原告（執(zhí)行案外人）：姜某某，漢族。
委托訴訟代理人：林寶昌，林甸縣法律援助中心指派提供法律援助人員。
被告（申請執(zhí)行人）:劉某某，男，漢族。
委托訴訟代理人：宋何偉，黑龍江靈泉律師事務(wù)所律師。
第三人（被執(zhí)行人）：黑龍江方略房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省大慶市薩爾圖區(qū)美蘭街香逸名苑2號樓2單元403室。
法定代表人：蔣文國，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：劉全勝，男，漢族。

原告姜某某與被告劉某某、第三人黑龍江方略房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下至判決主文部分簡稱為方略公司）執(zhí)行異議之訴一案，本院于2017年2月13日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告姜某某及其委托訴訟代理人林寶昌、被告劉某某委托訴訟代理人宋何偉、第三人方略公司委托訴訟代理人劉全勝到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
姜某某向本院提出訴訟請求：1.請求確認(rèn)姜某某與方略公司簽訂的《龍泉新城認(rèn)購協(xié)議書》合法有效，并確認(rèn)位于林甸縣龍泉新城小區(qū)X號車庫（面積19.73平方米）歸姜某某所有；2.立即停止對爭議財產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行，并解除對該財產(chǎn)的查封；3.由劉某某承擔(dān)訴訟費用。事實和理由：我方于2013年3月14日與龍泉新城售樓處簽訂《認(rèn)購協(xié)議書》，購買林甸縣龍泉新城小區(qū)X號車庫，建筑面積19.73平方米，總價98,650元。約定分兩期付款，其于2013年12月22日向方略房地產(chǎn)公司林甸縣龍泉新城售樓處交付購房款6萬元，其2015年年末向方略房地產(chǎn)公司交付剩余購房款時得知該車庫已被查封。原告姜某某認(rèn)為該車庫在法院查封前其與方略房地產(chǎn)公司已經(jīng)簽訂《龍泉新城認(rèn)購協(xié)議書》并向方略房地產(chǎn)公司交付購房款，并已實際占有使用，其對該車庫具有所有權(quán)。故請求法院解除對該車庫的查封、拍賣等強(qiáng)制執(zhí)行措施。經(jīng)大慶市中級人民法院審理，作出（2017）黑06執(zhí)異6號執(zhí)行裁定書，駁回我方的異議申請。我方認(rèn)為該裁定事實不清，適用和理解法律錯誤。一、我方與方略公司簽訂的《認(rèn)購協(xié)議書》應(yīng)認(rèn)定為房屋買賣合同。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條，商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)定等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。本案中的認(rèn)購協(xié)議具備買賣合同主要內(nèi)容，且雙方當(dāng)事人已經(jīng)實際履行（我方交付全部房款，方略公司交付了房屋），雖然沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記，但不影響我方取得期待的物權(quán)，因此，法院認(rèn)定龍泉新城認(rèn)購協(xié)議書非商品房買賣合同與客觀事實和法律規(guī)定相悖。二、法院查封在后是事實。我方購買時間是2013年3月14日，劉某某申請查封的時間為2015年2月10日，因此法院認(rèn)定的我方?jīng)]有證據(jù)證明法院查封前已經(jīng)合法占有是錯誤的。綜上，請求支持我方訴訟請求。
劉某某辯稱，大慶市中級人民法院作出的（2017）黑06執(zhí)異6號執(zhí)行裁定書認(rèn)定事實清楚，適用法律正確。理由如下：1、《商品房銷售管理辦法》第十六條對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人所訂立的書面商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)明確的主要內(nèi)容作了明文規(guī)定，本案中原告與第三人所簽訂的《龍泉新城認(rèn)購協(xié)議書》實為對簽訂正式買賣合同相關(guān)事宜的約定，而非商品房買賣合同。