葉某
王榮峰（湖北天賦律師事務(wù)所）
隨縣安某某安居居委會
戴武超（湖北季梁律師事務(wù)所）

上訴人（原審原告、反訴被告）:葉某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托訴訟代理人:王榮峰，湖北天賦律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審被告、反訴原告）:隨縣安某某安居居委會。
法定代表人:劉永輝，該居委會主任。
委托訴訟代理人:戴武超，湖北季梁律師事務(wù)所律師。
上訴人葉某因與上訴人隨縣安某某安居居委會（以下簡稱“安居居委會”）房屋買賣合同糾紛一案，不服湖北省隨縣人民法院（2016）鄂1321民初52號民事判決，向本院提起上訴。
本院于2016年10月18日立案后，依法組成合議庭開庭進(jìn)行了審理。
上訴人葉某及其委托訴訟代理人王榮峰，上訴人安居居委會的法定代表人劉永輝及其委托訴訟代理人戴武超到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人葉某上訴請求:請求撤銷湖北省隨縣人民法院（2016）鄂1321民初52號民事判決第二項，改判安居居委會繼續(xù)履行合同并交付現(xiàn)存房屋，協(xié)助辦理不動產(chǎn)過戶手續(xù)；賠償財產(chǎn)損失87000元；本案一、二審訴訟費(fèi)由安居居委會承擔(dān)。
事實與理由:1、本案房屋買賣合同應(yīng)為有效合同。
訴爭房屋系鎮(zhèn)辦集體企業(yè)原安居內(nèi)衣廠的資產(chǎn)，安某某政府與安居居委會簽訂協(xié)議，將原安居內(nèi)衣廠的資產(chǎn)以38萬元劃撥給安居居委會。
此后，安居居委會經(jīng)“兩委會”、“居民代表大會”討論通過，安居居委會與葉某簽訂了房屋買賣合同，該合同不違反法律的禁止性規(guī)定，應(yīng)為有效合同。
2、安居居委會應(yīng)當(dāng)履行房屋的交付義務(wù)。
訴爭房屋具備交付現(xiàn)存房屋并辦理過戶手續(xù)的條件，訴爭的安居居委會原辦公樓、兩處養(yǎng)老中心等部分房屋空置，合同約定的大部分標(biāo)的均客觀存在，符合交付的條件，安居居委會應(yīng)當(dāng)按照合同約定，履行交付房屋的義務(wù)。
上訴人安居居委會上訴請求:請求撤銷湖北省隨縣人民法院（2016）鄂1321民初52號民事判決第一項、第三項，改判涉案合同無效；改判葉某返還占用房屋及占有期間房屋出租收益；本案一、二審訴訟費(fèi)由葉某承擔(dān)。
事實與理由:1、一審法院適用法律錯誤。
本案訴爭房屋系劃撥土地，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條 ?第一款 ?及《最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》》第十一條規(guī)定，訴房屋買賣合同未履行審批手續(xù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。
2、本案訴爭房屋應(yīng)當(dāng)予以返還并支付占有期間的費(fèi)用。
本案應(yīng)依據(jù)合同法五十八條的規(guī)定，葉某承擔(dān)返還訴爭房屋的法定義務(wù)，及返還占有房屋期間的出租收益。
原審原告葉某起訴請求:安居居委會經(jīng)與葉某協(xié)商，并交安居居委會“兩委會”及“居民代表會”議討論通過，于2004年12月31日與葉某簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓契約》，在約定房屋轉(zhuǎn)讓的同時，約定隨州市內(nèi)衣廠（以下簡稱“內(nèi)衣廠”）產(chǎn)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給葉某。
2012年內(nèi)衣廠承租人魏洪租期屆滿，安居居委會應(yīng)當(dāng)按照約定將內(nèi)衣廠產(chǎn)權(quán)整體交付給葉某。
但安居居委會違反合同約定，在未與葉某協(xié)商的情況下，拆毀、利用部分房屋改建辦公用樓和擴(kuò)寬場地，變賣設(shè)備。
為維護(hù)葉某的合法權(quán)益，請求法院依法判令安居居委會全面履行與葉某簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓契約》，將內(nèi)衣廠產(chǎn)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給葉某。
