.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}河北省樂亭縣人民法院民事判決書（2017）冀0225民初3124號(hào)原告（反訴被告）：天津智梵房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。法定代表人：王明智，任總經(jīng)理。委托訴訟代理人：文力男，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，該公司法務(wù)經(jīng)理。委托訴訟代理人：宋穎，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，該公司銷售經(jīng)理。被告（反訴原告）：唐某龍某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。法定代表人：程鵬，執(zhí)行董事。委托訴訟代理人：許廷林，河北中宜律師事務(wù)所律師。原告（反訴被告）天津智梵房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司與被告（反訴原告）唐某龍某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房委托代理銷售合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告（反訴被告）天津智梵房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司委托訴訟代理人文力男、宋穎與被告（反訴原告）唐某龍某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托訴訟代理人許廷林到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原告天津智梵房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司訴稱：2015年3月1日,原告與被告樂亭縣龍某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(后名稱變更為:唐某龍某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司)簽訂了《房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及全程銷售代理合同》(下稱:《代理合同》),其中約定:1、被告委托原告負(fù)責(zé)被告開發(fā)的位于唐某市樂亭縣”玉龍某”項(xiàng)目的前期策劃及全程銷售代理工作；2、被告委托原告全程銷售代理涉案項(xiàng)目中全部商鋪、住宅、車庫、儲(chǔ)藏室等物業(yè),最終委托銷售面積以《商品房預(yù)售許可證》批準(zhǔn)面積為準(zhǔn)；3、涉案項(xiàng)目商鋪全程銷售代理費(fèi)按《商品房買賣合同》簽約金額1.2%提取,涉案項(xiàng)目除商鋪以外的物業(yè)(住宅、車庫、儲(chǔ)藏室等)全程銷售代理費(fèi)按《商品房買賣合同》簽約金額1.5%提取,被告自行銷售的物業(yè)不得超過委托原告全程銷售代理總套數(shù)的2%,原告收取服務(wù)費(fèi)為全額銷售代理費(fèi)的50%；4、涉案項(xiàng)目正式開盤銷售后,被告按月結(jié)算原告銷售代理費(fèi)。在購房者在被告簽訂《商品房買賣合同》并支付定金,即視為原告銷售代理成功,并計(jì)入銷售目標(biāo)考核業(yè)績;5、在被告收到購房者支付的首付款后,(原則上商業(yè)貸款首付款不低于合同總額的30%,公積金貸款首付不低于合同總額的20%,但同時(shí)應(yīng)滿足貸款銀行和公司對首付款的要求),即可進(jìn)行銷售代理費(fèi)的解鎖,其結(jié)算金額按《商品房買賣合同》總價(jià)金額進(jìn)行計(jì)算；6、如購房者違約，則原告退還被告已支付的銷售代理費(fèi)(以下期付款中扣除),若原告再次銷售成功,則被告按正常情況支付銷售代理費(fèi)；7、被告如延期支付費(fèi)用超過15個(gè)工作日,被告應(yīng)按應(yīng)付款額每日萬分之三向原告支付違約金。原告經(jīng)過努力,截止到2017年8月17日止,雙方簽訂的《代理合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》可以看出,被告同意原告繼續(xù)履行《代理合同》,其也認(rèn)可應(yīng)當(dāng)支付原告6,027,330元的代理費(fèi),那么針對被告違約的行為就應(yīng)當(dāng)按照《代理合同》支付違約金。至此,為保護(hù)原告的合法權(quán)益,只能向法院提起訴訟,要求：1、判令被告支付代理費(fèi)暫計(jì):6,027,330元,判令被告支付原告違約金:136,817元,共計(jì):6,164,147元。2、判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。原告變更訴訟請求為：1、要求法院判令繼續(xù)履行雙方簽訂銷售代理合同；2、被告龍某公司支付銷售代理費(fèi)5351258元；3、被告支付逾期付款違約金合計(jì)304298元，暫時(shí)計(jì)算至2017年12月20日，以被告實(shí)際支付時(shí)止；4、被告負(fù)擔(dān)原告為實(shí)現(xiàn)債權(quán)，申請財(cái)產(chǎn)保全，向擔(dān)保公司繳納的擔(dān)保費(fèi)18500元；5、本案的訴訟費(fèi)、保全費(fèi)由被告承擔(dān)。