2、最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）第二十八條、第二十九條明確規(guī)定了對一般買受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)及對消費者物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)。而原告所主張權(quán)利的標(biāo)的物為車庫，并非用于居住，而《規(guī)定》第二十九條第二款明確規(guī)定，物權(quán)期待權(quán)保護(hù)的對象為：買受人所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋。故其雖登記在第三人名下，但并不符合《規(guī)定》第二十九條關(guān)于對消費者物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)范圍，不能以該條排除被告的執(zhí)行。而《規(guī)定》第二十八條關(guān)于對一般買受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)則規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封前已經(jīng)簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人法院查封前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。3、原告沒有任何證據(jù)能夠證實其在人民法院查封前已經(jīng)合法占有涉案房產(chǎn)。綜上，原告所主張權(quán)利的標(biāo)的既非《規(guī)定》第二十九條規(guī)定的對于一般買受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)范圍，又不符合《規(guī)定》第二十八條規(guī)定的對于物權(quán)期待權(quán)保護(hù)的條件，請求法院依法駁回原告的訴訟請求。
方略公司述稱，1、我方同意和認(rèn)可原告的訴訟請求。2、原告購買的車庫時間在先，被告劉某某申請查封和預(yù)告登記在后，車庫所有權(quán)歸原告所有。3、被告劉某某在申請保全和辦理車庫預(yù)告登記的時間，正是以他為首的小額貸債權(quán)人接管龍泉新城小區(qū)全部事宜時期，我公司公章及一切印鑒均在被告劉某某手中掌控。故大慶中院下達(dá)保全裁定及辦理預(yù)告登記手續(xù)并送達(dá)給我方，屬程序違法。其查封和預(yù)告登記不具有法律效力。4、在原告當(dāng)中，其中有一部分原告本身就在龍泉新城小區(qū)購買了商品房，為生活和出行方便，購買車庫是生活所需。且原告購買車庫以后，一直在占有和使用車庫。對此林甸康信物業(yè)管理有限公司出具的證明為證。綜上，我方認(rèn)為，原告的訴訟請求合情、合理、合法，請求法院依法解除對原告車庫的查封及拍賣，維護(hù)原告的合法權(quán)益及社會的公平、正義。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
姜某某為證明自己的主張，向本院提交證據(jù)如下：

證據(jù)一，姜某某購買龍泉新城小區(qū)車庫認(rèn)購協(xié)議書及收據(jù)復(fù)印件，欲證明姜某某在方略公司開發(fā)的龍泉新城小區(qū)商品房中購買車庫的事實，購買時間早于劉某某申請查封的時間，姜某某在購買中一次性繳納了全部房款，根據(jù)法律規(guī)定，姜某某有所有權(quán)及使用權(quán)。劉某某質(zhì)證稱，該組證據(jù)中的認(rèn)購協(xié)議書第5條規(guī)定，“乙方在甲方取得預(yù)售許可證經(jīng)甲方通知乙方5日內(nèi)雙方簽訂商品房買賣合同，如乙方在規(guī)定時間內(nèi)不前來辦理簽訂商品房買賣合同手續(xù)，則視為乙方違約，甲方有權(quán)解除本認(rèn)購協(xié)議，甲方解除認(rèn)購協(xié)議的，乙方已支付的定金不予退還，甲方有權(quán)將房屋賣給第三方”；第6條同時約定，“甲方在乙方支付認(rèn)購定金之日起至本認(rèn)購協(xié)議之日止將商品房出賣給第三方的，甲方應(yīng)當(dāng)向乙方雙倍返還定金”，從認(rèn)購協(xié)議書的內(nèi)容上完全能夠證實姜某某與方略公司簽訂的認(rèn)購協(xié)議書只是對雙方欲簽訂商品房買賣合同的約定，因其不具備商品房買賣合同的主要條款，所以該認(rèn)購協(xié)議書并非商品房買賣合同；收據(jù)和認(rèn)購協(xié)議書均不能夠證實姜某某實際占有涉案房屋的具體時間。方略公司質(zhì)證稱，對真實性及證明問題均無異議，我公司在林甸縣開發(fā)龍泉新城小區(qū)，認(rèn)購書和購房合同都是從房產(chǎn)處購置的，當(dāng)時房產(chǎn)處要求我公司對一次性交完款的全部出具的是認(rèn)購書，房產(chǎn)處認(rèn)購登記的都是認(rèn)購書，沒有簽訂房屋買賣合同，唯一簽訂房屋買賣合同的就是銀行房屋按揭。本院認(rèn)為，該證據(jù)能夠證實涉案車庫買賣情況，故對該組證據(jù)的真實性予以認(rèn)定并采信。
