原告：唐某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省武漢市江岸區(qū)，
委托訴訟代理人：張國振，湖北瑞通天元律師事務(wù)所律師。
被告：沈某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省武漢市江岸區(qū)，
被告：湖北誼安投資有限公司，住所地：湖北省武漢市洪山區(qū)洪山鄉(xiāng)沙灣鄧家垅。
法定代表人：鐘愛華，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：余某某，該公司員工。

原告唐某某訴被告沈某某、湖北誼安投資有限公司（以下簡稱：誼安公司）物權(quán)保護糾紛一案，本院于2018年6月6日受理后，由審判員蔡麗紅于2018年9月14日獨任公開開庭進行審理。原告唐某某的委托訴訟代理人張國振、被告沈某某、被告誼安公司的法定代表人鐘愛華及其委托訴訟代理人余某某，均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告唐某某向本院提出訴訟請求：1、判令兩被告立即騰退屬于原告所有的位于武漢市東湖生態(tài)旅游風景區(qū)磨山村沙灣鄧家垅的房屋（房屋所有權(quán)證號：武房權(quán)證洪字第××號）；2、由兩被告向原告支付房屋占用期間的房屋占用費人民幣12萬元（從2013年6月1日起按照每年人民幣2.4萬元的標準計算至2018年5月30日共計五年的房屋占用費12萬元）；3、由兩被告承擔本案的全部訴訟費用。事實與理由：2000年，被告誼安公司（曾用名：湖北誼安實業(yè)公司）向農(nóng)行中國支行貸款，誼安公司以每套房產(chǎn)及土地作價75萬元作抵押，將案涉房屋在內(nèi)的四棟房屋向農(nóng)行東湖支行貸款300萬元，并辦理了房產(chǎn)和土地相對應(yīng)的他項權(quán)證（他項權(quán)證分別為：武房洪他字第200000562號、武房洪他字第200000563號、武房洪他字第200000564號、武房洪他字第200000565號）。由于被告誼安公司無力歸還貸款，農(nóng)行東湖支行2001年將被告誼安公司起訴到武漢市中級人民法院，該案判決生效后，被告誼安公司沒有履行。2002年，武漢市中級人民法院在對被告誼安公司執(zhí)行過程中，將案涉房屋在內(nèi)的四棟房屋及土地以87.2萬元裁定抵償給農(nóng)行東湖支行（武漢市中級人民法院民事裁定書（2002）武立執(zhí)字第0042號）。2003年農(nóng)行東湖支行對上述抵債資產(chǎn)委托湖北怡達拍賣有限公司以公開拍賣方式進行處置（中國農(nóng)業(yè)銀行湖北省分行2003年春季抵債資產(chǎn)拍賣會公告）。原告于2003年4月20日以公開競拍方式，依法合規(guī)取得案涉房產(chǎn)，房屋所有權(quán)證及土地使用證原件均于拍賣成交后移交原告，原告于2003年11月重新辦妥案涉房屋所有權(quán)證過戶手續(xù)并依法取得新證（房屋所有權(quán)證號：“武房權(quán)證洪字第××號）。原告拍得該房屋后，該棟房屋水電不通、無門無窗，周邊無生活配套設(shè)施，不適合居住一直就沒有裝修。2016年，原告看到該棟房屋周邊配套設(shè)施完善，基本適合居住，準備裝修該房屋時，發(fā)現(xiàn)該房屋已被他人侵占。原告報警后得知是被告誼安公司侵占原告房屋，原告遂要求其騰退該房屋。在原告多方反映、投訴后，被告誼安公司拒不騰退。在萬般無奈下，原告2017年3月18日再次到武漢市東湖生態(tài)旅游風景區(qū)公安分局磨山派出所反映，要求公安機關(guān)依法保護原告的合法權(quán)益。公安民警拿出被告誼安公司和被告沈某某2001年9月3日簽訂的租賃合同，認為買賣不破租賃，不適合騰退。原告認為，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，被告誼安公司和被告沈某某之間簽訂的租賃合同對原告不具有約束力。原告唐某某為維護自身的合法權(quán)益，訴至人民法院。
