原告：呂某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住衡水市桃城區(qū)，。被告：河北丹陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司衡水分公司。地址：河北省衡水濱湖新區(qū)彭杜鄉(xiāng)趙杜村。負(fù)責(zé)人：董鵬進(jìn)，系該公司總經(jīng)理。委托代理人：李立偉，河北冀華律師事務(wù)所律師。

原告呂某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告返還第四年欠款9110元，返還第五年應(yīng)返還款項(xiàng)15459.8元，合計(jì)24569.8元，并支付違約金1900元（自2016年5月1日起，按日萬(wàn)分之三計(jì)算）；2、判令被告在市場(chǎng)培育期滿(mǎn)前簽訂正式合同，為原告辦理房產(chǎn)證；3、判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)與理由：原、被告于2011年9月13日簽訂購(gòu)房協(xié)議及市場(chǎng)培育協(xié)議，協(xié)議約定：第四年、第五年的市場(chǎng)培育金，按每年不低于本協(xié)議第一條總房款的9%的回報(bào)率分年度返還，返還時(shí)間為第四年、第五年的前兩個(gè)月內(nèi)。被告每年應(yīng)返還15459.8元，但被告第四年于2016年10月17日僅返還6349元，剩余9110元及第五年的15459.8元至今未還，協(xié)議履行過(guò)程中，被告多次違約，至今未與原告換簽《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，被告未能如期交房，業(yè)態(tài)調(diào)整也未通知原告，原告與被告多次交涉未果，故訴至法院。被告丹陽(yáng)衡水分公司辯稱(chēng)：一、《市場(chǎng)培育協(xié)議》因不具備履行條件，雙方未實(shí)際履行，故原告無(wú)權(quán)要求支付培育金及違約金?！妒袌?chǎng)培育協(xié)議》的履行條件是：原告將所購(gòu)買(mǎi)并已取得所有權(quán)的商鋪出租給被告，被告向其支付市場(chǎng)培育金。而到目前為止，雙方尚未簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，也未辦理交付及產(chǎn)權(quán)變更登記，因此原告還未取得商鋪所有權(quán)，商鋪所有權(quán)仍歸被告所有。因此《市場(chǎng)培育協(xié)議》因不具備履行條件，雙方未實(shí)際履行，故原告無(wú)權(quán)要求支付培育金及違約金。二、原告無(wú)權(quán)要求簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。根據(jù)《最高院關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋》第2條、《最高院關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋》第4條規(guī)定，《商鋪認(rèn)購(gòu)協(xié)議》的性質(zhì)為預(yù)約合同，而非商品房買(mǎi)賣(mài)合同。雙方的義務(wù)是締約義務(wù)，即雙方就合同具體內(nèi)容進(jìn)行磋商，并在具備條件時(shí)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同將預(yù)約推進(jìn)到本約的義務(wù)。然而法律并未強(qiáng)制雙方必須要達(dá)成商品房買(mǎi)賣(mài)合同，根據(jù)最高院的觀點(diǎn)，“只要雙方根據(jù)認(rèn)購(gòu)協(xié)議的條款善意繼續(xù)磋商、洽談商品房買(mǎi)賣(mài)的事宜，即應(yīng)認(rèn)為雙方已履行了義務(wù)，至于雙方是否就商品房買(mǎi)賣(mài)事宜洽談成功并簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同在所不問(wèn)”，根據(jù)《最高院關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第4條，如因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。因目前商鋪尚不具備簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的條件，雙方也未就簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同事宜進(jìn)行磋商，因此原告無(wú)權(quán)要求簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。三、原告無(wú)權(quán)要求辦理房產(chǎn)證。辦理房產(chǎn)證是雙方達(dá)成商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定的內(nèi)容。因現(xiàn)在雙方尚未達(dá)成商品房買(mǎi)賣(mài)合同，將來(lái)能否達(dá)成商品房買(mǎi)賣(mài)合同也不確定，因此被告沒(méi)有辦理房產(chǎn)證的義務(wù)，原告無(wú)權(quán)要求辦理房產(chǎn)證。綜上，原告的訴訟請(qǐng)求無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，應(yīng)依法駁回原告訴訟請(qǐng)求。本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2011年9月13日，原告呂某某與被告丹陽(yáng)衡水分公司簽訂了一份《濱湖國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)商鋪認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，約定原告呂某某購(gòu)買(mǎi)被告丹陽(yáng)衡水分公司開(kāi)發(fā)的濱湖國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)A4932號(hào)商鋪，商鋪的建筑面積約為26.49平方米，總房款為130549元。約定以銀行按揭方式付款，原告呂某某于簽訂該協(xié)議書(shū)之日向被告公司交納購(gòu)房首付款70549元。該協(xié)議同時(shí)約定了原告應(yīng)在接到被告丹陽(yáng)衡水分公司通知換簽《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》10日內(nèi)與被告公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，協(xié)議自行終止。協(xié)議簽訂后，原告呂某某依約支付了購(gòu)房首付款。2011年9月13日，原告呂某某與被告丹陽(yáng)衡水分公司簽訂了購(gòu)買(mǎi)商鋪所涉的《濱湖國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)市場(chǎng)培育協(xié)議書(shū)》，協(xié)議第一條約定了商鋪的號(hào)碼、建筑面積、單價(jià)，總房款為171775元。第二條約定自2013年5月1日起至2018年4月30日止，共五年，為市場(chǎng)培育期。前三年原告享受培育期一次性?xún)?yōu)惠41226元，優(yōu)惠后實(shí)際支付總房款為130549元。另約定在市場(chǎng)培育期內(nèi)，被告丹陽(yáng)衡水分公司享有該商鋪使用權(quán)，可用于自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)或轉(zhuǎn)租等；市場(chǎng)培育期結(jié)束被告丹陽(yáng)衡水分公司將商鋪的使用權(quán)交付給原告等。另，約定了第四年、第五年的市場(chǎng)培育金，按每年不低于市場(chǎng)培育協(xié)議第一條總房款的9%的回報(bào)率分年度返還，返還時(shí)間為第四年、第五年的前兩個(gè)月。被告丹陽(yáng)衡水分公司于2016年10月17日返還原告第四年的部分市場(chǎng)培育金6349元。第五年的市場(chǎng)培育金，被告丹陽(yáng)衡水分公司至今未付。另查明，截止開(kāi)庭之日，被告丹陽(yáng)衡水分公司并未取得本案所涉商鋪商品房預(yù)售許可證。上述事實(shí)有當(dāng)事人陳述，原告提供的證據(jù)及庭審筆錄在卷為據(jù)。
