哈爾濱工大建筑工程有限公司
張傳輝（黑龍江學(xué)院律師事務(wù)所）
黑龍江藍(lán)籌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
孫家喜

上訴人（原審被告）哈爾濱工大建筑工程有限公司，住所地哈爾濱市南崗區(qū)西大直街475號。
法定代表人尹慶奎，董事長。
委托代理人張傳輝，黑龍江學(xué)院律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）黑龍江藍(lán)籌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地哈爾濱市道外區(qū)紅河五街區(qū)515棟6單元4層5號。
法定代表人陳麗瀅，董事長。
原審被告孫家喜，住哈爾濱市道里區(qū)北
安街96號7單元503室。
上訴人哈爾濱工大建筑工程有限公司（簡稱工大建筑公司）因與被上訴人黑龍江藍(lán)籌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱藍(lán)籌地產(chǎn)公司），原審被告孫家喜合同糾紛一案，不服哈爾濱市南崗區(qū)人民法院（2014）南民一初字第00614號民事判決，向本院提起上訴，本院受理后，依法組成合議庭，以閱卷、調(diào)查和詢問當(dāng)事人的方式審理了本案。
上訴人工大建筑公司的委托代理人張傳輝，原審被告孫家喜到庭參加訴訟；被上訴人藍(lán)籌地產(chǎn)公司經(jīng)本院合法傳喚無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
藍(lán)籌地產(chǎn)公司一審訴稱:藍(lán)籌地產(chǎn)公司在七彩陽光小區(qū)6號樓有5、6、7號商服及三套門市房，每套面積100平方米，2009年1月5日，藍(lán)籌地產(chǎn)公司將其中6、7號兩套門市房出租哈爾濱市方松隱形紗窗廠，年租金56，000元，雙方簽訂了房屋出租協(xié)議，5號商服給哈爾濱市道外區(qū)太平大街街道辦事處，雙方簽訂了房屋移交協(xié)議書。
藍(lán)籌地產(chǎn)公司與工大建筑公司因工程結(jié)算發(fā)生矛盾，2009年1月6日，工大建筑公司強(qiáng)行將藍(lán)籌地產(chǎn)公司的三套門市房占有使用，藍(lán)籌地產(chǎn)公司要求搬出或支付租金未果，藍(lán)籌地產(chǎn)公司每年租金56，000元，至今損失308，000元。
哈爾濱市道外區(qū)太平大街街道辦事處因沒有實(shí)際占有該房，要求藍(lán)籌地產(chǎn)公司另行租房后，藍(lán)籌地產(chǎn)公司付租金300，000元，至今藍(lán)籌地產(chǎn)公司損失租金608，000元。
另外，工大建筑公司給藍(lán)籌地產(chǎn)公司施工的工程在質(zhì)保期內(nèi)沒有履行維護(hù)義務(wù)，藍(lán)籌地產(chǎn)公司自行維修支付55，400元。
請求判令工大建筑公司支付藍(lán)籌地發(fā)公司房屋租金608，000元及房屋維修費(fèi)55，400元。
工大建筑公司一審辯稱:工大建筑公司未強(qiáng)行占有藍(lán)籌地產(chǎn)公司三套門市房。
因藍(lán)籌地產(chǎn)公司與孫家喜個人存在地下車庫施工合同糾紛，藍(lán)籌地產(chǎn)公司拖欠孫家喜和農(nóng)民工工資，導(dǎo)致農(nóng)民工占有案涉三套門市房。
因此工大建筑公司未占有藍(lán)籌地產(chǎn)公司的門市房，藍(lán)籌地產(chǎn)公司要求工大建筑公司支付租金的請求不應(yīng)得到支持。
不存在工大建筑公司在質(zhì)保期間未履行維修義務(wù)的事實(shí)，藍(lán)籌地產(chǎn)公司要求工大建筑公司支付維修費(fèi)主張不應(yīng)得到支持。
請求駁回藍(lán)籌地產(chǎn)公司對工大建筑公司的訴訟請求。
孫家喜原審辯稱:孫家喜與工大建筑公司之間不是掛靠關(guān)系而是內(nèi)部承包關(guān)系。
不是工大建筑公司及孫家喜占有案涉三套門市房，而是由于孫家喜個人在承包藍(lán)籌地產(chǎn)公司發(fā)包的地下車庫過程中，藍(lán)籌地產(chǎn)公司拖欠農(nóng)民工資導(dǎo)致農(nóng)民工占有三套門市房。
質(zhì)保期間不存在工大建筑公司未履行維修義務(wù)的事實(shí)，工大建筑公司不應(yīng)給付藍(lán)籌地產(chǎn)公司房屋維修費(fèi)。
