上訴人（原審原告）：史某。
上訴人（原審原告）：楊某。
二上訴人委托代理人：董建魁，河北思洋律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：張某某新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人：田萬春。
委托代理人：王建斌，河北華研律師事務(wù)所律師。

上訴人史某、楊某因房屋買賣合同糾紛一案，不服張某某市萬全區(qū)人民法院（2015）萬商初字第243號民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人楊某及其委托代理人董建魁，被上訴人張某某新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱新城房地產(chǎn)公司）的委托代理人王建斌到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
史某、楊某在一審中訴稱，2014年11月25日和26日，原被告分別簽訂了三份房屋買賣合同。合同約定：原告向被告購買其位于萬全縣孔家莊鎮(zhèn)孔家莊園小區(qū)總購房價8763080元的住宅37套、商鋪1套、車庫9間。合同約定，被告應(yīng)在收到原告購房款后7日內(nèi)辦理完房屋驗收交接手續(xù)。逾期未能交付房屋被告每日按房價款的4‰向原告支付違約金。合同約定，被告負責(zé)辦理原告所購房屋的銷售手續(xù)，負責(zé)給原告辦理房屋貸款手續(xù)，并將原告在銀行借到的房屋貸款金額全部轉(zhuǎn)到原告指定的銀行賬戶上，不得挪用、推諉、拖延，逾期超過7天被告每日按貸款金額的千分之三向原告支付違約金。雙方應(yīng)按商品房買賣的有關(guān)規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，簽訂《商品房買賣合同》，被告對所售房屋產(chǎn)權(quán)合法性承擔(dān)保證，并對由此產(chǎn)生的糾紛承擔(dān)全部責(zé)任，對所售房屋再無權(quán)抵押、轉(zhuǎn)讓和出售，如違約則被告以違約處分房屋的銷售額百分之五十向原告支付違約金。雙方應(yīng)認真履行合同條款義務(wù)，如違約則由違約方雙倍賠償對方的經(jīng)濟損失。依房屋買賣合同，原告向被告轉(zhuǎn)賬支付現(xiàn)金人民幣875萬元，所余13080元質(zhì)量保證金已于被告對其瑕疵作出補救措施后第三日，即2015年9月25日以轉(zhuǎn)賬支付現(xiàn)金方式付清。被告理應(yīng)依約向原告全面履行合同，但是：1、合同中的孔家莊園小區(qū)3號樓6單元02號，建筑面積84.4平方米，售價143480元的房屋一套，被告至今不向原告交付。2、孔家莊園小區(qū)二層3號樓商業(yè)用房，建筑面積211.7平方米，售價867970元的商鋪一套，被告遲延了59天才交付，并且是瑕疵交付，而被告雖經(jīng)多次催促仍不采取補救措施，直至萬全縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局多次督促才做補救。此時距應(yīng)交付日已經(jīng)過去了9個月20天，造成原告商業(yè)經(jīng)營損失。3、對孔家莊園小區(qū)3號樓3單元01號房屋、6號樓1單元301號房屋、6號樓2單元101號房屋，被告都是瑕疵交付且不做補救，也是萬全縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局加力督促，才得以在近10個月時才做補救，也使原告近10個月無法使用這些房屋。4、對于已交付的房屋、被告卻不予辦理入住手續(xù)、不供電等手段，阻撓原告使用。