上訴人（原審被告）：大慶恒新房地產開發(fā)有限公司，住所地大慶高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)。
法定代表人：陳志華，該公司董事長。
委托訴訟代理人：閆和軍，大慶海天慶城律師事務律師。
被上訴人（原審原告）：徐某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托訴訟代理人：任曉利，黑龍江美亞律師事務所律師。

上訴人大慶恒新房地產開發(fā)有限責任公司（以下簡稱恒新公司）因與被上訴人徐某合同糾紛一案，不服大慶市中級人民法院（2015）慶民一民初字第36號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人恒新公司委托訴訟代理人閆和軍，被上訴人徐某的委托訴訟代理人任曉利到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
恒新公司上訴請求：撤銷一審判決，駁回徐某的訴訟請求，訴訟費用由徐某承擔。事實與理由：1.本案《房屋調換協(xié)議書》不能視為房屋買賣合同的成立。恒新公司與徐某雖然在2009年11月14日簽訂了房屋買賣合同，但該合同因買賣的標的物性質為會館，且徐某對此明知，所以該合同無效，不存在調換的基礎?！斗课菡{換協(xié)議書》的性質就不再是調換，至多是有重新購買大慶市讓胡路區(qū)奧林國際公寓四期B25號南側商服的意愿。從該協(xié)議書的條款來看，其不具備房屋買賣合同的成立要件，僅具有認購的性質，直到目前雙方也未簽訂商品房買賣合同，因此雙方并未建立商品房買賣關系，更不存在交付問題。2.案涉房屋因未取得商品房預售許可證及驗收手續(xù)，不具備出售的法定要件，更不具備交付使用的條件。即使本案《房屋調換協(xié)議書》可以認定為房屋買賣合同，該合同亦因案涉房屋不具有預售許可證而導致合同無效，因該合同無效，徐某不能主張依據合同交付房屋。另外，該房屋沒有驗收手續(xù)，也不具備交付使用條件，一審法院判決交付房屋沒有法律依據。
徐某辯稱，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。理由為：1.恒新公司與徐某之間簽訂的商品房買賣合同是雙方真實意思表示，經過房屋調換協(xié)議書修正變更后是合法有效的。2009年11月14日，恒新公司與徐某簽訂了商品房買賣合同，2010年7月28日徐某在恒新公司多次請求的情況下放棄了原購買的奧林國際公寓二期A30號商服樓，變更奧林國際公寓B25號樓南側商服，雙方簽訂了房屋調換協(xié)議書，該協(xié)議書盡管沒有加蓋恒新公司的公章，但恒新公司董事長陳志華在調換協(xié)議書上簽字，應視為法定代表人的職務行為，尤其是該職務行為被2011年10月14日恒新公司第二屆董事會第三次會議所確認。2.案涉房屋已經具備申領商品房預售許可證的條件，但恒新公司因利益的驅使而怠于申領商品房預售許可證，因此徐某認為該房已屬現房，不再需要申領商品房預售許可證，尤其是恒新公司怠于申領商品房預售許可證的行為是有意回避該許可證，而致使該房屋的買賣沒有達到法定的條件。
徐某向一審法院起訴請求：1.恒新公司向徐某交付位于大慶市讓胡路區(qū)奧林國際公寓四期B25號南側價值11551430元的商服房屋；2.恒新公司應向徐某支付逾期交房違約金1888781.40元（計算截止到2015年5月13日，自5月14日期至法律文書生效之日止，仍按銀行貸款利率計算支付違約金）；3.本案訴訟費由恒新公司負擔。
一審法院認定事實：2009年11月14日，徐某與恒新公司簽訂了《商品房買賣合同》，對奧林國際公寓第A30幢房屋的位置、銷售依據、房屋用途、面積、價款以及交付期限、違約責任等都做了詳細的約定。2009年2月至11月期間，徐某分八次向恒新公司支付全部房款的10.05%，即5781430元。2010年7月28日，徐某與恒新公司法定代表人陳志華簽訂房屋調換協(xié)議書，約定將徐某購買的上述房屋以同等價格調換為奧林國際公寓B25號樓南側商服，并對調換后房屋的面積、位置及利息補償等做了具體約定。2011年10月14日，恒新公司召開第二界董事會第三次會議，會上進一步確定了該協(xié)議書的事項。
