上訴人（原審被告）：吳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住襄陽高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。
委托訴訟代理人：張志全、張丹，湖北春園律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：襄陽市芳姿實(shí)業(yè)有限公司。住所：襄陽市樊城區(qū)解放路112號(hào)。
法定代表人：馬朝輝，襄陽市芳姿實(shí)業(yè)有限公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：龔凌志，襄陽市芳姿實(shí)業(yè)有限公司員工。
委托訴訟代理人：包宗濤，湖北隆中律師事務(wù)所律師。

上訴人吳某某因與被上訴人襄陽市芳姿實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱芳姿實(shí)業(yè)公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服襄陽高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院（2015）鄂襄新民初字第02261號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人吳某某的委托訴訟代理人張志全、張丹，被上訴人芳姿實(shí)業(yè)公司的委托訴訟代理人龔凌志、包宗濤到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
吳某某上訴請(qǐng)求：撤銷原判，依法改判駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求或發(fā)回重審，支持上訴人的反訴請(qǐng)求。事實(shí)和理由：一、程序問題。1.原審法院對(duì)上訴人在一審?fù)徶刑岢龅姆丛V請(qǐng)求，未作審理和判決，非法剝奪上訴人的辯論權(quán)和反訴權(quán)。一審時(shí)，上訴人反訴被上訴人將已收取的修路期間（2014年5月13日至2015年8月19日）租金380548元予以返還，用以抵銷上訴人正常租賃被上訴人房屋的租金。對(duì)此，原審法院僅在其判決中予以表述，未作審理和判決，違反法律規(guī)定，程序嚴(yán)重違法。2.一審訴訟期間，被上訴人于2016年1月27日上午強(qiáng)行停電，致使上訴人經(jīng)營的“順祥農(nóng)家樂”餐館被迫停業(yè)。上訴人當(dāng)即向車城派出所報(bào)警并向原審法院承辦法官報(bào)告，要求被上訴人送電，恢復(fù)經(jīng)營。承辦法官也多次向被上訴人指出其違法性及其法律后果，但被上訴人藐視法律，不僅置之不理，而且我行我素，于2016年1月29日下午帶領(lǐng)五、六人強(qiáng)占門衛(wèi)房，控制“順祥農(nóng)家樂”餐館人員進(jìn)出，揚(yáng)言要接管上訴人開辦的“順祥農(nóng)家樂”餐館。更為嚴(yán)重的是，被上訴人還于2016年1月30日下午帶領(lǐng)10多個(gè)人要打砸上訴人開辦的“順祥農(nóng)家樂”餐館財(cái)產(chǎn)。上訴人再次報(bào)警才得以幸免。上述事件的發(fā)生，給上訴人帶來嚴(yán)重的損失，“順祥農(nóng)家樂”餐館因此癱瘓，被迫停業(yè)，每天營業(yè)損失15000多元。客戶預(yù)訂的婚宴、生日宴、團(tuán)年飯等被迫取消?！绊樝檗r(nóng)家樂”餐館聲譽(yù)嚴(yán)重受損。購買的鮮活水產(chǎn)品、生鮮肉類食品、蔬菜等物品變味、變質(zhì)，報(bào)廢。為此，上訴人于2016年1月30日向原審法院承辦法官提出增加反訴請(qǐng)求。即在原反訴請(qǐng)求的基礎(chǔ)上，增加一項(xiàng)：判令被上訴人賠償上訴人直接物品損失6萬元，并自2016年1月27日起按日15000元賠償上訴人營業(yè)損失，直至被上訴人將電送上，撤崗，恢復(fù)上訴人正常經(jīng)營時(shí)止。但原審法院卻在其判決中只字未提。二、實(shí)體問題。1.原審法院判決認(rèn)定本案租賃合同有效，與其審理查明的事實(shí)和法律規(guī)定不符。原審?fù)徶?