原告（執(zhí)行案外人）：周某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。
委托訴訟代理人：張迎全，黑龍江雪原律師事務(wù)所律師。
被告（申請執(zhí)行人）：閆德江，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省牡丹江市東安區(qū)。
委托訴訟代理人：朱雪松，黑龍江張艷律師事務(wù)所律師。
被告（被執(zhí)行人）：雞西市堅實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省雞西市雞冠區(qū)交通局1-1-1-1號。
法定代表人：房靖，經(jīng)理。
委托訴訟代理人：樸永建，男，該公司法律顧問。
被告（被執(zhí)行人）：房靖，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，雞西市堅實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)理，住黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。
委托訴訟代理人：樸永建，男，住黑龍江省雞西市雞冠區(qū)北環(huán)委8組，由雞西市堅實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司推薦。

原告周某某與被告閆德江、雞西市堅實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“堅實房地產(chǎn)公司”）、房靖案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2016年12月6日立案后，依法適用普通程序，于2017年3月2日公開開庭進行了審理。人民陪審員參與本案事實認定。原告周某某的委托訴訟代理人張迎全，被告閆德江的委托訴訟代理人朱雪松，被告堅實房地產(chǎn)公司和房靖的委托訴訟代理人樸永建到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告周某某向本院提出訴訟請求：1.立即停止對原告周某某購買的位于雞冠區(qū)幸福里住宅小區(qū)9號樓2號車庫的強制執(zhí)行，并解除對上述車庫的查封；2.被告承擔(dān)相應(yīng)的訴訟費用。事實和理由：2013年8月18日原告周某某與被告堅實房地產(chǎn)公司簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定：原告以183040元購買堅實房地產(chǎn)公司開發(fā)的雞冠區(qū)幸福里住宅小區(qū)9號樓2號車庫，合同生效之日起30日內(nèi)由堅實房地產(chǎn)公司向雞西市房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)處申請辦理登記備案。周某某一次性交納了183040元購房款。2014年9月末工程交工，因車庫沒有采暖設(shè)施，所以周某某在2015年7月3日開始辦理入戶手續(xù)，向物業(yè)公司交納了水費、電費、物業(yè)費、垃圾處理費、裝修保證金等費用。周某某接收車庫后開始裝修，并使用至今。2016年6月，周某某聽說其購買的車庫被查封了，經(jīng)向堅實房地產(chǎn)公司詢問得知，周某某購買車庫不久，因堅實房地產(chǎn)公司急需用錢，向被告閆德江借款，并將周某某購買的車庫抵押給閆德江。雞冠區(qū)人民法院已將該車庫查封。周某某向雞冠區(qū)人民法院提出異議，2016年11月18日，雞冠區(qū)人民法院作出（2016）黑0302執(zhí)異65號執(zhí)行裁定書，裁定駁回周某某的異議請求，故周某某訴至法院。
被告閆德江辯稱，原告周某某在起訴狀中所述與事實不符，訴訟請求于法無據(jù)，理由為：1、雞西市商品房預(yù)售管理辦公室記載爭議車庫登記在被告閆德江名下，閆德江系該車庫的權(quán)利人。2、閆德江對周某某與被告堅實房地產(chǎn)公司所簽訂的商品房買賣合同有異議，該合同并沒有實際履行。
被告堅實房地產(chǎn)公司辯稱，原告周某某起訴事實存在，被告堅實房地產(chǎn)公司將房屋出售給周某某，與閆德江在房產(chǎn)部門辦理的房屋預(yù)售登記并不是真實的買賣關(guān)系，雙方實為抵押，周某某請求成立與否由法院依法判決。
被告房靖辯稱，答辯意見與被告堅實房地產(chǎn)公司一致。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)，本院認定如下：
1.原告周某某提交商品房買賣合同、收據(jù)、房旭輝的身份證復(fù)印件、房旭輝的證明、房旭輝建設(shè)銀行卡賬戶歷史明細、水費、電費、物業(yè)費、垃圾處理費、裝修保證金收據(jù)復(fù)印件各一份、車庫照片六張、堅實房地產(chǎn)公司與閆德江的借款協(xié)議和抵押協(xié)議、閆德江抵押明細、（2016）黑0302民初22號民事調(diào)解書，證實2013年8月18日，周某某與被告堅實房地產(chǎn)公司簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定周某某以183040元購買被告堅實房地產(chǎn)公司開發(fā)的雞冠區(qū)幸福里住宅小區(qū)9號樓2號車庫，合同生效之日起30日內(nèi)由堅實房地產(chǎn)公司向雞西市房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)處申請辦理登記備案，周某某已一次性交納了全部購房款183040元;房款來源是從房旭輝建設(shè)銀行卡分四次取出的20萬元。2015年7月3日周某某開始辦理入戶手續(xù)，向物業(yè)公司交納了水費、電費、物業(yè)費、垃圾處理費等費用；堅實房地產(chǎn)與閆德江之間存在民間借貸關(guān)系，不是房屋買賣的物權(quán)，即房屋買賣是虛假的，抵押是真實的。
