上訴人（一審原告、反訴被告）：吳某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，哈爾濱工業(yè)大學(xué)教師，現(xiàn)住哈爾濱市南崗區(qū)。
被上訴人（一審被告、反訴原告）：黑龍江你好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地哈爾濱市松北區(qū)世茂大道。
法定代表人：吳洪剛，董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：張長(zhǎng)紅，黑龍江張長(zhǎng)紅律師事務(wù)所律師。

上訴人吳某某因與被上訴人黑龍江你好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱你好公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服黑龍江省哈爾濱市松北區(qū)人民法院（2012）松民重字第2號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年4月25日受理后，依法組成合議庭，以閱卷、調(diào)查和詢問(wèn)當(dāng)事人的方式對(duì)本案進(jìn)行了審理。上訴人吳某某，被上訴人你好公司委托訴訟代理人張長(zhǎng)紅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
吳某某上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決第二項(xiàng)；2.改判你好公司向吳某某支付違約金1,262,257.81元。事實(shí)及理由：1.一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。一審法院誤將消防驗(yàn)收認(rèn)定為驗(yàn)收合格；誤將消防驗(yàn)收合格的時(shí)間認(rèn)定為通知吳某某進(jìn)戶的時(shí)間。吳某某第一次收到進(jìn)戶通知是2010年7月1日，辦理進(jìn)戶時(shí)間為2010年8月5日前，此日期應(yīng)認(rèn)定為吳某某進(jìn)戶時(shí)間。2.一審法院認(rèn)定合同約定的購(gòu)房款金額的日萬(wàn)分之三違約金過(guò)高沒(méi)有法律依據(jù)；合同約定交房日期為2006年12月31日，你好公司于2010年7月1日通知吳某某2010年8月5日辦理進(jìn)戶，你好公司應(yīng)支付違約金1,262,257.81元。
你好公司辯稱，你好公司于2007年2月至2010年6月30日一直在通知吳某某辦理入戶手續(xù)，吳某某拒不進(jìn)戶，其在一審?fù)徶幸炎哉J(rèn)2007年2月就知道可以進(jìn)戶，你好公司不存在違約行為，吳某某主張的違約金沒(méi)有法律依據(jù)。
吳某某向一審法院起訴請(qǐng)求：你好公司為吳某某辦理進(jìn)戶手續(xù)、將該房屋交付吳某某并承擔(dān)違約金1,580,951元（自2007年1月1日至2011年6月30日止，總房款3,209,402元×日萬(wàn)分之三×1642天）。
你好公司反訴請(qǐng)求：因吳某某未按期進(jìn)戶，已構(gòu)成違約，要求解除合同
一審法院認(rèn)定事實(shí)，2006年4月13日吳某某與你好公司簽訂商品房預(yù)售合同，吳某某購(gòu)買你好公司開(kāi)發(fā)的位于松北你好荷蘭城小區(qū)商服一處，總房款3,209,402元已給付。合同約定交房日期為2006年12月31日前，交房條件為商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。如因你好房地產(chǎn)公司原因逾期交房超過(guò)一個(gè)月，吳某某要求繼續(xù)履行合同，你好公司按總房款日萬(wàn)分之三承擔(dān)逾期交房違約金。如你好公司通知吳某某進(jìn)戶，因吳某某原因未進(jìn)戶，視為已交房，空置期間費(fèi)用由吳某某承擔(dān)。吳某某于2007年2月份開(kāi)始多次找到你好公司要求進(jìn)戶，雙方因房屋是否符合交房條件及空置費(fèi)用承擔(dān)等問(wèn)題存在分歧未辦理房屋進(jìn)戶手續(xù)。2010年6月30日，你好公司用特快專遞給吳某某郵寄了一封進(jìn)戶通知單，通知吳某某于2010年8月5日前，到你好房地產(chǎn)公司辦理進(jìn)戶手續(xù)。后雙方關(guān)于進(jìn)戶問(wèn)題未協(xié)商一致，故至今未辦理進(jìn)戶手續(xù)。2010年12月吳某某訴至法院。另查明，涉案房屋于2006年12月30日竣工驗(yàn)收，2006年12月25日供水驗(yàn)收、2007年3月供電驗(yàn)收、2007年4月環(huán)保驗(yàn)收、2007年6月衛(wèi)生驗(yàn)收、2008年6月12日消防驗(yàn)收、2008年12月12日規(guī)劃驗(yàn)收。2006年有關(guān)法律對(duì)建設(shè)工程除竣工驗(yàn)收外，對(duì)供水、供電、衛(wèi)生、環(huán)保、規(guī)劃驗(yàn)收未做強(qiáng)制性規(guī)定。商服因涉及公共安全，消防驗(yàn)收屬?gòu)?qiáng)制性驗(yàn)收。2009年4月10日，你好房地產(chǎn)公司取得哈爾濱市松北建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站下發(fā)的《竣工工程備案證》。
