隆某建設(shè)公司的責(zé)任造成姜某、穆某在2011年8月31日前不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，自次日即2011年9月1日起應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。隆某建設(shè)公司于2011年11月17日才取得姜某、穆某購買房屋所在的新城華府1號(hào)樓的《竣工驗(yàn)收備案證明書》，于2014年5月9日才取得《房產(chǎn)、土地權(quán)屬變更納（免）稅證明單》和將向姜某、穆某代收的維修基金交給相關(guān)部門開具收據(jù)，導(dǎo)致姜某、穆某至今未能取得所購房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬證書，隆某建設(shè)公司構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。姜某、穆某請(qǐng)求判令隆某建設(shè)公司及時(shí)為其辦理《房屋所有權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》的訴訟請(qǐng)求成立，應(yīng)當(dāng)予以支持；隆某建設(shè)公司并應(yīng)向姜某、穆某支付逾期辦證的違約金。隆某建設(shè)公司辯稱未為姜某、穆某辦理權(quán)屬證書，是因?yàn)榭h住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局于2011年11月17日才辦理訴爭(zhēng)房屋所在新城華府1號(hào)樓的《竣工驗(yàn)收備案證明書》、縣政府決定相關(guān)部門暫停辦理新城華府樓盤的權(quán)屬證書等政府相關(guān)職能部門的原因所致，隆某建設(shè)公司不承擔(dān)給付違約金的責(zé)任，但隆某建設(shè)公司既未提供其按規(guī)定提交辦理工程竣工驗(yàn)收備案所需文件和產(chǎn)權(quán)登記所需資料后相關(guān)職能部門遲延辦理的證據(jù)，也未提供縣政府決定相關(guān)部門暫停辦理新城華府樓盤權(quán)屬證書的證據(jù)，因此對(duì)隆某建設(shè)公司的該辯稱主張不予采信。關(guān)于違約金標(biāo)準(zhǔn)問題，雖然雙方簽訂的《商品房買賣合同》第十六條第2項(xiàng)約定，在姜某、穆某不退房的情況下隆某建設(shè)公司按已付房?jī)r(jià)款的萬分之五向姜某、穆某支付違約金，但因隆某建設(shè)公司的原因致使姜某、穆某至今未能取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，隆某建設(shè)公司逾期辦證的時(shí)間長(zhǎng)達(dá)三年，如果僅按合同約定按已付房?jī)r(jià)款的萬分之五支付違約金，該違約金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于買受人購房款的存款利息；同時(shí)，該合同第七條約定姜某、穆某逾期付款在不解除合同時(shí)按日萬分之一向隆某建設(shè)公司支付違約金，因此，姜某、穆某請(qǐng)求依照合同法的規(guī)定予以增加違約金的請(qǐng)求可以支持；但姜某、穆某請(qǐng)求按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，判令隆某建設(shè)公司按照銀行計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)按日萬分之五支付違約金，因該條規(guī)定是合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定時(shí)，可以參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，而本案雙方簽訂的合同中約定有違約金，只是隆某建設(shè)公司逾期辦證的違約金過低，雙方違約后的違約責(zé)任不對(duì)等，因此，對(duì)姜某、穆某要求按日萬分之五支付違約金的主張不應(yīng)予以支持；本著權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，可以參照雙方合同約定姜某、穆某逾期付款、隆某建設(shè)公司逾期交房的違約金比例即日萬分之一確定隆某建設(shè)公司逾期辦證的違約金。關(guān)于計(jì)算違約金的基數(shù)即姜某、穆某已付購房?jī)r(jià)款的數(shù)額問題，雙方結(jié)算后，隆某建設(shè)公司于2014年1月1日退還了購房款及代收費(fèi)用計(jì)24796元，可以認(rèn)定姜某、穆某已付清全部房款，且截止2011年6月22日已由秭歸縣地方稅務(wù)局代開了姜某、穆某累計(jì)支付隆某建設(shè)公司1269608元購房款的發(fā)票，因此，姜某、穆某請(qǐng)求按照已付房款1044558元為基數(shù)計(jì)算違約金可以支持。關(guān)于訴訟時(shí)效問題，隆某建設(shè)公司辯稱姜某、穆某主張違約金已經(jīng)超過了2年訴訟時(shí)效，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年……”的規(guī)定，對(duì)截止姜某、穆某起訴之日2014年4月18日兩年之內(nèi)，即2012年4月18日起的違約金應(yīng)當(dāng)予以支持，逾越兩年訴訟時(shí)效即2012年4月18日前的違約金，因姜某、穆某未提供訴訟時(shí)效中止、中斷或延長(zhǎng)的證據(jù)，不應(yīng)予以保護(hù)?；谏鲜隼碛?