被告堅實房地產(chǎn)公司、房靖對該組證據(jù)的真實性及證明目的均無異議。被告閆德江對該組證據(jù)有異議，提出房款、水費、電費、物業(yè)費、垃圾處理費收據(jù)不是正規(guī)發(fā)票，該收據(jù)在市面隨處可得，且出具上述收據(jù)的物業(yè)公司是被告房靖親屬開辦；房旭輝建設(shè)銀行卡賬戶明細不能證明周某某交付了全部房款；因周某某未提供照片原始載體，不能證明兩張照片中的車庫是涉案車庫；閆德江在對車庫進行預(yù)售登記時是基于買賣的意思表示，并非抵押。
2.閆德江提交（2016）黑0302執(zhí)異65號裁定書，證實涉案車庫已在房產(chǎn)行政管理部門預(yù)售登記在閆德江名下，閆德江系該車庫的權(quán)利人。
原告周某某、被告堅實房地產(chǎn)公司、房靖對該證據(jù)的真實性無異議，對證明目的有異議，提出閆德江與堅實房地產(chǎn)公司之間并未形成真實的買賣合同關(guān)系，閆德江沒有繳納購房款，與堅實房地產(chǎn)之間只是借款抵押合同關(guān)系。
關(guān)于第1組證據(jù)，因被告堅實房地產(chǎn)公司、房靖對第1組證據(jù)無異議，故本院對原告周某某以183040元購買被告堅實房地產(chǎn)公司開發(fā)的雞冠區(qū)幸福里住宅小區(qū)9號樓2號車庫，并已交付房款的事實予以確認。但因其未提交充分有效證據(jù)證實其在法院查封前已實際占有該車庫，故對周某某提出的2015年7月3日已辦理入戶手續(xù)不予以確認。
關(guān)于第2組證據(jù)，因原告周某某與被告堅實房地產(chǎn)公司、房靖對該證據(jù)的真實性無異議，本院對該證據(jù)真實性予以確認。但因被告閆德江認可雖房屋預(yù)售登記在其名下，但雙方是以房抵押借款的真實意思表示，故本院對該證據(jù)的證明目的不予采信。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
2013年8月18日，原告周某某與被告堅實房地產(chǎn)公司簽訂《房屋預(yù)售合同》，購買了堅實房地產(chǎn)公司開發(fā)的位于雞西市雞冠區(qū)幸福里住宅小區(qū)××樓××號車庫，同日，周某某通過支付現(xiàn)金的方式支付了全部房款183040元，堅實房地產(chǎn)公司為周某某出具了房款的收據(jù)。周某某稱其已于2015年7月3日辦理了入戶手續(xù)，對購買車庫進行了裝修，并使用至今。但因堅實房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司存在利害關(guān)系，僅憑物業(yè)公司出具的相關(guān)票據(jù)，不足以證實其實際占有使用的時間早于法院查封的時間。
另查，2013年12月12日，堅實房地產(chǎn)公司及其法定代表人，即被告房靖與被告閆德江簽訂一份借款協(xié)議，約定堅實房地產(chǎn)公司、房靖向閆德江借款200萬元，借款期限為三個月。借款當(dāng)日，閆德江按照雙方約定扣除利息30萬元后，向堅實房地產(chǎn)、房靖實際交付170萬元。堅實地產(chǎn)公司以其開發(fā)的幸福里小區(qū)部分住宅房屋和車庫（包括涉案的9號樓負一層2號車庫）為閆德江的借款提供抵押擔(dān)保。協(xié)議簽訂后，堅實地產(chǎn)公司將抵押房屋和車庫預(yù)售登記到閆德江名下，但未辦理擔(dān)保房屋的抵押登記。借款后，堅實房地產(chǎn)、房靖按月利3%給付閆德江借款利息104萬元（2013年12月12日至2015年8月21日），但至今未償還借款本金170萬元及2015年8月22日之后的借款利息，故閆德江訴至本院，本院在審理該案過程中,于2016年1月5日作出（2016）黑0302民初22號民事裁定書對抵押房屋及車庫（包括涉案的9號樓負一層2車庫）進行了查封，在本院向堅實房地產(chǎn)公司送達查封手續(xù)時，該公司并未提出涉案車庫已經(jīng)出賣給周某某。本院于2016年2月6日作出（2016）黑0302民初22號民事調(diào)解書,堅實房地產(chǎn)公司、房靖經(jīng)調(diào)解確認于2016年4月21日前一次性連帶償還閆德江借款本金170萬元、利息272000元，合計1972000元；案件受理費27103元，減半收取計13551.50元，保全費用5000元，合計18551.50元，由堅實房地產(chǎn)公司和房靖連帶負擔(dān)。后堅實房地產(chǎn)公司和房靖未能按期還款，閆德江向本院申請強制執(zhí)行。原告周某某在執(zhí)行階段向本院提出異議，要求中止執(zhí)行該車庫。2016年11月18日，本院作出（2016）黑0302執(zhí)異65號執(zhí)行裁定，駁回了周某某的異議請求。