5、對于所售原告的全部房屋，被告不要說給辦理權(quán)屬證書了，就連辦理權(quán)屬證書最基礎(chǔ)的必須材料、政府監(jiān)制的統(tǒng)一文書的《商品房買賣合同》都不簽訂。雙方買賣合同訂立至今11個月了，被告沒有將所售房屋的所有權(quán)向原告轉(zhuǎn)移的意思。6、2015年6月5日，被告竟發(fā)出書面通知，公然違反與原告所簽房屋買賣合同的約定，不準原告出售依雙方房屋買賣合同所購房屋。被告收取原告所付全額購房款后，或不交付房屋?；蛴馄诮桓斗课荨⒒蜩Υ媒桓?，不做補救，遲延原告使用，或不予辦理入住手續(xù)，不供電，并且根本沒有向原告轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的意思，不給辦理房屋權(quán)屬證書，違反雙方合同，禁止原告將所購得的房屋出售等。種種違約行為，給原告造成了巨大的經(jīng)濟損失，依法應(yīng)分別向原告支付違約金。1、請求判令被告承擔(dān)因拒絕向原告交付張某某市萬全區(qū)孔家莊鎮(zhèn)孔家莊園小區(qū)3號樓6單元02號房屋一套的違約責(zé)任，向原告支付違約金43044元，并繼續(xù)履行交付合同標的物的義務(wù)。2、請求判令被告承擔(dān)因其拖延交付、瑕疵交付張某某市萬全區(qū)孔家莊鎮(zhèn)孔家莊園小區(qū)二層商品用房3號商鋪的違約責(zé)任，支付原告違約金人民幣61998元。3、請求判令被告承擔(dān)因其瑕疵交付、遲延補救、妨礙原告使用孔家莊鎮(zhèn)孔家莊園小區(qū)3號樓3單元01房屋、6號樓1單元301號房屋，6號樓2單元101號房屋的違約責(zé)任支付原告違約金人民幣27859元。4、請求判令被告承擔(dān)因其不履行合同義務(wù)，對原告所購房屋不簽訂《商品房買賣合同》、不給辦房屋貸款手續(xù)，不予辦理入住手續(xù)，不予供電的違約責(zé)任，向原告支付違約金32290元，并繼續(xù)履行該項義務(wù)。5、請求判令被告承擔(dān)因其不履行合同義務(wù)，致使原告至今不能依法取得所購房屋權(quán)屬證書的違約責(zé)任，向原告支付違約金391675元，并繼續(xù)履行該項義務(wù)。6、請求判令被告撤銷其“一律不準出售”原告所購房屋的違約決定，并繼續(xù)履行雙方房屋買賣合同所定義務(wù)。庭審中，原告撤回第五項“請求判令被告承擔(dān)因其不履行合同義務(wù)，致使原告至今不能依法取得所購房屋權(quán)屬證書的違約責(zé)任，向原告支付違約金391675元，并繼續(xù)履行該項義務(wù)”的訴訟請求。
張某某市新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在一審中辯稱，1、根據(jù)原、被告簽訂的購房合同性質(zhì)上屬于商品房預(yù)購合同。2、本案被告不存在遲延交付的違約行為，原告最后一批打款是2015年9月25日，按照雙方簽訂的購房合同，按約定原告違約在先；3、原、被告雙方簽訂的房屋預(yù)購合同約定的付款方式是全額購買，不存在擔(dān)保的情形，因此被告無義務(wù)為原告辦理貸款。
一審法院經(jīng)審理查明，2014年11月25日、2014年11月26日，史某、楊某（乙方）與新城房地產(chǎn)公司（甲方）簽訂三份購房合同，乙方購買甲方出售的位于萬全縣孔家莊鎮(zhèn)孔家莊園小區(qū)3號樓、6號樓、9號樓商品房37套，商鋪1套、車庫9間，總價款8763080元。