請求駁回藍(lán)籌地產(chǎn)公司的訴訟請求。
原審判決認(rèn)定:2007年4月5日，藍(lán)籌地產(chǎn)公司與工大建筑公司簽訂建設(shè)工程施工合同，合同約定:工大建筑公司承包藍(lán)籌地產(chǎn)公司發(fā)包的哈爾濱市道外區(qū)太平大街局部地段改造（一期）6號樓工程，工程地點(diǎn)為道外區(qū)東直路163號，工程建筑面積11531.08平方米磚混6層；承包范圍為房屋建筑工程施工總承包，工期為2007年4月15日至2008年10月15日。
工程交付后，藍(lán)籌地產(chǎn)公司將七彩陽光小區(qū)6號樓其中的6、7號兩套門市房出租哈爾濱市方松隱形紗窗廠并約定年租金56，000元，租期三年，自2009年1月5日至2012年1月4日止，另一套5號商服應(yīng)交由哈爾濱市道外區(qū)太平大街街道辦事處作為社區(qū)公共用房。
但雙方因結(jié)算工程款發(fā)生矛盾，工大建筑公司于2009年1月6日強(qiáng)行將藍(lán)籌地產(chǎn)公司上述三套門市房占有使用，致使藍(lán)籌地產(chǎn)公司給街道辦事處另付租金租用其它房屋。
另工大建筑公司在保質(zhì)期內(nèi)沒有履行維護(hù)義務(wù)，藍(lán)籌地產(chǎn)公司多次交涉未果，無奈藍(lán)籌地產(chǎn)公司與案外人黑龍江省凱頓百森防水工程有限公司簽訂維修合同，由案外人對6號樓屋頂漏水進(jìn)行維修，共計(jì)費(fèi)用55，400元。
孫家喜系工大建筑公司的職工，代表工大建筑公司與藍(lán)籌地產(chǎn)公司簽訂建筑工程施工合同，亦是該工程的項(xiàng)目經(jīng)理。
原審判決認(rèn)為:藍(lán)籌地產(chǎn)公司與工大建筑公司簽訂的建設(shè)工程施工合同已履行完畢。
工大建筑公司施工的七彩陽光小區(qū)6號樓工程已交付藍(lán)籌地產(chǎn)公司，而工大建筑公司確因雙方工程款問題強(qiáng)行占用藍(lán)籌地產(chǎn)公司七彩陽光小區(qū)6號樓的5、6、7號三套商服，致使藍(lán)籌地產(chǎn)公司與案外人簽訂的房屋出租合同無法履行，給藍(lán)籌地產(chǎn)公司造成了損失。
現(xiàn)藍(lán)籌地產(chǎn)公司要求工大建筑公司支付房屋租金608，000元即自2009年1月5日至起訴時(shí)，比照藍(lán)籌地產(chǎn)公司與案外人哈爾濱市方松隱形紗窗廠簽訂的租房合同，每年租金56，000元，計(jì)298，666.67元，另藍(lán)籌地產(chǎn)公司在太平大街局部地段改造后，按照市政府的相關(guān)規(guī)定，必須為社區(qū)提供公益性房屋配套使用，由于工大建筑公司占用5號門市（應(yīng)交付道外區(qū)太平大街街道辦事處），致使藍(lán)籌地產(chǎn)公司無法提供公益性房屋，為辦事處出資300，000元另租房屋，以上工大建筑公司占用三套門市房造成藍(lán)籌地產(chǎn)公司損失608，000元。
工大建筑公司在質(zhì)保期內(nèi)不履行維修義務(wù)，導(dǎo)致藍(lán)籌地產(chǎn)公司又出資55，400元對樓頂漏水進(jìn)行維修。
工大建筑公司以占用三套門市房系工大建筑公司孫家喜與藍(lán)籌地產(chǎn)公司因地下車庫施工欠工程款而由農(nóng)民工占用，不同意給付租金，不存在質(zhì)保期內(nèi)不履行維修義務(wù)進(jìn)行抗辯，因?qū)O家喜系工大建筑公司的職工也是該工程項(xiàng)目經(jīng)理，其行為是代表工大建筑公司，孫家喜稱所雇傭的工人因工程款未結(jié)算而占用藍(lán)籌地產(chǎn)公司三套房屋，但沒提供農(nóng)民工占用的證據(jù)，現(xiàn)雙方已經(jīng)解決了工程款，故藍(lán)籌地產(chǎn)公司的租金損失工大建筑公司應(yīng)給付。
工程在質(zhì)保期內(nèi)發(fā)生房屋樓頂漏水，藍(lán)籌地產(chǎn)公司與工大建筑公司多次互致函件，足以說明工大建筑公司在質(zhì)保期內(nèi)未履行維修義務(wù)，故工大建筑公司的抗辯理由不成立。
