上訴人（原審原告）吳某某，女，xxxx年xx月xx日出生，土家族，戶籍地咸豐縣，住湖北省咸豐縣。委托訴訟代理人：陳春友，咸豐縣楚蜀法律服務(wù)所法律工作者。被上訴人（原審被告）：付金華，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省咸豐縣。委托訴訟代理人：聶愛國(guó)，湖北荊南律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：聶銘，湖北荊南律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：任大軍，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省咸豐縣。被上訴人（原審被告）：胡平，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地湖北省咸豐縣，住湖北省咸豐縣。

吳某某上訴請(qǐng)求：請(qǐng)求撤銷咸豐縣人民法院（2017）鄂2826民初1117號(hào)民事判決，發(fā)回重審或依法改判。事實(shí)及理由：一審認(rèn)定事實(shí)和適用法律錯(cuò)誤。1、2009年8月5日任大軍、胡平在吳某某不知情和未經(jīng)吳某某許可的情況下，將吳某某位于咸豐縣高樂山鎮(zhèn)晨光村11組11號(hào)的房屋及房屋周邊的土地賣給付金華，交易價(jià)格為人民幣70500元。吳某某從2007年12月至今一直在縣城觀音橋居住，跟隨大女兒任志云一起生活，對(duì)自己房屋已被他人買賣完全不知情。一審認(rèn)定“吳某某只能請(qǐng)求確認(rèn)《出售房屋協(xié)議書》中其所有的房屋部分買賣無效”錯(cuò)誤。任大軍、胡平與付金華于2009年8月5日簽訂的《出售房屋協(xié)議書》中，買賣雙方的主體沒有涉及吳某某，所爭(zhēng)議的標(biāo)的物也沒有明確分割吳某某的房屋及土地，所爭(zhēng)議標(biāo)的物除房屋和土地外，還有吳某某和案外人任大江共同共有的物權(quán)。因此，吳某某起訴該《出售房屋協(xié)議書》無效，符合本案的訴訟要件，于法有據(jù)；2、一審認(rèn)定“付金華與胡平、任大軍簽訂的《出售房屋協(xié)議書》不違反法律規(guī)定，該房屋買賣有效”錯(cuò)誤。付金華的行為不屬于善意取得的范疇。本案中，付金華明知涉案房屋的所有權(quán)系吳某某所有，并登記在吳某某名下，明知胡平、任大軍不是房屋的所有權(quán)人，且沒有取得吳某某的授權(quán)，其作為受讓人在轉(zhuǎn)讓時(shí)不是善意，而且付金華對(duì)涉案房屋沒有取得所有權(quán)，該爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)仍然登記再吳某某的名下。胡平、付金華、任大軍在處理房屋時(shí)均明知該行為是無權(quán)處分。簽訂《出售房屋協(xié)議書》時(shí)，吳某某不知情，協(xié)議書上也沒有吳某某的簽名，到目前為止，吳某某堅(jiān)決不同意追認(rèn)該協(xié)議有效。因此，付金華、胡平、任大軍的買賣行為違反相關(guān)法律規(guī)定，付金華的行為不適用善意取得制度；3、胡平、任大軍的行為不構(gòu)成表見代理。本案中，付金華明知該房屋的所有權(quán)登記在吳某某名下，任大軍、胡平也不是吳某某的直系血親，處理房屋需持有吳某某的授權(quán)，否則，系無權(quán)處分。付金華未取得所有權(quán)，實(shí)際交付也屬無效。產(chǎn)權(quán)未過戶登記，合同無效。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)和適用法律錯(cuò)誤，請(qǐng)求二審法院依法支持吳某某的上訴請(qǐng)求。付金華辯稱，一、吳某某上訴所稱事實(shí)與真實(shí)情況不符。吳某某在上訴狀中稱2007年12月至今一直在縣城居住，對(duì)賣房一事完全不知是不屬實(shí)。付金華在一審中提交證據(jù)證明吳某某在房屋出售之后經(jīng)常回到該房屋附近進(jìn)行耕種土地，并且居住在離涉案房屋僅400米到500米的地方，其對(duì)房屋已經(jīng)出售的事實(shí)一直知情；二、一審判決適用法律正確。我方購(gòu)買的房屋包含任大江的179.35平米和吳某某的365.54平米兩部分。胡平、任大軍與吳某某具有親屬關(guān)系，買賣房屋時(shí)，胡平、任大軍持有涉案土地房屋權(quán)屬證明，吳某某本人也經(jīng)?