原告葉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地哈爾濱市呼蘭區(qū)，現(xiàn)住哈爾濱市道外區(qū)。
委托代理人郭瑞琨，黑龍江林大人文律師事務(wù)所律師。
被告哈爾濱海升龍房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司，住所地哈爾濱市道外區(qū)南平街88號17層，注冊號230100100008796。
法定代表人田春富，該公司董事長。
委托代理人王忠利。該公司法律顧問

原告葉某某與被告哈爾濱海升龍房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司（以下簡稱海升龍公司）確認(rèn)合同效力糾紛一案，本院于2015年3月9日立案受理后，由代理審判員宋茂森獨任審理，于2015年4月24日公開開庭進(jìn)行了審理。原、被告各自的委托代理人到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告葉某某起訴稱：2013年5月20日，案外人于淑琴與被告海升龍公司簽訂《商品房買賣合同》，購買哈西悅城H3號樓2單元12層1號房屋。于淑琴以首付及貸款的方式支付購房款1563021元。同年5月23日，于淑琴將該合同的權(quán)利義務(wù)概況轉(zhuǎn)讓給葉某某，葉某某支付了全部價款。2014年2月，海升龍公司對此表示同意，給葉某某開具了全額購房款發(fā)票，另收取更名費31260元。葉某某自此成為該房屋的買受人。但海升龍公司至今無法辦理商品房買賣合同聯(lián)機備案登記，更無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，導(dǎo)致葉某某無法實現(xiàn)合同目的。第一，《中華人民共和國合同法》第七十九條規(guī)定，債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人。第五十二條（五）項規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效。合同法相關(guān)司法解釋明確指出“強制性規(guī)定”是指效力性強制性規(guī)定。而《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”之規(guī)定屬于管理性規(guī)定，而非效力性強制性規(guī)定，故于淑琴轉(zhuǎn)讓其商品房買受人權(quán)利給葉某某的行為合法，雙方簽訂的協(xié)議書合法有效。第二，《中華人民共和國合同法》第八十條規(guī)定，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對債務(wù)人不發(fā)生效力。被告海升龍公司收回于淑琴持有的購房發(fā)票，重新為葉某某開具購房發(fā)票的行為，足以證實海升龍公司知悉且同意于淑琴轉(zhuǎn)讓《商品房買賣合同》買受人權(quán)利轉(zhuǎn)移事宜，葉某某取得商品房買受人地位，依法享有合同解除權(quán)。為此起訴要求判令：1.解除葉某某與海升龍公司之間的商品房買賣合同關(guān)系；2.海升龍公司返還葉某某購房款1563021元、更名費31260元，并按中國人民銀行同期貸款利率的罰息標(biāo)準(zhǔn)，支付相應(yīng)款項自2014年6月2日起至返款之日止的利息；3.案件受理費由葉某某承擔(dān)。
被告海升龍公司答辯稱：案外人于淑琴與海升龍公司簽約購房屬實，海升龍已將房屋交付于淑琴，該房屋現(xiàn)處于預(yù)查封狀態(tài)。首先，該公司與于淑琴簽訂的商品房買賣合同并未解除，于淑琴在尚未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的情況下轉(zhuǎn)讓房屋的行為違法，其與葉某某簽訂的協(xié)議書依法應(yīng)屬無效。其次，葉某某與海升龍公司之間并未簽訂商品房買賣合同，葉某某未向該公司實際支付購房款及更名費，雙方之間不存在合同關(guān)系，不存在解除合同和返款付息的問題。請求法院駁回葉某某的訴訟請求。
原告為證明其主張的事實成立，向本院提交并當(dāng)庭舉示如下證據(jù)：
證據(jù)一、商品房買賣合同，擬證明：2013年5月20日，于淑琴與海升龍公司簽訂商品房買賣合同，約定：購房價款為1563021元，付款方式為于淑琴支付現(xiàn)金573021元，貸款99萬元；交付期限為2013年6月1日前；交付使用后一年內(nèi)辦理權(quán)屬登記。
證據(jù)二、公證書，擬證明：2013年5月23日，于淑琴、周常華夫妻與葉某某簽訂《協(xié)議書》，并辦理公證，將涉案房屋商品房買賣合同的權(quán)利義務(wù)概況轉(zhuǎn)讓給葉某某。
證據(jù)三、收條、個人還款憑證2張、利息憑證、特種轉(zhuǎn)賬憑證、個人貸款借據(jù)基本信息，擬證明：葉某某給付于淑琴、周常華夫妻現(xiàn)金65萬元，提前清償銀行購房貸款，實際支付了對價。
證據(jù)四、哈爾濱日報、《聲明作廢》、廣告費用發(fā)票，擬證明：海升龍公司同意于淑琴轉(zhuǎn)讓所購房屋，要求收回原始票據(jù)，以便重新為葉某某開具發(fā)票。但因于淑琴將貸款收據(jù)遺失，葉某某于2014年2月24日支付150元廣告費，在次日發(fā)行的《哈爾濱日報》刊登廣告，聲明：于淑琴將地址悅城H3號樓2單元12層1號由哈爾濱海升龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開具哈爾濱市商品房銷售預(yù)收款專用票據(jù)，票據(jù)號：00235397金額：990000元丟失，作廢。