孫家喜以其與工大建筑公司是承包關(guān)系，是由于其個人承包工程藍(lán)籌地產(chǎn)公司拖欠工資導(dǎo)致工人占用三套門市房，質(zhì)保期間不存在工大建筑公司未履行維修義務(wù)的事實(shí)不同意給付維修費(fèi)進(jìn)行抗辯，因?qū)O家喜系工大建筑公司的職工，其代表工大建筑公司與藍(lán)籌地產(chǎn)公司簽訂的建設(shè)工程施工合同并任該工程的項(xiàng)目經(jīng)理，但其并未提供其與工大建筑公司承包合同，工大建筑公司在質(zhì)保期內(nèi)不履行維修義務(wù)，工大建筑公司、孫家喜應(yīng)負(fù)責(zé)任，孫家喜的抗辯理由不成立。
依據(jù)合同相對性原則，藍(lán)籌地產(chǎn)公司與工大建筑公司簽訂建筑工程施工合同，工大建筑公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
據(jù)此判決:一、被告哈爾濱工大建筑工程有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付原告黑龍江藍(lán)籌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司租金損失608，000元；二、被告哈爾濱工大建筑工程有限公司于判決生效后十日內(nèi)給付原告黑龍江藍(lán)籌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋維修費(fèi)55，400元。
案件受理費(fèi)10，434元，由工大建筑公司負(fù)擔(dān)。
工大建筑公司不服，向本院提起上訴稱，原審判決認(rèn)定工大建筑公司強(qiáng)占藍(lán)籌地產(chǎn)公司三套門市房缺乏證據(jù)證明，案涉三套門市房一直處于大門上鎖的閑置狀態(tài)，一審認(rèn)定工大建筑公司占有使用無證據(jù)證明。
原審判決認(rèn)定工大建筑公司給付租金損失適用法律錯誤，孫家喜是工大建筑公司職工，但其行為并不是都能代表工大建筑公司，只有工大建筑公司對孫家喜授權(quán)的情況下，孫家喜才能代表工大建筑公司。
本案中存在兩個工程，一個是工大建筑公司承包的太平大街局部地段改造地下車庫工程。
在6號樓工程中，工大建筑公司委派孫家喜擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理，孫家喜能代表工大建筑公司。
而地下車庫工程是孫家喜以個人名義承包的與工大建筑公司無關(guān)，其不能代表工大建筑公司。
案涉房屋是孫家喜和農(nóng)民工的個人行為，與工大建筑公司無關(guān)，原審判決認(rèn)定由工大建筑公司承擔(dān)租金損失適用法律錯誤。
原審判決對案涉房屋的租金認(rèn)定缺乏證據(jù)證明，案涉7號門市房的用途為廁所不可以對外出租，不存在租金問題。
藍(lán)籌地產(chǎn)公司提交的租賃合同日期2009年1月3日，當(dāng)時(shí)案涉房屋被孫家喜等人地下車庫的施工工人作為居住用房，無法對外出租；原審判決認(rèn)定應(yīng)由工大建筑公司承擔(dān)維修費(fèi)存在錯誤，原審判決在沒有證據(jù)證明屋面漏水是由工大建筑公司施工原因造成的情況下，判令工大建筑公司承擔(dān)維修費(fèi)缺乏證據(jù)證明。
藍(lán)籌地產(chǎn)公司在原審提交了維修協(xié)議和施工單位的收據(jù)來證明維修費(fèi)用的金額，而沒有提交具體維修項(xiàng)目和維修數(shù)量，無法確認(rèn)藍(lán)籌地產(chǎn)公司主張的維修費(fèi)用是否合理。
請求撤銷原判，駁回藍(lán)籌地產(chǎn)公司的訴訟請求。
藍(lán)籌地產(chǎn)公司即未在法定期限內(nèi)提交書面答辯狀，二審中也未參加訴訟。
孫家喜不發(fā)表答辯意見。
二審期間，工大建筑公司提供《技術(shù)聯(lián)系（通知）單》一份。
意在證明:2009年6月4日，藍(lán)籌地產(chǎn)公司發(fā)包孫家喜承包的太平大街局部改造工程，地下車庫工程仍在施工，有藍(lán)籌地產(chǎn)公司的技術(shù)負(fù)責(zé)人陳敬喜和承包人孫家喜簽字，能夠證明案涉6號樓2009年1月交付使用后，孫家喜仍以個人名義繼續(xù)為藍(lán)籌地產(chǎn)公司施工，孫家喜自述案涉三處房屋作為車庫施工工人的宿舍。
經(jīng)質(zhì)證，孫家喜沒有異議，《技術(shù)聯(lián)系（通知）單》原件由孫家喜保管，陳敬喜是藍(lán)籌地產(chǎn)公司工程部并主管工地，現(xiàn)不在藍(lán)籌地產(chǎn)公司。