重審中，葉某將其訴請變更為:1、請求法院依法確認(rèn)2014年12月31日簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓契約》有效；2、繼續(xù)履行《房屋轉(zhuǎn)讓契約》，即安居居委會在判決生效之日起三十日內(nèi)將《房屋轉(zhuǎn)讓契約》范圍內(nèi)現(xiàn)有房屋等資產(chǎn)交付給葉某，并協(xié)助辦理整體合同內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)；3、判令安居居委會因違約行為給葉某造成的損失（因出售門面房一間，賠償27000元；因出售機(jī)械設(shè)備，賠償80000元）。
反訴原告安居居委會起訴請求:安居居委會與葉某簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓契約》違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，故請求法院依法確認(rèn)以上協(xié)議無效，并返還內(nèi)衣廠大門西六間三層樓房及占用該房屋期間的收益。
一審法院認(rèn)定的事實:內(nèi)衣廠系安某某鎮(zhèn)辦集體企業(yè)，始建于1981年，征用安居居委會四組土地14畝建廠，1998年即全面停產(chǎn)，瀕臨倒閉，此時尚有在冊職工55人。
為安置職工及解決債務(wù)問題，安某某政府自2000年起即著手企業(yè)改制。
2002年1月17日內(nèi)衣廠與棗陽千歲蘭針織有限公司簽訂租賃合同，將內(nèi)衣廠部分固定資產(chǎn)（含廠房、生產(chǎn)設(shè)備、供水供電設(shè)施、辦公樓、職工宿舍等）出租給棗陽千歲蘭針織有限公司，租賃期限10年，自2002年1月18日至2012年1月17日止。
2004年10月，安某某政府公開出售內(nèi)衣廠，但無人認(rèn)購。
經(jīng)作棗陽千歲蘭針織有限公司的工作，該公司明確表示如果是送給公司，公司就要，如果是出資購買，公司則不要。
在此情況下，安某某政府為便于改制職工戶口、組織關(guān)系的落實以及內(nèi)衣廠與棗陽千歲蘭針織有限公司租賃合同的繼續(xù)履行，決定將內(nèi)衣廠整體資產(chǎn)作價38萬元“劃撥”給安居居委會。
2004年11月5日，安某某集體資產(chǎn)管理委員會與安居居委會簽訂《安居內(nèi)衣廠整體劃撥協(xié)議書》，將內(nèi)衣廠享有使用權(quán)的土地（面積為5955.6平方米）、房屋66間（建筑面積為3148平方米）以及機(jī)器設(shè)備等資產(chǎn)（附資產(chǎn)移交清單）作價38萬元整體“劃撥”給安居居委會。
安居居委會為籌齊38萬元，遂與葉某協(xié)商，由葉某墊資20萬元。
2004年12月31日，安居居委會經(jīng)兩委會、居民代表會議討論通過，作為合同甲方與葉某（合同乙方）簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓契約》，協(xié)議主要內(nèi)容如下:“一、安居內(nèi)衣廠大門西有六間三層樓房（房后滴水退后3米），按現(xiàn)行價位每間30000元轉(zhuǎn)讓，六間共計180000元，可以抵乙方原墊付的20萬元資金，甲方還下欠乙方現(xiàn)金20000元，在2005年1月15日前付清；二、甲方在轉(zhuǎn)讓房屋前，有一個先決條件，鎮(zhèn)政府招商引資千歲蘭針織有限公司老板魏洪，轉(zhuǎn)讓此房的西4間二層、三層為他的辦公室、宿舍，合同未滿前仍由魏洪居住，合同期滿后，由乙方收回。
三、契約簽訂后，有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的過戶手續(xù)，由乙方自己辦理，甲方協(xié)助，其費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān)，但乙方在一年內(nèi)不得將轉(zhuǎn)讓的房屋出售；四、關(guān)于內(nèi)衣廠產(chǎn)權(quán)整體的轉(zhuǎn)讓合同，如政府同意甲方的申請和要求（以政府協(xié)助辦理改制手續(xù)時間為準(zhǔn)），不管是在2005年或2006年……。
甲方還是按照原協(xié)商39.5萬元整體轉(zhuǎn)讓給乙方，再減去甲方投入的20萬元；五、此契約一式兩份，甲、乙雙方各持一份，雙方不得違約，如一方違約，賠償房屋出讓金總額的50%；此契約自2005年1月1日起生效。
”安居居委會、葉某簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓契約》后，安居居委會向葉某交付了內(nèi)衣廠大門西六間三層樓房及該棟樓房的房屋所有權(quán)證，并償還下欠葉某的20000元。
此后葉某就內(nèi)衣廠產(chǎn)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓及辦理有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的過戶手續(xù)的問題與安居居委產(chǎn)生分歧。