被告唐某龍某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱：一、人民法院應(yīng)判決解除答辯人與被答辯人2015年3月1日簽訂的《房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及全程銷售代理合同》(下稱該合同),理由如下：(一)根據(jù)該合同第二部分全程銷售代理五、甲方(指答辯人,下同)的責(zé)任和權(quán)利”(九)若乙方(指被答辯人,下同)違約或連續(xù)兩期不能按時(shí)完成本項(xiàng)目的全程銷售代理工作,甲方有權(quán)單方面終止合同?！钡募s定和《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款的規(guī)定,結(jié)合本案的實(shí)際情況,被答辯人不僅嚴(yán)重違約而且連續(xù)兩期不能按時(shí)完成本項(xiàng)目的全程銷售代理工作,答辯人已經(jīng)提起反訴,請求人民法院解除答辯人與被答辯人2015年3月1日簽訂的《房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及全程銷售代理合同》,人民法院應(yīng)當(dāng)支持。(二)被答辯人自2017年5月3日起以實(shí)際行為表明其不履行雙方約定的銷售代理義務(wù),根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第(二)項(xiàng)的規(guī)定,答辯人要求解除答辯人與被答辯人2015年3月1日簽訂的《房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及全程銷售代理合同》,人民法院應(yīng)當(dāng)支持。二、被答辯人要求答辯人支付銷售代理費(fèi)5137791元,人民法院不應(yīng)支持:雖然答辯人與被答辯人按照該合同第二部分全程銷售代理四、全程銷售代理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及支付方式(一)和(二)的約定對2017年8月24日以前的銷售代理費(fèi)進(jìn)行了初步結(jié)算,但是被答辯人并沒有舉證證明該合同第二部分全程銷售代理四、全程銷售代理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及支付方式(三)3、中約定的銷售代理費(fèi)的調(diào)整系數(shù),而答辯人在反訴中已經(jīng)證明被答辯人2017年3月-6月的銷售代理費(fèi)的調(diào)整系數(shù)僅為80%，所以被答辯人所主張的2017年8月24日以前初步結(jié)算的銷售代理費(fèi)應(yīng)按80%的調(diào)整系數(shù)進(jìn)行調(diào)整,然后雙方再正式結(jié)算。被答辯人所主張的2017年8月24日以后的銷售代理費(fèi)因?yàn)闆]有證據(jù)支持,人民法院應(yīng)當(dāng)直接駁回。三、被答辯人要求答辯人支付逾期付款違約金209685元,人民法院應(yīng)當(dāng)駁回:如前所述,因?yàn)榇疝q人與被答辯人之間至今尚未進(jìn)行最終的銷售代理費(fèi)的結(jié)算,最終數(shù)額尚未確定,逾期付款違約金也就無從談起,人民法院應(yīng)當(dāng)駁回。四、被答辯人要求答辯人支付訴訟擔(dān)保費(fèi)18500元,人民法院應(yīng)當(dāng)駁回:該項(xiàng)費(fèi)用純屬被答辯人擅自進(jìn)行的行為,與答辯人無關(guān),不應(yīng)由答辯人承擔(dān);被答辯人要求答辯人支付訴訟擔(dān)保費(fèi)沒有法律依據(jù)。五、訴訟費(fèi)、保全費(fèi)如何承擔(dān)由人民法院根據(jù)案件的具體情況直接判決,不屬于獨(dú)立的訴訟請求。綜上所述,請求人民法院依法判決。反訴原告唐某龍某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴稱：反訴被告訴反訴原告商品房委托代理銷售合同糾紛一案,人民法院已經(jīng)立案。根據(jù)雙方2015年3月1日簽訂的《房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及全程銷售代理合同》第二部分全程銷售代理五、甲方(指反訴原告,下同)的責(zé)任和權(quán)利”(九)若乙方(指反訴被告,下同)違約或連續(xù)兩期不能按時(shí)完成本項(xiàng)目的全程銷售代理工作,甲方有權(quán)單方面終止合同?！钡募s定和《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款的規(guī)定,結(jié)合本案的實(shí)際情況,反訴被告不僅嚴(yán)重違約而且連續(xù)兩期不能按時(shí)完成本項(xiàng)目的全程銷售代理工作,反訴原告請求解除雙方2015年3月1日簽訂的《房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及全程銷售代理合同》,人民法院應(yīng)當(dāng)支持。反訴被告自2017年5月3日起以實(shí)際行為表明其不履行雙方約定的銷售代理義務(wù),反訴原告要求解除雙方2015年3月1日簽訂的《房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及全程銷售代理合同》符合《中華人民共和國合同法》第九十四條第(二)項(xiàng)的規(guī)定,人民法院應(yīng)當(dāng)支持。