本院認(rèn)證意見:從形成時(shí)間看，《技術(shù)聯(lián)系（通知）單》在一審前已經(jīng)客觀存在，二審舉示屬于逾期提供，對《技術(shù)聯(lián)系（通知）單》不予采信。
本院認(rèn)為:工大建筑公司承包藍(lán)籌地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)的哈爾濱市道外區(qū)太平大街局部地段改造6號樓工程并委派孫家喜擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理，工大建筑公司將6號樓工程交付藍(lán)籌地產(chǎn)公司后，因工程價(jià)款結(jié)算發(fā)生糾紛并另案訴訟。
此間，案涉6號樓三套商服被施工工人占有，工大建筑公司并不否認(rèn)，但認(rèn)為是孫家喜個人承包藍(lán)籌地產(chǎn)公司地下車庫工程施工的人員所為與工大建筑公司無關(guān)，孫家喜也陳述系為其承包地下車庫施工的農(nóng)民工占有三套門市房。
根據(jù)本案事實(shí)和證據(jù)，案涉6號樓三套商服施工方為工大建筑公司，藍(lán)籌地產(chǎn)公司拖欠工大建筑公司工程款并另案訴訟是不爭的事實(shí)，這一點(diǎn)與工大建筑公司及孫家喜主張因拖欠工程款而占有案涉門市房的事實(shí)存在。
如果藍(lán)籌地產(chǎn)公司拖欠孫家喜個人承包地下車庫工程的工程款，那么為孫家喜個人承包地下車庫工程施工的人員不應(yīng)占有與其施工無關(guān)的案涉6號樓三套商服。
而且孫家喜即是案涉6號樓工程項(xiàng)目經(jīng)理也是地下車庫工程實(shí)際施工人，在施工管理上存在混同。
同時(shí)工大建筑公司及孫家喜也未舉示證據(jù)證明兩個工程的施工人員分屬不同的施工單位并能區(qū)分，故兩個工程在施工人員上存在混同。
原審判決認(rèn)定工大建筑公司占有案涉商服并判令工大建筑公司承擔(dān)責(zé)任并無不當(dāng)之處，本院對工大建筑公司提出沒有占有案涉商服的主張不予支持。
按照雙方約定，質(zhì)量保修期內(nèi)發(fā)包人發(fā)現(xiàn)質(zhì)量缺陷的，應(yīng)及時(shí)通知承包人修正，承包人應(yīng)在收到通知后的7天內(nèi)派人修正，如果承包人未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)修正某項(xiàng)質(zhì)量缺陷，則發(fā)包人可自行或指派第三方修正缺陷，因此產(chǎn)生的費(fèi)用由承包人承擔(dān)。
本案中，藍(lán)籌地產(chǎn)公司已經(jīng)舉示證據(jù)要求工大建筑公司對屋面漏水問部分進(jìn)行維修，工大建筑公司也以《回復(fù)函》的形式同意對漏水部分維修。
因工大建筑公司未在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行維修也未與藍(lán)籌地產(chǎn)公司就維修問題進(jìn)一步協(xié)商變更維修時(shí)間，藍(lán)籌地產(chǎn)公司委托案外人對6號樓屋頂漏水維修所產(chǎn)生的維修費(fèi)由工大建筑公司承擔(dān)，有事實(shí)基礎(chǔ)和法律依據(jù)。
依照《中華共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（三）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下:
一、維持哈爾濱市南崗區(qū)人民法院（2014）南民一初字第00614號民事判決第二項(xiàng)；
二、變更爾濱市南崗區(qū)人民法院（2014）南民一初字第00614號民事判決第一項(xiàng)為:哈爾濱工大建筑工程有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付黑龍江藍(lán)籌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司租金損失468，000元。