，被上訴人作為出租人僅提供了租賃物的土地所有權(quán)證，無房屋所有權(quán)證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證等合法性證據(jù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定本案租賃合間無效，而非有效。被上訴人對(duì)此應(yīng)負(fù)全部過錯(cuò)責(zé)任，被上訴人應(yīng)賠償由此給上訴人帶來的300多萬元投資損失。對(duì)于租賃合同期間租賃物占有使用費(fèi)的處理，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條之規(guī)定，修路期間，上訴人因未使用租賃物，不應(yīng)支付租金；路修好后，被上訴人自2016年1月27日起，強(qiáng)行停租賃物的電，強(qiáng)占門衛(wèi)房，控制該租賃物，導(dǎo)致上訴人未能使用租賃物，也不應(yīng)支付租金。所以，上訴人反訴被上訴人返還已收取修路期間的租金，用于抵銷上訴人正常使用租賃物期間的租金（占有使用費(fèi)）及賠償停業(yè)損失、物品損失之請(qǐng)求合法，應(yīng)予支持；被上訴人之訴訟請(qǐng)求無法律依據(jù)，應(yīng)予駁回。2.原審法院一方面認(rèn)定本案合同有效，另一方面又未按雙方合同約定認(rèn)定和判決，顯然不公。（1）從客觀上講，襄陽市政府2014年3月確定修名城路系政府行為，雙方當(dāng)事人在2012年4月13日簽訂《房屋租賃合同》時(shí)不能預(yù)見。修路期間，所有車輛和行人禁止通行，致使上訴人開辦的“順祥農(nóng)家樂”餐館無法經(jīng)營，關(guān)門停業(yè)，合同目的無法實(shí)現(xiàn)。對(duì)該政府行為，雙方當(dāng)事人既不能避免，也不能克服，屬不可抗力。（2）從合同目的上講，上訴人作為承租人，承租房屋的目的是開辦經(jīng)營“順祥農(nóng)家樂”餐館，賺取利潤。而在2014年5月13日至2015年8月l9日長(zhǎng)達(dá)463天無法營業(yè)，被迫關(guān)門停業(yè)，合同目的不能實(shí)現(xiàn)。依法屬于情勢(shì)變更。（3）該情形無論是不可抗力，還是情勢(shì)變更，雙方在租賃合同中均有約定。即租賃合同第5條約定，“合同有效期內(nèi)，發(fā)生不可抗力或政府征用土地等情形，本合同自行終止，甲方或乙方均不得向?qū)Ψ揭筚r償或補(bǔ)償，但乙方應(yīng)交清合同終止前的各項(xiàng)應(yīng)交費(fèi)用”。按此約定，本案合同自2014年5月13日起自行終止，雙方合同權(quán)利和義務(wù)終止。被上訴人在合同終止后，無權(quán)再依租賃合同向上訴人主張租金和違約金，己收取的修路期間的租金，依法屬不當(dāng)?shù)美?，?yīng)予返還。故上訴人反訴被上訴人返還已收取修路期間的租金，用于抵銷上訴人正常使用租賃物期間的租金（占有使用費(fèi)）之請(qǐng)求合法，應(yīng)予支持；被上訴人之訴訟請(qǐng)求無法律依據(jù)，應(yīng)予駁回。3.原審法院判決結(jié)果，與其適用的“公平原則”立法精神不符。修路情形發(fā)生后，上訴人多次向被上訴人提出免減租金，被上訴人口頭答復(fù)同意免減。并提出其資金困難，讓上訴人先付，可隨時(shí)抵付路修好后正常使用期間的租金?？梢?，上訴人未違約。故原審法院認(rèn)定上訴人違約是不當(dāng)?shù)摹?br/>芳姿實(shí)業(yè)公司答辯稱，上訴人上訴理由不能成立，請(qǐng)求維持原判。
芳姿實(shí)業(yè)公司向一審法院起訴請(qǐng)求：請(qǐng)求判令：一、吳某某付清拖欠的2015年7-10月的房租80000元；庭審中，芳姿實(shí)業(yè)公司變更其第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求為要求吳某某向其支付2015年11月欠繳租金5000元以及2015年12月租金25000元，共計(jì)30000元。二、吳某某支付違約金338000元。三、解除雙方簽訂的《房屋租賃合同書》。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2012年4月13日，芳姿實(shí)業(yè)公司（甲方）與吳某某（乙方）簽訂《房屋租賃合同書》，主要約定：1.