被告沈某某辯稱：一、被告沈某某是裝修公司的，在1995年，被告誼安公司要被告沈某某裝修該公司院子里的21棟房屋，并說好先裝修8棟（每棟是3層樓，每層建筑面積約100平方米，每棟房屋的建筑面積約300平方米），被告誼安公司說其向銀行貸款的錢還沒有到位，要被告沈某某先墊資裝修；被告沈某某就墊資裝修了2棟房屋及另外6棟房屋的門窗安裝，被告沈某某是做工裝的，但是其對被告誼安公司院子里的這些房屋是做的別墅裝修。二、因為被告誼安公司的裝修資金沒到位，被告沈某某就停工了，等待被告誼安公司的資金到位，但是被告誼安公司的資金一直到2000年都沒有到位，然后在2001年被告沈某某和被告誼安公司之間就協(xié)商：以被告沈某某裝修的這8棟房屋25年租金的形式抵被告沈某某墊付的裝修款，每棟房屋每年的租金是2.4萬元；對于這個協(xié)商內(nèi)容，雙方在2001年簽訂了《房屋租賃合同》。三、被告沈某某與原告唐某某之間沒有合同關(guān)系，原告唐某某要被告沈某某支付房屋占有使用費沒有依據(jù)、沒有道理。四、被告沈某某是2001年和被告誼安公司簽訂的《房屋租賃合同》，在2007年還續(xù)簽了一次合同，原告唐某某如果想讓被告沈某某騰退也可以，但是原告唐某某要賠被告沈某某的裝修損失和租金損失共計200萬元。被告沈某某和被告誼安公司之間的租賃關(guān)系是在原告唐某某拿到房產(chǎn)證之前，原告唐某某是在2003年取得房產(chǎn)證的，被告沈某某是合理租賃，應(yīng)受法律保護。
被告誼安公司辯稱：原告唐某某起訴的侵占房屋物權(quán)不成立，理由如下：一、原告唐某某所訴的鄧家垅的房屋的座次不清晰。二、原告唐某某的房產(chǎn)證的棟號不清楚。三、本身被告誼安公司建筑的房屋都沒有取得建設(shè)部門和規(guī)劃部門的驗收，相關(guān)證件從何來？！被告誼安公司不認同侵占了原告唐某某的物權(quán)，但被告誼安公司與農(nóng)業(yè)銀行的債務(wù)是存在的。被告誼安公司沒有按時還款，后來是2001年武漢市中級人民法院將被告誼安公司的四處房屋裁定給了農(nóng)業(yè)銀行，被告誼安公司出庭的代理人不清楚武漢中院將該公司的案涉四處房屋裁定給農(nóng)業(yè)銀行后該公司與農(nóng)業(yè)銀行之間的債務(wù)抵銷情況，代理人也沒有到武漢中院去調(diào)查了解武漢中院將案涉四處房屋裁定給農(nóng)業(yè)銀行時的債務(wù)抵銷資料。被告誼安公司原來叫“湖北誼安實業(yè)公司”，是國有企業(yè)，主管單位是湖北省國家安全廳，“湖北誼安實業(yè)公司”在2014年改制成了現(xiàn)在的私營企業(yè)，并更名為現(xiàn)在的“湖北誼安投資有限公司”，是股份制私營企業(yè)。四、原來的湖北誼安實業(yè)公司是國營企業(yè)，鐘愛華不是這個國營企業(yè)的職工，在2013年3月該公司改制時鐘愛華才參與公司改制，在2014年完成了該公司的改制，鐘愛華就成為了改制后該公司的法定代表人并擔任法定代表人至今。在該公司改制時，當時“湖北誼安實業(yè)公司”的法定代表人說公司院子里的13畝地及土地上的21棟房子都是該公司的資產(chǎn)，這些資產(chǎn)的權(quán)利憑證在農(nóng)業(yè)銀行、漢口銀行等銀行辦理了抵押貸款，讓改制后的誼安公司承接這些債務(wù)，鐘愛華當時同意了這個說法，但是其沒有具體辦資產(chǎn)債務(wù)清點的事情，當時其也沒有去查看公司院子里的13畝地及土地上的21棟房子的權(quán)利憑證是不是都在改制前的公司名下。