上訴人（原審原告）：呂某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，現(xiàn)住遼寧省大連市旅順口區(qū)，委托訴訟代理人：李躍明，黑龍江彤陽律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：梁某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，現(xiàn)住大慶市薩爾圖區(qū)，委托訴訟代理人：王榮寶，黑龍江油城律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：李平華，黑龍江油城律師事務(wù)所律師。

上訴人呂某某因與被上訴人梁某房屋租賃合同糾紛一案，不服黑龍江省大慶市薩爾圖區(qū)人民法院（2017）黑0602民初2006號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月23日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。呂某某向本院上訴請求：撤銷原判并依法改判。事實(shí)與理由：2012年6月6日被上訴人與上訴人簽訂房屋租賃合同一份，約定上訴人將大慶市薩爾圖區(qū)東風(fēng)新村經(jīng)六街XX號(hào)房屋租賃給被上訴人用于經(jīng)營。合同約定租賃期限為5年，從2013年5月9日至2018年5月8日，約定租金按年結(jié)算。每年3月9日交納，每逾期一日按年租金5%交納滯納金。被上訴人違約拒不給付2017年5月9日至2018年5月8日租金。一審法院違法認(rèn)定上訴人與被上訴人的租賃合同已經(jīng)解除，做出錯(cuò)誤判決。一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，被上訴人直至今日一直在使用上訴人的房屋，一審法院斷章取意的對微信聊天記錄進(jìn)行錯(cuò)誤認(rèn)定，既不審查被上訴人履行合同的事實(shí)也不審查被上訴人解除合同的事實(shí)，更不審查被上訴人是如何處置爭議房屋的事實(shí)。顯然是違法認(rèn)定事實(shí)。二、一審法院適用法律錯(cuò)誤，違法認(rèn)定事實(shí)，必然導(dǎo)致違法適用法律。梁某答辯稱，呂某某的上訴請求缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，請求駁回上訴、維持原判。呂某某向一審法院起訴請求：原告呂某某向本院提出訴訟請求：1.請求被告給付房屋租金4萬元。并自2017年3月9日起至給付之日以房屋租金4萬元為基數(shù)按照每日5%給付滯納金；2.訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。一審法院認(rèn)定事實(shí)：根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)本院認(rèn)定事實(shí)如下：2012年6月6日，原告呂某某（甲方）與被告梁某（乙方）簽訂房屋租賃合同。約定將坐落于大慶市薩爾圖區(qū)東風(fēng)新村經(jīng)六街XX號(hào)房屋（商業(yè)用途）租賃給被告，租賃期限為5年、自2013年5月9日至2018年5月8日，租金按年結(jié)算，每年3月9日交納，每年租金分別約定為32000元、34000元、36000元、38000元、40000元。同時(shí)約定了違約責(zé)任一方違約，須按年度租金的10%向另一方支付合同違約金；乙方逾期未交付租金的。每逾期一日，乙方按年租金的5%交納滯納金。原告在訴狀中自認(rèn)：被告已按約定給付了2013年5月9日至2017年5月8日的年租金，但未按照約定于2017年3月9日給付2017年5月9日至2018年5月8日期間的租金，故訴至本院，請求被告給付房屋租金4萬元并自2017年3月9日起至給付之日以房屋租金4萬元為基數(shù)按照每日5%給付滯納金。另查明以下事實(shí)：1.原告呂某某與被告梁某于2017年3月31日6時(shí)29分的微信聊天記錄內(nèi)容為“小松，我近兩天就回去收房，請你提前把水電費(fèi)結(jié)清。我回去后把最后這次的交費(fèi)票據(jù)交給我。因?yàn)榇罄线h(yuǎn)的特意跑一次回去收房時(shí)間是很緊張的。謝謝！”2017年3月31日6時(shí)43分被告梁某回復(fù)原告呂某某的微信聊天記錄內(nèi)容為“好的。呂叔。我這5月幾號(hào)到期？”；2017年3月31日6時(shí)56分，呂某某以微信拍照的形式把租賃協(xié)議發(fā)送給被告梁某2.2017年5月8日6時(shí)18分梁韓（被告梁某的弟弟）與原告呂某某的微信聊天內(nèi)容為“今天晚上7點(diǎn)音源見個(gè)面。交下房”（梁韓）?！昂玫摹保▍文衬常?，3.2017年5月8日19時(shí)18分梁韓與原告呂某某的微信聊天內(nèi)容為“呂叔我在店里呢。你怎么不接房呢，房原裝修也沒動(dòng)，設(shè)備是我們的當(dāng)然得拿走，我在店呢?！保喉n）；“梁韓，晚上好。經(jīng)與你姐梁某取得聯(lián)系：梁某稱已經(jīng)委托你在店里與我來辦理房屋相關(guān)交接手續(xù)。我也根據(jù)你的信息通知、于2017年5月8日晚6時(shí)45分就提前到經(jīng)六街店里等你了。