吳某某
李玥
黃業(yè)勝
廖泉冰（湖北山河律師事務所）
黃業(yè)慧
黃燕芳
黃俊
黃偉
的共同委托代理人廖泉冰（特別授權代理）

原告吳某某，。
原告李玥，上述原告的共同委托代理人郭春堂（特別授權代理），湖北原道律師事務所律師。
被告黃業(yè)勝，武昌區(qū)電建一公司退休職工。
委托代理人廖泉冰（特別授權代理），湖北山河律師事務所律師。
第三人黃業(yè)慧。
第三人黃燕芳。
第三人黃俊。
第三人黃偉。
上述
第三人的共同委托代理人廖泉冰（特別授權代理），湖北山河律師事務所律師。
原告吳某某、李玥訴被告黃業(yè)勝、第三人黃業(yè)慧、黃燕芳、黃俊、黃偉房屋買賣合同糾紛一案，本院于2013年9月17日立案受理，審理后于2013年12月17日作出（2013）鄂江岸民初字第02724號民事判決。原告吳某某不服提出上訴，2014年6月19日湖北省武漢市中級人民法院作出（2014）鄂武漢中民終字第00499號民事裁定書，撤銷原判，發(fā)回重審。本院據(jù)此于2014年8月29日重新立案，依法另行組成由代理審判員嚴潔擔任審判長，人民陪審員劉靜萍、李國良參加的合議庭于2014年11月25日、2015年3月3日、2015年3月26日公開開庭進行了審理，因工作變動，后本案合議庭成員變更為由審判員侯立平擔任審判長，人民陪審員劉靜萍、李國良參加的合議庭于2015年5月18日公開開庭進行了審理。原告吳某某及其與李玥的共同委托代理人郭春堂，被告黃業(yè)勝的委托代理人廖泉冰，第三人黃業(yè)慧及其與黃燕芳、黃俊、黃偉的共同委托代理人廖泉冰到庭參加了訴訟。雙方當事人申請庭外和解三個月，該期間不計入審理期限。本案經(jīng)院長批準延長審理期限兩個月。本案現(xiàn)已審理終結。
經(jīng)庭審質證，被告黃業(yè)勝及第三人黃業(yè)慧、黃燕芳、黃俊、黃偉對原告吳某某、李玥提交的證據(jù)質證意見如下:對證據(jù)一、證據(jù)二、證據(jù)四、證據(jù)五、證據(jù)六、證據(jù)八、證據(jù)九真實性無異議；對證據(jù)一的證明目的有異議，認為買賣協(xié)議未取得武漢鐵塔廠及其他繼承人的同意應為無效；對證據(jù)三的真實性和證明目的均有異議，認為即使居民委員會和鄰居能夠證明原告吳某某、李玥在訴爭房屋居住，也不能證明被告黃業(yè)勝的其他兄弟姐妹放棄了對訴爭房屋的繼承；對證據(jù)四的證明目的有異議，聲明上載明“把此房給我哥哥居住”，只是讓與了居住權，黃業(yè)勝并無訴爭房屋的所有權；對證據(jù)五的證明目的有異議，不能證明黃業(yè)勝繼承了訴爭房屋，亦不能證明武漢鐵塔廠承認黃業(yè)勝系訴爭房屋的實際房主；對證據(jù)七的真實性有異議，形式不合法，調查筆錄應當是兩人進行，該筆錄只有一個人筆跡，該筆錄屬于證人證言，證人必須出庭接受詢問，該筆錄不合法；對證據(jù)八證明目的有異議，黃業(yè)慧是2007年才知道黃業(yè)勝將訴爭房屋賣給吳某某。
原告吳某某對被告黃業(yè)勝及第三人黃業(yè)慧、黃燕芳、黃俊、黃偉提交的證據(jù)質證意見如下:對證據(jù)一、證據(jù)二、證據(jù)五的真實性無異議；對證據(jù)二的證明目的有異議，不能證明李漢華與黃業(yè)勝簽訂協(xié)議時黃業(yè)勝的父親只取得了訴爭房屋的部分產權；對證據(jù)三形式上的真實性無異議，但對內容有異議，黃業(yè)慧無權代表黃世華簽字；對證據(jù)四真實性無法核實；對證據(jù)五的證明目的有異議，黃業(yè)勝、黃業(yè)慧、黃燕芳、黃俊、黃偉是在欺騙公證機關的情況下所作出的公證；對證據(jù)六真實性有異議，屬于證人證言，證人應該出庭作證。
