原告：周某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，鄂州市人，住鄂州市，委托訴訟代理人：張家泳，湖北思普潤律師事務所律師（代理權限：一般代理）。被告：鄂州市大宅房地產開發(fā)有限公司，住所地：鄂州市鄂城區(qū)南塔路。法定代表人：何國祥，該公司經理。第三人：朱國兵，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，鄂州市人，住鄂州市鄂城區(qū)，

原告周某某與被告鄂州市大宅房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱大宅房地產公司）、第三人朱國兵房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院受理后，于2016年10月17日作出（2016）鄂0704民初1509號民事判決，因被告大宅房地產公司不服上訴至鄂州市中級人民法院，該院裁定發(fā)回重審，本院重新組成合議庭，根據原告周某某的申請，追加朱國兵為第三人，公開開庭進行了審理。原告周某某的委托訴訟代理人張家泳，第三人朱國兵到庭參加了訴訟。被告大宅房地產公司經本院傳票傳喚未到庭參加訴訟。本案現已審理終結。原告周某某向法院提出訴訟請求：1、確認原告對鄂州市文星大道荔灣西側大宅院11樓B戶1101號享有優(yōu)先取得權；2、確認被告大宅房地產公司與第三人簽訂的《商品房買賣合同》無效；3、判令被告向房屋登記管理部門撤銷上述房屋的網簽登記手續(xù)，并為原告辦理該拆遷安置房的備案登記手續(xù)；4、判令被告按照《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》的約定向原告交付上述被拆遷安置房，并支付逾期過渡費6萬元；5、由被告承擔本案訴訟費用。事實和理由：2011年10月1日，原、被告簽訂《危房改造拆遷合同》一份，約定被告大宅房地產公司拆除原告所有的位于鄂州市××星大道××號舊綜合樓中間單元3層302號房屋進行改造，并安置被告開發(fā)的11樓1101號B戶型房屋給原告。過渡費按每戶每平方米4.5元／月的標準支付。合同還約定了雙方其他權利義務。合同簽訂后，原告按合同約定履行了退房義務，被告也拆除了原告房屋。截止目前，被告未能向原告安置還建房屋，且被告將應安置給原告的房屋在房產部門備案至他人名下。故原告訴至法院。被告大宅房地產公司在答辯期限內未提交答辯意見。第三人朱國兵陳述，第三人是買房子的，買的時候不知道房子是還建房，第三人買了幾套房子，只有這一套是還建房。原告周某某為證實其主張，向法院提供如下證據：證據一，原、被告與第三人的身份信息。擬證明原、被告和第三人主體資格。證據二，危房改造拆遷合同。擬證明原、被告間的權利義務關系。證據三，大宅院項目拆遷戶拆遷還建情況統(tǒng)計表。擬證明原告還建房屋為11樓B戶1101號房，該房被第三人網簽。證據四，房屋產權登記證書。擬證明原告房產信息以及原告是合法拆遷主體。被告大宅房地產公司在舉證期限內未提交證據。第三人朱國兵為支持其述稱理由，向法院提交收據、借條。擬證明第三人當時是買房的。庭審質證時，第三人朱國兵認為原告周某某的證據，與其無關，不予質證。原告周某某對第三人提供的證據，認為借條反映了第三人與被告之間的民間借貸關系，發(fā)生時間均在原、被告簽訂危房改造合同之后。本案訴訟過程中，本院調取證據：2014年12月18日的債權抵押協(xié)議。原告周某某對該份證據無異議，證明第三人朱國兵與大宅房地產公司真實的法律關系是債權債務關系，并不存在商品房買賣法律關系，該協(xié)議是為實現債權所作的擔保。被告大宅房地產公司、第三人朱國兵經本院合法傳喚未到庭對該份證據進行質證，自行承擔相應的不利法律后果。經庭審質證，原告周某某提供的證據一至四，相互印證，能反映客觀存在的事實，依法予以采信。第三人朱國兵提供的證據，僅為借條，無匯款憑證，無法證實是否發(fā)生真實的借貸關系，依法不予采信。本院調取的證據，因系公安機關從大宅房地產公司調取，與第三人朱國兵當庭陳述相印證，依法予以采信。