上訴人（原審被告）蔣某某。
上訴人（原審第三人）田自榮。
上述兩上訴人的委托代理人洪浩、張從堂，湖北孝法律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為上訴，承認(rèn)、增加、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，舉證、質(zhì)證、法庭辯論、參與調(diào)解、代為接收法律文書(shū)。
上訴人（原審被告）田必學(xué)（曾用名田自更、田自根）。
上訴人（原審被告）田必平。
被上訴人（原審原告）吳懷連。
委托代理人姜華，湖北勤才律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。
委托代理人胡志強(qiáng)。代理權(quán)限：一般代理。

上訴人蔣某某、田自榮、田必學(xué)、田必平因與被上訴人吳懷連確認(rèn)合同效力糾紛一案，不服湖北省大悟縣人民法院（2014）鄂大悟民初字第00515號(hào)民事判決，向本院提出上訴。本院受理后依法組成合議庭進(jìn)行了審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審經(jīng)審理查明：本案訴爭(zhēng)的位于大悟縣河口鎮(zhèn)南河街37號(hào)房屋（房屋結(jié)構(gòu)為前面三間二層，中間有院子，后面三間三層）的原房屋登記所有權(quán)人為田正書(shū)，土地使用權(quán)登記人為田自更。田正書(shū)與蔣某某系夫妻關(guān)系，田必學(xué)、田必平、田自榮系田正書(shū)與蔣某某的子女，田正書(shū)于2002年6月5日死亡。2006年，吳某某與蔣某某達(dá)成口頭協(xié)議，吳某某承租位于大悟縣河口鎮(zhèn)南河街37號(hào)房屋的一樓居住。2010年5月10日，吳某某與田必學(xué)、田必平簽訂《買(mǎi)賣(mài)房屋契約》，約定吳某某以420000元購(gòu)買(mǎi)全部房屋，買(mǎi)賣(mài)房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)由雙方共同辦理，吳某某在付清第一期房款后田必學(xué)、田必平將房屋兩證交付吳某某。協(xié)議簽訂時(shí)，雙方邀請(qǐng)房屋所在社區(qū)干部劉某和、羅仕勇等及鄰居田某見(jiàn)證，田必學(xué)、田必平對(duì)在場(chǎng)人稱：“剛出去打電話與其母親蔣某某、田自榮聯(lián)系已取得他們同意出售房屋及處理相鄰問(wèn)題”。協(xié)議簽訂后，吳某某分兩次向田必學(xué)、田必平支付了購(gòu)房款420000元，田必學(xué)、田必平向吳某某交付了房屋的房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證。2013年12月，吳某某在大悟縣國(guó)土資源部門(mén)辦理了房屋的土地使用權(quán)變更登記，后在房管部門(mén)辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記并要求田必學(xué)、田必平、蔣某某搬走在三樓存放的物品時(shí)，蔣某某提出田必學(xué)、田必平無(wú)權(quán)處分房屋，要求確認(rèn)吳某某與田必學(xué)、田必平簽訂的《買(mǎi)賣(mài)房屋契約》無(wú)效。田自榮亦認(rèn)為吳某某與田必學(xué)、田必平簽訂的《買(mǎi)賣(mài)房屋契約》侵犯了她的遺產(chǎn)繼承權(quán)，亦要求確認(rèn)吳某某與田必學(xué)、田必平簽訂的《買(mǎi)賣(mài)房屋契約》無(wú)效并返還該房產(chǎn)。各方協(xié)商無(wú)果，因此成訟。
一審法院認(rèn)為，吳某某與被告田必學(xué)、田必平簽訂的《買(mǎi)賣(mài)房屋契約》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容亦不違反法律、法規(guī)的規(guī)定。吳某某在2010年5月10日與田必學(xué)、田必平簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋合同時(shí)有房屋所在社區(qū)的干部及周邊鄰居參加見(jiàn)證，田必學(xué)、田必平也當(dāng)場(chǎng)打電話稱買(mǎi)賣(mài)房屋已經(jīng)通過(guò)電話征得了其母親、姐姐同意，田必學(xué)、田必平亦向吳某某交付了代表房屋、土地權(quán)屬的房產(chǎn)證及以田自更名字登記的土地使用權(quán)證，吳某某有理由相信田必學(xué)、田必平已經(jīng)取得蔣某某、田自榮的委托簽訂該合同，田必學(xué)、田必平的行為屬表見(jiàn)代理，且吳某某在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)支付了符合當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格的420000元購(gòu)房款，并辦理了房屋的土地使用權(quán)變更登記，根據(jù)我國(guó)《合同法》、《物權(quán)法》的規(guī)定，吳某某與田必學(xué)、田必平簽訂的《買(mǎi)賣(mài)房屋契約》合法有效，吳某某購(gòu)買(mǎi)該房屋屬善意、有償取得，吳某某可取得該房屋的所有權(quán)。