甲方愿意出租乙方愿意承租位于襄樊市高新區(qū)名城路四層辦公樓及車間，由乙方用于經(jīng)營農(nóng)家樂餐館；2.租賃期限5年，自2012年6月1日至2017年5月31日；3.乙方每月向甲方交房屋租金25000元，年租金共計(jì)300000元，乙方按季度在每季度最后一個(gè)月提前十天向甲方支付下一季度租金；4.若拖欠房屋租金每天按季租金的5%交納違約金；5.乙方拒絕支付租金或其他應(yīng)繳費(fèi)用，拖欠繳納租金或其他應(yīng)繳費(fèi)用的，甲方有權(quán)單方解除合同，要求乙方支付違約金。合同簽訂后，芳姿實(shí)業(yè)公司向吳某某交付租賃物，吳某某向交納房屋租金。后芳姿實(shí)業(yè)公司以吳某某拖延支付2015年的房屋租金為由，提起訴訟。
吳某某通過其雇請(qǐng)的員工吳志杰、吳志俊的銀行賬戶向芳姿實(shí)業(yè)公司的出納張光燕銀行賬戶分別于2015年2月1日轉(zhuǎn)款25000元、3月9日轉(zhuǎn)款20000元、4月22日轉(zhuǎn)款25000元、4月24日轉(zhuǎn)款5000元、5月29日轉(zhuǎn)款15000元、9月23日轉(zhuǎn)款80000元、11月30日轉(zhuǎn)款50000元、12月1日轉(zhuǎn)款50000元，共計(jì)270000元，用于支付房屋租金。
吳某某承租的用于經(jīng)營農(nóng)家樂餐館的房屋位于襄陽高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)名城路。該路段因市政規(guī)劃于2014年5月13日至2015年8月19日期間進(jìn)行封閉改造。
原審法院認(rèn)為：芳姿實(shí)業(yè)公司與吳某某在平等協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的房屋租賃合同，系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律、法規(guī)禁止性規(guī)范，合法有效，依法應(yīng)受國家法律保護(hù)。雙方均應(yīng)按合同約定履行各自義務(wù)。芳姿實(shí)業(yè)公司按合同約定履行了提供用于租賃的房屋，吳某某未按合同約定及時(shí)、足額支付租金，屬違約行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。鑒于訴訟期間吳某某又支付了部分租金，芳姿實(shí)業(yè)公司變更訴訟請(qǐng)求，要求被告支付2015年11月欠繳租金5000元以及2015年12月租金25000元共計(jì)30000元的請(qǐng)求，與事實(shí)相符，且符合法律規(guī)定，予以支持。吳某某辯稱不欠租金的意見，與事實(shí)不符，不予采納。芳姿實(shí)業(yè)公司還要求吳某某支付違約金338000元，雖然雙方在合同中約定了違約金的計(jì)算方式，但是吳某某辯稱，雙方約定按季租金的5%交納違約金明顯過高，不符合公平原則，請(qǐng)求法院予以減少。因芳姿實(shí)業(yè)公司主張的違約金過分高于其實(shí)際損失，綜合當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益、實(shí)際損失等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則確定其損失計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為以逾期欠交租金為本金，自實(shí)際欠交之日起至本判決確定給付之日止，按占用資金年息6%標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的利息損失加上該利息的30%部分予以支持；超出部分，不予支持。