原告：大慶市讓胡路區(qū)喇嘛甸鎮(zhèn)紅某居民委員會(huì)，住所地大慶市讓胡路區(qū)南一路紅某小區(qū)。
負(fù)責(zé)人：李長(zhǎng)江，主任。
委托代理人：劉彥輝，黑龍江龍錦律師事務(wù)所律師。
被告：趙某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省肇源縣肇源鎮(zhèn)。

原告大慶市讓胡路區(qū)喇嘛甸鎮(zhèn)紅某居民委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱紅某居委會(huì)）與被告趙某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年3月1日立案受理，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告紅某居委會(huì)委托代理人劉彥輝、被告趙某均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
紅某居委會(huì)向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、解除原、被告的房屋租賃合同；2、被告給付第六年欠付租金7600元、第七年（2016年8月1日至起訴日）租金367655元及違約賠償金191370元；3、被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：2015年8月1日，原告從大慶市佞金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司處接受一處坐落于讓胡路區(qū)陽(yáng)光佳苑三期綜合市場(chǎng)樓房，建筑面積為2462平方米，該處房產(chǎn)在原告接手時(shí)有一份大慶市佞金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和被告趙某簽訂的房屋租賃合同，租賃期限自2010年8月1日至2018年8月20日，租金第一年為500000元，從第三年開始每年遞增5%。原告是2015年8月1日接手的房產(chǎn)，根據(jù)原告與大慶市佞金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之間的協(xié)議書約定，佞金房產(chǎn)與被告的房屋租賃合同的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)移給了原告，原、被告之間形成新的房屋租賃關(guān)系，且被告于2015年10月16日向原告交付了第六年大部分租金600000元，尚欠7600元，2016年8月1日到期后，原告多次催促被告支付第七年租金，被告都以各種理由拒不給付，也不歸還房屋，故原告訴至法院。
趙某辯稱：1、2015年8月1日至2016年7月31日尚有7600元租金未給付屬實(shí)，但原告已口頭承諾免除此部分租金；2、2016年8月1日起至起訴日的租金367655元確實(shí)沒交，2016年7月，我方向原告律師申請(qǐng)要求減少租金，原告律師回復(fù)回去與村里協(xié)商，后村里領(lǐng)導(dǎo)找到被告要求交納租金，我方答復(fù)如果不減少租金就不再承租，原告可以對(duì)外招租，原告對(duì)此沒有明確表態(tài)，也沒有答復(fù)是否同意減少租金。2016年10月，我方就不再經(jīng)營(yíng)，屋里的東西還在，鑰匙我們?nèi)ソ唤o原告，原告不收。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2010年8月3日，大慶市佞金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（甲方）與被告（乙方）簽訂陽(yáng)光佳苑菜市場(chǎng)房屋租賃合同一份，約定甲方將坐落在大慶市讓胡路區(qū)西賓路南側(cè)陽(yáng)光佳苑住宅小區(qū)院內(nèi)，一棟商用樓房租賃給乙方使用，建筑面積為2462平方米，共三層。乙方承租后可以根據(jù)使用功能進(jìn)行室內(nèi)裝修，裝修費(fèi)用全部由乙方負(fù)責(zé)，乙方裝修房屋時(shí)不能破壞原房屋的建筑結(jié)構(gòu)，已裝修的房屋在租賃期滿后交給甲方時(shí)，乙方不得拆除或破壞，也不能向甲方索要裝修費(fèi)用。該房屋租賃期限為八年，租賃費(fèi)總額4570200元（自2010年8月1日至2018年7月31日），第一年（2010年8月1日至2011年7月31日）租金為500000元；第二年（2011年8月1日至2012年7月31日）租金為500000元；第三年（2012年8月1日至2013年7月31日）租金為525000元；第四年（2013年8月1日至2014年7月31日）租金為551200元；第五年（2014年8月1日至2015年7月31日）租金為578700元；第六年（2015年8月1日至2016年7月31日）租金為607600元；第七年（2016年8月1日至2017年7月31日）租金637900元；第八年（2017年8月1日至2018年8月20日）租金669800元。2010年8月1日乙方交完第一年租金500000元后方可進(jìn)行裝修，以后每年租期滿前三個(gè)月交納租金，甲方出具收條，乙方不得延誤，每延誤一天按應(yīng)交租金的5%計(jì)算滯納金，拖欠租金滿30個(gè)工作日，甲方有權(quán)終止合同，按自動(dòng)解除合同處理，限期七日內(nèi)無(wú)條件搬出，合同期滿后，在同等條件下乙方有優(yōu)先租賃權(quán)。乙方租賃此房屋作賓館，自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)營(yíng)虧，由經(jīng)營(yíng)引發(fā)的一切稅費(fèi)由乙方承擔(dān)。在合同期內(nèi)甲方轉(zhuǎn)賣產(chǎn)權(quán)，甲方必須保證乙方租賃合同期滿，在同等條件下乙方有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，乙方在合同期內(nèi)未經(jīng)甲方同意不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借所承租房屋。合同簽訂后，大慶市佞金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將涉案房屋交付原告用于經(jīng)營(yíng)賓館，原告分別于2010年8月4日、2011年5月5日、2012年7月16日、2013年7月27日、2014年8月18日向大慶市佞金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交納了前五年的租金。
2015年8月1日，原告與大慶市佞金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂樓房移交給房權(quán)人的協(xié)議書一份，雙方約定大慶市佞金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將涉案房屋交還給原告自己管理，涉案房屋從2015年8月1日以后的租金由原告自己收繳。2015年10月16日，被告向原告交納了2015年8月1日至2016年7月31日的租金600000元，尚欠7600元未付，2016年8月1日至2017年7月31日的租金未交納。2016年10月，被告與原告就減少租金一事協(xié)商未果，被告不再繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，但涉案房屋并未交還原告。現(xiàn)原告訴至法院，要求1、解除原、被告的房屋租賃合同；2、被告給付第六年欠付租金7600元、第七年（2016年8月1日至起訴日）租金367655元及違約賠償金191370元；3、被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。庭審中，被告表示同意解除雙方之間的租賃合同。