因?yàn)榉丛V被告不僅嚴(yán)重違約、連續(xù)兩期不能按時(shí)完成本項(xiàng)目的全程銷售代理工作,且自2017年5月3日起以實(shí)際行為表明其不履行雙方約定的銷售代理義務(wù),致使反訴原告商品房銷售停滯、資金緊張?jiān)斐煞丛V原告不得不高息借貸,反訴被告的行為給反訴原告造成實(shí)際損失400萬元。反訴原告根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》和最高人民法院的相關(guān)規(guī)定向人民法院提出：1、解除雙方2015年3月1日簽訂的《房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及全程銷售代理合同》；2、判令反訴被告賠償反訴原告損失400萬元；3、反訴被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。反訴被告天津智梵房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司辯稱：按照原被告簽訂的合同，第二部分第二條委托期限為本合同簽訂之日起至本項(xiàng)目交付使用后一個(gè)月止，雙方能在合同履行中，因?yàn)轫?xiàng)目尚未交付，而且原告沒有任何違約行為。被告在反訴狀中引合同法九十四條第二項(xiàng)，根據(jù)民訴法第六十四條及民訴法司法解釋九十條、九十一條，當(dāng)事人對于自己的主張事實(shí)應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明。既然被告稱原告在2017年5月3日不再履行合同義務(wù)，就應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但被告所有的證據(jù)都沒有證明反訴狀中主張的事實(shí)，實(shí)際上雙方的合同也一直在履行，原告也根本沒有在2017年5月3日起不再履行合同，因?yàn)閺脑嫣峁┑淖C據(jù)2上可以看出在2017年8月29日，被告還在給原告確認(rèn)2017年5、6、7、8月銷售代理了多少套房產(chǎn)，以及應(yīng)當(dāng)向原告結(jié)算多少代理費(fèi)。因此被告的反訴所依據(jù)的事實(shí)與實(shí)際情況完全不符，請求法院駁回被告的反訴。經(jīng)審理查明，2015年3月1日，原告（反訴被告）天津智梵房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司作為乙方與被告（反訴原告）唐某龍某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為甲方簽訂《房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及全程銷售代理合同》，以下簡稱《代理合同》。截止到2017年12月20日，被告（反訴原告）唐某龍某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共計(jì)欠原告（反訴被告）天津智梵房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司代理費(fèi)5111258元、違約金295874元(詳見表1、2)。《代理合同》第二部分四、（二）2、銷售代理費(fèi)付款時(shí)間：銷售代理費(fèi)每月結(jié)算一次。在每月的30日，雙方結(jié)算當(dāng)月的銷售款額，在次月的5日前雙方予以確認(rèn)，在確認(rèn)結(jié)算單后5日內(nèi)，甲方向乙方支付應(yīng)付銷售代理費(fèi)。乙方同時(shí)提供等額發(fā)票?！洞砗贤返谒牟糠至?、甲方應(yīng)如期按本合同規(guī)定的方式及時(shí)間付款。若甲方延期支付費(fèi)用超過15個(gè)工作日，甲方應(yīng)按應(yīng)付款額的每日萬分之三支付違約金。雙方協(xié)商不成，原告（反訴被告）天津智梵房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司訴至法院，請求：1、要求法院判令繼續(xù)履行雙方簽訂銷售代理合同；2、被告龍某公司支付銷售代理費(fèi)5351258元；3、被告支付逾期付款違約金合計(jì)304298元，暫時(shí)計(jì)算至2017年12月20日，以被告實(shí)際支付時(shí)止；4、被告負(fù)擔(dān)原告為實(shí)現(xiàn)債權(quán)，申請財(cái)產(chǎn)保全，向擔(dān)保公司繳納的擔(dān)保費(fèi)18500元；5、本案的訴訟費(fèi)、保全費(fèi)由被告承擔(dān)。被告（反訴原告）唐某龍某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向法院提起反訴，要求依法判令：1、解除雙方2015年3月1日簽訂的《房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及全程銷售代理合同》；2、判令反訴被告賠償反訴原告損失400萬元；3、反訴被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。