鐘愛華在辦理改制后的公司在工商行政部門的信息變更登記手續(xù)時出具了一份由改制后的公司承接原公司的債權(quán)債務(wù)的承諾。五、在公司改制時，原公司的負責人沒有跟鐘愛華說過公司院子里有4棟房屋被武漢中院裁定給農(nóng)業(yè)銀行抵債的事，直到2017年4月份原告唐某某等到被告誼安公司來說該公司侵占了他們的房屋時鐘愛華才知道這個事。六、2013年公司改制時公司院子里的這21棟房屋都是無門無窗、不通水電、不能正常辦公居住生活使用的空置狀態(tài)，院子的大門都是壞的，改制后鐘愛華接手了這些資產(chǎn)后，在公司院子里修建了通行的道路，對這21棟房屋都進行了門窗安裝、通水通電，有的還修繕了屋頂，進行了簡易的裝修，準備用于公司辦公或出租，這些工作鐘愛華是在2014年至2016年期間陸續(xù)完成的。在被告誼安公司完成這些工作的過程中沒有任何人來主張權(quán)利。鐘愛華認為這些房子沒有經(jīng)過國家驗收，是不合法的。七、公司改制后對案涉公司院子里的土地和這21棟房屋，被告誼安公司一直沒有辦理相關(guān)權(quán)證。在這塊房地產(chǎn)由改制后的被告誼安公司占有使用這么多年期間，鐘愛華就見到了原來涉及這塊土地的青苗補償費的磨山村出具的收據(jù)、土地及房屋轉(zhuǎn)讓的合同書，沒有見到過其他國家行政機關(guān)頒布涉及這塊土地的土地及地上房屋的權(quán)證。八、2017年4月份原告唐某某等來被告誼安公司說侵占房屋的時候，鐘愛華就叫該公司的余某某去房管局查詢原告唐某某持有的房產(chǎn)的權(quán)證的情況，反饋的情況是原告唐某某持有的房產(chǎn)權(quán)證是真實的。鐘愛華認為原告唐某某等持有的這4個證有問題，因為土地是該公司的，土地性質(zhì)是集體所有的，而原告唐某某等人的四個房產(chǎn)證上登記的是國有的，所以其認為有問題。鐘愛華委派了被告誼安公司的員工去和原告唐某某等人商談怎么解決這個問題，原告唐某某等四人中有一位愿意商談，其他三位不愿意商談。九、公司改制后，在這塊房地產(chǎn)由改制后的被告誼安公司占有使用這么多年期間，被告誼安公司沒有向農(nóng)業(yè)銀行實際償還過債務(wù)。對于原公司欠農(nóng)業(yè)銀行的債務(wù)及原公司欠其他銀行的債務(wù)，在2014年公司完成改制時就已經(jīng)結(jié)清了，因為如果沒有結(jié)清銀行的債務(wù)則不能完成改制。改制后的新公司也就不存在需要償還原公司欠的銀行的錢了。十、被告誼安公司的員工余某某去調(diào)查了原告唐某某等四人的房產(chǎn)證，確實是洪山區(qū)房管局出具的，但是該房子未進行規(guī)劃驗收、建設(shè)驗收，證從何來？！其認為原告唐某某等四人的房產(chǎn)證有瑕疵。十一、原告唐某某等四人的房屋的棟號有三位是一致的，有一位沒有棟號，說明房屋指向不明，也許指向的是其中一棟房屋具有四個證，因為產(chǎn)權(quán)登記的信息單上房屋坐落均為“洪山區(qū)鄧家垅”，鄧家垅只是一個地名，不能具體的落實到每棟房屋上，其認為四人房產(chǎn)證是一棟房子或并不在被告誼安公司的21棟未建成的房屋之內(nèi)，所以其不存在侵占原告唐某某等四人的房屋。十二、被告誼安公司承認和農(nóng)業(yè)銀行之間有債務(wù)關(guān)系，但農(nóng)業(yè)銀行處置了該債務(wù)關(guān)系，由原告唐某某等四人獲得了被告誼安公司與農(nóng)業(yè)銀行之間的債務(wù)權(quán)益，所以其認為和原告唐某某等四人之間只有債務(wù)關(guān)系，而沒有侵占一說。
