原告：哈爾濱市新東光玻璃制品有限責任公司，住所地哈爾濱市道里區(qū)鄉(xiāng)政街35號。
法定代表人：劉東光，職務總經(jīng)理。
被告：哈爾濱市制冷機廠，住所地哈爾濱市道外區(qū)北樹街19號。
法定代表人：張國慶，職務廠長。
委托代理人：藺麗秋，黑龍江國脈匯通律師事務所律師。
被告：哈爾濱鑫庭基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地哈爾濱市道外區(qū)平湖小區(qū)3棟3單元5層3號。
法定代表人：金鑫，職務經(jīng)理。
委托代理人：郭潔，黑龍江國脈匯通律師事務所律師。

原告哈爾濱市新東光玻璃制品有限責任公司（以下簡稱新東光）與被告哈爾濱市制冷機廠（以下簡稱制冷機廠）、哈爾濱鑫庭基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱鑫庭基）房屋買賣合同糾紛一案，本院立案受理后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告新東光的法定代表人劉東光，被告制冷機廠的委托代理人藺麗秋，被告鑫庭基的委托代理人郭潔到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
新東光向本院提出訴訟請求：1.判令被告將位于道外區(qū)（××區(qū)）××號房屋（產(chǎn)權(quán)證號：太字第××號）更名過戶給原告；2.訴訟費由被告承擔。事實和理由：1996年6月14日新東光與制冷機廠簽訂借款協(xié)議，雙方約定如借款期滿后，制冷機廠未將欠款返還新東光，將其位于道外區(qū)北樹街19號房屋（產(chǎn)權(quán)證號太字第××號）房屋歸新東光所有，借款期限屆滿后制冷劑廠未歸還欠款，新東光多次要求辦理相關(guān)手續(xù)，制冷劑廠以各種理由推諉，2008年1月25日經(jīng)相關(guān)部門批準制冷機廠整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給鑫庭基，制冷機廠、鑫庭基簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，制冷機廠債權(quán)、債務均由鑫庭基承擔，故新東光訴至法院。
制冷劑廠辯稱，1.駁回原告的訴訟請求；2.由原告自行承擔訴訟費用。制冷機廠認為新東光的訴訟請求沒有事實和法律依據(jù)，應當依法駁回，具體理由如下：一、新東光舉示的“借款協(xié)議”、“抵押貸款協(xié)議”屬無效合同。新東光的借款協(xié)議中因違反法律禁止性規(guī)定而無效。新東光舉示的借款協(xié)議簽訂于1996年，當時適用法律是《最高人民法院關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見》，按其規(guī)定，企業(yè)之間的借貸行為是違法的。因此，新東光公司作為非金融機構(gòu)，其向制冷機廠發(fā)放貸款的行為因違反法律規(guī)定而無效。新東光公司與制冷機廠之間的“借款協(xié)議”并不因經(jīng)過公證而合法。2.新東光的抵押貸款協(xié)議中因違反法律禁止性規(guī)定而無效?！吨腥A人民共和國擔保法》第40條規(guī)定，訂立抵押合同時，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。此法律條款實質(zhì)是表明法律禁止絕押合同。絕押合同是指當事人雙方在設(shè)立抵押權(quán)時，約定當事人不履行債務時，債權(quán)人即取得抵押標的物所有權(quán)的合同。因為抵押權(quán)是一種變價受償權(quán)，抵押物沒有經(jīng)過折價或變價，就預先約定轉(zhuǎn)給抵押權(quán)人所有，違背了抵押權(quán)的價值權(quán)屬性，對利益受損一方當事人不公平，違反了等價有償原則。