葉某遂訴至本院，訴訟過程中經(jīng)本院多次主持調(diào)解，雙方未能達(dá)成協(xié)議。
內(nèi)衣廠與棗陽千歲蘭針織有限公司簽訂的租賃合同期滿后，安居居委會單方處置了內(nèi)衣廠部分資產(chǎn):1.將機(jī)器設(shè)備作價60000元予以變賣。
2.房屋66間（建筑面積3148㎡，實為3149.10㎡）中除大門西“辦公大樓”六間三層（建筑面積608.30㎡）已向原告移交外，其他房屋均未移交；在未移交的房屋中，拆除了“一道大門”2間2層（建筑面積130㎡）、“二道大門”3間（建筑面積35㎡）、拉毛房2間（建筑面積70㎡）、澡堂6間（建筑面積210㎡），并作了地面硬化；將“車間生產(chǎn)大樓”8間3層（建筑面積1108.80㎡）改建裝修為“黨員群眾服務(wù)中心”；將“化驗修理房8間”（建筑面積140㎡）簡易裝修為“居家養(yǎng)老服務(wù)中心”；出售了“一道大門東”1間1層（建筑面積35㎡，售價26000元）；出租了“槽筒機(jī)房”5間（建筑面積140㎡）給鄧世勇辦澡堂；目前尚?！捌拒囬g”14間（建筑面積364㎡）、“成品庫”11間（建筑面積308㎡）處于閑置狀態(tài)。
3.將“黨員群眾服務(wù)中心”周邊已作地面硬化的占地建了籃球場及公共通道。
4.供電供水設(shè)施中變壓器的開戶仍屬內(nèi)衣廠，但安居居委會投資6萬多元更換了變壓器并進(jìn)行了增容，供水塔尚能正常使用。
內(nèi)衣廠的土地使用權(quán)類型為“國有劃撥”，土地使用權(quán)證號為曾國用（2002B）字第5947號，證載使用權(quán)面積5955.60㎡；除大門西“辦公大樓”六間三層（建筑面積608.30㎡）已向葉某移交的房屋有房屋所有權(quán)證（證號:隨州市房權(quán)證安居字第××號）外，內(nèi)衣廠其他房屋均未辦理房屋所有權(quán)證。
已向原告移交的房屋至今尚未辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的過戶手續(xù)。
一審法院認(rèn)為，本案主要爭議焦點為:一、安居居委會與葉某簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓契約》是否有效？二、葉某要求安居居委會繼續(xù)履行合同、交付現(xiàn)有房屋、協(xié)助辦理整體合同內(nèi)房、地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)、賠償損失的訴請應(yīng)否支持？
對于第一個爭議焦點，葉某認(rèn)為合同有效，理由為:1、合同的簽訂經(jīng)過了民主議定程序；2、房屋的轉(zhuǎn)讓經(jīng)過了公示公告程序，價格公平；3、內(nèi)衣廠的土地雖然登記為“國有劃拔”，但實為村集體建設(shè)用地性質(zhì)。
4、根據(jù)“地隨房走”原則，安居居委會將內(nèi)衣廠房屋轉(zhuǎn)讓給葉某的同時，該房屋所占用的土地應(yīng)一并轉(zhuǎn)讓。
安居居委會認(rèn)為合同無效，理由為:安居內(nèi)衣廠的土地性質(zhì)為“國有劃拔”，雙方簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓契約》至今沒辦理相關(guān)審批手續(xù)，違反了相關(guān)法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效協(xié)議。
一審法院認(rèn)為，安居居委會經(jīng)過政府主導(dǎo)的內(nèi)衣廠改制，已合法取得內(nèi)衣廠整體資產(chǎn)，即內(nèi)衣廠整體資產(chǎn)已轉(zhuǎn)化為安居居委會的集體資產(chǎn)，安居居委會對其享有處分權(quán)。
雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓契約》中約定的轉(zhuǎn)讓標(biāo)的包括機(jī)械設(shè)備、房屋及所占用的土地使用權(quán)。
轉(zhuǎn)讓機(jī)械設(shè)備、房屋不需要辦理相關(guān)審批手續(xù)，而房屋與所占用的土地系不可分割的整體，故所占用的土地使用權(quán)必然一并轉(zhuǎn)讓。
安居居委會辯稱違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，屬無效協(xié)議，不予支持。
安居居委會簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓契約》前經(jīng)過兩委會、居民代表會議討論通過，程序合法，葉某又系安居居委會居民，故雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓契約》合法有效。