經(jīng)審理查明：1993年，湖北誼安實業(yè)公司（以下簡稱：誼安實業(yè)公司）從“洪山××××山村”有償轉(zhuǎn)讓取得位于磨山村沙灣鄧家垅的一處土地，該土地現(xiàn)屬于武漢市東湖生態(tài)旅游風景區(qū)轄區(qū)。
1994年左右，誼安實業(yè)公司在前述磨山村沙灣鄧家垅的這塊土地上建設(shè)了多棟房屋。
對于誼安實業(yè)公司建設(shè)的其中三棟房屋，武漢市房地產(chǎn)管理局于1995年3月6日向誼安實業(yè)公司分別頒發(fā)了“武房地籍洪房私字第01045號”、“武房地籍洪房私字第01047號”、“武房地籍洪房私字第01048號”《武漢市國有土地使用權(quán)證》各一本。該第01045號土地證、第01047號土地證、第01048號土地證上均載明：本證所列土地，……經(jīng)審查準予湖北誼安實業(yè)公司使用；用地座落于武漢市“洪山區(qū)磨山村沙灣鄧家垅”、用途“住宅”、用地面積及房屋占地面積均為99平方米；該證所附《武漢市房屋土地平面圖》上記載了該土地上三層房屋的平面圖、建筑面積297平方米，等內(nèi)容。自1995年6月20日開始，誼安實業(yè)公司多次將該三本土地證上的房地產(chǎn)在武漢市房地產(chǎn)管理局辦理抵押登記手續(xù)。
對于誼安實業(yè)公司建設(shè)的另一棟房屋，武漢市房地產(chǎn)管理局于1996年12月20日向誼安實業(yè)公司頒發(fā)了“武房地籍洪房私字第01746號”《武漢市國有土地使用權(quán)證》一本。該第01746號土地證上載明：本證所列土地，……經(jīng)審查準予湖北誼安實業(yè)公司使用；用地座落于武漢市“洪山區(qū)洪山××××山村沙灣鄧家垅”、用途“住宅”、用地面積及房屋占地面積均為99平方米；該證所附《武漢市房屋土地平面圖》上記載了該土地上三層房屋的平面圖、建筑面積297平方米，等內(nèi)容。自1996年7月10日開始，誼安實業(yè)公司多次將該土地證上的房地產(chǎn)在武漢市房地產(chǎn)管理局頒發(fā)了該土地證后辦理抵押登記手續(xù)。
2000年，武漢市房地產(chǎn)管理局對前述四本土地證上的房屋分別向誼安實業(yè)公司頒發(fā)了四本《房屋所有權(quán)證》。其中“武房地籍洪房私字第01045號”《武漢市國有土地使用權(quán)證》上的房屋頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》編號為“武房權(quán)證洪字第××號”，“武房地籍洪房私字第01047號”《武漢市國有土地使用權(quán)證》上的房屋頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》編號為“武房權(quán)證洪字第××”、“武房地籍洪房私字第01048號”《武漢市國有土地使用權(quán)證》上的房屋頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》編號為“武房權(quán)證洪字第××”，“武房地籍洪房私字第01746號”《武漢市國有土地使用權(quán)證》上的房屋頒發(fā)的房產(chǎn)證號為“武房權(quán)證洪字第××”。
2000年12月9日，因向中國農(nóng)業(yè)銀行武漢市中北路分理處（以下簡稱：農(nóng)行中北路分理處）貸款，誼安實業(yè)公司將前述四本土地證及房產(chǎn)證上的房地產(chǎn)抵押給了該農(nóng)行中北路分理處，并向武漢市洪山區(qū)房地產(chǎn)管理局辦理了該四處房產(chǎn)上設(shè)定抵押的《房屋他項權(quán)證》，該四本房屋他項權(quán)證的編號分別為“武房洪他字第200000562號”、“武房洪他字第200000563號”、“武房洪他字第200000564號”、“武房洪他字第200000565號”。該四棟房屋上抵押權(quán)設(shè)定的期限均為2000年10月10日至2002年8月28日。