本案中，雙方簽訂的借款協(xié)議中約定，制冷機廠如到期不能償還借款，制冷機廠的房產(chǎn)就歸新東光公司所有。該條款就是法律禁止約定的絕押合同條款。依照法律規(guī)定，違反法律禁止規(guī)定的條款無效，法律不予保護。即使公證，亦不能產(chǎn)生法律效力。所以，新東光公司無權(quán)要求法院將該抵押物判歸其所有。3.抵押合同因未辦理抵押登記而無效。新東光未舉證雙方涉及的抵押合同進行了抵押登記。根據(jù)《擔保法》第四十一條規(guī)定，當事人以本法第四十二條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。因此，即使雙方簽訂的抵押協(xié)議不違反法律強制性規(guī)定，也因未辦理抵押登記而不產(chǎn)生效力。原告依據(jù)抵押合同而主張辦理更名的訴求沒有事實和法律依據(jù)，應當依法駁回。二、新東光主體并未存在，原告主體不適格經(jīng)查詢黑龍江省紅盾網(wǎng)，哈爾濱新東光玻璃制品有限公司并無任何信息，原告的主體并未存在，也沒有注銷、更名的信息，因此，本案中，原告存在主體不適格的情形，應依法駁回。三、新東光公司訴訟所依據(jù)的借款協(xié)議已經(jīng)超過訴訟時效。對于借款合同中債務的訴訟時效，應適用我國《民法通則》關(guān)于普通訴訟時效的規(guī)定，期間為2年；未約定還款日期的，從權(quán)利人可行使權(quán)利之時起算，但從借款之日起超過20年的，不再予以保護。本案中，新東光公司與制冷機廠在借款協(xié)議中約定還款日期為1997年6月14日，其于2016年7月21日起訴，已經(jīng)遠遠超過2年的訴訟；且雙方明確約定還款日期，不屬于未約定還款日期的最長訴訟時效20年的情形。尤其是鑫庭基受讓制冷機廠的房產(chǎn)及土地，并于2008年哈爾濱市進行產(chǎn)權(quán)交易公示。新東光的法定代表人也購買了制冷機廠的房產(chǎn)，應當了解制冷機廠的相關(guān)情況，卻在近20年的時間里未主張其權(quán)利，現(xiàn)在主張已超過訴訟時效期間。新東光提供的“承認書”不具有真實性、合法性，一是其上加蓋的印章與制冷機廠掌握的印章不符；二是其表述的內(nèi)容與事實不符，（2007）外民三初字第606號判決書判令新東光給付制冷機廠所欠租賃費172443元，該訴訟中新東光未以本案16萬元債權(quán)主張抵銷或提起反訴，這明顯不符常理。而本案“承認”書僅描述16萬債務而不提172443元債權(quán)，于情于理都難自圓其說。因此，本案新東光因超過訴訟而喪失勝訴權(quán)。四、新東光并未證明其已經(jīng)履行16萬元借款交付義務。退一步講，即使雙方之間的借款協(xié)議不違反法律強制性規(guī)定，根據(jù)《合同法》，非金融機構(gòu)借款合同屬于實踐合同，應當自款項交付時生效。新東光未舉證其已經(jīng)履行款項交付的義務，即使雙方之間有約定，經(jīng)過了公證，也不能證明新東光已履行交付，新東光也不能向制冷機廠主張債權(quán)。五、該房產(chǎn)已經(jīng)滅籍，新東光公司訴請的標的物不存在，制冷機廠與鑫庭基公司于2008年1月3日簽訂《兼并協(xié)議書》，根據(jù)哈東北估字（2007）第W-23號《房地產(chǎn)估價結(jié)果報告》，制冷機廠轉(zhuǎn)讓給鑫庭基公司的房產(chǎn)包括產(chǎn)權(quán)證號為××號房產(chǎn)，2010年7月5日已將該房產(chǎn)權(quán)利人更名至鑫庭基公司名下，變更后產(chǎn)權(quán)證號為：哈房權(quán)證外二字第××號。2016年1月該房產(chǎn)所在地已被拆遷，該房產(chǎn)已滅籍，新東光公司訴請的標的物已不存在。六、本案送達程序存在瑕疵，請法庭注意的是，制冷機廠自1993年起企業(yè)全面停產(chǎn)，職工放假，“哈爾濱市制冷機廠”雖然現(xiàn)在工商系統(tǒng)未注銷，但其營業(yè)執(zhí)照上顯示的“法定代表人張國慶”已不具有代表制冷機廠行使法人職權(quán)的實體權(quán)利。因此，由張國慶簽收的法律文書只能是張國慶的個人行為，而非職務行為。綜上，請求依法駁回原告的訴訟請求。
