胡某某
夏某某
鐘哲（湖北山河律師事務(wù)所）
饒靜（湖北山河律師事務(wù)所）
程友清
閻斌（湖北得偉君尚律師事務(wù)所）
夏某某
施某

上訴人（原審被告）:胡某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
上訴人（原審被告）:夏某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人:鐘哲、饒靜，湖北山河律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）:程友清，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人:閻斌，湖北得偉君尚律師事務(wù)所律師。
原審第三人:夏某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
原審第三人:施某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
上訴人夏某某、胡某某因與被上訴人程友清、原審第三人夏某某、施某合同糾紛一案，不服湖北省武漢市江岸區(qū)人民法院（2013）鄂江岸民初字第01916號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
2013年5月27日，程友清訴至一審法院，請(qǐng)求判令:夏某某、胡某某返還并賠償1，022，915元及從法院采取訴訟保全措施開始起至本案法庭辯論終結(jié)時(shí)止的銀行利息，本案訴訟費(fèi)用由夏某某、胡某某承擔(dān)。
本院認(rèn)為，2003年3月20日，程友清與胡某某簽訂的《房屋買賣協(xié)議》經(jīng)生效法律文書確認(rèn)無效，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條 ?“合同無效或者被撤銷后，因合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！钡囊?guī)定，因本案胡某某與程友清簽訂的《房屋買賣協(xié)議》的標(biāo)的物為宅基地上的房屋，并非宅基地本身，且作為宅基地的出賣人夏某某及施某并未向程友清主張因《房屋買賣協(xié)議》無效的相關(guān)權(quán)利，因此，胡某某應(yīng)向程友清返還其當(dāng)時(shí)收取的購(gòu)房款95000元。同時(shí)，基于雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效，程友清應(yīng)向胡某某返還房屋，但該房屋已經(jīng)拆除，無法返還，故程友清應(yīng)折價(jià)補(bǔ)償胡某某?，F(xiàn)訴爭(zhēng)的房屋由程友清作為被拆遷人與案外人武漢市子湖實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司簽訂的《房屋拆遷貨幣安置協(xié)議書》針對(duì)的亦是宅基地上房屋的拆遷補(bǔ)償，因此，一審法院參照該房屋的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)程友清應(yīng)向胡某某返還的補(bǔ)償款進(jìn)行確認(rèn)正確。因程友清在購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋后，將原有的三層房屋加層為四層，故一審法院對(duì)訴爭(zhēng)房屋三層以上的房屋拆遷款及針對(duì)程友清作為被拆遷人而發(fā)放的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)共92062元由程友清取得及程友清向胡某某返還的價(jià)款以三層以下的房屋拆遷款為限亦是正確的。但在本案中，程友清與胡某某在簽訂《房屋買賣協(xié)議》時(shí)均明知買賣標(biāo)的物為建設(shè)在集體所有土地上的房屋，且程友清并非該村村民，因此雙方對(duì)于上述協(xié)議無效的結(jié)果發(fā)生均有過錯(cuò)，應(yīng)按各自的過錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?？紤]到胡某某作為出賣人在出賣房屋時(shí)即應(yīng)當(dāng)知道其在集體所有的宅基地上所建房屋屬于我國(guó)法律禁止流轉(zhuǎn)范圍，且其在出售房屋多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，因此一審法院認(rèn)定胡某某應(yīng)對(duì)合同無效承擔(dān)主要責(zé)任，程友清應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任正確，但一審以售房總價(jià)款16.5萬(wàn)元為基數(shù)，對(duì)拆遷款835853元按照1:9的比例承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任，沒有考慮售房款中涉及夏某某、施某的部分不妥，應(yīng)以胡某某出賣房屋時(shí)的95000元價(jià)款所對(duì)應(yīng)的部分為限，即胡某某出賣訴爭(zhēng)房屋所得價(jià)款占總價(jià)款的58%，根據(jù)過錯(cuò)雙方按7:3的比例分擔(dān)損失，程友清因房屋買賣協(xié)議無效所遭受的損失為539894.74元（241.78㎡×3，850元／㎡×58%），胡某某、夏某某對(duì)程友清因房屋買賣協(xié)議無效所遭受的損失承擔(dān)70%的責(zé)任即377926.32元（539894.74×70%），程友清承擔(dān)30%的責(zé)任即161968.42元（539894.74×30%）。因訴爭(zhēng)房屋已拆遷，本院對(duì)訴爭(zhēng)房屋的拆遷補(bǔ)償款予以分割。關(guān)于夏某某、施某的相關(guān)權(quán)益在本案中不宜處理。胡某某、夏某某的上訴理由部分成立，其上訴請(qǐng)求部分予以支持。
綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律錯(cuò)誤，本院予以糾正。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?的規(guī)定，判決如下:
一、維持湖北省武漢市江岸區(qū)人民法院（2013）鄂江岸民初字第01916號(hào)民事判決第一、三項(xiàng)；