具體計(jì)算如下：截止2014年12月20日欠租金75000元，2015年2月1日付款25000元，故違約金以欠款75000元為基數(shù)，自2014年12月20日計(jì)算至2015年2月1日，按年息6%的標(biāo)準(zhǔn)加收30%，違約金為689.18元；2015年3月9日付款20000元，違約金以欠款50000元為基數(shù)，自2015年2月2日計(jì)算至2015年3月9日，為373.97元；2015年3月10日至2015年3月31日，違約金以欠款30000元為基數(shù)，為134.63元；2015年4月22日付款25000元，違約金以105000元（下一季度租金75000元加上一季度尚欠租金30000元）為基數(shù)，自2015年4月1日計(jì)算至2015年4月22日，為471.21元；2015年4月24日付款5000元，違約金以80000元為基數(shù)，自2015年4月23日計(jì)算至2015年4月24日，為17.1元；2015年5月29日付款15000元，違約金以75000元為基數(shù)，自2015年4月25日計(jì)算至2015年5月29日，為544.93元；2015年5月30日至2015年6月30日的違約金以60000元為基數(shù)，為397.48元。2015年9月23日付款80000元，違約金以135000元（下一季度租金75000元加上一季度尚欠租金60000元）為基數(shù)，自2015年7月1日計(jì)算至2015年9月23日，為2423.34元；2015年9月24日至2015年9月30日期間的違約金以55000元為基數(shù)，為70.52元；2015年11月30日付款50000元，違約金以130000元（下一季度租金75000元加上一季度尚欠租金55000元）為基數(shù)，自2015年10月1日計(jì)算至2015年11月29日，為1639.07元；2015年12月1日付款50000元，違約金以30000元為基數(shù)，自2015年11月30日計(jì)算至2015年12月1日，為6.41元。共計(jì)6767.84元。2015年12月2日至本判決確定給付之日止的違約金，以欠款30000元為本金，按年息6%，加上該利息的30%計(jì)算。
芳姿實(shí)業(yè)公司還請(qǐng)求解除與吳某某之間的房屋租賃合同，因吳某某拖欠租金時(shí)間相對(duì)不長(zhǎng)，且持續(xù)在交付租金，且目前所欠租金數(shù)額不大，不存在根本違約，不能導(dǎo)致芳姿實(shí)業(yè)公司的合同目的不能實(shí)現(xiàn)。故其基于合同約定解除合同條件不成就，其請(qǐng)求解除雙方簽訂的房屋租賃合同于法無據(jù)，不予支持。吳某某辯稱不同意解除原、被告的房屋租賃合同的意見，理由成立，予以采納。
吳某某辯稱在房屋租賃期間，市政府對(duì)名城路進(jìn)行全面封閉改造，致使被告無法正常營業(yè)而被迫停業(yè)，該事由屬于不可抗力，應(yīng)免除被告的租金等合同責(zé)任，在此期間被告所繳納的房屋租金應(yīng)當(dāng)?shù)窒桓嬲＝?jīng)營期間的租金等意見，因該情形并非不可抗力，不予采納。
綜上所述，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、第五條，《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百零九條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決：一、被告吳某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告芳姿實(shí)業(yè)公司租金（截止2015年12月31日）30000元，支付原告芳姿實(shí)業(yè)公司截止2015年12月1日的違約金6767.84元，并支付2015年12月2日至本判決確定給付之日止，以欠款30000元為本金，按年息6%加上該利息的30%計(jì)算的違約金。二、駁回原告芳姿實(shí)業(yè)公司的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)4040元，原告芳姿實(shí)業(yè)公司負(fù)擔(dān)2000元，被告吳某某負(fù)擔(dān)2040元。
二審中，芳姿實(shí)業(yè)公司向本院提交如下證據(jù)，擬證明出租房屋屬合法建筑：1.襄樊汽車產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展局襄管經(jīng)字（2003）18號(hào)文；2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證。吳某某對(duì)證據(jù)的真實(shí)性不持異議。本院對(duì)芳姿實(shí)業(yè)公司提交的新證據(jù)予以采信，對(duì)芳姿實(shí)業(yè)公司主張?jiān)V爭(zhēng)房屋已取得規(guī)劃許可的事實(shí)予以確認(rèn)。吳某某向本院提交了2016年1月27日以后，順祥農(nóng)家樂餐館經(jīng)營收到干擾的一組證據(jù)，包括報(bào)警記錄和照片，因該組證據(jù)與本案無關(guān)聯(lián)性（下文論述），本院對(duì)此不予采納。