在2001年至2002年期間，誼安實業(yè)公司因經(jīng)營欠沈某某將近500萬元未能償還，于是雙方協(xié)商將誼安實業(yè)公司院內(nèi)的8棟房屋出租給沈某某并用租金沖抵欠款。2001年9月23日，甲方誼安實業(yè)公司（出租方）與乙方沈某某（承租方）簽訂了一份《房屋租賃合同》，約定誼安實業(yè)公司將位于“洪山區(qū)洪山××××山村鄧家垅碧波山莊院內(nèi)”的8棟房屋（每棟約300平方米、毛坯房無門窗）出租給沈某某，租金每棟每年2.4萬元，所出租房屋的全部押金為5萬元，每年一次性繳納租金19.2萬元，租期自2002年1月1日至2027年1月1日止計二十五年，由于出租屋是毛坯房由乙方自行裝修完善水、電、氣等事項，等內(nèi)容。隨后，誼安實業(yè)公司向沈某某交付了該合同約定的8棟房屋，沈某某接收后裝修了這8棟房屋并居住使用至今。
因誼安實業(yè)公司未能按期向農(nóng)行償還貸款，農(nóng)行中北路分理處訴至武漢中院，武漢中院制作（2001）武經(jīng)初字第351號民事判決書判令誼安實業(yè)公司向農(nóng)行中北路分理處償還借款本息等。后該農(nóng)行中北路分理處的此項債權(quán)移交給了中國農(nóng)業(yè)銀行武漢市東湖支行（以下簡稱：農(nóng)行東湖支行）管理。因誼安實業(yè)公司未履行該判決的判項內(nèi)容，農(nóng)行東湖支行向武漢中院申請強制執(zhí)行。2002年12月25日，武漢中院制作（2002）武立執(zhí)字第0042號民事裁定書，裁定“將被執(zhí)行人湖北誼安實業(yè)公司所有的位于洪山××××山村鄧家垅房地產(chǎn)證號為洪字第××、20××64、20××65、20××66號建筑面積1188平方米的房地產(chǎn)，以人民幣捌拾柒萬貳仟（87.2萬元）抵償給申請執(zhí)行人農(nóng)行武漢市東湖支行”。
2003年春季，農(nóng)行東湖支行發(fā)出于2003年4月20日上午對案涉四棟房屋作為抵債資產(chǎn)將進行拍賣的《抵債資產(chǎn)拍賣會公告》。2003年4月18日，許某某、謝某、唐某某委托石某某參加案涉四棟房屋的競買事宜。2003年4月20日，石某某競買到案涉四棟房屋的競買，與拍賣公司簽訂了《拍賣成交確認書》，并向拍賣公司付清了競買款項。
2003年10月13日，案涉四棟房屋的使用人為誼安實業(yè)公司的前述四本《武漢市國有土地使用權(quán)證》上均注銷了抵押登記。
2003年11月21日，武漢市洪山區(qū)房地產(chǎn)管理局向石某某、唐某某、謝某、許某某分別頒發(fā)了編號為“武房權(quán)證洪字第××號”、“武房權(quán)證洪字第××號”、“武房權(quán)證洪字第××號”、“武房權(quán)證洪字第××號”的《房屋所有權(quán)證》共四本。該四本房產(chǎn)證上載明：房屋所有權(quán)人分別為“石某某”、“唐某某”、“謝某”、“許某某”，房屋座落均為“洪山區(qū)洪山××××山村沙灣鄧家垅”，產(chǎn)別均為私有房產(chǎn)，房屋狀況均為混合結(jié)構(gòu)、1-3層、建筑面積297平方米、住宅。