本案訴爭(zhēng)房屋已出售四年之久，蔣某某、田自榮對(duì)此應(yīng)當(dāng)知曉，其主張不知道房屋被賣(mài)與事實(shí)不符，故對(duì)田必學(xué)、田必平、蔣某某及田自榮要求確認(rèn)合同無(wú)效及返還房屋的請(qǐng)求不予支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條，《中華人民共和國(guó)合同法》第四十九條、第六十條、第一百零七條的規(guī)定，判決：1、吳某某與田必學(xué)、田必平于2010年5月10日簽訂的《買(mǎi)賣(mài)房屋契約》合法有效，田必學(xué)、田必平應(yīng)當(dāng)在本判決生效后七日內(nèi)與吳某某共同辦理位于大悟縣河口鎮(zhèn)南河街37號(hào)房屋的房屋所有權(quán)過(guò)戶手續(xù)；2、田必學(xué)、田必平、蔣某某于本判決生效后七日內(nèi)將存放在大悟縣河口鎮(zhèn)南河街37號(hào)房屋三樓內(nèi)的物品搬走；3、駁回田自榮要求依法確認(rèn)田必學(xué)、田必平與吳某某之間簽訂的《買(mǎi)賣(mài)房屋契約》無(wú)效及要求吳某某返還位于大悟縣河口鎮(zhèn)南河街37號(hào)房屋的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)7600元，由田必學(xué)、田必平、蔣某某、田自榮共同承擔(dān)。
二審經(jīng)審理查明，一審判決所查明的事實(shí)屬實(shí)。
本案二審雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題是：1、本案涉案的《房屋買(mǎi)賣(mài)契約》是否合法有效。2、吳某某購(gòu)買(mǎi)涉案房屋是否是出于善意。
關(guān)于焦點(diǎn)問(wèn)題一，本院認(rèn)為：本案涉案的《房屋買(mǎi)賣(mài)契約》合法有效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條第一款規(guī)定“當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持?！惫试诒景钢校幢闶Y某某、田自榮不知道田必學(xué)、田必平與吳某某簽訂了本案涉案的《房屋買(mǎi)賣(mài)契約》，其關(guān)于該契約無(wú)效的訴訟主張也不應(yīng)予以支持。
關(guān)于焦點(diǎn)問(wèn)題二，本院認(rèn)為：田某、韓某、吳某乙、劉某和等證人均證實(shí)本案涉案的《房屋買(mǎi)賣(mài)契約》是田必學(xué)、田必平與吳某某經(jīng)過(guò)協(xié)商，在社區(qū)干部和鄰居的見(jiàn)證下簽訂的，吳某某在協(xié)議簽訂后也依約支付了對(duì)價(jià)，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定吳某某是出于善意購(gòu)買(mǎi)涉案房屋。雖然蔣某某、田自榮、田必學(xué)、田必平認(rèn)為田某、韓某、吳某乙、劉某和等證人的證言不應(yīng)予以采信，但其未提交證據(jù)證明上述證人與吳某某有利害關(guān)系，且證人韓某、吳某乙、劉某和在一審中出庭作證，其證人證言的證明效力應(yīng)予以確認(rèn)。雖然田某在一審中未出庭作證，但其證言是由一審法院調(diào)查取得，且其證言與證人韓某、吳某乙、劉某和的證言相印證，其證言的證明效力應(yīng)予以確認(rèn)。本院對(duì)蔣某某、田自榮、田必學(xué)、田必平關(guān)于吳某某與他人惡意串通損害其利益的主張不予支持。

綜上，本院認(rèn)為，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，實(shí)體處理并無(wú)不當(dāng)，經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第六十條第一款、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條第一款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、第七十八條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
本案一審案件受理費(fèi)按原判決執(zhí)行；二審案件受理費(fèi)7600元，由上訴人蔣某某、田自榮、田必學(xué)、田必平共同負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　劉　錚 審　判　員　　代紹娟 代理審判員　　馮　莉

書(shū)記員：潘潔