，原審法院遂依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百三十五條、《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，判決隆某建設(shè)公司于本判決生效后十五日內(nèi)，將姜某、穆某購買的位于秭歸縣茅坪鎮(zhèn)丹陽路32號(hào)新城華府第1幢1層05號(hào)、06號(hào)房屋辦理《房屋所有權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》需由隆某建設(shè)公司提供的資料提交秭歸縣房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)，并協(xié)助姜某、穆某辦理好相應(yīng)房地產(chǎn)權(quán)屬證書；隆某建設(shè)公司于本判決生效后十五日內(nèi)，按照已付房款1044558元的日萬分之一，支付姜某、穆某自2012年4月18日起至將需由其提供的資料提交秭歸縣房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)之日止的逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金。原審?fù)瑫r(shí)決定本案案件受理費(fèi)6835元，由姜某、穆某負(fù)擔(dān)4000元，由隆某建設(shè)公司負(fù)擔(dān)2835元。
經(jīng)審理查明，原審判決認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)。二審另查明，隆某建設(shè)公司已為姜某、穆某辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。

本院認(rèn)為：1、隆某建設(shè)公司與姜某、穆某的房屋買賣合同系雙方真實(shí)意思表示，合同訂立后即對(duì)雙方產(chǎn)生法律拘束力。隆某建設(shè)公司未及時(shí)為姜某、穆某辦理《房屋所有權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》構(gòu)成違約，其已于本案訴訟過程中為姜某、穆某辦理《房屋所有權(quán)證》，仍應(yīng)擔(dān)負(fù)為兩人辦理《土地使用權(quán)證》的合同責(zé)任。2、依據(jù)雙方訂立的房屋買賣合同中的相關(guān)約定，隆某建設(shè)公司在逾期辦證的情形下，應(yīng)向姜某、穆某以購房?jī)r(jià)格的萬分之五支付逾期辦證違約金?，F(xiàn)姜某、穆某向人民法院起訴，要求隆某建設(shè)公司以日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，系以合同約定的違約金數(shù)額過低為由，申請(qǐng)對(duì)該違約金進(jìn)行調(diào)整。但本院認(rèn)為，依據(jù)合同法精神，違約金應(yīng)適用損失填補(bǔ)原則確定，姜某、穆某主張調(diào)增合同約定的違約金數(shù)額，應(yīng)以其實(shí)際損失超出約定數(shù)額為前提。因姜某、穆某并未在本案訴訟過程中提交相應(yīng)證據(jù)，無法認(rèn)定其損失大于約定的違約金數(shù)額，故本院認(rèn)為在此情形下調(diào)整違約金并無事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，對(duì)超出雙方約定的違約金數(shù)額部分的訴訟請(qǐng)求不應(yīng)予以支持。3、姜某、穆某雖認(rèn)為原審判決不應(yīng)以2012年為判令隆某建設(shè)公司向其支付違約金的時(shí)間起算點(diǎn)，但未向本院提出上訴，即視為服從原審判決，本院對(duì)該意見不再予以審查。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但法律適用部分不當(dāng)，應(yīng)予糾正。經(jīng)合議庭評(píng)議決定，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷秭歸縣人民法院（2014）鄂秭歸民初字第00498號(hào)民事判決；
二、荊州市隆某建設(shè)開發(fā)有限公司于本判決生效后十五日內(nèi)，將姜某、穆某購買的位于秭歸縣茅坪鎮(zhèn)丹陽路32號(hào)新城華府第1幢1層05、06號(hào)房屋辦理土地使用權(quán)證需由荊州市隆某建設(shè)開發(fā)有限公司提供的資料提交秭歸縣房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)，并協(xié)助姜某、穆某辦理土地使用權(quán)證；
三、荊州市隆某建設(shè)開發(fā)有限公司于本判決生效后立即支付姜某、穆某逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記違約金522.3元。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案一審案件受理費(fèi)6835元（姜某、穆某已預(yù)交），由姜某、穆某負(fù)擔(dān)6500元，由荊州市隆某建設(shè)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)335元。二審案件受理費(fèi)2500元，由姜某、穆某負(fù)擔(dān)2400元，由荊州市隆某建設(shè)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)100元。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　張曉燕 審判員　　李建敏 審判員　　畢　勇

書記員：張鵬煒