二、變更湖北省武漢市江岸區(qū)人民法院（2013）鄂江岸民初字第01916號(hào)民事判決書第二項(xiàng)為:坐落于武漢市江岸區(qū)鯇子湖村花蓮里176號(hào)房屋中三層以下的拆遷補(bǔ)償款930853元，由程友清享有768884.58元，余款161968.42元由胡某某、夏某某享有；該房屋三層以上的拆遷補(bǔ)償及其他補(bǔ)償共計(jì)92062元，由程友清享有。
二審案件受理費(fèi)14010元，由胡某某、夏某某負(fù)擔(dān)10000元，程友清負(fù)擔(dān)4010元。一審案件受理費(fèi)14010元，由胡某某、夏某某負(fù)擔(dān)10000元，程友清負(fù)擔(dān)4010元。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，2003年3月20日，程友清與胡某某簽訂的《房屋買賣協(xié)議》經(jīng)生效法律文書確認(rèn)無效，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條 ?“合同無效或者被撤銷后，因合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！钡囊?guī)定，因本案胡某某與程友清簽訂的《房屋買賣協(xié)議》的標(biāo)的物為宅基地上的房屋，并非宅基地本身，且作為宅基地的出賣人夏某某及施某并未向程友清主張因《房屋買賣協(xié)議》無效的相關(guān)權(quán)利，因此，胡某某應(yīng)向程友清返還其當(dāng)時(shí)收取的購(gòu)房款95000元。同時(shí)，基于雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效，程友清應(yīng)向胡某某返還房屋，但該房屋已經(jīng)拆除，無法返還，故程友清應(yīng)折價(jià)補(bǔ)償胡某某。現(xiàn)訴爭(zhēng)的房屋由程友清作為被拆遷人與案外人武漢市子湖實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司簽訂的《房屋拆遷貨幣安置協(xié)議書》針對(duì)的亦是宅基地上房屋的拆遷補(bǔ)償，因此，一審法院參照該房屋的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)程友清應(yīng)向胡某某返還的補(bǔ)償款進(jìn)行確認(rèn)正確。因程友清在購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋后，將原有的三層房屋加層為四層，故一審法院對(duì)訴爭(zhēng)房屋三層以上的房屋拆遷款及針對(duì)程友清作為被拆遷人而發(fā)放的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)共92062元由程友清取得及程友清向胡某某返還的價(jià)款以三層以下的房屋拆遷款為限亦是正確的。但在本案中，程友清與胡某某在簽訂《房屋買賣協(xié)議》時(shí)均明知買賣標(biāo)的物為建設(shè)在集體所有土地上的房屋，且程友清并非該村村民，因此雙方對(duì)于上述協(xié)議無效的結(jié)果發(fā)生均有過錯(cuò)，應(yīng)按各自的過錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。考慮到胡某某作為出賣人在出賣房屋時(shí)即應(yīng)當(dāng)知道其在集體所有的宅基地上所建房屋屬于我國(guó)法律禁止流轉(zhuǎn)范圍，且其在出售房屋多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，因此一審法院認(rèn)定胡某某應(yīng)對(duì)合同無效承擔(dān)主要責(zé)任，程友清應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任正確，但一審以售房總價(jià)款16.5萬(wàn)元為基數(shù)，對(duì)拆遷款835853元按照1:9的比例承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任，沒有考慮售房款中涉及夏某某、施某的部分不妥，應(yīng)以胡某某出賣房屋時(shí)的95000元價(jià)款所對(duì)應(yīng)的部分為限，即胡某某出賣訴爭(zhēng)房屋所得價(jià)款占總價(jià)款的58%，根據(jù)過錯(cuò)雙方按7:3的比例分擔(dān)損失，程友清因房屋買賣協(xié)議無效所遭受的損失為539894.74元（241.78㎡×3，850元／㎡×58%），胡某某、夏某某對(duì)程友清因房屋買賣協(xié)議無效所遭受的損失承擔(dān)70%的責(zé)任即377926.32元（539894.74×70%），程友清承擔(dān)30%的責(zé)任即161968.42元（539894.74×30%）。因訴爭(zhēng)房屋已拆遷，本院對(duì)訴爭(zhēng)房屋的拆遷補(bǔ)償款予以分割。關(guān)于夏某某、施某的相關(guān)權(quán)益在本案中不宜處理。胡某某、夏某某的上訴理由部分成立，其上訴請(qǐng)求部分予以支持。
綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律錯(cuò)誤，本院予以糾正。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?的規(guī)定，判決如下:

一、維持湖北省武漢市江岸區(qū)人民法院（2013）鄂江岸民初字第01916號(hào)民事判決第一、三項(xiàng)；
二、變更湖北省武漢市江岸區(qū)人民法院（2013）鄂江岸民初字第01916號(hào)民事判決書第二項(xiàng)為:坐落于武漢市江岸區(qū)鯇子湖村花蓮里176號(hào)房屋中三層以下的拆遷補(bǔ)償款930853元，由程友清享有768884.58元，余款161968.42元由胡某某、夏某某享有；該房屋三層以上的拆遷補(bǔ)償及其他補(bǔ)償共計(jì)92062元，由程友清享有。
二審案件受理費(fèi)14010元，由胡某某、夏某某負(fù)擔(dān)10000元，程友清負(fù)擔(dān)4010元。一審案件受理費(fèi)14010元，由胡某某、夏某某負(fù)擔(dān)10000元，程友清負(fù)擔(dān)4010元。

審判長(zhǎng)：申斌
審判員：張文霞
審判員：豐偉

書記員：汪麗玲