鑫庭基辯稱：1.駁回原告的訴訟請求；2.由原告自行承擔訴訟費用。鑫庭基與制冷機廠于2008年1月3日簽訂《兼并協(xié)議書》，該協(xié)議第三條第1項約定“甲方以1150萬元人民幣兼并乙方，乙方的房產(chǎn)、土地變更為甲方所有”，第5項“交易成功后，乙方依法注銷哈爾濱市制冷機廠”，第8項“乙方于1993年企業(yè)全面停產(chǎn)，職工放假、賬面所欠的債務及其由此引起的糾紛等一切事務均由乙方自行負責解決處理；除黑新資評報字【2007】第039號《資產(chǎn)評估報告書》以外的債權(quán)債務、經(jīng)濟、法律責任均由乙方負全責”；根據(jù)約定，鑫庭基公司于1月8日向哈爾濱產(chǎn)權(quán)交易中心支付了1150萬元，該協(xié)議生效。根據(jù)哈東北估字（2007）第W-23號《房地產(chǎn)估價結(jié)果報告》，制冷機廠轉(zhuǎn)讓給鑫庭基的房產(chǎn)包括產(chǎn)權(quán)證號為××號房產(chǎn)，2010年7月5日已將該房產(chǎn)權(quán)利人更名至鑫庭基名下，變更后產(chǎn)權(quán)證號為：哈房權(quán)證外二字第××號。2016年1月該房產(chǎn)所在地已被拆遷，該房產(chǎn)已滅籍。綜上事實，請求駁回原告的訴訟請求，具體理由如下：1、鑫庭基與制冷機廠是買賣合同關(guān)系，制冷機廠是獨立的法人主體，根據(jù)雙方之間的協(xié)議約定，鑫庭基公司對制冷機廠不承擔連帶責任；2、制冷機廠轉(zhuǎn)讓給鑫庭基公司的房產(chǎn)及土地均在制冷機廠名下，且均包含在評估范圍內(nèi)。原告提交的公證書證明該房產(chǎn)已抵押原告方，對鑫庭基公司而言不具有約束力，因公證書沒有對外公示效力。3、根據(jù)原告舉證該房產(chǎn)是抵押物，依據(jù)法律規(guī)定原告無權(quán)將直接將抵押物據(jù)為己有，即使公證了，仍不能產(chǎn)生法律效力。4、根據(jù)原告舉證，原告與制冷機廠債權(quán)債務關(guān)系產(chǎn)生的時間為1996年6月，而鑫庭基公司受讓制冷機廠的房產(chǎn)及土地，并于2008年哈爾濱市進行產(chǎn)權(quán)交易公示。原告也購買了制冷機廠的房產(chǎn)，了解制冷機廠的相關(guān)情況，確在近20年的時間里未能主張其權(quán)利，現(xiàn)在主張已超過訴訟時效期間。5、現(xiàn)該房產(chǎn)已滅籍，原告請求的標的物已不存在了。
新東光為證明自己的主張，提供了如下證據(jù)：
證據(jù)一，抵押貸款協(xié)議書、借據(jù)、公證書各一份，證明1996年6月13日制冷廠向原告玻璃廠借款16萬元，制冷機廠沒有還款，制冷機廠將226.3平方米的招待所辦公室抵賬給玻璃廠。
證據(jù)二，制冷機廠于2016年4月16日出具的承認，證明制冷機廠向原告借款屬實。
制冷機廠為證明自己的主張，提供了如下證據(jù)：
證據(jù)一，《兼并協(xié)議書》（原）及2008年1月8日中國工商銀行進賬單（復）；證明：1、鑫庭基公司與制冷機廠于2008年1月3日簽訂《兼并協(xié)議書》，是有條件承受制冷機廠的資產(chǎn)，包括房產(chǎn)及土地，不對制冷機廠承擔連帶責任；2、制冷機廠是獨立的法人主體，合同約定自行承擔并處理評估范圍外的債務及經(jīng)濟糾紛；3、鑫庭基公司于2008年1月8日向哈爾濱市產(chǎn)權(quán)交易中心付款1150萬元，合同生效，鑫庭基公司對制冷機廠不存在未履行的義務。