；氐嚼衔葸@個(gè)地方，以上事實(shí)都能讓付金華具有合理的信賴?yán)?，相信胡平、任大軍具有代理?quán)，同時(shí)付金華所支付的價(jià)款屬于合理價(jià)款，且善意履行了義務(wù)，本案應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為表見代理。請(qǐng)求二審法院依法駁回吳某某的上訴請(qǐng)求，維持原判。胡平的答辯意見同吳某某的上訴意見。任大軍的答辯意見同吳某某的上訴意見。吳某某向一審法院起訴請(qǐng)求：一、確認(rèn)付金華與胡平、任大軍于2009年8月5日簽訂的《出售房屋協(xié)議書》無效；二、付金華、胡平、任大軍承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。一審法院認(rèn)定事實(shí)：2009年8月5日，胡平、任大軍（甲方、賣方）與付金華（乙方、買方）簽訂《出售房屋協(xié)議書》載明：“甲方有一棟、豬圈二棟帶牛圈出售給乙方，隨房搭地帶基，位于高樂山××組。東至本屋陽溝、豬圈后橫路至本人豬圈陽溝（東），南至車路，西以公路與丁家土坎為界，北以紀(jì)永桃豬圈廁所土坎為界，雙方達(dá)成協(xié)議總價(jià)值柒萬零伍佰元整成交，為使雙方共同遵守本協(xié)議合約，規(guī)定如下：一、四至界線內(nèi)如與某他人有爭(zhēng)論，均由甲方全權(quán)負(fù)責(zé)。二、設(shè)計(jì)房屋過戶手續(xù)如有需要協(xié)助，甲方必須到場(chǎng)。三、本協(xié)議簽字之日起生效。四、任何一方違約處總金額百分之拾的違約金。五、預(yù)付定金貳萬壹仟元整，簽字之時(shí)全數(shù)付清。六、本協(xié)議一式三份，甲方貳份，乙方壹份?！焙?、任大軍在甲方處簽字，付金華在乙方處簽字。付金元、任大江在中間人處簽字。合同簽訂后，付金華支付了房屋轉(zhuǎn)讓款，并一直在本案爭(zhēng)議房屋內(nèi)居住至今。胡平、任大軍將該房屋的集體土地建設(shè)用地使用證交付給付金華。另查明：1、本案爭(zhēng)議房屋位于晨光村11組11號(hào)，為吳某某和任大江各擁有一部分。其中，吳某某擁有兩份集體土地建設(shè)用地使用證，咸集建（93）字第070111023號(hào)載明：“土地使用者：吳某某，地址：晨光十一組，圖號(hào)：07-01，地號(hào)：11-023，土地類別：50，用地面積：陸拾玖點(diǎn)伍肆，其中占地面積：陸拾玖點(diǎn)伍肆，用途：牛圈，四至：東以滴水為界接旱地，南以滴水為界接人行路，荒地，西以滴水為界接機(jī)耕路，北以滴水為界接機(jī)耕路。備注：該戶有兩宗地：共計(jì)365.54㎡，住房246.00㎡，牛圈69.54㎡（其中禾場(chǎng)50.96㎡）。”咸集建（93）字第070111024號(hào)載明：土地使用者：吳某某，地址：晨光十一組，圖號(hào)：07-01，地號(hào)：11-024，土地類別：50，用地面積：貳佰肆拾陸，其中占地面積：壹佰玖拾伍點(diǎn)玖陸，用途：住宅，四至：東以排列為界接任大江住房，南以滴水為界接禾場(chǎng)、空壩，西以滴水為界接旱地，北以滴水為界接旱地。備注：該戶有兩宗地：共計(jì)365.54㎡，住房246.00㎡，牛圈69.54㎡（其中禾場(chǎng)占地50.96㎡）。”任大江房屋擁有一份集體土地建設(shè)用地使用證，咸集建（93）字第070111025號(hào)載明：“土地使用者：任大江，地址：晨光十一組，圖號(hào)：07-01，地號(hào)：11-025，土地類別：50，用地面積：壹佰貳拾肆點(diǎn)玖肆，其中占地面積：玖拾玖點(diǎn)捌叁，用途：住房，四至：東以滴水為界接人行路，南以滴水為界接人行路，西以滴水、本人排列為界，接吳某某住房，北以滴水線為界接旱地。備注：該戶有三宗地：共計(jì)占地面積179.35㎡?！?、任大江經(jīng)一審法院詢問，表示不參加訴訟。3、任大軍是吳某某的侄子，胡平是吳某某的女婿。4、付金華戶口于2017年6月14日由高樂山鎮(zhèn)老里壩村七組遷入高樂山鎮(zhèn)晨光村11組。一審法院認(rèn)為，根據(jù)雙方當(dāng)事人的訴訟主張及抗辯理由，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：付金華與胡平、任大軍簽訂的《出售房屋協(xié)議書》的效力問題。