石某某、唐某某、謝某、許某某向法院提交的四本房產(chǎn)證上“房地產(chǎn)平面圖”部分均有兩張附圖：其中石某某名下的房產(chǎn)證上“房地產(chǎn)平面圖”所附的兩張圖，一張是誼安實業(yè)公司名下的案涉《國有土地使用權(quán)證》上所附的《武漢市房屋土地平面圖》并填寫了“第1棟號”，一張是于2007年12月10日經(jīng)武漢市洪山區(qū)房產(chǎn)管理局測繪隊測繪并標注“座落：磨山村沙灣鄧家垅D棟”的《武漢市房產(chǎn)權(quán)證附圖》，兩張圖紙上記載的建筑面積均為297平方米；其中謝某名下的房產(chǎn)證上“房地產(chǎn)平面圖”所附的兩張圖，一張是誼安實業(yè)公司名下的案涉《國有土地使用權(quán)證》上所附的《武漢市房屋土地平面圖》并填寫了“第2棟號”，一張是于2007年12月10日經(jīng)武漢市洪山區(qū)房產(chǎn)管理局測繪隊測繪并標注“座落：磨山村沙灣鄧家垅A棟”的《武漢市房產(chǎn)權(quán)證附圖》，兩張圖紙上記載的建筑面積均為297平方米；其中唐某某名下的房產(chǎn)證上“房地產(chǎn)平面圖”所附的兩張圖，一張是誼安實業(yè)公司名下的案涉《國有土地使用權(quán)證》上所附的《武漢市房屋土地平面圖》并填寫了“第3棟號”，一張是于2007年12月10日經(jīng)武漢市洪山區(qū)房產(chǎn)管理局測繪隊測繪并標注“座落：磨山村沙灣鄧家垅C棟”的《武漢市房產(chǎn)權(quán)證附圖》，兩張圖紙上記載的建筑面積均為297平方米；其中許某某名下的房產(chǎn)證上“房地產(chǎn)平面圖”所附的兩張圖，一張是誼安實業(yè)公司名下的案涉《國有土地使用權(quán)證》上所附的《武漢市房屋土地平面圖》并填寫了“第6棟號”，一張是于2007年12月10日經(jīng)武漢市洪山區(qū)房產(chǎn)管理局測繪隊測繪并標注“座落：磨山村沙灣鄧家垅B棟”的《武漢市房產(chǎn)權(quán)證附圖》，兩張圖紙上記載的建筑面積均為297平方米。
因案涉四棟房屋在唐某某等四人競買時均為毛坯房且未通水電，不具備居住使用條件，唐某某等四人在競買后一直未裝修入住此四棟房屋。
2014年6月9日，誼安實業(yè)公司完成改制后更名為“湖北誼安投資有限公司”即本案被告誼安投資公司，同時該公司法定代表人由黃順江變更為鐘愛華。
2017年，唐某某等四人準備裝修案涉四棟房屋時，發(fā)現(xiàn)其競買的四棟房屋被他人居住使用，遂向誼安投資公司提出侵占了四人的房屋。唐某某等人要求騰退被占的四棟房屋未果，遂向該四棟房屋所在地的磨山派出所報警。經(jīng)磨山派出所調(diào)查，唐某某等四人主張的四棟房屋實際是由本案被告沈某某租住使用。
在2017年磨山派出所調(diào)查期間，因沈某某向磨山派出所提交了一份落款日期為2002年1月1日、內(nèi)容為“今收到承租人沈某某先生租房款壹拾伍萬元整及押金伍仟元整，共計壹拾伍萬伍仟元整”的《收條》，而該收條上寫的租金金額對應(yīng)的租期已過實際租用房屋時間，沈某某就向磨山派出所提交了一份落款日期為2007年11月30日的《債務(wù)沖抵房屋租金協(xié)議》該協(xié)議載明“因甲方無力償還乙方的借款又因乙方在租賃甲方的房屋期間滿五年后未付房屋租金的情況下”，雙方約定：甲方同意乙方以甲方未還的借款沖抵房屋租金，等內(nèi)容。沈某某稱其是在2017年磨山派出所調(diào)查詢問后才與原誼安實業(yè)公司的法定代表人黃順江補簽的該沖抵協(xié)議，該沖抵協(xié)議的甲方簽章處是經(jīng)辦人黃順江簽名并加蓋原誼安實業(yè)公司的印章。誼安投資公司稱其收到了前述15萬元租金，但不清楚前述沖抵協(xié)議。
因各自的持證房屋被占，故唐某某等四個房主分別訴至本院，要求判如所請。