另查明，大慶奧林國際公寓B區(qū)工程商服一、商服二已經于2013年6月30日竣工，并經建設單位、監(jiān)理單位、施工單位、設計單位四方驗收為合格，并有部分商服已投入使用。
一審法院認為，本案系合同糾紛。2010年7月28日，徐某與恒新公司法人陳志華簽署了房屋調換協(xié)議書，將徐某購買的奧林國際公寓第A30幢調換為B25號樓南側商服。徐某作為自然人，有理由相信恒新公司法人在協(xié)議書上簽字的行為是代表恒新公司履行職務，且協(xié)議書確定的事宜在2011年10月14日恒新公司第二界董事會第三次會議上通過，故該房屋調換協(xié)議書合法有效。至此，徐某與恒新公司之間應按照協(xié)議書履行義務，即恒新公司應將具備交付條件的奧林國際公寓B25號樓南側商服交付給徐某，并支付相應的補償金，由徐某補足房屋差價。
本案爭議的焦點為，B25號樓南側商服是否具備了交付條件。商品房預售許可證是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。雖然B25號樓南側商服恒新公司并未取得預售許可證，但是，恒新公司系工商行政管理部門核準登記、領取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照的房地產開發(fā)經營企業(yè)，具備相應的房地產開發(fā)資質，且已經取得了上述工程的土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證。B25號樓南側商服已通過竣工驗收，供水、供電等配套基礎設施具備使用條件。故該商服具備交付條件，可以交付使用，實現物權權益。而徐某作為經合法途徑取得房屋所有權的準物權人，交納了部分購房款，在房屋具備物權實現條件時，該權利應由徐某享有和行使。徐某亦表明能夠在交付房屋時支付剩余購房款，故恒新公司理應將房屋交付給徐某，實現徐某的物權權益。另外，對于恒新公司辯稱徐某不可依據協(xié)議書直接請求恒新公司交付房屋的意見，法院認為，房屋調換協(xié)議書，已經對調換房屋的位置、面積、價格、房款差價等調換事宜作出了具體明確的約定，意思表示真實，標的確定可能，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，具備合同的構成要件，可以將其視為特殊的房屋買賣合同，具有法律約束力。徐某在房屋已經具備交付條件的情形下，可以直接依據該協(xié)議書請求恒新公司交付房屋。綜上，徐某請求恒新公司交付位于大慶市讓胡路區(qū)奧林國際公寓四期B25號樓南側價值11551430元商服的請求，正當合理，法院予以支持。另外，徐某請求恒新公司支付逾期交房違約金，系依據房屋調換協(xié)議書依法計算，數額準確，法院予以確認。綜上，依據《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決：一、恒新公司向徐某交付位于大慶市讓胡路區(qū)奧林國際公寓四期B25號南側價值11551430元的商服；二、恒新公司給付徐某逾期交房違約金1888781.40元，并自2015年5月14日起至本判決生效之日止，以5781430元為本金，按照中國人民銀行同期同類貸款利率的標準計算，給付徐某利息損失。以上第一項、第二項于本判決生效之日起15日內履行完畢。案件受理費107441元，由恒新公司負擔。
本院二審期間，徐某舉示兩份證據。證據一：2012年12月15日，最高人民法院（2012）民提字第191號判決書，意在證明本案情況與最高法院判決案情相似，案涉房屋已經建成，完全具備現房銷售的條件，本案亦可以證實恒新公司違背合同法第六條誠實信用原則的規(guī)定。證據二：2015年10月初拍攝的案涉房屋全景圖1份，意在證明恒新公司開發(fā)建設的案涉房屋其住宅樓、商服樓除本案涉及的房屋被大慶市中院查封并沒有交付使用外，其他的商住樓都已經交付使用。案涉房屋為現房，完全具備交付條件。
