原告（反訴被告）大冶市宏洋物業(yè)管理有限公司。
法定代表人曹祥兵，系該公司總經(jīng)理。
委托代理人呂細(xì)送，大冶市義誠(chéng)法律服務(wù)所法律工作者。代理權(quán)限：特別授權(quán)。
被告（反訴原告）左某某，居民。
委托代理人劉建政，湖北維佳律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)。
委托代理人柯威，湖北維佳律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)。

原告大冶市宏洋物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱大冶宏洋物業(yè)公司）與被告左某某物業(yè)服務(wù)合同暨反訴原告左某某與反訴被告大冶宏洋物業(yè)公司物業(yè)損害賠償糾紛一案，本院受理后決定合并審理，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告（反訴被告）大冶宏洋物業(yè)公司的委托代理人呂細(xì)送、被告（反訴原告）左某某及其委托代理人柯威到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，大冶市怡景花苑小區(qū)建成于2010年，2011年10月18日，大冶中意物業(yè)公司與大冶市怡景花苑業(yè)主委員會(huì)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，根據(jù)合同的約定，自2011年11月1日起至2017年10月30日為怡景花苑小區(qū)提供前期物業(yè)服務(wù)，其中約定二期業(yè)主的高層住宅及商業(yè)物業(yè)各業(yè)主在每月10日左右按每月1元／㎡收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，逾期則按5％支付違約金。2012年8月30日，經(jīng)大冶市怡景花苑業(yè)主委員會(huì)同意，大冶中意物業(yè)公司退出對(duì)該小區(qū)的物業(yè)管理，并委托原告大冶宏洋物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理和收取此前各業(yè)主欠繳的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。其中，被告左某某系怡景花苑小區(qū)業(yè)主，其購(gòu)置的座落于大冶市新冶大道怡景花苑二期3棟1701室，建筑面積為216.01㎡，其交房時(shí)間為2012年4月30日，欠繳前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)864元及滯納金1866元，共計(jì)2730元。2012年9月1日，大冶宏洋物業(yè)公司與大冶市怡景花苑業(yè)主委員會(huì)訂立《物業(yè)管理委托合同》，約定大冶市怡景花苑小區(qū)各業(yè)主每年向原告大冶宏洋物業(yè)公司交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，其繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為電梯住宅用房及門面物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按每月1元／㎡收取，并加收10元/月的公攤電費(fèi)，逾期則按日2‰支付滯納金。左某某自此之后又拖欠原告物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)計(jì)8640元，公攤電費(fèi)400元及滯納金7809元，合計(jì)16849元。經(jīng)原告催告后，左某某以大冶宏洋物業(yè)公司未履行對(duì)其房屋漏水的維修義務(wù)而拒付，故大冶宏洋物業(yè)公司訴至本院成訟。
訴訟中，左某某以大冶宏洋物業(yè)公司未履行對(duì)其房屋漏水的維修義務(wù)而提起反訴，要求反訴被告大冶宏洋物業(yè)公司賠償左某某2012年6月因房屋墻面漏水導(dǎo)致的維修費(fèi)用損失23000元。

本院認(rèn)為，大冶市怡景花苑業(yè)主委員會(huì)與大冶中意物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》以及其與原告大冶宏洋物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》均是雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，兩份合同已依法成立。被告左某某系該小區(qū)業(yè)主，受該合同約束，應(yīng)按合同約定履行自身的義務(wù)。大冶中意物業(yè)公司經(jīng)大冶市怡景花苑業(yè)主委員會(huì)同意退出對(duì)該小區(qū)的物業(yè)管理，并委托原告進(jìn)行物業(yè)管理和收取此前各業(yè)主欠繳的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，亦不違反法律的規(guī)定，本院予以認(rèn)可。上述二物業(yè)管理有限公司已依約履行了物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)，左某某欠繳物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及公攤電費(fèi)合計(jì)9904元，已構(gòu)成違約。左某某所欠前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)864元應(yīng)按合同約定的5％計(jì)算違約金為43.20元。原告與大冶市怡景花苑業(yè)主委員會(huì)簽訂《物業(yè)管理委托合同》后，雙方約定逾期交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的按日2‰支付滯納金，該滯納金實(shí)屬違約金性質(zhì)，被告左某某違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。因雙方約定的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)違反相關(guān)法律規(guī)定，故本院對(duì)超出法律規(guī)定的部分不予支持，對(duì)左某某欠繳的后期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及公攤電費(fèi)合計(jì)9040元的違約金可按月利率2%分段計(jì)算至2015年12月31日止，其違約金合計(jì)為2636.77元。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，對(duì)于房屋漏水問(wèn)題發(fā)生在建設(shè)工程的5年保修期限內(nèi)，應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。反訴原告的房屋建成時(shí)間為2010年，其維修行為發(fā)生在2012年6月，由此可知其漏水時(shí)間發(fā)生在保修期間內(nèi)，應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，故應(yīng)駁回反訴原告對(duì)物業(yè)管理單位即反訴被告大冶宏洋物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第一百零七條、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條第一款（二）項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條、《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第三十條的規(guī)定，判決如下：

一、被告左某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告大冶市宏洋物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)9904元、承擔(dān)違約金2679.97元，合計(jì)人民幣12583.97元；
二、駁回原告大冶市宏洋物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求；
三、駁回反訴原告左某某的訴訟請(qǐng)求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費(fèi)276元，反訴費(fèi)376元，合計(jì)652元，由原告大冶市宏洋物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)161元，被告（反訴原告）左某某負(fù)擔(dān)491元。
如不服本判決，可在接到判決書(shū)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提供副本，上訴于湖北省黃石市中級(jí)人民法院。上訴人在遞交上訴狀時(shí)，應(yīng)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)652元，款匯湖北省黃石市中級(jí)人民法院。單位全稱：湖北省黃石市中級(jí)人民法院。開(kāi)戶行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司黃石分行團(tuán)城山支行，賬號(hào)：17×××18。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審　判　長(zhǎng)　　張炳銳 人民陪審員　　劉　軍 人民陪審員　　馬　攀

書(shū)記員：葉夢(mèng)君