一審判決認(rèn)為,依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，受法律保護(hù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。本案中，吳某某、你好公司簽訂的《商品房買賣合同書》合法有效，雙方均應(yīng)當(dāng)按約履行。吳某某已向你好公司交納了全部購(gòu)房款，你好公司應(yīng)當(dāng)按合同約定向吳某某交付房屋。吳某某認(rèn)為合同約定的交房截止時(shí)間是2006年12月31日，你好公司在2010年7月1日書面通知吳某某辦理進(jìn)戶手續(xù)，是吳某某第一次接到進(jìn)戶通知,你好公司已構(gòu)成逾期交房。通知的目的是讓吳某某知曉進(jìn)戶的事項(xiàng)，而房屋能否交付的實(shí)質(zhì)要件是房屋是否符合法定交房條件。吳某某起訴時(shí)稱未進(jìn)戶原因?yàn)槟愫霉疽苑课莶环辖环織l件為由未交付房屋，吳某某多次催促未果。故吳某某未進(jìn)戶的主要原因是房屋是否符合進(jìn)戶條件，非未接到通知。案涉合同第八條約定，你好公司交付的房屋應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定“經(jīng)驗(yàn)收合格”，并達(dá)到交付使用條件。你好公司將經(jīng)驗(yàn)收合格理解為經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，即由建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行的竣工驗(yàn)收合格，便符合雙方約定的交付條件。吳某某則認(rèn)為該房屋取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證方具備交付條件。對(duì)此本院認(rèn)為，雙方合同約定的交付條件是“經(jīng)驗(yàn)收合格”，既非“經(jīng)竣工驗(yàn)收合格”，也非“取得竣工驗(yàn)收備案證書”。根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，商品房“經(jīng)驗(yàn)收合格”不僅需要建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行的工程竣工驗(yàn)收合格，還需有規(guī)劃、環(huán)保等部門出具的專項(xiàng)驗(yàn)收合格或者準(zhǔn)許使用的文件?？⒐を?yàn)收是由建設(shè)單位組織進(jìn)行的，竣工驗(yàn)收合格是驗(yàn)收合格的組成部分，不能將驗(yàn)收合格簡(jiǎn)單等同于竣工驗(yàn)收合格，故對(duì)你好公司關(guān)于雙方約定的交付條件為竣工驗(yàn)收合格的主張不予采納。因備案證書的取得除滿足竣工、環(huán)保、規(guī)劃等驗(yàn)收合格外，還需滿足備案管理部門要求的其他條件，吳某某將驗(yàn)收合格理解為取得備案證書，是對(duì)“經(jīng)驗(yàn)收合格”的擴(kuò)大解釋，既超出了“驗(yàn)收”的本意，也超出了雙方合同的約定，故對(duì)原告關(guān)于雙方約定的“經(jīng)驗(yàn)收合格”為取得備案證書的主張，不予支持。依2006年相關(guān)法律規(guī)定可判定，商用房屋（商服）除竣工驗(yàn)收合格，消防驗(yàn)收合格也是強(qiáng)制性規(guī)定，故本案應(yīng)認(rèn)定消防驗(yàn)收時(shí)間（2008年6月12日）是符合交房條件的時(shí)間。截至2008年6月12日，訴爭(zhēng)房屋達(dá)到雙方約定的“經(jīng)驗(yàn)收合格”的交付條件。因吳某某已履行付款義務(wù)，且訴爭(zhēng)房屋已符合交付條件，你好公司應(yīng)當(dāng)按照合同約定交付房屋，故對(duì)吳某某要求你好公司履行合同交付房屋的訴訟請(qǐng)求予以支持。同時(shí)你好公司應(yīng)按合同約定支付吳某某相應(yīng)違約金，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少。本案你好公司提出了合同約定違約金過(guò)高的問(wèn)題。吳某某在訴狀中陳述因你好公司逾期交房給吳某某造成巨大經(jīng)濟(jì)損失，但未說(shuō)明有何損失。吳某某庭審時(shí)也未能明確說(shuō)明其因你好房地產(chǎn)公司逾期交付房屋所造成的實(shí)際損失，僅陳述購(gòu)房款有部分借款，或是錢存在銀行也有利息等模糊性陳述。你好房地產(chǎn)公司提出可按租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算賠償金。