對于第二個爭議焦點，葉某要求安居居委會繼續(xù)履行合同、交付現(xiàn)有房屋、協(xié)助辦理整體合同內(nèi)房、地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。
安居居委會認(rèn)為《房屋轉(zhuǎn)讓契約》第四條是附條件的意向約定，并未完全確定。
一審法院認(rèn)為，葉某要求安居居委會交付的資產(chǎn)中，絕大部分已被其拆除、變賣或改建為具有社會公益性質(zhì)的辦公場所，其行為已表明不會履行《房屋轉(zhuǎn)讓契約》的相關(guān)約定。
即使葉某主張的“安居居委會應(yīng)將內(nèi)衣廠整體轉(zhuǎn)讓”成立，安居居委會亦已不可能履行，合同目的已經(jīng)無法實現(xiàn)。
故葉某要求安居居委會繼續(xù)履行合同、交付現(xiàn)有房屋，不予支持。
基于此，葉某要求安居居委會協(xié)助辦理整體合同內(nèi)房、地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，不予支持。
葉某主張的賠償損失的前提亦是基于要求安居居委會履行整體轉(zhuǎn)讓，亦不予支持。
綜上，經(jīng)審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國民法通則》第五條 ?，《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決:一、葉某與隨縣安某某安居居委會簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓契約》合法有效；二、駁回葉某的其他訴訟請求；三、駁回隨縣安某某安居居委會的訴訟請求。
一審案件受理費(fèi)7300元，由葉某承擔(dān)7000元，隨縣安某某安居居委會承擔(dān)300元。
反訴費(fèi)3900元，由隨縣安某某安居居委會承擔(dān)。
二審期間，葉某為支持其訴訟主張，提交如下新證據(jù)。
證據(jù)一、房屋實際的現(xiàn)狀照片一組，證明訴爭房屋符合交付的條件。
證據(jù)二、房屋空置照片一組，證明原辦公樓及養(yǎng)老院、養(yǎng)老中心房屋均空置未投入使用。
證據(jù)三、葉某取得安居建筑工程公司及安居糧油加工廠房地產(chǎn)的協(xié)議，證明原曾都區(qū)安某某政府出售企業(yè)改制資產(chǎn)符合法律規(guī)定，葉某購買上述資產(chǎn)的行為合法。
安居委員會對葉某提交證據(jù)的真實性沒有異議，但對葉某主張的證明目的有異議，認(rèn)為證據(jù)一、證據(jù)二不屬于新的證據(jù)，不能證明訴爭合同有效及安居居委會負(fù)有履行合同的義務(wù)。
認(rèn)為證據(jù)三與本案待證事實不具有關(guān)聯(lián)性。
安居居委會未向本院提交新證據(jù)。
對于葉某提交的證據(jù)，本院認(rèn)證認(rèn)為，安居居委會對葉某提交的證據(jù)一、證據(jù)二的真實性沒有異議，照片均客觀反映了訴爭房屋的現(xiàn)狀，證據(jù)與本案待證事實具有關(guān)聯(lián)性，本院予以采信。
對于葉某提交的證據(jù)三，安居居委會雖對證據(jù)的真實性沒有異議，但該證據(jù)系葉某與案外人達(dá)成的資產(chǎn)購買及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，該證據(jù)與本案待證事實不具有關(guān)聯(lián)性，本院不予采信。
本院對一審法院查明的事實予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，本案二審爭議焦點為:1、關(guān)于房屋買賣合同的效力問題？2、關(guān)于房屋買賣合同應(yīng)否繼續(xù)履行及違約責(zé)任的承擔(dān)問題？根據(jù)雙方當(dāng)事人的二審中的上訴及答辯意見，結(jié)合在案證據(jù)，依照相關(guān)法律規(guī)定，本院就爭議的相關(guān)焦點問題分析認(rèn)定如下:
（一）關(guān)于房屋買賣合同的效力問題。
本院認(rèn)為，本案葉某、安居居委會簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓契約》，雙方交易的標(biāo)的是原內(nèi)衣廠的房屋及廠區(qū)內(nèi)所占用的土地，涉案土地使用權(quán)雖系劃撥取得的國有土地，但葉某并未改變土地使用權(quán)性質(zhì)，并沒有違背劃撥土地的用途，擅自將劃撥土地用于房地產(chǎn)開發(fā)，不涉及損害國家利益和社會公共利益的情形，且訂立房屋買賣合同是當(dāng)事人之間的民事行為，應(yīng)當(dāng)適用合同法第五十二條的規(guī)定，作為評判合同是否有效的法律依據(jù)。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條 ?第一款 ?規(guī)定“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。