一審案件受理費(fèi)按一審判決執(zhí)行；二審案件受理費(fèi)10，434元，由黑龍江藍(lán)籌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)2，368元、哈爾濱工大建筑工程有限公司負(fù)擔(dān)8，066元。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為:工大建筑公司承包藍(lán)籌地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)的哈爾濱市道外區(qū)太平大街局部地段改造6號樓工程并委派孫家喜擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理，工大建筑公司將6號樓工程交付藍(lán)籌地產(chǎn)公司后，因工程價(jià)款結(jié)算發(fā)生糾紛并另案訴訟。
此間，案涉6號樓三套商服被施工工人占有，工大建筑公司并不否認(rèn)，但認(rèn)為是孫家喜個人承包藍(lán)籌地產(chǎn)公司地下車庫工程施工的人員所為與工大建筑公司無關(guān)，孫家喜也陳述系為其承包地下車庫施工的農(nóng)民工占有三套門市房。
根據(jù)本案事實(shí)和證據(jù)，案涉6號樓三套商服施工方為工大建筑公司，藍(lán)籌地產(chǎn)公司拖欠工大建筑公司工程款并另案訴訟是不爭的事實(shí)，這一點(diǎn)與工大建筑公司及孫家喜主張因拖欠工程款而占有案涉門市房的事實(shí)存在。
如果藍(lán)籌地產(chǎn)公司拖欠孫家喜個人承包地下車庫工程的工程款，那么為孫家喜個人承包地下車庫工程施工的人員不應(yīng)占有與其施工無關(guān)的案涉6號樓三套商服。
而且孫家喜即是案涉6號樓工程項(xiàng)目經(jīng)理也是地下車庫工程實(shí)際施工人，在施工管理上存在混同。
同時(shí)工大建筑公司及孫家喜也未舉示證據(jù)證明兩個工程的施工人員分屬不同的施工單位并能區(qū)分，故兩個工程在施工人員上存在混同。
原審判決認(rèn)定工大建筑公司占有案涉商服并判令工大建筑公司承擔(dān)責(zé)任并無不當(dāng)之處，本院對工大建筑公司提出沒有占有案涉商服的主張不予支持。
按照雙方約定，質(zhì)量保修期內(nèi)發(fā)包人發(fā)現(xiàn)質(zhì)量缺陷的，應(yīng)及時(shí)通知承包人修正，承包人應(yīng)在收到通知后的7天內(nèi)派人修正，如果承包人未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)修正某項(xiàng)質(zhì)量缺陷，則發(fā)包人可自行或指派第三方修正缺陷，因此產(chǎn)生的費(fèi)用由承包人承擔(dān)。
本案中，藍(lán)籌地產(chǎn)公司已經(jīng)舉示證據(jù)要求工大建筑公司對屋面漏水問部分進(jìn)行維修，工大建筑公司也以《回復(fù)函》的形式同意對漏水部分維修。
因工大建筑公司未在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行維修也未與藍(lán)籌地產(chǎn)公司就維修問題進(jìn)一步協(xié)商變更維修時(shí)間，藍(lán)籌地產(chǎn)公司委托案外人對6號樓屋頂漏水維修所產(chǎn)生的維修費(fèi)由工大建筑公司承擔(dān)，有事實(shí)基礎(chǔ)和法律依據(jù)。

依照《中華共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（三）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下:
一、維持哈爾濱市南崗區(qū)人民法院（2014）南民一初字第00614號民事判決第二項(xiàng)；
二、變更爾濱市南崗區(qū)人民法院（2014）南民一初字第00614號民事判決第一項(xiàng)為:哈爾濱工大建筑工程有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付黑龍江藍(lán)籌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司租金損失468，000元。
一審案件受理費(fèi)按一審判決執(zhí)行；二審案件受理費(fèi)10，434元，由黑龍江藍(lán)籌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)2，368元、哈爾濱工大建筑工程有限公司負(fù)擔(dān)8，066元。

審判長：郎曉俠
審判員：趙國良
審判員：張惟光

書記員：王帥英