本院認為，本案審理的焦點為原告周某某對涉案房屋所主張的權(quán)利是否構(gòu)成了阻卻繼續(xù)執(zhí)行的事由。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。本案中，涉案車庫雖預(yù)售登記在被告閆德江名下，但閆德江與堅實房地產(chǎn)公司之間的真實意思并非是買賣房屋，閆德江亦未實際支付購房款，雙方簽訂商品房預(yù)售合同及辦理預(yù)售登記的行為其性質(zhì)屬于一種非典型擔(dān)保，該擔(dān)保并不具有排他效力。故涉案車庫的產(chǎn)權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，仍屬堅實房地產(chǎn)公司。因此，應(yīng)按照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定來判斷周某某是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。因周某某提交的其于2015年7月3日辦理涉案車庫的入戶手續(xù)的證據(jù)僅為雞西盛源物業(yè)有限公司出具的物業(yè)費、水費、電費等收據(jù)，且無其他證據(jù)相佐證。雖然堅實房地產(chǎn)公司、房靖對周某某提交的證據(jù)全部予以認可，但基于案外人執(zhí)行異議之訴案件的特殊性，為了防止案外人與被執(zhí)行人惡意串通，損害申請執(zhí)行人的利益。仍不能免除案外人的充分舉證責(zé)任。同時在本院送達查封裁定書時，堅實房地產(chǎn)公司并未提出涉案車庫已經(jīng)出賣給周某某，又不能做出合理的說明。周某某提供的證據(jù)，不足以對其主張的于2015年7月3日實際占有涉案車庫的事實形成高度蓋然性，本院不予采信。故不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條第二項規(guī)定。
綜上所述，原告周某某對執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，其要求終止對涉案車庫的執(zhí)行程序并解除查封的訴訟請求，于法無據(jù)，不予支持。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用
的解釋》第九十條、第一百零八條、第三百一十一條、第三百一十二條，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，判決如下：

駁回原告周某某的訴訟請求。
案件受理費100元，由原告周某某負擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省雞西市中級人民法院。

審判長 孔慶華
人民陪審員 馬香梅
人民陪審員 馬延賓

書記員： 隋媛媛