證據(jù)二，2007年4月6日《資產(chǎn)評估報告》（復）及2007年3月30日《報告書》（復）；證明：1、鑫庭基公司與制冷機廠簽訂協(xié)議前，依法履行了相關(guān)程序，包括進行資產(chǎn)評估；2、制冷機廠出售的資產(chǎn)中包括產(chǎn)權(quán)證為01092房產(chǎn)（鈑金車間），證明該房產(chǎn)2007年評估時仍屬于制冷機廠的房產(chǎn)，原告公證的借款合同效力不能抗辯產(chǎn)權(quán)證所記載權(quán)利人的權(quán)利，也不能對抗制冷機廠將其轉(zhuǎn)讓給鑫庭基公司的事實。
證據(jù)三，哈房權(quán)證外二字第××號（復印件）、01092號房產(chǎn)權(quán)（復印件）、哈爾濱市制冷機廠房屋評估明細表（原）各一份；證明：1、鑫庭基公司將受讓的01092號房產(chǎn)更名，產(chǎn)權(quán)證號為哈房權(quán)證外二字第××號，鑫庭基公司對該房產(chǎn)享有所有人的權(quán)利，具有排任何第三方的權(quán)利，任何人無權(quán)主張權(quán)利。因房屋拆遷，房產(chǎn)權(quán)被拆遷辦收回。
鑫庭基為證明自己的主張，提供了如下證據(jù)：
證據(jù)一、《兼并協(xié)議書》（原）及2008年1月8日中國工商銀行進賬單（復）；證明：1、鑫庭基公司與制冷機廠于2008年1月3日簽訂《兼并協(xié)議書》，是有條件承債受讓制冷機廠的資產(chǎn)，包括房產(chǎn)及土地，不對制冷機廠承擔連帶責任；2、制冷機廠是獨立的法人主體，合同約定自行承擔并處理評估范圍外的債務及經(jīng)濟糾紛；3、鑫庭基公司于2008年1月8日向哈爾濱市產(chǎn)權(quán)交易中心付款1150萬元，合同生效，鑫庭基公司對制冷機廠未有未履行的義務。
證據(jù)二、2007年4月6日《資產(chǎn)評估報告》（復）及2007年3月30日《報告書》（復）各一份；證明：1、鑫庭基公司與制冷機廠簽訂協(xié)議前，依法履行了相關(guān)程序，包括進行資產(chǎn)評估；2、制冷機廠出售的資產(chǎn)中包括產(chǎn)權(quán)證為01092房產(chǎn)（鈑金車間），證明該房產(chǎn)2007年評估時仍屬于制冷機廠的房產(chǎn)，原告公證的借款合同效力不能抗辯產(chǎn)權(quán)證所記載權(quán)利人的權(quán)利；3、原告認為其享有制冷機廠名下的01092號房產(chǎn)所有權(quán)不能對抗鑫庭基公司已受讓的事實。
證據(jù)三，哈房權(quán)證外二字第××號（復印件）；證明：1、鑫庭基公司將受讓的01092號房產(chǎn)更名，產(chǎn)權(quán)證號為哈房權(quán)證外二字第××號，鑫庭基公司對該房產(chǎn)享有所有人的權(quán)利，具有排任何第三方的權(quán)利；2、原告無權(quán)向鑫庭基公司主張該房產(chǎn)。
證據(jù)四、鑫庭基公司與哈爾濱市道外區(qū)人民政府房屋征收辦公室簽訂的《房屋征收補償協(xié)議》第2頁（原）證明：該房產(chǎn)已被滅籍，原告請求的標的物已不存在，應依法駁回其訴訟請求。
證據(jù)五、（2007）外民三初606判決一份，證明哈爾濱百事興經(jīng)貿(mào)公司稱原告于1998年注銷，本案原告主體不存在，主體不適格，百事興經(jīng)貿(mào)公司法人劉東光向制冷機廠出具還款計劃，確認對制冷機廠附有172443元債務，但該案中被告并沒有以本案涉及借款抗辯或提前反訴，或主張抵消，因此本案中所涉及的借款及抵押不能確認是否真實存在。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證，對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證，對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：1.