畢竟合作這么多年了，我……”（呂某某），4.本院已經(jīng)向原告釋明：如租賃合同被確認(rèn)已解除。是否請求被告返還房屋，原告明確表示要求被告繼續(xù)履行合同，未增加請求被告返還房屋。一審法院認(rèn)為，本案系房屋租賃合同糾紛。當(dāng)事人雙方訂立合同及在合同的履行過程中，經(jīng)當(dāng)事人雙方協(xié)商一致后可以解除合同；解除合同后權(quán)利義務(wù)終止。本案原告呂某某于2017年3月31日6時(shí)29分至6時(shí)56分通過微信明確向被告梁某表示“近兩天就回去收房”，被告梁某微信回復(fù)說“好的”；此后于2017年5月8日6時(shí)18分被告梁某的弟弟梁韓通過微信通知原告呂某某于當(dāng)天晚上在7點(diǎn)音源見面交房，原告呂某某微信回復(fù)“好的”；從以上原、被告雙方微信的聊天記錄內(nèi)容可以確定，原、被告雙方已經(jīng)于2017年3月31日協(xié)商解除了租賃合同，并約定了交接所租賃的房屋；合同解除后，尚未履行的，終止履行，故本院對原告請求被告給付2017年5月9日至2018年5月8日期間的租金不予支持；另外，原、被告雙方在租賃合同中約定被告于2017年3月9日交納租金4萬元、后因原、被告雙方于2017年3月31日才協(xié)商解除了租賃合同。但此期間自2017年3月9日至2017年3月30日仍然可以確定被告存在違約行為，應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付此期間的違約金，故本院對原告請求被告自2017年3月9日起至給付之日以房屋租金4萬元為基數(shù)按照每日5%給付滯納金予以部分支持。即被告自2017年3月9日至2017年3月30日期間應(yīng)給付滯納金（即違約金）4400元（4萬元x5%x22日=4400元）。本院已依法向原告釋明，如租賃合同被確認(rèn)已解除、是否請求被告返還房屋，原告明確表示要求被告繼續(xù)履行合同。未變更請求被告返還房屋；故原告若請求被告返還房屋，可與被告自行交接或另案訴訟解決。綜上所述，本院對原告請求被告給付2017年5月9日至2018年5月8日期間的租金4萬元不予支持；本院對原告請求被告自2017年3月9日起至給付之日以房屋租金4萬元為基數(shù)按照每日5%給付滯納金予以部分支持。即被告自2017年3月9日至2017年3月30日期間應(yīng)給付滯納金（即違約金）4400元（4萬元x5%gx22日）。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第十條、第十一條、第六十條、第九十一條第（二）項(xiàng)、第九十三條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十三條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決：一、被告梁某于本判決生效后立即給付原告呂某某滯納金（違約金）4400元；二、駁回原告呂某某的其他訴訟請求。本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù),本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證，對于二審中上訴人提交的微信記錄，被上訴人雖提出異議，但并未提交相反的證據(jù)，經(jīng)本院與被上訴人在一審時(shí)提交的微信記錄進(jìn)行比對，認(rèn)為被上訴人在一審時(shí)提交的微信記錄不完整，因此，本院將結(jié)合一、二審中雙方當(dāng)事人的陳述以及二審中上訴人提交的微信記錄，綜合認(rèn)定本案的事實(shí)。本院經(jīng)審理查明：2012年6月6日，呂某某（甲方）與梁某（乙方）簽訂房屋租賃合同，約定將坐落于大慶市薩爾圖區(qū)東風(fēng)新村經(jīng)六街XX號(hào)房屋（商業(yè)用途）租賃給梁某，租賃期限為5年，自2013年5月9日至2018年5月8日，租金按年結(jié)算，每年3月9日交納，每年租金分別約定為32000元、34000元、36000元、38000元、40000元。同時(shí)約定了：一方違約，須按年度租金的10%向另一方支付合同違約金；乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，乙方按年租金的5%交納滯納金。合同簽訂后，梁某已按合同約定交納了2013年5月9日至2017年5月8日的租金。雙方當(dāng)事人自2017年3月下旬起就是否續(xù)租房屋以及何時(shí)交納房屋租金問題一直協(xié)商，呂某某同意梁某可于2017年3月31日交納房屋租金，2017年3月30日，梁某提出不再續(xù)租房屋，3月31日呂某某同意近期去收房，后雙方就房屋交接問題沒有達(dá)成一致意見，呂某某主張系因梁某未交齊水電費(fèi)、未支付違約金以及屋內(nèi)設(shè)備的留去等問題雙方未達(dá)成一致意見而無法交接房屋，梁某主張因屋內(nèi)設(shè)備的留去問題，雙方未達(dá)成一致意見，但其已搬出，并將房屋鑰匙留在屋內(nèi)沙發(fā)上。因雙方當(dāng)事人均同意解除合同，本院于2018年4月16日到訴爭房屋處為雙方當(dāng)事人辦理房屋交接手續(xù)。在交接時(shí)，雙方均稱沒有房屋鑰匙，因無法打開房門，故撥打“開鎖大王”電話（號(hào)碼為637×××0）后，“開鎖大王”工作人員到現(xiàn)場將房門打開，本院經(jīng)現(xiàn)場勘查，已制作《現(xiàn)場勘查筆錄》并錄制了交接時(shí)的房屋狀況，在訴爭房屋的沙發(fā)上并未找到房屋鑰匙。