有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)受讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金”，該條款對劃撥土地上的房屋并非禁止轉(zhuǎn)讓，只要經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，辦理土地出讓手續(xù)，繳納土地出讓金即可轉(zhuǎn)讓過戶。
同時，《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條 ?規(guī)定“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力。
人民政府作為國家行政機(jī)關(guān)，所審批的是當(dāng)事人在合同中約定的涉及行政機(jī)關(guān)主管范圍的內(nèi)容，并非審批房屋買賣民事合同的法律效力。
《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條 ?所規(guī)定的范圍，是指直接以土地使用權(quán)為合同標(biāo)的的轉(zhuǎn)讓行為，而本案雙方當(dāng)事人在轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地上的房地產(chǎn)時約定將廠區(qū)內(nèi)附屬的國有劃撥土地使用權(quán)概括轉(zhuǎn)讓，不適用該司法解釋對合同效力的規(guī)定。
本案上訴人安居居委會在房屋出賣中，負(fù)有義務(wù)辦理申請批準(zhǔn)，但上訴人未按照法律規(guī)定辦理申請批準(zhǔn)，其違背了誠實信用原則，故上訴人以轉(zhuǎn)讓劃撥土地未經(jīng)批準(zhǔn)為由主張買賣合同無效，不能成立。
綜上，本案葉某、安居居委會簽訂的房屋買賣合同，當(dāng)事人意思表示一致，內(nèi)容不違反法律法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。
安居居委會上訴認(rèn)為訴爭房屋買賣合同無效，并請求返還房屋及占有房屋租金的訴訟請求，本院不予支持。
（二）關(guān)于房屋買賣合同應(yīng)否繼續(xù)履行及違約責(zé)任的承擔(dān)等問題。
1、關(guān)于房屋買賣合同應(yīng)否繼續(xù)履行。
《中華人民共和國合同法》第一百一十條 ?第一項 ?規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外:（一）法律上或者事實上不能履行……”。
本院認(rèn)為，根據(jù)雙方所簽協(xié)議，安居居委會負(fù)有交付原內(nèi)衣廠的房屋及廠區(qū)內(nèi)所占用的土地的義務(wù)，現(xiàn)安居居委會除將大門西“辦公大樓”六間三層移交給葉某外，二審中雙方對未實際履行房屋存在部分房屋轉(zhuǎn)賣或出租、部分房屋拆除，部分房屋改建、裝修為“黨員群眾服務(wù)中心”、“居家養(yǎng)老服務(wù)中心”、部分未履行的土地已硬化并建成籃球場及公共通道的事實并無異議，故一審法院據(jù)此認(rèn)定涉案部分房屋屬于違反合同約定導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)的情形，未支持葉某繼續(xù)履行現(xiàn)存房屋的訴訟請求，并無不當(dāng)。
2、關(guān)于安居居委會應(yīng)否協(xié)助辦證。
如上所述，本案訴爭的房屋買賣合同有效，安居居委會應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行“為葉某辦理大門西“辦公大樓”六間三層房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)”的合同義務(wù)，但鑒于葉某訴爭的部分房屋如需變更用地性質(zhì)為出讓，尚需履行規(guī)劃審批及報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)、與土地管理部門簽訂出讓合同等法定程序；如不改變用地性質(zhì)，要變更部分劃撥用地使用權(quán)人，也需報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。