《出售房屋協(xié)議書》涉及的房屋是吳某某與任大江各擁有一部分，吳某某要求確認(rèn)該《出售房屋協(xié)議書》無效，其訴訟請(qǐng)求只能請(qǐng)求確認(rèn)《出售房屋協(xié)議書》中其所有房屋部分的買賣協(xié)議無效。2009年8月5日，胡平、任大軍與付金華簽訂《出售房屋協(xié)議書》，胡平、任大軍未得到吳某某的授權(quán)，無權(quán)處分吳某某的房屋，其二人將吳某某的房屋出售給付金華，屬于無權(quán)處分行為。但胡平是吳某某的女婿，任大軍是吳某某的侄子，其處分吳某某房屋，并將吳某某房屋的集體土地建設(shè)用地使用證交給了付金華，本案爭(zhēng)議房屋另一部分的所有人任大江在該協(xié)議書上簽字，這些足以使無權(quán)代理人胡平、任大軍在客觀上形成了具有代理權(quán)的表象，致使付金華足以相信胡平、任大軍的行為得到了吳某某的授權(quán)許可。且付金華從2009年一直居住至今，吳某某一直未提出異議，該房屋已實(shí)際被付金華占用使用至今。付金華在與胡平、任大軍簽訂《出售房屋協(xié)議書》時(shí)，作為合同的相對(duì)人不知道胡平、任大軍沒有代理權(quán)，付金華簽訂該合同及按照合同約定履行義務(wù)是善意且無過失。所以，胡平、任大軍的代理行為有效，其行為構(gòu)成表見代理，其行為后果應(yīng)由吳某某承擔(dān)。吳某某稱胡平、任大軍的行為不構(gòu)成表見代理和善意取得，理由不能成立，該院不予采納。付金華的戶籍所在地、本案爭(zhēng)議房屋所在地及原房屋所有者戶籍均為高樂山鎮(zhèn)晨光村11組，付金華購(gòu)買吳某某的房屋不違反法律的規(guī)定，該房屋買賣有效。綜上，付金華與胡平、任大軍簽訂的《出售房屋協(xié)議書》不違反法律規(guī)定，對(duì)其效力依法予以確認(rèn)。綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第四十九條之規(guī)定，判決：駁回吳某某的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)200元，減半收取計(jì)100元，由吳某某負(fù)擔(dān)。雙方當(dāng)事人二審中未提交新證據(jù)。經(jīng)二審審理查明，一審判決查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
上訴人吳某某因與被上訴人付金華、任大軍、胡平確認(rèn)合同無效糾紛一案，不服湖北省咸豐縣人民法院（2017）鄂2826民初1117號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月4日立案后，依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，結(jié)合雙方當(dāng)事人的訴辯意見，本院具體評(píng)析如下：一、關(guān)于一審認(rèn)定“吳某某要求確認(rèn)該《出售房屋協(xié)議書》無效，其訴訟請(qǐng)求只能請(qǐng)求確認(rèn)《出售房屋協(xié)議書》中其所有房屋部分的買賣協(xié)議無效”的問題。結(jié)合一審查明的事實(shí)及各方當(dāng)事人的陳述，涉案房屋系吳某某與任大江共有，任大江作為共有人之一，在《出售房屋協(xié)議書》上簽字，且明確表示不參加本案的訴訟，系其對(duì)自身權(quán)利的處分，對(duì)涉案房屋涉及任大江所有的部分本院不予審查。吳某某作為房屋共有人之一，主張?jiān)搮f(xié)議無效，其請(qǐng)求只能指向吳某某本人所有的部分。一審認(rèn)定吳某某只能請(qǐng)求確認(rèn)《出售房屋協(xié)議書》中其所有房屋部分的買賣協(xié)議無效并無不當(dāng)。二、關(guān)于胡平、任大軍是否構(gòu)成表見代理的問題《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百六十二條規(guī)定，“代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人名義實(shí)施的民事法律行為，對(duì)被代理人發(fā)生效力?！钡谝话倨呤l規(guī)定，“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實(shí)施代理行為，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，代理行為有效?！