本院認(rèn)為，一、關(guān)于雙方當(dāng)事人之間的房屋租賃關(guān)系是否解除的問題。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第93條的規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同”，在本案中，雖然梁某提出不再續(xù)租訴爭房屋，呂某某也同意梁某不再續(xù)租，但須將水電費(fèi)結(jié)清并辦理房屋交接，但雙方當(dāng)事人在辦理房屋交接時(shí)產(chǎn)生分歧，故就解除合同雙方并未達(dá)成一致意見，因此雙方當(dāng)事人之間的房屋租賃合同并未解除。直至本院為雙方當(dāng)事人辦理房屋交接時(shí)即2018年4月16日，房屋租賃合同方解除，故一審法院認(rèn)定雙方當(dāng)事人簽訂的房屋租賃合同已于2017年3月31日解除，屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，本院予以糾正。二、關(guān)于上訴人呂某某主張的房屋租金的數(shù)額問題。根據(jù)雙方簽訂的《房屋租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》第四條付款方式的約定，每年的3月9日為交款日（即交納下一年度租金的日期），本案中梁某于2017年3月27日仍未按約定交納房租，但呂某某已同意其最遲于2017年4月3日前交納，但其仍未交納。雖然被上訴人梁某主張其已將涉案房屋的鑰匙留在沙發(fā)上，但經(jīng)本院現(xiàn)場勘查，屋內(nèi)沙發(fā)上并沒有房門鑰匙，且呂某某并未實(shí)際接收涉案房屋，故本案訴爭的房屋從2017年5月9日至2018年4月16日本院為雙方當(dāng)事人辦理交接手續(xù)之日止，仍由梁某管理使用，因此，梁某應(yīng)當(dāng)給付從2017年5月9日至2018年4月16日的租金，根據(jù)雙方合同第三條的約定最后一年的租金應(yīng)為4萬元，因此，梁某應(yīng)當(dāng)給付37479元（40000÷365天×342天=37479.45）。三、關(guān)于上訴人主張的房屋逾期交納房屋租金的滯納金數(shù)額。因雙方約定呂某某同意梁某最遲于2017年4月3日前交納下一年度的房屋租金，但梁某仍未交納，因此，根據(jù)雙方簽訂的租賃合同第6.3條的約定：“乙方逾期未交納租金的，每逾期一日，乙方按年度租金的千分之五向甲方交納滯納金”，該條款應(yīng)為雙方就梁某逾期交納房屋租金而支付的違約金，按照該條約定，梁某每逾期交納房租一日，則須向呂某某交納滯納金200元，因該條款為雙方約定的關(guān)于逾期交納房屋租金的違約條款，參照雙方約定的年租金4萬元（每日租金約為110元），且呂某某并未提交任何證據(jù)證實(shí)其因梁某違約而造成損失數(shù)額，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條：“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’”，故本院根據(jù)本案雙方當(dāng)事人就涉案房屋租賃合同的往來微信記錄以及呂某某因梁某逾期交納房屋租金的損失情況，認(rèn)定雙方當(dāng)事人在《房屋租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》中約定的逾期交納房款的違約金過高，予以適當(dāng)調(diào)整，根據(jù)中國人民銀行同期銀行貸款利率的1.3倍計(jì)算違約金數(shù)額。故梁某應(yīng)當(dāng)于2017年4月4日起以37479元為基數(shù)，按同期銀行貸款利率的1.3倍支付呂某某的利息損失。綜上，上訴人的上訴理由部分成立，本院依法對其部分上訴請求予支持，原審判決認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足，本院依法予以糾正。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十三條、第一百一十四條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（三）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷黑龍江省大慶市薩爾圖區(qū)人民法院（2017）黑0602民初2006號(hào)民事判決；二、被上訴人梁某于本判決生效之日起五日內(nèi)一次性給付上訴人呂某某房屋租金37479元及利息（從2017年4月4日起以37479元為基數(shù)，按同期銀行貸款利率的1.3倍，至給付之日止）三、駁回原審原告呂某某的其他訴訟請求。如未按本判決指定的期限履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一、二審案件受理費(fèi)2200元，由上訴人呂某某負(fù)擔(dān)508元，由被上訴人梁某負(fù)擔(dān)1692元。本判決為終審判決。