原告（反訴被告）：周建彬，男，1976年4月18日出生，漢族，住武漢市洪山區(qū)。委托訴訟代理人：羅開純，湖北普明律師事務所律師。委托訴訟代理人：李宏偉，湖北普明律師事務所律師。被告（反訴原告）：張朝政，男，1988年11月4日出生，漢族，住河南省周口市淮陽縣。被告（反訴原告）：張?zhí)鹛?，女?990年5月5日出生，漢族，住河南省周口市川匯區(qū)。以上二被告委托訴訟代理人：徐濤，湖北正苑律師事務所律師。被告：武漢零二七之家房地產(chǎn)信息咨詢有限公司，住所地：武漢市洪山區(qū)關(guān)山梳子橋廣廈華庭2棟1層2-102室。法定代表人：曾令貝，董事長。委托訴訟代理人：施淑英，女，總經(jīng)理。委托訴訟代理人：何菲，北京金臺（武漢）律師事務所律師。

周建彬向本院提出訴訟請求：1、解除周建彬與張朝政、張?zhí)鹛?、零二七之家公司簽訂的《存量房居間（買賣）合同》；2、張朝政、張?zhí)鹛鸸餐颠€購房款人民幣20萬元整并按中國人民銀行同期貸款利率支付自2017年6月17日起至判決生效之日的利息；3、張朝政、張?zhí)鹛鸸餐Ц哆`約金人民幣98萬元整；4、張朝政、張?zhí)鹛鸸餐袚景溉吭V訟費用。事實和理由：2017年6月15日，周建彬與張朝政、張?zhí)鹛稹⒘愣咧夜竞炗啞洞媪糠烤娱g（買賣）合同》，約定由張朝政、張?zhí)鹛饘⑵湮挥诮膮^(qū)五里界鎮(zhèn)栗廟村逸城親水生態(tài)住宅第319棟1-2層1號房屋出售給周建彬，價款490萬元。周建彬交付定金20萬元。后多次催促張朝政、張?zhí)鹛饏f(xié)助辦理貸款相關(guān)手續(xù)無果。2017年9月24日，周建彬通過零二七之家公司微信得知張朝政、張?zhí)鹛鹣蚱浒l(fā)出催告函，但該函未給合理履行期限，不合理且不合法，而且不能發(fā)生解除合同的效力，其不享有不安抗辯權(quán)。張朝政從零二七之家公司將房產(chǎn)證騙走未歸還，于2017年11月將房屋出售并過戶給他人，導致合同無法繼續(xù)履行，其行為構(gòu)成根本違約。從張朝政、張?zhí)鹛鸬姆丛V請求可以看出，其明知合同未解除擅自處分涉案房產(chǎn)的事實，且其認可98萬元違約金，其第二、第三項反訴請求于法于理不符，應予駁回。張朝政、張?zhí)鹛鹣虮驹禾岢龇丛V請求：1.解除周建彬與張朝政、張?zhí)鹛稹⒘愣咧夜居?017年6月15日簽訂的《存量房居間（買賣）合同》；2.周建彬支付違約金98萬元，張朝政、張?zhí)鹛饹]收周建彬購房定金20萬元；3.周建彬承擔案件相關(guān)訴訟費用。事實和理由：周建彬違反合同第一條約定，其購房非首房首貸，合同約定的貸款比例未達到銀行的貸款要求，且在合同履行期間，周建彬仍有284.1萬元貸款未清償。由于合同未明確約定履行期限，2017年8月18日，零二七之家公司邀約買賣雙方商談明確過戶及繳納房款的時間，張朝政、張?zhí)鹛鹨蠛炗喲a充協(xié)議，周建彬未置可否，周建彬表示如貸款不能用現(xiàn)金補足，但其亦未用現(xiàn)金補足。當天，張朝政以小孩上戶口為由從零二七之家公司取回房產(chǎn)證，因擔心周建彬后期貸款不能通過，故未將房產(chǎn)證交給零二七之家公司托管。按慣例貸款預審批通過時間為20天，張朝政、張?zhí)鹛鹩欣碛上嘈胖芙ū蛸J款不能，故向周建彬發(fā)出催告函限期履行（只是在期限上存在瑕疵），逾期不履行則解除合同，系行使不安抗辯權(quán)，且從合同簽訂之日起至2017年11月初，已經(jīng)五個月仍未辦妥銀行貸款審批手續(xù)，請法院支持張朝政、張?zhí)鹛鸬姆丛V請求。即使張朝政、張?zhí)鹛疬`約，也只應當在周建彬損失范圍內(nèi)承擔責任。張朝政、張?zhí)鹛鹬皇杖?0萬元定金，根據(jù)合同法損失填補的原則，請法院考慮雙方當事人在本合同的履約情況、履約能力及過錯責任大小范圍內(nèi)判定責任。周建彬主張的違約金過高，應予調(diào)整。零二七之家公司辯稱，在三方簽訂的合同中，周建彬按約支付定金20萬元，零二七之家公司與周建彬一直在積極與銀行溝通辦理貸款審批手續(xù)事宜，周建彬與張朝政、張?zhí)鹛鹩?017年8月底第一次交初審資料，后因資料不全再行提交，加之本案貸款金額較高，因此直到2017年10月初，銀行口頭通知已通過初審，在此過程中，周建彬也表示如貸款審批不通過，可作自籌全款付清的準備。零二七之家公司與張朝政、張?zhí)鹛饻贤ㄊ湛钸^戶事宜，其一直以秋收拖延不辦，并非周建彬的個人征信有問題導致貸款不能。