原告吳某某、李玥，被告黃業(yè)勝及第三人黃業(yè)慧、黃燕芳、黃俊、黃偉對本院制作的詢問筆錄真實性均無異議。
本院對原、被告及第三人提交的證據(jù)經(jīng)綜合審查后認為，原告吳某某、李玥提交的證據(jù)一、證據(jù)二、證據(jù)三、證據(jù)四、證據(jù)五、證據(jù)六、證據(jù)八、證據(jù)九來源合法，內容真實，與本案具有關聯(lián)性，本院依法予以采信。原告吳某某、李玥提交的證據(jù)七，被告黃業(yè)勝及第三人黃業(yè)慧、黃燕芳、黃俊、黃偉提交的證據(jù)六，均屬于證人證言，證人未出庭作證，不符合證據(jù)的形式要件，且與本院制作的調查筆錄相矛盾，故本院不予采信。被告黃業(yè)勝提交的證據(jù)一、二、三、四、五來源合法，內容真實，與本案具有關聯(lián)性，本院依法予以采信。
雙方當事人對本院制作的詢問筆錄真實性均無異議，本院依法予以采信。
本院認為:關于黃業(yè)勝與吳某某以吳某某的公公李漢華名義簽訂的《協(xié)議書》的效力問題，《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條 ?規(guī)定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持；出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院應予支持。根?jù)物權變動原因與結果相區(qū)分原則，買賣合同是物權變動的原因行為，合同由合同法調整，上述協(xié)議是雙方當事人真實意思表示，合法有效。
關于吳某某要求確認位于武漢市江岸區(qū)丹水池解放大道2034號6棟24單元3層2室房屋為其所有，并要求黃業(yè)勝將該房屋過戶到吳某某的名下的訴訟請求，因黃業(yè)勝簽訂《協(xié)議書》時，未取得上述房屋的所有權或處分權，未征得黃世華的其他子女及其他繼承權人的同意，雖然《協(xié)議書》有效，但并不必然能履行，不必然能產生物權變動的結果。物權變動受《中華人民共和國物權法》的規(guī)制，《中華人民共和國物權法》第九十七條 ?規(guī)定，處分共有的不動產或者動產，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。吳某某與黃業(yè)勝簽訂《協(xié)議書》時，黃世華僅取得訴爭房屋的部分產權，但武漢鐵塔廠表示雖然原則上黃世華無權對外出售，但對其買賣認為是私下行為，不予干涉，黃業(yè)勝處理訴爭房屋時應取得黃世華的所有繼承權人的同意或事后取得黃世華的所有繼承權人的追認，在黃世華取得訴爭房屋所有權時，該《協(xié)議書》關于確權及過戶的約定才能履行。雖然黃燕芳出具了“不會對此房作任何要求”的便條，但黃世華的其他法定繼承人黃業(yè)慧、黃俊、黃偉并未對《協(xié)議書》黃業(yè)勝的處分權進行追認，而是在2012年5月17日黃業(yè)勝、黃燕芳和黃俊、黃偉均明確表示，放棄對本案訴爭房屋的繼承，由黃業(yè)慧一人繼承，且目前訴爭房屋已登記在黃業(yè)慧名下，屬于黃業(yè)慧所有，黃業(yè)勝無權將黃業(yè)慧名下的房屋協(xié)助過戶至吳某某名下，故關于吳某某要求確權并要求黃業(yè)勝過戶的訴訟請求，本院不予支持。