原告呂某某訴被告河北丹陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司衡水分公司商品房預(yù)約合同糾紛一案，本院于2017年10月19日立案后，依法適用普通程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。本案當(dāng)事人原告呂某某，被告河北丹陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司衡水分公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)丹陽(yáng)衡水分公司）委托代理人李立偉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，對(duì)于《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》、《培育協(xié)議》系雙方真實(shí)的意思表示，屬有效合同。市場(chǎng)培育協(xié)議約定第四年、第五年的市場(chǎng)培育金，按每年不低于市場(chǎng)培育協(xié)議第一條總房款的9%的回報(bào)率分年度返還，返還時(shí)間為第四年、第五年的前兩個(gè)月，結(jié)合本案案情，按市場(chǎng)培育協(xié)議第一條總房款171775元的9%計(jì)算市場(chǎng)培育金為15459.75元。原告在享受優(yōu)惠后實(shí)際應(yīng)支付購(gòu)房款130549元，在原告交納130549元購(gòu)房款全款的情況下，原告實(shí)際的市場(chǎng)培育金收益率為15459.75元÷130549元＝11.84%。因原告至今只交納了購(gòu)房首付款70549元，剩余60000元房款未付，依據(jù)公平原則，本院認(rèn)為交納全款與交納購(gòu)房首付款的市場(chǎng)培育金收益率應(yīng)對(duì)等。故對(duì)于第四年、第五年的市場(chǎng)培育金應(yīng)以原告已經(jīng)實(shí)際支付的房款70549元的11.84%計(jì)算，即8353元。因被告丹陽(yáng)衡水分公司已經(jīng)支付原告第四年市場(chǎng)培育金6349元，故被告丹陽(yáng)衡水分公司應(yīng)支付原告第四年未付市場(chǎng)培育金2004元（8353元-6349元），第五年未付市場(chǎng)培育金8353元。剩余未付房款所產(chǎn)生的市場(chǎng)培育金，待原告付清剩余房款后，原告可另行主張。因被告丹陽(yáng)衡水分公司未按約定時(shí)間給付市場(chǎng)培育金，對(duì)于原告主張被告公司給付逾期付款違約金的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持。逾期付款違約金參照《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十四條“買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定逾期付款違約金或者該違約金的計(jì)算方法，出賣(mài)人以買(mǎi)受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?！钡囊?guī)定，結(jié)合現(xiàn)行逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)，本院認(rèn)為本案逾期付款違約金利率標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以中國(guó)人民銀行同期貸款利率上浮50%為宜。結(jié)合原告主張，逾期付款違約金分段計(jì)算：1、自2016年7月1日起至2016年10月17日，以已付款項(xiàng)6349元為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率上浮50%計(jì)算。2、自2016年7月1日起，以第四年未付市場(chǎng)培育金2004元為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率上浮50%計(jì)算至清償完畢之日止。3、自2017年7月1日起，以第五年未付市場(chǎng)培育金8353元為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率上浮50%計(jì)算至清償完畢之日止。對(duì)于原告主張與被告簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，因被告至今未取得所涉商鋪商品房預(yù)售許可證，致使至今換簽商品房買(mǎi)賣(mài)合同的條件不成就，故對(duì)原告的主張不予支持。原告主張被告應(yīng)在市場(chǎng)培育期滿(mǎn)前（即2018年4月30日前），為原告辦理房產(chǎn)證，因該認(rèn)購(gòu)協(xié)議系商品房買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同相關(guān)事宜進(jìn)行的預(yù)先約定，至今并未換簽商品房買(mǎi)賣(mài)合同，雙方亦未明確約定辦證具體日期，故對(duì)原告的該項(xiàng)主張不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五條、第六條、第八條、第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：

一、被告河北丹陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司衡水分公司于本判決書(shū)生效之日起十五日內(nèi)支付原告呂某某市場(chǎng)培育金10357元及逾期付款違約金（逾期付款違約金按中國(guó)人民銀行同期貸款利率上浮50%分段計(jì)算，即自2016年7月1日起至2016年10月17日，以6349元為基數(shù)計(jì)算；自2016年7月1日起，以2004元為基數(shù)，計(jì)算至清償完畢之日止；自2017年7月1日起，以8353元為基數(shù)，計(jì)算至清償完畢之日止）。二、駁回原告呂某某的其他訴訟請(qǐng)求。如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案訴訟費(fèi)462元，由被告河北丹陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司衡水分公司承擔(dān)。如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省衡水市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng)　　張志梅
審判員　　王路雨
審判員　　李　崇

書(shū)記員：盧丹陽(yáng)