2017年8月18日，張朝政、張?zhí)鹛饘⒎慨a(chǎn)證騙走不還，于2017年11月將涉案房屋出售并過戶他人，導致涉案房屋買賣合同無法履行。本院經(jīng)審理認定事實如下：2017年6月15日，周建彬（乙方）與張朝政、張?zhí)鹛穑追剑⒘愣咧夜荆ū剑┖炗啞洞媪糠烤娱g（買賣）合同》，約定由張朝政、張?zhí)鹛饘⑵湮挥诮膮^(qū)五里界鎮(zhèn)栗廟村逸城親水生態(tài)住宅第319棟1-2層1號房屋出售給周建彬，房屋轉(zhuǎn)讓價格為人民幣490萬元。第一條約定，甲方必須在簽訂本合同當日將上述房產(chǎn)兩證原件或購房合同、購房發(fā)票、辦證發(fā)票等資料交付經(jīng)紀方托管以辦理后續(xù)事宜。合同第五條“乙方為按揭方式購房付款的約定：1.第一期購房款（定金）：乙方于本合同簽訂之日向甲方支付購房定金人同幣伍萬元整（小寫￥：50000）；2.第二期購房款（定金）：乙方于甲方辦理不動產(chǎn)證當日，向甲方支付人民幣壹拾伍萬元整（小寫￥：150000）；第三期購房款：乙方于過戶當日且房產(chǎn)部門對甲方出售相關(guān)資料信息初審通過后向甲方支付人民幣柒拾萬元整（小寫￥：700000）；4.尾款：人民幣肆佰萬元整（小寫￥：4000000）由乙方通過銀行商貸支付給甲方”。第七條經(jīng)甲乙丙三方協(xié)商一致，約定過戶交易手續(xù)按下述c種方式辦理：c.甲乙丙三方應在此合同簽訂后乙方按揭貸款審批通過后3個工作日內(nèi)。第十二條“2.甲乙任何一方不履行合同約定的義務，導致交易無法完成的：如乙方違約，甲方有權(quán)解除合同并沒收定金或要求乙方支付房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價的百分之二十的違約金。如甲方違約，乙方有權(quán)解除本合同并要求甲方雙倍返還定金或要求甲方支付房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價的百分之二十的違約金?！焙贤炗喓螅瑥埑?、張?zhí)鹛饘①彿亢贤①彿堪l(fā)票交給零二七之家公司托管。后張朝政、張?zhí)鹛疝k理不動產(chǎn)權(quán)證，于2017年8月13日交零二七之家公司托管。周建彬支付了房屋評估費5000元和中介傭金2萬元。張朝政、張?zhí)鹛鹣蛄愣咧夜窘患{1萬元物業(yè)押金。2017年6月17日，周建彬向張朝政、張?zhí)鹛鹬Ц顿彿慷ń?00000元。2017年8月18日，張朝政、張?zhí)鹛鹱粤愣咧夜救』胤慨a(chǎn)證。2017年8月22日，周建彬與張朝政、張?zhí)鹛鸬街袊y行黃浦支行申請辦理貸款。2017年9月22日，張朝政、張?zhí)鹛鹣蛑芙ū虬l(fā)出催告函，限定周建彬在10日內(nèi)履行付款義務。周建彬于2017年9月24日通過零二七之家公司工作人員轉(zhuǎn)告得知催告函之內(nèi)容。2017年11月3日，張朝政、張?zhí)鹛鹋c施樰簽訂《武漢市存量房買賣合同》，將涉案房屋以515萬元的價格出售給施樰，并于同年11月14日辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。2018年3月20日，本院依職權(quán)到中國銀行黃浦支行調(diào)查，內(nèi)容為：“周建彬于2017年8月22日在我行申請貸款，2017年10月11日前，我行要求周建彬結(jié)清之前的經(jīng)營性貸款并給付房屋四成首付。周建彬很快結(jié)清了經(jīng)營性貸款并給付四成首付。10月19日，我行派人前往周建彬的經(jīng)營場所調(diào)查，認為符合貸款條件。10月19日之后銀行無法聯(lián)系到賣方張朝政、張?zhí)鹛?，賣方未能在我行開卡。11月18日，零二七之家公司告知我行不辦理貸款，并將貸款資料拿走，我行終止辦理貸款審批手續(xù)”。