證據(jù)二，姜某某購買龍泉新城小區(qū)商品房認(rèn)購協(xié)議書和收據(jù)復(fù)印件各一份，欲證明姜某某之所以在龍泉新城小區(qū)購買車庫，是因其早在龍泉新城小區(qū)購買了商品住宅樓，并已辦理了入住手續(xù)，購買車庫是生活所需，從而證明姜某某購買訴爭車庫的真實性及合理性，姜某某在庭后提交原件核對。劉某某質(zhì)證稱，對該證據(jù)的真實性無異議，對證明的問題有異議，該證據(jù)恰恰證實姜某某擁有其他的住宅，其購買的車庫不符合最高人民法院司法解釋中規(guī)定的一般買受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)范圍，姜某某所主張的涉案車庫不能排除劉某某的執(zhí)行。方略公司質(zhì)證稱，對該證據(jù)無異議。本院認(rèn)為，因姜某某庭后提交原件予以核對，故對證據(jù)的真實性予以認(rèn)定。
證據(jù)三，林甸縣康信物業(yè)管理有限公司出具的證明一份，欲證明姜某某購買車庫以后繳納了相關(guān)費用并在物業(yè)部門辦理了入住手續(xù)，說明姜某某實際占有和使用了訴爭車庫，車庫的所有權(quán)理應(yīng)歸姜某某所有。劉某某質(zhì)證稱，林甸縣康信物業(yè)管理有限公司出具的證明僅能證實姜某某購買了車庫、辦理了入住手續(xù)，但不能夠證實姜某某辦理入戶手續(xù)的具體時間。方略公司質(zhì)證稱，對真實性無異議，我公司作為開發(fā)企業(yè)，在2014年7月辦理回遷入住，小區(qū)還沒有完善，我公司承諾免住戶半年的物業(yè)費，所以前半年的物業(yè)費是免收的，所以是2015年2月至2016年2月。本院認(rèn)為，該組證據(jù)能夠證明涉案車庫實際占有和使用情況，故對該組證據(jù)的真實性予以采信。
證據(jù)四，合伙人大會決議、授權(quán)委托書及聲明復(fù)印件各一份（經(jīng)與原件核對），欲證明劉某某當(dāng)時高息抬給方略公司資金1000萬元，劉某某被小額債權(quán)人推舉為債權(quán)人的總經(jīng)理，會議正是為研究全盤接管龍泉新城小區(qū)的事宜而召開；從會議決議的時間及各位債權(quán)人給劉某某出具的授權(quán)委托書時間上看，均為2014年8月27日，即劉某某從當(dāng)日會議起全盤接管方略公司，包括銷售在內(nèi)的所有權(quán)利；劉某某等人接管方略公司時，將方略公司的公章、財務(wù)章及所有印鑒全部掌控在其手中，從而形成了李建新的行為代表了當(dāng)時的方略公司；以劉某某為首的小額債權(quán)人接管方略公司時起至2016年3月，縣工作組從才其手中收回方略公司的公章，本案前期的一切訴訟程序，包括訴訟、保全、預(yù)告登記，都發(fā)生在劉某某掌控方略公司期間，實際上劉某某在此期間有雙重身份，即是小額債權(quán)人的總經(jīng)理，又行使方略公司的一切權(quán)利，故本案的發(fā)生看似合法，其中掩蓋著極不正常的非法行為，故我方認(rèn)為劉某某對訴爭車庫的保全及拍賣不具有法律效力。劉某某質(zhì)證稱，因姜某某所述劉某某與方略公司之間的民間借貸關(guān)系發(fā)生于方略公司的債權(quán)人與方略公司簽訂合伙人大會決議、授權(quán)委托書之前，并且該案已經(jīng)法院生效判決確認(rèn)并且進(jìn)入執(zhí)行程序，其合法性毋庸置疑；方略公司法定代表人蔣文國的聲明中明確說明其曾在不同時間、不同階段給龐虎、關(guān)威、張國維、曹金柱四人出具過多份授權(quán)委托書，由于授權(quán)不明等問題造成樓盤管理混亂，證實方略公司從未授權(quán)過劉某某，也就不存在姜某某所主張的劉某某長時間掌握方略公司的公章、財務(wù)章，存在雙重身份的問題，所以劉某某前期的訴訟包括執(zhí)行程序均合法有效。方略公司質(zhì)證稱，對真實性無異議，當(dāng)時劉某某接管龍泉新城小區(qū)的借款明細(xì)，劉某某在上面簽的字。本院認(rèn)為，該證據(jù)與本案沒有關(guān)聯(lián)性，故不予采信。
五、補(bǔ)交剩余房款收據(jù)一份，欲證明其已將剩余房款交納完畢。房略公司無異議。劉某某稱對真實性無異議，但其并沒有在查封前交納完畢房款，不能具有排除執(zhí)行的條件。本院對該證據(jù)予以采信。
劉某某未提交證據(jù)。
方略公司為證明自己的主張，向本院提交證據(jù)如下：