恒新公司質證認為，對證據一的真實性沒有異議，對證明的問題有異議，最高法院191號案件涉及的開發(fā)項目與本案涉及的房屋并非屬于同一項目，191號案件涉及的開發(fā)項目不是恒新公司自己開發(fā)的，是第三人借用其資質開發(fā)的項目，與本案沒有可比性，即使案涉房屋具備現房銷售條件，但依據法律規(guī)定也應取得銷售許可證。對證據二的真實性沒有異議，對證明的問題有異議，即使案涉工程其他房屋已經交付，也不代表這些交付就是合法的，另外交付使用的前提是雙方要建立商品房買賣合同為條件的，本案當中不具備這樣的條件。
本院認證認為，恒新公司對徐某舉示的證據一、證據二的真實性沒有異議，本院對證據一、證據二的真實性予以確認，對證明的問題結合其他事實予以認定。
本院經審查確認原審法院認定的事實。
另查明，恒新公司與徐某簽訂商品房買賣合同后，徐某先后向恒新公司支付5781430元，占全部房款的50.05%，一審判決認定徐某支付恒新公司全部房款的10.05%，認定事實錯誤，本院予以糾正。二審庭審中，徐某認可尚欠恒新公司一半購房款，合同約定其余房款辦理貸款，但由于恒新公司沒有辦理商品房預售許可證，貸款無法辦理。徐某同意剩余房款在恒新公司交付房屋后，扣除恒新公司應給付徐某的利息補償，一次性現金支付給恒新公司。

本院認為，關于本案房屋買賣合同效力問題，本案恒新公司與徐某于2009年11月14日簽訂的商品房買賣合同是雙方真實意思表示，不違反法律效力性強制規(guī)定，合法有效。在合同簽訂后，因該合同所涉房屋產生糾紛，雙方于2010年7月28日簽訂房屋調換協(xié)議書，將徐某所購房屋調換為奧林國際公寓四期B25號商服樓，該調換協(xié)議亦屬雙方真實意思表示，雖然沒有加蓋恒新公司公章，但恒新公司當時法定代表人陳志華在協(xié)議上簽字，應視為職務行為，可以代表恒新公司。該調換協(xié)議對調換房屋的位置、面積、價格等做出了明確約定，已經具備商品房買賣合同的主要內容，意思表示真實，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應當認定為合法有效的商品房買賣合同。案涉房屋雖然至今沒有取得商品房預售許可證，但恒新公司具備開發(fā)資質，已取得案涉工程的其他證件，且案涉工程已經通過竣工驗收，可以交付使用，恒新公司以其沒有取得預售許可證為由主張雙方簽訂的商品房買賣合同及房屋調換協(xié)議書無效，不能成立。因此，對恒新公司認為合同無效，拒絕繼續(xù)履行合同的上訴主張本院不予支持。
關于恒新公司是否應按照房屋調換協(xié)議書約定給付徐某給付補償款問題。恒新公司與徐某簽訂的房屋調換協(xié)議書約定，恒新公司按照徐某交款金額，自交款日期至4期B25號樓南側商服約定交付日期止，按銀行同期貸款利率的利息作為補償，沖抵購房款。該約定是雙方真實意思表示，合法有效，徐某有權依照合同約定向恒新公司主張補償款沖抵購房款。恒新公司主張雙方簽訂的商品房買賣合同中約定其余房款于合同簽訂后十五日內貸款到戶，但其簽訂合同時并未取得商品房預售許可證，亦未舉示其通知徐某辦理貸款的相關證據，其對于未辦理貸款負有責任。且恒新公司在商品房買賣合同簽訂8個月后與徐某簽訂的房屋調換協(xié)議書中，并未對剩余房款支付做出約定，反而同意給予徐某已付房款利息作為補償。恒新公司主張徐某并未按照商品房買賣合同約定辦理貸款，構成違約，不能成立。一審法院依照房屋調換協(xié)議約定，判決恒新公司按銀行同期貸款利率給付徐某已付購房款的利息作為補償，于法有據。因徐某尚未付清房屋全款，一審判決認定恒新公司交付房屋，支付相應補償金，由徐某補足房屋差價，并無不當。
綜上所述，恒新公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費107441元，由大慶恒新房地產開發(fā)有限公司負擔。
本判決為終審判決。

審　判　長　　王廣厚 代理審判員　　王曉兵 代理審判員　　王成慧

書記員：劉丹