但本案案涉房屋所在小區(qū)的商服利用率較低，無(wú)可參照的同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，本案依公平合理、利益均衡原則，可依同期貸款利息計(jì)算吳某某實(shí)際損失。即你好房地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)自約定交付房屋之日起至本院確定的達(dá)到交付房屋標(biāo)準(zhǔn)之日止的違約金。2007年1月1日至2008年6月12日，依合同約定方式計(jì)算的違約金為509,332.10元。同期貸款利息為334,885.05元，其百分之一百三十為435,350.57元。合同約定的違約金數(shù)額大于實(shí)際損失的百分之一百三十，可調(diào)整為按435,350.57元給付違約金。故對(duì)于吳某某違約金的訴訟請(qǐng)求，予以部分支持。本案合同中對(duì)房屋交付條件約定不明確，法律規(guī)定也不明確，依誠(chéng)實(shí)守信原則，兼顧利益均衡，本案確定案涉房屋在消防驗(yàn)收合格之前交付房屋屬實(shí)質(zhì)性違約，逾期交房的違約責(zé)任及空置費(fèi)用應(yīng)由你好房地產(chǎn)公司承擔(dān)。房屋符合交房條件后，雙方因爭(zhēng)議事項(xiàng)未能辦理進(jìn)戶手續(xù)，雙方對(duì)損失的產(chǎn)生及擴(kuò)大均有過(guò)錯(cuò)，互不承擔(dān)逾期交房及辦理進(jìn)戶手續(xù)違約責(zé)任。但至雙方實(shí)際交接時(shí)止的空置費(fèi)用應(yīng)由雙方各半承擔(dān)。綜上，判決：
一、你好公司于判決生效之日起十日內(nèi)為吳某某辦理位于哈爾濱市××區(qū)××區(qū)××大道與××路交角處第2棟1層1××4號(hào)房產(chǎn)的進(jìn)戶手續(xù)、將該房屋交付吳某某；二、你好公司給付吳某某違約金435,350.57元，此款于本判決生效之日起十日內(nèi)付清；三、駁回吳某某的其他訴訟請(qǐng)求；四、駁回你好公司反訴訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)19,129元（吳某某已預(yù)付）由你好公司負(fù)擔(dān)5340元，由吳某某負(fù)擔(dān)13,789元。你好公司須于本判決生效之日起十日內(nèi)將該款項(xiàng)給付吳某某；反訴案件受理費(fèi)50元（你好公司已預(yù)付）由你好公司負(fù)擔(dān)。
二審中，雙方當(dāng)事人沒(méi)有提交新的證據(jù)。
本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，關(guān)于案涉房屋交付時(shí)間的問(wèn)題。根據(jù)吳某某、你好公司簽訂的《哈爾濱市商品房買賣合同書中》第八條約定你好公司應(yīng)當(dāng)在2006年12月31日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，商品房經(jīng)驗(yàn)收合格，符合本合同約定的商品房交付吳某某使用。雙方并未約定具體需經(jīng)過(guò)何種驗(yàn)收，且房屋能否交付應(yīng)以是否具有使用條件為準(zhǔn)，在案涉房屋經(jīng)消防驗(yàn)收合格后，已具備正常使用條件，可以辦理進(jìn)戶。在房屋具備交付條件后即2008年6月12日房屋經(jīng)消防驗(yàn)收合格，未辦理進(jìn)戶的責(zé)任不在于你好公司，你好公司不應(yīng)承擔(dān)此期間的違約金，故一審法院認(rèn)定違約金計(jì)算至2008年6月12日正確，吳某某主張違約金計(jì)算至2010年8月5日，不符合合同約定及法律規(guī)定。
關(guān)于違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。因本案案涉房屋所在小區(qū)的商服在2007年至2008年間利用率較低，無(wú)可參照的同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，吳某某未提交證據(jù)證明其實(shí)際損失，故其實(shí)際損失應(yīng)以同期銀行貸款利率予以計(jì)算，其損失為334.885.05元。按照雙方約定的日萬(wàn)分之三標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金為509,332.10元，已超過(guò)吳某某實(shí)際損失的30%，故一審法院以吳某某實(shí)際損失的130%計(jì)算違約金正確，吳某某主張按日萬(wàn)分之三標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，依據(jù)不足。
綜上所述，吳某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)19,129元，由上訴人吳某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　許思東 審判員　　梁紅玉 審判員　　宋　凱

書記員：周小倩