故葉某要求安居居委會協(xié)助辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)的請求，目前尚不具備辦證的法定條件，一審據(jù)此對葉某的該項訴訟請求予以駁回，并無不當(dāng)。
3、關(guān)于安居居委會應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任。
《中華人民共和國合同法》第一百一十三條 ?規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失……”。
本院認(rèn)為，第一，本案葉某請求賠償責(zé)任的前提是因安居居委會違約行為所產(chǎn)生的損失，而訴爭未履行的部分房屋葉某并未實際交付購房款，且雙方當(dāng)事人合同第五條約定違約責(zé)任的承擔(dān)方式亦為“賠償房屋出讓金總額的50%”。
第二，葉某在原審請求安居居委會賠償損失87000元，但該賠償款的依據(jù)系安居居委會對外出售部分房屋、機(jī)器設(shè)備的價款，與雙方合同約定的違約責(zé)任并不一致。
第三，鑒于安居居委會的違約行為已致使部分房屋合同履行不能，一審法院在查明訴爭房屋無法履行不能的情形，已向葉某釋明應(yīng)變更訴訟請求或明確賠償損失的事實及理由，其仍堅持該訴訟主張。
故葉某請求安居居委會賠償損失87000元的事實和法律依據(jù)均不足，亦與其合同約定相悖，應(yīng)由其自行承擔(dān)舉證不能的法律后果，一審法院據(jù)此判決駁回該項訴訟請求，并無不當(dāng)。
綜上所述，上訴人葉某及上訴人隨縣安某某安居居委會的上訴請求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)8425元，由葉某負(fù)擔(dān)4525，由隨縣安某某安居居委會負(fù)擔(dān)3900元。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，本案二審爭議焦點為:1、關(guān)于房屋買賣合同的效力問題？2、關(guān)于房屋買賣合同應(yīng)否繼續(xù)履行及違約責(zé)任的承擔(dān)問題？根據(jù)雙方當(dāng)事人的二審中的上訴及答辯意見，結(jié)合在案證據(jù)，依照相關(guān)法律規(guī)定，本院就爭議的相關(guān)焦點問題分析認(rèn)定如下:
（一）關(guān)于房屋買賣合同的效力問題。
本院認(rèn)為，本案葉某、安居居委會簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓契約》，雙方交易的標(biāo)的是原內(nèi)衣廠的房屋及廠區(qū)內(nèi)所占用的土地，涉案土地使用權(quán)雖系劃撥取得的國有土地，但葉某并未改變土地使用權(quán)性質(zhì)，并沒有違背劃撥土地的用途，擅自將劃撥土地用于房地產(chǎn)開發(fā)，不涉及損害國家利益和社會公共利益的情形，且訂立房屋買賣合同是當(dāng)事人之間的民事行為，應(yīng)當(dāng)適用合同法第五十二條的規(guī)定，作為評判合同是否有效的法律依據(jù)。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條 ?第一款 ?規(guī)定“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。
有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)受讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金”，該條款對劃撥土地上的房屋并非禁止轉(zhuǎn)讓，只要經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，辦理土地出讓手續(xù)，繳納土地出讓金即可轉(zhuǎn)讓過戶。
同時，《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條 ?規(guī)定“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力。
人民政府作為國家行政機(jī)關(guān)，所審批的是當(dāng)事人在合同中約定的涉及行政機(jī)關(guān)主管范圍的內(nèi)容，并非審批房屋買賣民事合同的法律效力。
《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條 ?所規(guī)定的范圍，是指直接以土地使用權(quán)為合同標(biāo)的的轉(zhuǎn)讓行為，而本案雙方當(dāng)事人在轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地上的房地產(chǎn)時約定將廠區(qū)內(nèi)附屬的國有劃撥土地使用權(quán)概括轉(zhuǎn)讓，不適用該司法解釋對合同效力的規(guī)定。