薄吨腥A人民共和國(guó)合同法》第四十九條規(guī)定，“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效?！北景钢?，胡平、任大軍在與付金華簽訂《出售房屋協(xié)議書》時(shí)，沒有證據(jù)證實(shí)胡平取得了吳某某的授權(quán)，在其沒有代理權(quán)的情況下，以自己的名義與付金華訂立合同，不符合表見代理的構(gòu)成要件，且付金華在收到該房屋的集體土地建設(shè)用地使用證時(shí)，即明知涉案房屋的所有權(quán)人系吳某某，但并未向吳某某核實(shí)出售涉案房屋的相關(guān)情況，存在過失。一審認(rèn)定胡平、任大軍的代理行為有效，其行為構(gòu)成表見代理不當(dāng)，本院予以糾正。三、關(guān)于付金華是否構(gòu)成善意取得的問題《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定，“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人?！北景钢校M管付金華已經(jīng)支付了款項(xiàng)，但因付金華所購(gòu)買的房屋及土地至今仍登記在吳某某名下，并未發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，付金華的行為不滿足善意取得的法定條件。四、關(guān)于付金華與胡平、任大軍簽訂的《出售房屋協(xié)議書》的效力問題?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條規(guī)定，“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！薄吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定，“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定，“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持……”從前述法律規(guī)定看，公民的民事法律行為分為負(fù)擔(dān)行為和處分行為，負(fù)擔(dān)行為系以發(fā)生債權(quán)債務(wù)為內(nèi)容的法律行為，處分行為系直接使權(quán)利發(fā)生、變更或消滅的法律行為。從事負(fù)擔(dān)行為時(shí)，行為人即使不具有處分權(quán)，負(fù)擔(dān)行為也可以有效，在從事處分行為時(shí)，處分人必須具有處分權(quán)限，處分行為方能產(chǎn)生效力。本案中，胡平雖不具有涉案房屋的處分權(quán)，但其與付金華簽訂《出售房屋協(xié)議》，系其從事的負(fù)擔(dān)行為，與物權(quán)行為無關(guān)，買賣合同作為負(fù)擔(dān)行為的一種，只是物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的原因，其得以履行的結(jié)果是所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。即使權(quán)利人對(duì)該行為未予追認(rèn)，也只能認(rèn)定處分行為無效，不能由此推定負(fù)擔(dān)行為無效。涉案的《出售房屋協(xié)議書》只要不存在《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條所規(guī)定的情形，就應(yīng)屬合法有效。另，從本案的實(shí)際情況看，房屋的集體土地建設(shè)用地使用證已由胡平交付給付金華，吳某某作為胡平的岳母，經(jīng)常到胡平家居住，胡平家與案涉房屋距離較近，基于胡平與吳某某的特殊親屬關(guān)系，吳某某對(duì)涉案房屋被出售的事實(shí)應(yīng)當(dāng)知情，且付金華從2009年一直居住至今，吳某某多年未提出異議，從維護(hù)誠(chéng)信原則、保護(hù)交易秩序的角度出發(fā)，也應(yīng)肯定涉案協(xié)議的效力。綜上所述，吳某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，實(shí)體處理正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)200元，由上訴人吳某某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。