原告（反訴被告）：黃某貝某生化有限公司,住所地湖北省黃某市花湖大道9號，統(tǒng)一社會信用代碼91420200722074095W。
法定代表人：陳敬剛，董事長。
委托訴訟代理人：羅云飛、魏強，湖北人本律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）：胡某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省鄂州市鄂城區(qū)，
被告（反訴原告）：胡某來，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省鄂州市鄂城區(qū)，
被告（反訴原告）共同委托訴訟代理人：饒繼斌，湖北群力律師事務(wù)所律師。
第三人：武漢天某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地湖北省武漢市青山區(qū)紅鋼城工業(yè)路4號，統(tǒng)一社會信用代碼91420107178014186H。
法定代表人：張正林，董事長。
第三人：饒某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，武漢天某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司職工，住湖北省武漢市青山區(qū)，
第三人共同委托訴訟代理人：尹松濤、駱晨，湖北太圣律師事務(wù)所律師。

原告（反訴被告）黃某貝某生化有限公司（以下簡稱貝某公司）與被告（反訴原告）胡某某、胡某來、第三人武漢天某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱武漢天某公司）、饒某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年5月10日就原審（2014）鄂黃某港石民初字第00051號案件作出裁決，貝某公司、胡某某、胡某來均不服一審判決，向湖北省黃某市中級人民法院提起上訴，該院于2017年9月26日作出（2017）鄂02民終889號終審判決，駁回上訴，維持原判。后經(jīng)胡某某、胡某來申請，湖北省高級人民法院于2018年2月22日提審該案，并于2018年4月3日作出（2018）鄂民再81號民事裁定，撤銷該案二審終審判決，發(fā)回本院重審。本院于2018年7月2日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告（反訴被告）貝某公司的委托訴訟代理人魏強、被告（反訴原告）胡某某、胡某來的共同委托訴訟代理人饒繼斌、第三人武漢天某公司、饒某的共同委托訴訟代理人尹松濤到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告（反訴被告）貝某公司向本院提出訴訟請求：1、判令解除貝某公司與胡某某、胡某來于2010年7月30日簽訂的《房屋租賃合同》，責令胡某某、胡某來立即返還租賃的天某金港明珠九棟一、二樓商業(yè)門面房屋；2、判令胡某某、胡某來立即支付拖欠的房租178000元（2010年7月30日至2014年12月31日），并自2015年1月1日起至返還租賃房屋之日止按照每月17434.20元支付租金，并以拖欠租金為基數(shù)，按每月2%的標準支付違約金至租賃房屋返還之日止；3、判決胡某某、胡某來立即支付貝某公司為主張本案債權(quán)而支出的律師服務(wù)費30000元。事實和理由：2010年7月30日，貝某公司與胡某來簽訂了《房屋租賃合同》，約定貝某公司將其所有的天某金港明珠九棟一、二樓商業(yè)用房出租給胡某來，租賃期限十年，即從2010年12月1日起至2020年11月30日止，租金從2010年12月1日起算，第一、二年按照一樓每月30元㎡、二樓每月18元㎡計算，第三、四、五年每年遞增5%，從第六年即從2015年12月1日起租金根據(jù)當期市場情況另行商定。胡某來應(yīng)于每月30日前交清租金和水電費；逾期未交，應(yīng)按每天5‰支付違約金；逾期二個月未交租金的，貝某公司有權(quán)解除合同。胡某來應(yīng)在合同解除后5日內(nèi)返還租賃房屋，否則應(yīng)按租金標準的二倍計付逾期期限的房屋占用費。租金根據(jù)實測房屋面積進行計算，經(jīng)面積實測后，簽訂正式合同（面積為建筑面積，含公攤）。同時還約定，關(guān)于房屋維修問題，遇到非胡某來使用造成的滲漏等情況，保修期內(nèi)由開發(fā)商負責，保修期滿后由貝某公司負責。