本院認(rèn)為：大慶市佞金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告趙某簽訂房屋租賃合同后，將涉案房屋交還原告管理，由原、被告繼續(xù)履行原租賃合同，該租賃合同的出租人由大慶市佞金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司變更為原告，原租賃合同的權(quán)利義務(wù)對(duì)雙方仍具有約束力，被告應(yīng)向原告履行交納租金的義務(wù)，現(xiàn)因被告未按約定向原告交納租金，原告以此為由要求解除雙方之間的租賃合同關(guān)系，被告亦同意解除，故對(duì)原告的此項(xiàng)請(qǐng)求，本院依法予以支持。雙方之間的租賃合同解除后，被告應(yīng)將涉案房屋返還原告，被告占有使用涉案房屋期間所欠的租金仍有義務(wù)向原告交納，故對(duì)原告要求被告給付2015年8月1日至2016年7月31日剩余租金7600元及2016年8月1日至起訴時(shí)（2017年3月1日）止租金367655元的請(qǐng)求，本院依法予以支持。庭審中，被告雖主張2015年8月1日至2016年7月31日剩余租金7600元原告已免除，但對(duì)此未提交證據(jù)予以證實(shí)，原告亦不予認(rèn)可，故對(duì)其該項(xiàng)抗辯理由，本院不予支持。根據(jù)雙方租賃合同中有關(guān)“每年租期滿前三個(gè)月交納租金，每延誤一天按應(yīng)交租金的5%計(jì)算滯納金”的約定，因被告未在2016年5月1日至8月1日期間向原告交納第七年租金，故其應(yīng)向原告支付違約金，關(guān)于違約金的數(shù)額，因原告請(qǐng)求的違約金過(guò)高，故本院以原告的實(shí)際損失為基礎(chǔ)予以調(diào)整，本案被告未給付租金給原告造成的損失為利息損失，故被告應(yīng)以所欠租金367655元為基數(shù)，自2016年8月2日起至起訴時(shí)（2017年3月1日）止按銀行同期貸款利率130%計(jì)算違約金，經(jīng)計(jì)算為12139元。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百一十四條，關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋（二）第二十九條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告大慶市讓胡路區(qū)喇嘛甸鎮(zhèn)紅某居民委員會(huì)與被告趙某之間的房屋租賃合同；
二、被告趙某于本判決生效后五日內(nèi)給付原告大慶市讓胡路區(qū)喇嘛甸鎮(zhèn)紅某居民委員會(huì)租金375255元及違約金12139元；
三、被告趙某于本判決生效后五日內(nèi)將位于讓胡路區(qū)陽(yáng)光佳苑三期綜合市場(chǎng)房屋返還原告大慶市讓胡路區(qū)喇嘛甸鎮(zhèn)紅某居民委員會(huì)。
如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中國(guó)人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的利息。
案件受理費(fèi)4733元，由被告承擔(dān)3236元，由原告承擔(dān)1497元。
如不服本判決，可在接到判決書之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于大慶市中級(jí)人民法院。

審判員　董　鳳

書記員：于麗麗 附相關(guān)法律條款： 《中華人民共和國(guó)合同法》 第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。 第一百一十四條當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。 約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。 當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。 關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋（二） 第二十九條當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。 當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失”。 《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》 第二條當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。 沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。