本案上訴人安居居委會在房屋出賣中，負(fù)有義務(wù)辦理申請批準(zhǔn)，但上訴人未按照法律規(guī)定辦理申請批準(zhǔn)，其違背了誠實信用原則，故上訴人以轉(zhuǎn)讓劃撥土地未經(jīng)批準(zhǔn)為由主張買賣合同無效，不能成立。
綜上，本案葉某、安居居委會簽訂的房屋買賣合同，當(dāng)事人意思表示一致，內(nèi)容不違反法律法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。
安居居委會上訴認(rèn)為訴爭房屋買賣合同無效，并請求返還房屋及占有房屋租金的訴訟請求，本院不予支持。
（二）關(guān)于房屋買賣合同應(yīng)否繼續(xù)履行及違約責(zé)任的承擔(dān)等問題。
1、關(guān)于房屋買賣合同應(yīng)否繼續(xù)履行。
《中華人民共和國合同法》第一百一十條 ?第一項 ?規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外:（一）法律上或者事實上不能履行……”。
本院認(rèn)為，根據(jù)雙方所簽協(xié)議，安居居委會負(fù)有交付原內(nèi)衣廠的房屋及廠區(qū)內(nèi)所占用的土地的義務(wù)，現(xiàn)安居居委會除將大門西“辦公大樓”六間三層移交給葉某外，二審中雙方對未實際履行房屋存在部分房屋轉(zhuǎn)賣或出租、部分房屋拆除，部分房屋改建、裝修為“黨員群眾服務(wù)中心”、“居家養(yǎng)老服務(wù)中心”、部分未履行的土地已硬化并建成籃球場及公共通道的事實并無異議，故一審法院據(jù)此認(rèn)定涉案部分房屋屬于違反合同約定導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)的情形，未支持葉某繼續(xù)履行現(xiàn)存房屋的訴訟請求，并無不當(dāng)。
2、關(guān)于安居居委會應(yīng)否協(xié)助辦證。
如上所述，本案訴爭的房屋買賣合同有效，安居居委會應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行“為葉某辦理大門西“辦公大樓”六間三層房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)”的合同義務(wù)，但鑒于葉某訴爭的部分房屋如需變更用地性質(zhì)為出讓，尚需履行規(guī)劃審批及報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)、與土地管理部門簽訂出讓合同等法定程序；如不改變用地性質(zhì)，要變更部分劃撥用地使用權(quán)人，也需報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。
故葉某要求安居居委會協(xié)助辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)的請求，目前尚不具備辦證的法定條件，一審據(jù)此對葉某的該項訴訟請求予以駁回，并無不當(dāng)。
3、關(guān)于安居居委會應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任。
《中華人民共和國合同法》第一百一十三條 ?規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失……”。
本院認(rèn)為，第一，本案葉某請求賠償責(zé)任的前提是因安居居委會違約行為所產(chǎn)生的損失，而訴爭未履行的部分房屋葉某并未實際交付購房款，且雙方當(dāng)事人合同第五條約定違約責(zé)任的承擔(dān)方式亦為“賠償房屋出讓金總額的50%”。
第二，葉某在原審請求安居居委會賠償損失87000元，但該賠償款的依據(jù)系安居居委會對外出售部分房屋、機(jī)器設(shè)備的價款，與雙方合同約定的違約責(zé)任并不一致。
第三，鑒于安居居委會的違約行為已致使部分房屋合同履行不能，一審法院在查明訴爭房屋無法履行不能的情形，已向葉某釋明應(yīng)變更訴訟請求或明確賠償損失的事實及理由，其仍堅持該訴訟主張。
故葉某請求安居居委會賠償損失87000元的事實和法律依據(jù)均不足，亦與其合同約定相悖，應(yīng)由其自行承擔(dān)舉證不能的法律后果，一審法院據(jù)此判決駁回該項訴訟請求，并無不當(dāng)。
綜上所述，上訴人葉某及上訴人隨縣安某某安居居委會的上訴請求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)8425元，由葉某負(fù)擔(dān)4525，由隨縣安某某安居居委會負(fù)擔(dān)3900元。

審判長：李超
審判員：姚仁友
審判員：周鑫

書記員：王凌