合同約定：一、商品房名稱、面積、價款（略）；二、乙方以現(xiàn)金支付方式支付甲方房款，合同簽訂后10日內(nèi)乙方將房款支付甲方賬戶上，甲方收到房款后7日內(nèi)辦理完房屋驗收交房，逾期未能交付的房屋甲方每日按房屋價款的千分之四向乙方支付違約金；三、乙方所購房屋的銷售手續(xù)由甲方負責(zé)辦理，負責(zé)給乙方辦理房屋貸款手續(xù)，并負責(zé)將乙方在銀行的房屋貸款金額全部轉(zhuǎn)入乙方指定的銀行賬戶上，不得挪用、推諉、拖延，逾期超過7天甲方每日按貸款金額的千分之三向乙方支付違約金；四、甲乙雙方應(yīng)按商品房買賣的有關(guān)規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，簽訂《商品房買賣合同》，甲方對上述的房屋產(chǎn)權(quán)合法性承擔(dān)保證，并對由此產(chǎn)生的糾紛承擔(dān)全部責(zé)任，對上述房屋甲方再無權(quán)抵押、轉(zhuǎn)讓和出售，如違約甲方以違約處分房屋的銷售金額的百分之五十向乙方支付違約金。五、合同雙方簽字蓋章后生效，雙方對合同條款應(yīng)認真遵照執(zhí)行，如發(fā)生違約，違約方應(yīng)雙倍賠償對方的經(jīng)濟損失，承擔(dān)法律責(zé)任。三份合同加蓋甲方被告新城房地產(chǎn)公司公章，張某、孫永樂簽字，乙方史某、楊某簽字捺印。合同簽訂后，史某、楊某陸續(xù)支付購房款至賬戶名：新城房地產(chǎn)公司，賬號36×××15，于2015年9月25日將全部房款8763080元付清。新城房地產(chǎn)公司先后向史某、楊某出具了收據(jù)，加蓋新城房地產(chǎn)公司（1）的公章。新城房地產(chǎn)公司不認可帶（1）的公章，辯稱沒有收到史某、楊某支付的購房款。經(jīng)核實，帶（1）的公章系為了新城房地產(chǎn)公司項目部工作方便，是新城房地產(chǎn)公司給刻的，賬戶也是新城房地產(chǎn)公司同意并配合開的。新城房地產(chǎn)公司辯稱的事實系其公司內(nèi)部管理問題，與本案無關(guān)。故史某、楊某支付了新城房地產(chǎn)公司全部房款8763080元的事實，予以認定。新城房地產(chǎn)公司向史某、楊某交付了除3號樓6單元02號房屋之外的其他房屋，3號樓6單元02號房屋未交付的事實原新城房地產(chǎn)公司雙方陳述一致，予以認定。史某、楊某認為新城房地產(chǎn)公司未交付3號樓6單元02號房屋、拖延瑕疵交付3號商鋪、瑕疵交付3號樓3單元01房屋、6號樓1單元301號房屋，6號樓2單元101號房屋，不與史某、楊某已售出4套房屋的分戶簽訂《商品房買賣合同》、不給辦房屋貸款手續(xù)，不予辦理入住手續(xù)，不予供電，通知其“一律不準出售”所購房屋的行為構(gòu)成違約，要求新城房地產(chǎn)公司支付相應(yīng)違約金，因合同約定的違約金過高，自行調(diào)整后要求：未交付的3號樓6單元02號房屋違約金43044元（房屋價款143480元*30%）；拖延、瑕疵交付的3號商鋪違約金61997.86元（房屋價款867970元/14年）；瑕疵交付、遲延補救、妨礙使用3號樓3單元01房屋、6號樓1單元301號房屋，6號樓2單元101號房屋違約金27859元（以3套房價款為基數(shù)按人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的方法和標準計算2014年12月3日-2015年9月22日期間的違約金）；不與史某、楊某已售出4套房屋的分戶簽訂《商品房買賣合同》、不給辦房屋貸款手續(xù)，不予辦理入住手續(xù)，不予供電的違約金32290元（以4套房價款為基數(shù)參照人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的方法和標準計算）。史某、楊某主張的違約事實除未交付3號樓6單元02號房外，新城房地產(chǎn)公司均不認可，主張的違約金金額及依據(jù)未向法庭提交相應(yīng)證據(jù)證實。除違約金外，史某、楊某要求新城房地產(chǎn)公司交付3號樓6單元02號房屋，并認為雙方簽訂的三份購房合同實際性質(zhì)為包銷合同，要求新城房地產(chǎn)公司與史某、楊某售出房屋的分戶簽訂《商品房買賣合同》、為分戶辦理貸款手續(xù)、入住手續(xù)、履行通電義務(wù)，并撤銷2015年6月5日作出的“一律不準出售”的通知。