關于第三人黃業(yè)慧、黃燕芳、黃俊、黃偉是否明知房屋買賣事實，是否與黃業(yè)勝存在惡意串通，本院認為，吳某某在購房時，對訴爭房屋系黃業(yè)勝父親黃世華遺留的自管公房的性質是明知的，但其除要求黃燕芳出具“不會對此房作任何要求”的便條外，在本案中未能提交證據(jù)證明其對黃世華的子女及繼承人的情況進行了審查。雖然吳某某、李玥于2004年起長期在訴爭房屋居住，但依據(jù)雙方當事人的陳述以及庭審證據(jù)顯示，2007年之前，吳某某與黃業(yè)慧、黃燕芳以及黃世華的其他繼承人之間相互并不認識，黃燕芳在2006年之前，黃業(yè)慧在2007年之前也并不知曉吳某某、黃業(yè)勝雙方私自買賣訴爭房屋的事實，此時未對吳某某、李玥占用使用房屋提出異議，因其不知情而并無過錯。黃業(yè)慧自2007年知曉房屋買賣事實后，作為訴爭房屋的共同繼承人，黃業(yè)慧并未對黃業(yè)勝出賣訴爭房屋的行為進行追認，而是持續(xù)向相對人吳某某主張房屋權利。另外，按照武漢鐵塔廠自管公房房改政策，訴爭房屋房改時，產權登記只能辦理在取得部分產權的原武漢鐵塔廠職工黃世華名下或者由其繼承人予以繼承，故2010年由黃業(yè)慧代替黃世華進行房改并辦理產權證也符合相關政策，不能以此認定黃業(yè)慧與黃業(yè)勝存在惡意串通。但黃業(yè)勝在出賣訴爭房屋時向買受人吳某某刻意隱瞞訴爭房屋的前期購房憑證等情況，且在明知訴爭房屋已出賣給吳某某的情況下，仍協(xié)助黃業(yè)慧辦理房屋繼承、過戶手續(xù)，主觀上存在惡意，但經(jīng)本院釋明，吳某某在本案中不主張違約責任，故關于違約責任，本案不予處理。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十一條 ?，《中華人民共和國物權法》第十五條 ?、第九十七條 ?，《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條 ?及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、2004年5月29日吳某某與黃業(yè)勝簽訂的買賣位于武漢市江岸區(qū)丹水池解放大道2034號6棟24單元3層2室房屋的《協(xié)議書》有效；
二、駁回原告吳某某、李玥的其他訴訟請求。
案件受理費550元由原告吳某某、李玥負擔250元，被告黃業(yè)勝負擔300元，因上述款項已由原告吳某某、李玥墊付本院，被黃業(yè)勝于本判決生效之日起五日內將其負擔的案件受理費300元支付原告吳某某、李玥。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。

本院認為:關于黃業(yè)勝與吳某某以吳某某的公公李漢華名義簽訂的《協(xié)議書》的效力問題，《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條 ?規(guī)定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持；出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院應予支持。根?jù)物權變動原因與結果相區(qū)分原則，買賣合同是物權變動的原因行為，合同由合同法調整，上述協(xié)議是雙方當事人真實意思表示，合法有效。
關于吳某某要求確認位于武漢市江岸區(qū)丹水池解放大道2034號6棟24單元3層2室房屋為其所有，并要求黃業(yè)勝將該房屋過戶到吳某某的名下的訴訟請求，因黃業(yè)勝簽訂《協(xié)議書》時，未取得上述房屋的所有權或處分權，未征得黃世華的其他子女及其他繼承權人的同意，雖然《協(xié)議書》有效，但并不必然能履行，不必然能產生物權變動的結果。物權變動受《中華人民共和國物權法》的規(guī)制，《中華人民共和國物權法》第九十七條 ?規(guī)定，處分共有的不動產或者動產，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。