證據(jù)一，小額貸債權(quán)人給劉某某出具的接管龍泉新城小區(qū)整體項目的授權(quán)委托書及合伙人大會決議、借款明細(xì)表復(fù)印件各一份（其中借款明細(xì)表經(jīng)與原件核對一致），欲證明由于方略公司在開發(fā)龍泉新城小區(qū)過程中，出現(xiàn)資金短缺，為完善工程，高息向以劉某某為首的小額貸款公司借款；由于借款逾期，小額貸債權(quán)人聯(lián)合接管了龍泉新城小區(qū)的整體項目，并推薦劉某某為總經(jīng)理，全權(quán)負(fù)責(zé)龍泉新城小區(qū)項目的經(jīng)營管理；以劉某某為首的小額貸債權(quán)人于2014年8月接管龍泉新城小區(qū)整體項目之后，包括方略公司公章、財務(wù)章在內(nèi)的所有印鑒，都由債權(quán)人掌管，劉某某正是在此期間，在大慶市中級人民法院提起的民事訴訟；在方略公司毫不知情的情況下，大慶市中級人民法院以缺席的方式作出一審判決；借款明細(xì)表是方略公司向債權(quán)人借款本金和利息的匯總，劉某某在此表上簽名，是為了全盤接管龍泉新城小區(qū)債權(quán)債務(wù)，證明劉某某當(dāng)時是所有債權(quán)人的實際掌控人；劉某某提出對姜某某車庫的訴訟保全及辦理預(yù)告登記時，法院并未將法律文書送達(dá)給方略公司，更談不上送達(dá)給姜某某，故方略公司在未接到法律文書的情況下，無法按程序提出異議，大慶市中級人民法院程序違法，查封姜某某的車庫依法應(yīng)予解除。姜某某質(zhì)證稱對真實性及證明的問題均無異議。劉某某質(zhì)證稱對真實性及證明的問題均有異議，借款明細(xì)證實方略公司欠我方本息合計1039萬元，其他兩份證據(jù)系復(fù)印件，我方不予質(zhì)證。本院認(rèn)為，該證據(jù)與本案沒有關(guān)聯(lián)性，故不予采信。
證據(jù)二，大慶市中級人民法院（2014）慶商初字第62號民事判決書和黑龍江省高級人民法院（2015）黑高商終字第102號民事判決書復(fù)印件各一份，欲證明大慶市中級人民法院一審判決是在我方未出庭的情況下缺席判決；未出庭原因是龍泉新城小區(qū)被以劉某某為首的債權(quán)人接管以后，開庭傳票無法送達(dá)給方略公司，我公司無公章也無法辦理出庭手續(xù)，正是在以劉某某為首的債權(quán)人操控之下，以缺席的方式進(jìn)行的判決；大慶市中級人民法院一審判決判令我公司給劉某某借款1228萬元及利息，二審判決減少一審判決書中借款本金455萬元，說明一審時劉某某利用小額債權(quán)人總經(jīng)理掌控方略公司一切權(quán)利的機(jī)會，有意規(guī)避我方出庭，虛設(shè)訴訟標(biāo)的額，一審有虛假訴訟的嫌疑。姜某某質(zhì)證稱對真實性及證明的問題均無異議。劉某某質(zhì)證稱對真實性無異議，對證明的問題有異議，判決書無法證實方略公司缺席的原因。本院認(rèn)為，該證據(jù)與本案沒有關(guān)聯(lián)性，故不予采信。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實如下：
2013年3月14日，姜某某與方略公司簽訂《龍泉新城認(rèn)購協(xié)議書》一份。雙方約定：方略公司將涉案的林甸縣龍泉新城X號車庫（建筑面積共19.73平方米）售予姜某某，每平米售價5000元，房款共計98,650元等其他內(nèi)容。協(xié)議下方備注房款欠條在方略公司。2013年12月22日，姜某某交付涉案車庫的購房款6萬元，方略公司出具收據(jù)一份。姜某某自認(rèn)在其準(zhǔn)備交付剩余房款時發(fā)現(xiàn)涉案房產(chǎn)已被查封，但原告于2017年8月11將剩余房款已向方略公司支付完畢。
另查，劉某某與方略公司民間借貸糾紛一案，本院于2014年12月8日作出黑龍江省大慶市中級人民法院（2014）慶商初字第62號民事判決書，判決：一、解除劉某某與方略公司于2014年4月22日簽訂的民間借款合同及228萬元借款借據(jù)（合同）；二、方略公司于判決生效后立即給付劉某某借款本金1228萬元；三、方略公司于判決生效后支付劉某某利息及違約金（2013年11月19日簽訂20131119001號合同，應(yīng)以借款本金500萬元為基數(shù)，從2013年11月19日起按中國人民銀行同期同類貸款利率四倍支付利息和違約金至判決生效之日止；2014年4月22日簽訂20140422001號合同，應(yīng)以借款本金500萬元為基數(shù)，從2014年4月22日起按中國人民銀行同期同類貸款利率四倍支付利息和違約金至判決生效之日止）；四、駁回劉某某的其他訴訟請求。如未按判決指定的期限內(nèi)履行給付金錢義務(wù)的，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。方略公司不服該判決，上訴至黑龍江省高級人民法院。