在本案審理過程中：一、被告誼安投資公司提交了一份1996年2月15日的“武規(guī)建證字（96）33號”《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》復印件（建設(shè)單位肖前正，建設(shè)位置磨山村鄧家垅，新建磚混住宅一棟三層、占地面積109平方米、建筑面積324平方米），擬證明房屋是在取得工程規(guī)劃許可證后建設(shè)的，是1996年開始建設(shè)，至今均為完工，也沒有取得規(guī)劃驗收備案證等，到目前房屋是無門窗、五水電，不能居住，沒有取得房屋權(quán)屬證明。原告唐某某對該許可證的真實性、關(guān)聯(lián)性及證明目的均有異議，該證不能顯示與原告的持證房屋有何關(guān)系。被告沈某某對該許可證無異議。二、被告沈某某稱原誼安公司在1995年要其裝修該公司院子里的21棟房屋，因其裝修其中的8棟房屋后該公司一直沒有付裝修款，所以雙方在2001年協(xié)商以其裝修的這8棟房屋25年租金的形式抵裝修款，每棟房屋每年的租金是2.4萬元，雙方在2001年9月23日對這個協(xié)議內(nèi)容簽訂了一份《房屋租賃合同》。被告沈某某向法院陳述的該租賃合同簽訂的前述原因與磨山派出所調(diào)查得知的因借款未還才簽此租賃合同、落款日期為2007年11月30日的《債務(wù)沖抵房屋租金協(xié)議》上載明的無力償還借款等才有以未還款沖抵房屋租金的情況不符，但被告沈某某未向法院提交其是因為原誼安公司差欠這8棟房屋的裝修款雙方才簽該租賃合同的證據(jù)。三、被告誼安投資公司稱原誼安實業(yè)公司的印章是在該公司保存，在辦理了更名后的誼安投資公司的印章后，就在2014年7月份銷毀了原誼安實業(yè)公司的印章，其不清楚被告沈某某提交的2017年補簽的《債務(wù)沖抵房屋租金協(xié)議》上加蓋誼安實業(yè)公司的情況。
以上事實，有《武漢市國有土地使用權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》、拍賣會公告、《拍賣成交確認書》、《房屋所有權(quán)證》、《房屋租賃合同》、《收條》、《債務(wù)沖抵房屋租金協(xié)議》、當事人的陳述等證據(jù)材料在卷佐證。

本院認為：一、“先抵押后出租”情形下的房屋騰退問題
《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。最高人民法院《關(guān)于適用
若干問題的解釋》第六十六條第一款規(guī)定，抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定：租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)定抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。在本案中，原誼安實業(yè)公司在2000年12月9日已將案涉房地產(chǎn)抵押給了銀行并在房管局辦理了抵押權(quán)登記，此時案涉房地產(chǎn)上存有抵押權(quán)；原誼安實業(yè)公司在2001年9月23日與被告沈某某簽訂租賃合同約定將案涉房屋自2002年1月1日起出租給被告沈某某，此時案涉房屋上存在出租權(quán)；銀行作為抵押權(quán)人將案涉房地產(chǎn)進行公開拍賣，這是抵押權(quán)人實現(xiàn)權(quán)利的合法方式，而原告唐某某委托石某某在2003年4月20日通過競買獲得了案涉房地產(chǎn)，屬于案涉房地產(chǎn)的受讓人。因案涉房地產(chǎn)上的抵押權(quán)、出租權(quán)是“先抵押后出租”而屬于法律規(guī)定的所有權(quán)變動不破租賃原則的例外情形，則原告唐某某作為在此情形下案涉房地產(chǎn)的受讓人，該房屋上的租賃關(guān)系對其無約束力。被告誼安投資公司早已喪失了案涉房地產(chǎn)的出租權(quán)，而被告沈某某亦無繼續(xù)占用案涉房地產(chǎn)的合法依據(jù)，故對于原告唐某某作為案涉房地產(chǎn)的所有權(quán)人要求該房地產(chǎn)的現(xiàn)占用人被告沈某某騰退房屋的訴訟請求，本院依法予以支持。