新東光提交的證據(jù)一，制冷機廠、鑫庭基對真實性無異議，能夠1996年6月13日制冷機廠向新東光借款160000元，新東光與制冷機廠簽訂《抵押貸款協(xié)議書》，借款協(xié)議經(jīng)過哈爾濱市太平區(qū)公證處公證，故對該證據(jù)的證明效力予以采信。2.新東光提交的證據(jù)二，新東光沒有其他證據(jù)佐證，不能證明承認中東光玻璃制鏡廠與本案新東光同一，故對該證據(jù)的證明效力不予采信。3.制冷機廠、鑫庭基提交的證據(jù)一、證據(jù)二、證據(jù)三，新東光雖有異議，但未舉示證據(jù)予以證明，上述證據(jù)能夠證明制冷機廠、鑫庭基所要證明的問題，故對上述證據(jù)的證明效力予以采信。4.鑫庭基舉示的證據(jù)四，加開有道外區(qū)征收辦檔案管理專用章，該證據(jù)來源合法，內(nèi)容客觀真實，能夠證明案涉房屋已拆遷，故對該證據(jù)的證明效力予以采信。5.鑫庭基舉示的證據(jù)五，僅能證明新東光廢業(yè)，不能證明不具有原告主體資格，故對該證據(jù)的證明效力本院不予采信。
根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：1996年6月13日，制冷機廠給新東光出具16萬元借據(jù)。新東光與制冷機廠簽訂《抵押貸款協(xié)議書》，雙方約定：制冷機廠向新東光借款16萬元，期限為1年，自1996年6月14日至1997年6月14日，制冷機廠將面積為226.30平方米的辦公用房（房證號：太字第××號）抵押給新東光，如到期后制冷機廠未將所借款還清，制冷機廠自愿無條件將所抵押的辦公用房產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)，通過有效的法律手續(xù)移交給新東光，所有產(chǎn)權(quán)辦完后新東光將不去向制冷機廠清討欠款。1996年6月14日，哈爾濱市太平區(qū)公證處對新東光與制冷機廠的借款協(xié)議進行公證。
2008年1月3日，制冷機廠與鑫庭基簽訂《兼并協(xié)議書》，制冷機廠名下產(chǎn)權(quán)證編號為××號的鈑金車間變更為鑫庭基所有。2010年7月5日，鑫庭基取得道外區(qū)北樹街19號6棟1層建筑面積226.30的房屋的房屋所有權(quán)證，編號為哈房權(quán)證外二字第××號。2016年1月30日，哈爾濱市道外區(qū)人民政府房屋征收辦公室與鑫庭基簽訂房屋征收補償協(xié)議，案涉房屋被征收，產(chǎn)權(quán)證被收回。現(xiàn)房屋已拆除。

本院認為，訂立抵押合同時，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。本案中，新東光與制冷機廠簽訂的借款協(xié)議約定制冷機廠將面積226.30平方米的房屋抵押給新東光，如借款期滿后，制冷機廠未將借款16萬元還給新東光，涉案房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)無條件歸甲方所有。故新東光與制冷機廠約定的該部分內(nèi)容無效。且本案中，涉案房屋已拆遷凈地，房屋所有權(quán)證被哈爾濱市道外區(qū)人民政府房屋征收辦公室收回，故新東光主張被告將位于道外區(qū)（××區(qū)）××號房屋（產(chǎn)權(quán)證號：太字第××號）更名過戶給原告的訴訟請求，本院不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和擔保法》第四十條的規(guī)定，判決如下：

駁回哈爾濱市新東光玻璃制品有限責任公司的訴訟請求。
案件受理費100元（哈爾濱市新東光玻璃制品有限責任公司已預交），由哈爾濱市新東光玻璃制品有限責任公司負擔。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省哈爾濱市中級人民法院。

審　判　長　　劉來軍 審　判　員　　張夢瑜 人民陪審員　　徐　旭

書記員：付百萬