新城房地產(chǎn)公司辯稱未交付3號樓6單元02號房屋是因為史某、楊某未交納采暖費等相關(guān)費用才造成的，只要史某、楊某交納相關(guān)費用就交付房屋，對史某、楊某主張合同性質(zhì)為包銷合同的說法不認可，史某、楊某要求新城房地產(chǎn)公司與其再次銷售的分戶簽訂合同、辦理各種手續(xù)的主張違反了合同相對性，屬于對合同約定的擴大解釋，沒有任何法律及事實依據(jù)。
另查明，2013年10月10日，新城房地產(chǎn)公司取得孔家莊園一期3#6#樓及A座工程項目的商品房預(yù)售許可證。
一審法院認為，史某、楊某與新城房地產(chǎn)公司簽訂的三份《購房合同》系雙方真實意思表示，且不違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定，為有效合同，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。史某、楊某向新城房地產(chǎn)公司支付了全部購房款，新城房地產(chǎn)公司應(yīng)向史某、楊某交付合同約定的全部房屋，新城房地產(chǎn)公司辯稱交付剩余房屋的前提是需史某、楊某交納采暖費等相關(guān)費用，未提交證據(jù)證實其主張，抗辯理由不成立，故史某、楊某要求新城房地產(chǎn)公司交付3號樓6單元02號房屋的訴請，予以支持。因史某、楊某未按合同約定在合同簽訂后10日內(nèi)付清全部房款，亦存在違約事實，其主張新城房地產(chǎn)公司支付未交房違約金的請求理由不足，不予支持。史某、楊某向法庭提交的關(guān)于拖延、瑕疵交付3號商鋪、瑕疵交付3號樓3單元01房屋、6號樓1單元301號房屋，6號樓2單元101號房屋的證據(jù)，沒有新城房地產(chǎn)公司公章或授權(quán)人員簽字，均為單方證據(jù)、間接證據(jù)，且新城房地產(chǎn)公司均不認可。史某、楊某提供的證據(jù)不足以證明新城房地產(chǎn)公司拖延交付、瑕疵交付、遲延補救、妨害使用的違約事實，故史某、楊某要求新城房地產(chǎn)公司支付違約金的訴訟請求，證據(jù)不足，不予支持。三份《購房合同》約定的內(nèi)容不符合商品房包銷合同的特征，史某、楊某要求新城房地產(chǎn)公司與其再次銷售房屋的分戶簽訂商品房買賣合同、辦理貸款、入住手續(xù)、履行通電義務(wù)的主張，違反了合同的相對性，不予支持，以此為由要求新城房地產(chǎn)公司支付違約金的請求亦不予支持。史某、楊某要求法院判令撤銷新城房地產(chǎn)公司于2015年6月5日做出的“一律不準出售”的通知，恢復(fù)其銷售房屋的權(quán)利，史某、楊某不能提供通知原件，新城房地產(chǎn)公司對復(fù)印件不認可，且通知內(nèi)容不屬于法律規(guī)定撤銷的范圍，史某、楊某的主張于法無據(jù)，不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決，一、新城房地產(chǎn)公司于本判決生效十之日內(nèi)向史某、楊某交付孔家莊園小區(qū)3號樓6單元02號房；二、駁回史某、楊某的其它訴訟請求。
上訴人史某、楊某的上訴理由是，要求新城房地產(chǎn)公司與其再次銷售房屋的分戶簽訂商品房買賣合同、辦理貸款、入住手續(xù)、履行通電義務(wù)及請求法庭調(diào)查關(guān)于拖延、瑕疵交付3號商鋪、瑕疵交付3號樓3單元01房屋、6號樓1單元301號房屋，6號樓2單元101號房屋的相關(guān)證據(jù)。
本院二審查明的事實與一審查明的事實一致。