二、房屋占用費的問題
自2002年12月25日武漢中院裁定將案涉房地產(chǎn)抵償給銀行時起，原誼安實業(yè)公司就喪失了對該房地產(chǎn)的出租權(quán)，而在原告唐某某取得該房地產(chǎn)的房產(chǎn)證后，該房屋的財產(chǎn)權(quán)益就歸屬于原告唐某某。雖然被告沈某某占用房屋是基于此前與原誼安實業(yè)公司之間的租賃關(guān)系，但是被告沈某某與原誼安實業(yè)公司之間關(guān)于以房租抵債務(wù)的合同約定對原告唐某某沒有約束力，即在原告唐某某取得案涉房地產(chǎn)的房產(chǎn)證后，被告沈某某依法應(yīng)向原告唐某某支付占用案涉房地產(chǎn)期間的費用。參考被告沈某某與原誼安實業(yè)公司之間以房租抵債務(wù)的合同中關(guān)于每棟每年2.4萬元租金的約定標準，2013年6月1日至2018年5月30日期間案涉房地產(chǎn)的房屋占用費為12萬元，故對于原告唐某某要求被告沈某某支付2013年6月1日至2018年5月30日期間的房屋占用費12萬元的訴訟請求，本院依法予以支持。
因被告誼安投資公司早已喪失了案涉房地產(chǎn)的權(quán)屬，其亦未實際占用該房屋，故原告唐某某要求被告誼安投資公司騰退房屋、支付房屋占用費的訴訟請求，無依據(jù)，本院依法不予支持。
對于被告方稱原告唐某某持有的房屋所有權(quán)證上只有地名鄧家垅而沒有具體的棟號，房屋指向不明而不能具體落實到每棟房屋上的意見，因為原告唐某某持有的房屋所有權(quán)證上不僅寫了房屋座落在鄧家垅，該房產(chǎn)證上“房地產(chǎn)平面圖”部分有兩張附圖，該附圖可以區(qū)分出該證載房屋指向的具體是哪一棟房屋，故本院對此意見依法不予采納。
對于被告沈某某因占用房屋裝修而在騰退房屋可能產(chǎn)生的裝修損失、租金損失，可另行向責任主體依法主張合法權(quán)利。
綜上所述，為保護當事人合法權(quán)益，本院依照《中華人民共和國物權(quán)法》第三十四條、第一百九十條，最高人民法院《關(guān)于適用
若干問題的解釋》第六十六條第一款，最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告沈某某于本判決生效之日起十五日內(nèi)騰退原告唐某某名下位于武漢市東湖生態(tài)旅游風景區(qū)磨山村沙灣鄧家垅的房屋一處（房屋所有權(quán)證編號為“武房權(quán)證洪字第××號”）；
二、被告沈某某于本判決生效之日起十五日內(nèi)向原告唐某某支付2013年6月1日至2018年5月30日期間的房屋占用費人民幣12萬元；
三、駁回原告唐某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費1350元（已減半收?。杀桓嫔蚰衬池摀ù丝钤嫣颇衬骋杨A交，由被告沈某某于本判決生效之日起十五日內(nèi)向原告唐某某直接支付1350元）。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提交副本，上訴于武漢市中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第一款第（一）項的規(guī)定，預交上訴案件受理費，款匯武漢市中級人民法院，收款單位全稱：湖北省武漢市中級人民法院；賬號：17×××67；開戶行：農(nóng)行武漢民航東路支行。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預交上訴費的，按自動撤回上訴處理。

審判員 蔡麗紅

書記員： 季清香