吳某某與黃業(yè)勝簽訂《協(xié)議書》時，黃世華僅取得訴爭房屋的部分產權，但武漢鐵塔廠表示雖然原則上黃世華無權對外出售，但對其買賣認為是私下行為，不予干涉，黃業(yè)勝處理訴爭房屋時應取得黃世華的所有繼承權人的同意或事后取得黃世華的所有繼承權人的追認，在黃世華取得訴爭房屋所有權時，該《協(xié)議書》關于確權及過戶的約定才能履行。雖然黃燕芳出具了“不會對此房作任何要求”的便條，但黃世華的其他法定繼承人黃業(yè)慧、黃俊、黃偉并未對《協(xié)議書》黃業(yè)勝的處分權進行追認，而是在2012年5月17日黃業(yè)勝、黃燕芳和黃俊、黃偉均明確表示，放棄對本案訴爭房屋的繼承，由黃業(yè)慧一人繼承，且目前訴爭房屋已登記在黃業(yè)慧名下，屬于黃業(yè)慧所有，黃業(yè)勝無權將黃業(yè)慧名下的房屋協(xié)助過戶至吳某某名下，故關于吳某某要求確權并要求黃業(yè)勝過戶的訴訟請求，本院不予支持。
關于第三人黃業(yè)慧、黃燕芳、黃俊、黃偉是否明知房屋買賣事實，是否與黃業(yè)勝存在惡意串通，本院認為，吳某某在購房時，對訴爭房屋系黃業(yè)勝父親黃世華遺留的自管公房的性質是明知的，但其除要求黃燕芳出具“不會對此房作任何要求”的便條外，在本案中未能提交證據(jù)證明其對黃世華的子女及繼承人的情況進行了審查。雖然吳某某、李玥于2004年起長期在訴爭房屋居住，但依據(jù)雙方當事人的陳述以及庭審證據(jù)顯示，2007年之前，吳某某與黃業(yè)慧、黃燕芳以及黃世華的其他繼承人之間相互并不認識，黃燕芳在2006年之前，黃業(yè)慧在2007年之前也并不知曉吳某某、黃業(yè)勝雙方私自買賣訴爭房屋的事實，此時未對吳某某、李玥占用使用房屋提出異議，因其不知情而并無過錯。黃業(yè)慧自2007年知曉房屋買賣事實后，作為訴爭房屋的共同繼承人，黃業(yè)慧并未對黃業(yè)勝出賣訴爭房屋的行為進行追認，而是持續(xù)向相對人吳某某主張房屋權利。另外，按照武漢鐵塔廠自管公房房改政策，訴爭房屋房改時，產權登記只能辦理在取得部分產權的原武漢鐵塔廠職工黃世華名下或者由其繼承人予以繼承，故2010年由黃業(yè)慧代替黃世華進行房改并辦理產權證也符合相關政策，不能以此認定黃業(yè)慧與黃業(yè)勝存在惡意串通。但黃業(yè)勝在出賣訴爭房屋時向買受人吳某某刻意隱瞞訴爭房屋的前期購房憑證等情況，且在明知訴爭房屋已出賣給吳某某的情況下，仍協(xié)助黃業(yè)慧辦理房屋繼承、過戶手續(xù)，主觀上存在惡意，但經(jīng)本院釋明，吳某某在本案中不主張違約責任，故關于違約責任，本案不予處理。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十一條 ?，《中華人民共和國物權法》第十五條 ?、第九十七條 ?，《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條 ?及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、2004年5月29日吳某某與黃業(yè)勝簽訂的買賣位于武漢市江岸區(qū)丹水池解放大道2034號6棟24單元3層2室房屋的《協(xié)議書》有效；
二、駁回原告吳某某、李玥的其他訴訟請求。
案件受理費550元由原告吳某某、李玥負擔250元，被告黃業(yè)勝負擔300元，因上述款項已由原告吳某某、李玥墊付本院，被黃業(yè)勝于本判決生效之日起五日內將其負擔的案件受理費300元支付原告吳某某、李玥。

審判長：侯立平
審判員：劉靜萍
審判員：李國良

書記員：林慧娟