另查明，原告（反訴被告）天津智梵房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司為被告（反訴原告）唐某龍某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售樓房實(shí)際時(shí)間為截止到2017年12月11日。本院認(rèn)為，原告（反訴被告）天津智梵房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司為被告（反訴原告）唐某龍某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售樓房，原被告雙方均應(yīng)按合同約定享有權(quán)利、履行義務(wù)。現(xiàn)原告（反訴被告）天津智梵房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司按合同約定履行義務(wù)后，被告（反訴原告）唐某龍某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按合同約定給付原告（反訴被告）天津智梵房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司代理費(fèi)。原告（反訴被告）天津智梵房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司要求被告（反訴原告）唐某龍某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付原告（反訴被告）天津智梵房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司代理費(fèi)、違約金的訴訟請求本院予以支持。因原告（反訴被告）天津智梵房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司已于2017年12月11日實(shí)際停止為被告（反訴原告）唐某龍某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理銷售樓房，原被告雙方已無法繼續(xù)履行銷售代理合同，原被告雙方簽訂的《房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及全程銷售代理合同》應(yīng)予解除。被告（反訴原告）唐某龍某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提交的證據(jù)不能證實(shí)原告（反訴被告）天津智梵房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司給被告（反訴原告）唐某龍某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司造成400萬元損失，被告（反訴原告）唐某龍某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司要求反訴被告賠償反訴原告損失400萬元的反訴訴訟請求本院不予支持。經(jīng)調(diào)解無效，故依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四（五）條、第一百零七條、第一百一十四條、第四百零五條之規(guī)定，判決如下：一、被告（反訴原告）唐某龍某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起3日內(nèi)給付原告（反訴被告）天津智梵房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司代理費(fèi)人民幣5111258元【原告（反訴被告）天津智梵房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司提供等額發(fā)票】、違約金人民幣295874元，自2017年12月21日起至代理費(fèi)付清時(shí)止，被告（反訴原告）唐某龍某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司每日按應(yīng)付代理費(fèi)數(shù)額萬分之三給付原告（反訴被告）天津智梵房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司違約金。二、解除原被告2015年3月1日簽訂的《房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及全程銷售代理合同》。三、駁回原告（反訴被告）天津智梵房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司其他訴訟請求。四、駁回被告（反訴原告）唐某龍某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司其他反訴訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)54940元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5000元，原告（反訴被告）負(fù)擔(dān)5290元，被告（反訴原告）負(fù)擔(dān)54650元，被告（反訴原告）負(fù)擔(dān)部分于本判決生效后3日內(nèi)交付樂亭縣人民法院；反訴案件受理費(fèi)19400元由被告（反訴原告）負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省唐某市中級(jí)人民法院。審判長王保中人民陪審員張志杰人民陪審員聶存田二○一八年二月二十三日書記員賈義勇