原告（反訴被告）周建彬與被告（反訴原告）張朝政、張?zhí)鹛?、被告武漢零二七之家房地產(chǎn)信息咨詢有限公司（以下簡稱零二七之家公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年12月28日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告周建彬及其委托訴訟代理人羅開純、李宏偉，被告張朝政及其委托訴訟代理人徐濤、被告張?zhí)鹛鸬奈性V訟代理人徐濤，被告零二七之家公司的委托訴訟代理人何菲、施淑英均到庭參加了訴訟。雙方當事人申請庭外和解一個月期間不計入審限。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，案涉《存量房居間（買賣）合同》，系當事人真實意思表示，且不違反法律規(guī)定，合法有效。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十八條：“應當先履行債務的當事人，有確切證據(jù)證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：（四）有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形”之規(guī)定，周建彬為先履行合同義務一方，張朝政、張?zhí)鹛馂楹舐男泻贤x務一方，張朝政、張?zhí)鹛鹬鲝埖牟话部罐q權(quán)不能成立。合同約定的解除權(quán)以相對方違約為條件，雙方在2017年8月18日會談時雖未就履行期限達成補充協(xié)議，但于2017年8月22日到中國銀行黃浦支行申請辦理貸款手續(xù)，表明張朝政、張?zhí)鹛鹫J可周建彬的履約行為，故在貸款審批結(jié)果未確定前，合同約定的解除條件未成就，張朝政、張?zhí)鹛鹜ㄖ獬嗖痪邆浜贤ǖ诰攀臈l規(guī)定的條件，故催告函不發(fā)生解除合同的法律效果，本院對其辯稱意見不予支持。鑒于張朝政、張?zhí)鹛鹨褜㈦p方約定交易的房屋另行出賣，導致合同目的不能實現(xiàn)，構(gòu)成根本違約，本院依法確認合同自起訴狀副本送達之日起（即2018年1月29日）解除。關(guān)于違約責任的認定及違約金是否調(diào)整的問題。張朝政、張?zhí)鹛鹪诤贤唇獬龝r將涉案房屋出售第三人，在本案中屬于給付不能，構(gòu)成根本違約，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第四項的規(guī)定，應承擔違約責任。張朝政、張?zhí)鹛饝蛑芙ū蚍颠€收取的定金20萬元。周建彬主張的利息損失應計入違約金數(shù)額，不應另行支付，故本院對周建彬主張按中國人民銀行同期貸款基準利率計算至判決生效之日止的利息的請求不予支持。雙方在合同中約定的違約金條款，系雙方真實意思表示，不違反法律規(guī)定，本院予以確認，故對張朝政、張?zhí)鹛鹨笳{(diào)低違約金數(shù)額的辯稱意見不予采納。關(guān)于零二七之家公司應否承擔責任的問題。零二七之家公司在本案中屬于媒介居間，合同約定甲方必須在簽訂本合同當日將上述房產(chǎn)兩證原件或購房合同、購房發(fā)票、辦證發(fā)票等資料交付經(jīng)紀方托管以辦理后續(xù)事宜。零二七之家公司應依合同約定嚴格履行托管責任，張朝政、張?zhí)鹛饘⒉粍赢a(chǎn)權(quán)證取回后未予歸還，其在管理上有瑕疵，但與張朝政、張?zhí)鹛鸬倪`約行為沒有因果關(guān)系，故不承擔責任。綜上所述，周建彬的部分訴訟請求成立，依法予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第九十四條第四項、第一百零七條、第一百一十三條第一款、《中華人民共和國民法總則》第一百七十九條第一款第四項之規(guī)定，判決如下：

一、周建彬與張朝政、張?zhí)鹛?、武漢零二七之家房地產(chǎn)信息咨詢有限公司簽訂的《存量房居間（買賣）合同》于2018年1月29日解除。二、張朝政、張?zhí)鹛鹩诒九袥Q生效之日起十五日內(nèi)向周建彬返還定金20萬元。三、張朝政、張?zhí)鹛鹩诒九袥Q生效之日起十五日內(nèi)向周建彬支付違約金98萬元。四、駁回周建彬的其他訴訟請求。五、駁回張朝政、張?zhí)鹛鸬姆丛V請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。未按判決指定的期間履行其他義務的，應當支付遲延履行金。案件受理費30840元，減半收取15420元，反訴費15420元，減半收取7710元，房屋評估費5000元，均由張朝政、張?zhí)鹛鹭摀?。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。

審判員　　劉紅姣

書記員：秦肖璐