另，二審?fù)徶猩显V人申請證人詹某、白某，被上訴人申請證人張某，出庭作證，證實了詹某、王珍梅從新城房地產(chǎn)公司購買了上述房屋中的兩套，并且由新城房地產(chǎn)公司給詹某、王珍梅出具購房、契稅、維修基金等相關(guān)收據(jù)，新城房地產(chǎn)公司亦將購房款轉(zhuǎn)給了上訴人。再查，張某等人以新城房地產(chǎn)公司的名義開發(fā)的該商品房項目，張某系合伙人之一。白某系王珍梅丈夫。2015年9月22日，史某、楊某的代表人王慶順與新城房地產(chǎn)公司的工作人員張會簽署“關(guān)于孔家莊園小區(qū)團購房的遺留問題的解決”，內(nèi)容為，孔家莊園小區(qū)團購房中所缺的配套設(shè)施于2015年9月22日按照設(shè)計圖紙要求全部安裝完畢，并經(jīng)團購房者認可。

本院認為，史某、楊某與新城房地產(chǎn)公司簽訂的三份《購房合同》系雙方真實意思表示，且不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，屬有效合同?，F(xiàn)史某、楊某根據(jù)合同約定向新城房地產(chǎn)公司支付了全部購房款，新城房地產(chǎn)公司應(yīng)向史某、楊某交付合同約定的全部房屋，故史某、楊某要求新城房地產(chǎn)公司交付3號樓6單元02號房屋的訴請，本院予以支持。上訴人史某、楊某上訴主張要求新城房地產(chǎn)公司與其再次銷售房屋的分戶簽訂商品房買賣合同、辦理貸款、入住手續(xù)、履行通電義務(wù)。對此，原審法院以違反了合同的相對性，不予支持。該認定不妥。根據(jù)雙方所簽的《購房合同》，本案屬于團購性質(zhì)，史某、楊某全額購買37套住宅、1套商鋪、9間車庫，仍以新城房地產(chǎn)公司的名義銷售，新城房地產(chǎn)公司將購房款轉(zhuǎn)交史某、楊某，不得挪用、推諉、拖延。并負責(zé)給購房者辦理房屋貸款手續(xù)、房屋的銷售手續(xù)、簽訂《商品房買賣合同》等，且雙方已按該約定實際履行了部分房屋的出售，新城房地產(chǎn)公司也給購房者詹某、王珍梅辦理了房屋買賣的相關(guān)手續(xù)。因此，史某、楊某的該上訴理由成立，本院予以支持。上訴人關(guān)于請求法庭調(diào)查拖延、瑕疵交付3號商鋪、瑕疵交付3號樓3單元01房屋、6號樓1單元301號房屋，6號樓2單元101號房屋的相關(guān)證據(jù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用

的解釋》第九十條：當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。因此，上訴人所主張的不屬于法院調(diào)查范圍。

綜上所述，原審法院認定部分事實錯誤，應(yīng)予糾正。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第六十二條第（五）項，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：

一、維持張某某市萬全區(qū)人民法院（2015）萬商初字第243號民事判決的第（一）項，即新城房地產(chǎn)公司于本判決生效十之日內(nèi)向史某、楊某交付孔家莊園小區(qū)3號樓6單元02號房；
二、變更張某某市萬全區(qū)人民法院（2015）萬商初字第243號民事判決的第（二）項為，新城房地產(chǎn)公司按照合同約定履行為史某、楊某所購房屋再次銷售的分戶，簽訂商品房買賣合同、協(xié)助辦理貸款、入住手續(xù)、履行通電等相關(guān)義務(wù)。
三、駁回史某、楊某的其它訴訟請求。
一審案件受理費9368元，由史某、楊某負擔(dān)。二審案件受理費9368元，由新城房地產(chǎn)公司負擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　王艷龍 代理審判員　　閆　格 代理審判員　　姜　兵

書記員：宋力