證據(jù)五、哈爾濱市商品房銷售預(yù)收款專用票據(jù)，擬證明：2014年2月26日，海升龍公司為葉某某開具金額為1563021元的購房發(fā)票，認(rèn)可葉某某為涉案房屋的出資人。
證據(jù)六、錄音資料，擬證明：海升龍公司同意辦理聯(lián)機備案更名手續(xù)，為此收取葉某某更名費31260元。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對原告舉示證據(jù)的質(zhì)證意見如下：
證據(jù)一、無異議。
證據(jù)二、真實性無異議，對證明問題有異議，該協(xié)議書應(yīng)屬無效合同。
證據(jù)三、有異議，票據(jù)體現(xiàn)大部分房款的付款人為案外人趙志光，不能證明葉某某全額付款。
證據(jù)四、屬超期舉證，且系葉某某辦理刊登聲明，不能證實該于淑琴將收款票據(jù)遺失。
證據(jù)五、真實性無異議，對證明問題有異議，由于工作失誤，海升龍公司開具該票據(jù)，葉某某未向海升龍公司實際付款。
證據(jù)六、屬超期舉證，海升龍公司對此有異議，不能證實海升龍公司收取葉某某31260元更名費。
被告為證明其抗辯理由成立，向本院提交并當(dāng)庭舉示如下證據(jù)：
聯(lián)機備案系統(tǒng)查詢信息，擬證明：涉案房屋現(xiàn)實狀態(tài)為查封。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告對被告舉示證據(jù)的質(zhì)證意見是：該證據(jù)為海升龍公司內(nèi)部系統(tǒng)查詢結(jié)果，真實性有待核實，且涉案房屋是否查封及其原因與本案無關(guān)聯(lián)性。
本院對證據(jù)的認(rèn)證意見是：原告葉某某舉示的證據(jù)一至證據(jù)五，內(nèi)容真實可信，本院均予采信。證據(jù)六，根據(jù)錄音內(nèi)容，無法明確認(rèn)定海升龍公司是否實際收取葉某某更名費及其數(shù)額，故不予采信。被告海升龍公司舉示的證據(jù)系聯(lián)網(wǎng)查詢結(jié)果，可以證實涉案房屋查封狀況，本院予以采信。
經(jīng)審理查明：2013年5月20日，案外人于淑琴與被告海升龍公司簽訂《商品房買賣合同》，約定：于淑琴購買海升龍公司開發(fā)建設(shè)的哈西悅城H3號樓2單元12層1號房屋，該房屋總價款為1563021元，于淑琴首付現(xiàn)金573021元，貸款99萬元；交付期限為2013年6月1日前；于交付使用后365日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)登記。合同編號為130XXXXXXXX，為聯(lián)機備案登記合同。
2013年5月23日，于淑琴、周常華夫妻作為甲方，葉某某作為乙方，雙方就涉案房屋轉(zhuǎn)讓事宜簽訂《協(xié)議書》，主要內(nèi)容是：“1.歸還完銀行貸款并在經(jīng)相關(guān)部門同意后，且在符合國家相關(guān)法律法規(guī)政策條件下，甲方自愿將上述合同中的相關(guān)權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給乙方，由乙方辦理上述所購房產(chǎn)的房屋所有權(quán)證，并同意登記在乙方名下；2.乙方自愿接受上述房產(chǎn)買賣合同的相關(guān)權(quán)利義務(wù)；3.請相關(guān)部門給予辦理相關(guān)買受權(quán)變更手續(xù)；4.甲乙雙方保證未侵犯他人合法權(quán)益，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任外，并保證將其應(yīng)得財產(chǎn)給予返還；5.本協(xié)議只是甲乙雙方的真實意思表示，需經(jīng)相關(guān)部門同意后方可生效。6.今后若因此發(fā)生任何糾紛，均由所有協(xié)議人負(fù)責(zé)，與公證處、其他任何單位和個人無關(guān)。7.協(xié)商未盡事宜，雙方另行協(xié)商?！蓖眨p方對該協(xié)議在哈爾濱市哈爾濱公證處辦理公證，該公證處出具了（2013)黑哈證內(nèi)民字第13298號公證書，證明雙方簽訂協(xié)議書情況屬實。
2014年2月24日，葉某某支付150元廣告費，在次日發(fā)行的《哈爾濱日報》刊登廣告，聲明：于淑琴將地址悅城H3號樓2單元12層1號由哈爾濱海升龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開具哈爾濱市商品房銷售預(yù)收款專用票據(jù)，票據(jù)號：00235397金額：990000元丟失，作廢。
2014年2月25日，葉某某從案外人趙志光的賬戶付款，提前清償該房屋的余欠銀行購房貸款。于淑琴、周常華夫妻出具收條，確認(rèn)收到葉某某給付的購房款現(xiàn)金65萬元。
2014年2月26日，海升龍公司給葉某某開具《哈爾濱市商品房銷售預(yù)收款專用票據(jù)》，票面金額為1563021元。
涉案房屋由葉某某實際占有使用，該房屋尚未登記辦理權(quán)屬登記，檔案載明買受人仍為于淑琴，目前為預(yù)查封狀態(tài)。