本院根據當事人舉證、質證意見和當事人陳述，確定如下案件事實：2011年10月1日，原告周某某與被告大宅房地產公司（原鄂州市大宅房地產開發(fā)有限責任公司）簽訂《危房改造拆遷合同》一份，約定被告大宅房地產公司拆除原告周某某所有的位于鄂州市××星大道××號舊綜合樓東單元三層東戶建筑面積為95.93平方米的房屋，并安置在被告開發(fā)的鄂州市××星路××號荔灣西側地塊住宅樓的11B房屋，原告于合同簽訂后10日內搬出房屋，被告大宅房地產公司在原告搬出房屋后12個月內完成安置還建；被告大宅房地產公司按每戶每平方米4.5元／月的標準支付原告在外租房費用，所補租房費用可預先領取三個月，其余在回遷時一起結算；合同還就還建面積、還建標準及違約責任等進行了約定。合同簽訂后，原告按合同約定履行了退房義務，被告也拆除了原告房屋。2015年10月16日，原告周某某與被告大宅房地產公司大宅院項目負責人何細橋就安置還建的房屋重新進行了約定，約定被告大宅房地產公司將其開發(fā)的11層B戶型房屋安置還建給原告。因被告一直未將涉案房屋交付原告引起糾紛。另查明，2014年11月17日，大宅房地產公司與朱國兵就荔灣西側地塊住宅樓1101號房屋簽訂《商品房買賣合同》，合同約定上述房屋以單價5060.00元/平方米、總價588,427.00元出售給朱國兵。該合同在房產部門進行了網簽。同年12月18日，朱國兵與大宅房地產公司簽訂《債權抵押協(xié)議》，載明，朱國兵用債權訂下“荔灣西側大宅院”項目1101、1201、1301、1401肆套商品房；大宅房地產公司它日償還所欠款項，朱國兵必須歸還之前所訂肆套商品房，協(xié)議以叁個月為期，之前就此肆套商品房于2014年11月17日簽訂的《債權抵押協(xié)議》作廢，本協(xié)議及時生效。還查明，根據鄂州市房地產交易所提供的《大宅院項目拆遷戶拆遷還建情況統(tǒng)計表》，涉案大宅院項目房屋的編號×1號對應為B戶型、×2號對應為A戶型、×3號對應為D戶型、×4號對應為D2戶型、×5號對應為E戶型，×6號對應為C戶型，比如12樓A即為1202，10樓C即為1006。至庭審終結，涉案房屋仍未驗收合格，不具備交付條件。

本院認為，本案爭議焦點是如何認定大宅房地產公司與第三人朱國兵間的房屋買賣合同效力的問題。首先，大宅房地產公司與朱國兵存在借貸關系，大宅房地產公司出具的借條以及簽訂《債權抵押協(xié)議》可以證實；其次，在大宅房地產公司與朱國兵就涉案房屋簽訂《商品房買賣合同》后一個月即2014年12月18日大宅房地產公司與朱國兵再次簽訂《債權抵押協(xié)議》，由此明確可知涉案房屋系為朱國兵的債權提供擔保。在此之后，大宅房地產公司與朱國兵未終止借貸關系，亦未明確以房抵債。綜上所述，大宅房地產公司與朱國兵簽訂《商品房買賣合同》的真實意思表示就是為朱國兵的債權提供擔保，而意思表示真實是民事法律行為有效的必備條件之一，故大宅房地產公司與朱國兵以虛假的意思表示實施的“名為商品房買賣實為借貸擔?！钡拿袷路尚袨闊o效，即雙方簽訂的《商品房買賣合同》無效，因朱國兵不是涉案房屋的購房人，房屋的網簽登記賴以成立的基礎法律關系（商品房買賣合同關系）已喪失，故原告要求確認大宅房地產公司與朱國兵簽訂的《商品房買賣合同》無效以及協(xié)助辦理注銷網簽登記手續(xù)的請求，依法予以支持。原告周某某與被告大宅房地產公司于2011年10月1日簽訂的《危房改造拆遷合同》是雙方當事人的真實意思表示，其內容沒有違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，原告周某某依約騰退房屋，被告大宅房地產公司則應按合同約定履行還建義務，根據房產部門對建成房屋的編號，2011年涉案的拆遷合同中的還建房屋11B與2015年10月原、被告雙方重新對拆遷還建房屋的約定1101號房屋實際為同一房屋，故無論是從原告系拆遷戶的身份來看，還是如上述分析的來看，原告周某某對涉案房屋均有優(yōu)先取得權，原告此項訴請，依法予以支持；其要求被告為其辦理房屋備案手續(xù)的訴請，依法亦予以支持。待涉案房屋符合交付條件后，被告應履行交付義務，故原告的該項請求，依法予以支持。至于逾期過渡費，因被告未依約定交付原告涉案還建房屋，原、被告僅約定過渡費4.5元/平方米/月，而未對逾期過渡費進行約定，故逾期過渡費仍按雙方約定的過渡費標準計算，原告訴狀時間為2016年4月28日，故過渡費應為18,130.77元（自2012年10月12日至2016年4月28日按每平方米4.5元／月的標準支付，面積95.93平方米），原告超出部分的訴訟請求，依法不予支持。經本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條，《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，缺席判決如下：