對(duì)原判認(rèn)定的事實(shí)，當(dāng)事人無異議，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為：一、吳某某在一審時(shí)是否提起反訴、一審法院是否程序違法；二、吳某某上訴主張的2016年1月27日以后芳姿實(shí)業(yè)公司干擾其正常經(jīng)營的請(qǐng)求，應(yīng)該如何處理；三、政府修路行為是屬于不可抗力還是情勢(shì)變更情形，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)如何處理合同關(guān)系。對(duì)此，本院分別評(píng)判如下：
一、關(guān)于反訴問題。一審時(shí)，吳某某在答辯狀中稱：“被告反訴原告，要求抵銷原告已收取被告2014年5月13日至2015年8月9日的租金共計(jì)380548元?！蓖徶?，原審法院要求：“被告答辯時(shí)提出反訴，在法定期限內(nèi)提出書面的反訴狀，經(jīng)本院審查，符合反訴條件的，在法定期限內(nèi)交納案件受理費(fèi)。”但吳某某未按法院要求遞交書面反訴狀。原審法院視為吳某某未提起反訴，對(duì)其主張不予審理，程序并不違法。
二、關(guān)于吳某某對(duì)2016年1月27日以后經(jīng)營受到妨害的事實(shí)主張和賠償請(qǐng)求問題。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二百三十二條規(guī)定：“在案件受理后，法庭辯論結(jié)束前，原告增加訴訟請(qǐng)求，被告提出反訴，第三人提出與本案有關(guān)的訴訟請(qǐng)求，可以合并審理的，人民法院應(yīng)當(dāng)合并審理?！币粚彿ㄔ河?015年12月29日開庭審理本案，吳某某所主張的事實(shí)發(fā)生在一審法庭辯論終結(jié)后，故本院對(duì)吳某某所主張的事實(shí)和請(qǐng)求，不予審查認(rèn)定。吳某某可另行提起訴訟。
三、關(guān)于政府修路行為的定性及救濟(jì)方式問題?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十七條第二款規(guī)定：“本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況?！彼^不能克服，應(yīng)當(dāng)是指對(duì)客觀情況的發(fā)生及其后果均不能克服，即使窮盡主觀努力，合同也無法履行。本案中，政府修路行為給吳某某經(jīng)營餐館帶來不便，但其可以單方面承受這種不便，也可以雙方協(xié)商減免租金或者延長(zhǎng)租期，使租賃合同得以繼續(xù)履行。因此政府修路行為雖為當(dāng)事人不能預(yù)見、不能避免，但并非不能克服，不屬于合同法規(guī)定的不可抗力。當(dāng)事人在合同中也僅約定“政府征用土地”的情形，合同終止，并未約定政府修路行為，因此，吳某某要求免除合同責(zé)任的理由不能成立。上訴人吳某某同時(shí)主張政府修路行為屬于情勢(shì)變更，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋（二）》第二十六條關(guān)于“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除?！钡囊?guī)定，吳某某未向人民法院提出變更或者解除租賃合同的訴訟主張，故對(duì)其以政府修路行為屬于情勢(shì)變更，應(yīng)當(dāng)免除其租賃期內(nèi)租金的上訴請(qǐng)求，本院不予支持。
綜上，上訴人的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)9210元，由上訴人吳某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　李曉紅 審判員　　黃　鸝 審判員　　何小玲

書記員：嚴(yán)琦童