本院認(rèn)為：根據(jù)雙方當(dāng)事人的訴辯主張，本案的主要爭點是：一、于淑琴、周常華與葉某某簽訂的《協(xié)議書》的效力；二、葉某某與海升龍公司之間是否存在商品房買賣合同關(guān)系。
關(guān)于《協(xié)議書》的效力問題。其一，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第七十九條規(guī)定，債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人。但該法條同時規(guī)定了除外情形，明確列明不得轉(zhuǎn)讓的三種情形，其中第（三）項為：依照法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。其二，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。立法本意在于，規(guī)范城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，防止有人藉此規(guī)避房地產(chǎn)交易稅費，損害國家利益。該法律規(guī)定顯然屬于強制性、禁止性規(guī)定，并非管理性規(guī)范?！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條（五）項規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的，合同無效。于淑琴與葉某某簽訂協(xié)議書，名義為轉(zhuǎn)讓買受人權(quán)利，實質(zhì)系轉(zhuǎn)讓涉案無照房屋，依法應(yīng)屬無效合同。
關(guān)于爭點二。本院認(rèn)為，法院判斷當(dāng)事人之間是否成立合同關(guān)系，應(yīng)當(dāng)尊重基本案件事實，依法予以認(rèn)定。就本案而言，海升龍公司與于淑琴簽訂的《商品房買賣合同》，系雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律。行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。鑒于該合同為聯(lián)機備案登記合同，只有在雙方依法解除合同后，海升龍公司方可重新銷售該房屋，與他人簽訂商品房買賣合同，再行確立合同關(guān)系。另一方面，海升龍公司確實曾為葉某某開具了《哈爾濱市商品房銷售預(yù)收款專用票據(jù)》，但是根據(jù)查明的案件事實，證實葉某某并未實際向海升龍公司直接付款，而是依據(jù)無效的《協(xié)議書》給付于淑琴、周常華65萬元，并替于淑琴向銀行清償了購房貸款。因此，在海升龍公司既未與于淑琴協(xié)商解除商品房買賣合同，也未與葉某某簽訂商品房買賣合同的前提下，僅憑該收款票據(jù)不足以認(rèn)定雙方存在商品房買賣合同關(guān)系。解除合同的前提和基礎(chǔ)是，當(dāng)事人之間依法成立合同關(guān)系，否則解除合同無從談起。由此可見，葉某某要求解除其與海升龍公司之間的商品房買賣合同關(guān)系，沒有事實和法律依據(jù)，本院不予支持。
此外，《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。據(jù)此，葉某某支付的相關(guān)款項，收款人和受益人為于淑琴、周常華，海升龍公司并未因此得到任何利益，故葉某某就此應(yīng)與于淑琴、周常華另行解決處理，其要求海升龍公司返款付息，沒有事實和法律依據(jù)，本院亦不予支持。
最后，關(guān)于葉某某要求海升龍公司退還更名費的問題。對此，葉某某負(fù)有舉證責(zé)任證實相應(yīng)事實情況。而依據(jù)其舉示的錄音資料不能認(rèn)定海升龍公司是否收取更名費以及具體款項數(shù)額。《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條第二款規(guī)定，在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。據(jù)此，葉某某該項訴訟請求證據(jù)不足，本院不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條，《中華人民共和國合同法》第五十二條（五)項、第五十七條、第七十九條和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條第二款之規(guī)定，判決如下：

駁回原告葉某某的訴訟請求。
案件受理費100元，由原告葉某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于哈爾濱市中級人民法院。

代理審判員 宋茂森

書記員： 菅理