黑龍江省高級人民法院于2015年8月6日作出（2015）黑高商終字第102號民事判決書，判決：一、維持大慶市中級人民法院（2014）慶商初字第62號民事判決主文第一、四項；二、撤銷大慶市中級人民法院（2014）慶商初字第62號民事判決主文第二、三項；三、方略公司于判決生效后十日內(nèi)給付劉某某借款本金7,729,394.29元，并自2014年7月4日起至判決確定的自動履行期限內(nèi)的實際給付之日止，按照中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率四倍的標(biāo)準(zhǔn)支付利息和違約金。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條、《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行程序中計算遲延履行期間的債務(wù)利息適用法律若干問題的解釋》第一條、第二條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

在劉某某與方略公司民間借貸糾紛一案的審理過程中，2015年2月10日，本院根據(jù)劉某某的申請，作出黑龍江省大慶市中級人民法院（2014）慶商初字第62號民事裁定書，裁定查封或凍結(jié)方略公司1600萬元的財產(chǎn)。同日，本院作出黑龍江省大慶市中級人民法院（2014）慶商初字第62號協(xié)助執(zhí)行通知書并送達(dá)林甸縣房地產(chǎn)管理處，請其協(xié)助查封方略公司位于林甸縣龍泉新城2#、5#、9#、13#、18#、19#部分車庫。該裁定及協(xié)助執(zhí)行通知書查封了姜某某所提異議涉及的車庫。
判決生效后，劉某某向本院申請執(zhí)行，本院于2015年9月11日立案執(zhí)行，并依法向方略公司送達(dá)執(zhí)行通知書、報告財產(chǎn)令。2016年6月20日，本院作出黑龍江省大慶市中級人民法院（2015）慶執(zhí)字第228-3號執(zhí)行裁定書，繼續(xù)查封方略公司名下的位于林甸縣龍泉新城包括本案涉及的X號車庫在內(nèi)的共計165戶車庫。查封期限為三年（自2016年6月22日至2019年6月22日）。2016年8月26日，本院作出黑龍江省大慶市中級人民法院（2015）慶執(zhí)字第228-4號執(zhí)行裁定書，裁定拍賣黑龍江省大慶市中級人民法院（2015）慶執(zhí)字第228-3號執(zhí)行裁定書所查封的165戶車庫。2016年8月30日，本院作出黑龍江省大慶市中級人民法院（2015）慶執(zhí)字第228號拍賣通知書，通知劉某某本院將通過淘寶網(wǎng)司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺對本院查封的方略公司名下的位于林甸縣龍泉新城共計165戶車庫進(jìn)行公開拍賣。
在本院執(zhí)行劉某某與方略公司民間借貸糾紛一案中，姜某某等人分別針對執(zhí)行標(biāo)的向本院提出書面異議。本院于2017年1月18日作出黑龍江省大慶市中級人民法院（2017）黑06執(zhí)異6號執(zhí)行裁定書，裁定：駁回姜某某等人的異議請求。
姜某某不服該裁定，向本院提起訴訟：一、請求確認(rèn)姜某某與方略公司簽訂的《龍泉新城認(rèn)購協(xié)議書》合法有效，并確認(rèn)位于林甸縣龍泉新城小區(qū)X號車庫（面積19.73平方米）歸姜某某所有；二、立即停止對爭議財產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行，并解除對該財產(chǎn)的查封；三、由劉某某承擔(dān)本案訴訟費用。
本院經(jīng)審查認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥的解釋》第三百一十二條的規(guī)定，判決執(zhí)行標(biāo)的能否執(zhí)行，需認(rèn)定案外人就執(zhí)行標(biāo)的是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。結(jié)合本案當(dāng)事人雙方的訴辯主張，本案的爭議焦點為姜某某對本案所涉執(zhí)行標(biāo)的是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。
姜某某在本案中主張其對劉某某與方略公司之間的民間借貸糾紛而形成的金錢債權(quán)所指向的執(zhí)行標(biāo)的具有排他性的民事權(quán)益，對于其該項主張，本院認(rèn)為，應(yīng)參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，根據(jù)姜某某在本案訴訟中提供的證據(jù)是否能夠證明在人民法院查封之前其已與方略公司簽訂了合法有效的書面買賣合同及合法占有該不動產(chǎn)、已支付全部價款及非因買受人自身原因未辦理過戶登記等予以認(rèn)定。
（一）姜某某與方略公司在人民法院查封之前是否已簽訂合法有效的書面買賣合同。
首先，姜某某與方略公司所簽的涉案《龍泉新城認(rèn)購協(xié)議》簽訂的日期為2013年3月14日，時間在黑龍江省大慶市中級人民法院于2016年6月20日作出執(zhí)行裁定之前。其次，按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定及《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定，兩份《龍泉新城認(rèn)購協(xié)議》均明確了當(dāng)事人的名稱、商品房基本狀況,明確了具體的位置、房號、價款、交付方式,且姜某某已經(jīng)按照認(rèn)購協(xié)議的約定交付全部款項，方略公司亦向姜某某出具了收到車庫價款的收據(jù)。該認(rèn)購協(xié)議均已經(jīng)具備商品房買賣合同的基本要素,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方存在商品房買賣合同關(guān)系。再次，兩份《龍泉新城認(rèn)購協(xié)議》均系雙方當(dāng)事人真實意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效。
（二）姜某某在所購車庫被人民法院查封之前是否已合法占有。
本案中，姜某某向法院提供向林甸縣康信物業(yè)管理有限公司繳納車庫物業(yè)管理費的收據(jù)及林甸縣康信物業(yè)管理有限公司出具的證明等相關(guān)證據(jù)，能夠證明其已在2016年6月20日黑龍江省大慶市中級人民法院作出執(zhí)行裁定之前合法占有、使用涉案車庫的情況。
（三）姜某某是否已交付涉案車庫的全部價款。
本案中，根據(jù)認(rèn)購協(xié)議的約定及方略公司給姜某某出具的收款收據(jù)（包括后補(bǔ)交的收據(jù)）等證據(jù)，可證實姜某某已全額繳付案涉車庫價款。
（四）是否因非買受人自身原因未辦理過戶登記。
姜某某已經(jīng)履行了全部合同義務(wù)，支付了涉案車庫的全部價款，且各方當(dāng)事人均未提供充分證據(jù)證明因姜某某個人原因?qū)е律姘杠噹鞜o法辦理過戶登記，故本院認(rèn)定非姜某某個人原因?qū)е律姘杠噹煳崔k理過戶登記。
因此，姜某某要求確認(rèn)其與方略公司簽訂的涉案《龍泉新城認(rèn)購協(xié)議書》合法有效并停止對涉案車庫強(qiáng)制執(zhí)行的的訴訟請求符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之相關(guān)規(guī)定，依法應(yīng)予支持。劉某某抗辯所主張的涉案房屋未辦理登記過戶手續(xù)、未實際交付等意見均不影響對姜某某物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)。劉某某的抗辯主張不能成立，本院不予采信。
關(guān)于姜某某主張的要求確認(rèn)涉案車庫歸其所有的請求，本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條的規(guī)定，除法律另有規(guī)定以外，不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓以產(chǎn)權(quán)登記為要件。本案所涉車庫，姜某某雖然已支付了全部購房款，但尚未辦理房屋所有權(quán)變更登記，相關(guān)法律、行政法規(guī)、司法解釋并未規(guī)定此種情形下買受人可直接取得房屋所有權(quán)，故對姜某某該項訴訟請求，本院不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條、第三百一十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，判決如下：
一、原告姜某某與第三人黑龍江方略房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的涉案《龍泉新城認(rèn)購協(xié)議書》合法有效；
二、停止對涉案車庫即林甸縣龍泉新城X號車庫的強(qiáng)制執(zhí)行；
三、駁回原告姜某某其他訴訟請求。
案件受理費2266元，由被告劉某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省高級人民法院。
本院（2017）黑06執(zhí)異5號執(zhí)行裁定書于本判決生效時自動失效。

審判長 胡海陸
審判員 陳麗
審判員 王鵬渤

書記員： 申曉明