合同成立后，胡某來利用租賃房屋開辦了黃某港區(qū)順福緣商務(wù)賓館，由于租賃房屋尚未登記，胡某來暫按每月1萬元支付租金，但大部分月份均存在遲延交租的違約行為，且從2013年1月起拒交租金，后貝某公司于2012年12月12日取得房屋所有權(quán)證，測繪報告記載建筑面積為758㎡，其中一樓為118㎡，二樓為640㎡。據(jù)此，第一、二年（2010.12.1-2012.11.30）租金應(yīng)為15060元月，第三年（2012.12.1-2013.11.30）租金應(yīng)為15813元月，第四年（2013.12.1-2014.11.30）租金應(yīng)為16604元月。但在建筑面積確定后，胡某來無理提出應(yīng)按套內(nèi)面積計租，拒不簽訂正式合同，不按實際面積支付租金，2012年11月的租金直到12月才補交，12月的租金直到2013年2月才補交，且只按13000元月補交，此后的租金又拒絕支付。直到2013年7月才又補交了以前拖欠的租金13000元，8、9兩月各補交13000元，11月補交5000元，12月補交10000元。貝某公司于2013年12月準備起訴胡某來，去工商行政管理部門查詢其戶籍情況，才發(fā)現(xiàn)黃某港區(qū)順福緣商務(wù)賓館登記的業(yè)主不是胡某來，而是胡某來的兄弟胡某某；因胡某來聲稱該賓館是由其投資開辦的，經(jīng)貝某公司要求，胡某來才在租賃合同上加蓋了黃某港區(qū)順福緣商務(wù)賓館的印章。胡某來拒不交租的借口是租賃房屋墻面、屋面存在滲水現(xiàn)象，2012年8月，經(jīng)貝某公司和租賃房屋建設(shè)單位即黃某天某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱黃某天某公司）等委托，黃某市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站組織專家對滲水原因進行了鑒定，于2012年9月10日作出鑒定報告，認為商鋪滲水的原因是“租戶”私自在屋面建造花池、安裝水箱等原因所致，但胡某來拒不認可這一專家鑒定意見。而貝某公司認為租賃房屋尚在防滲漏的保修期內(nèi)，即使不是胡某來使用不當造成滲漏，依約也應(yīng)是由建設(shè)單位即原第三人黃某天某公司負責保修，胡某來不應(yīng)以滲漏為借口拒交租金。由于胡某來已經(jīng)嚴重違約而拒絕糾正，嚴重損害了貝某公司的合法權(quán)益，貝某公司于2014年1月7日書面通知胡某來、胡某某解除了雙方之間的房屋租賃合同關(guān)系，二人仍拒不騰退并拒絕支付租金。貝某公司在2014年1月訴至法院，在法院審理中，貝某公司及胡某某、胡某來于2014年12月24日達成《和解協(xié)議》，約定在貝某公司起訴黃某天某公司至該案判決生效前，胡某某、胡某來每月支付房租13000元，逾期應(yīng)按每日千分之一支付違約金等；貝某公司依約于2015年1月起訴黃某天某公司并調(diào)解結(jié)案，但胡某某、胡某來仍然違約拒付租金，經(jīng)貝某公司工作人員多次上門催告，但其拒不改正。貝某公司認為胡某某、胡某來拒付租金行為違約，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，其可行使合同解除權(quán)，故請求判如所請。
被告（反訴原告）胡某某、胡某來辯稱，在承租房屋后，該房屋存在嚴重質(zhì)量問題，影響了其經(jīng)營活動，給其造成了嚴重經(jīng)濟損失。對貝某公司的訴訟請求應(yīng)當予以駁回。關(guān)于對貝某公司主張訴訟請求的答辯：1、貝某公司單方解除合同無效。合同是雙方真實意思表示，一經(jīng)訂立就依法成立，因貝某公司房屋質(zhì)量違約在先，其拒付租金在后，故胡某某、胡某來不構(gòu)成違約，不能單方解除合同。2、貝某公司提出的租金數(shù)額有誤，胡某某、胡某來根據(jù)財務(wù)報表只同意欠租金171000元，只要把質(zhì)量問題解決了，租金自然會付。3、其余違約金、占用費、律師費均無事實和法律依據(jù)。關(guān)于對貝某公司主張事實和理由的答辯：1、拒付租金是行使后履行抗辯權(quán)的行為，因貝某公司質(zhì)量違約在先，故拒付租金不構(gòu)成違約。2、正是因為非胡某某、胡某來使用造成的滲漏等情況，保修期內(nèi)由開發(fā)商負責，保修期滿后由貝某公司負責。3、租金數(shù)額有會議紀要和參加人員證明為證，前四年每月13000元，第五年上漲5%，胡某某、胡某來認為應(yīng)按每月13000元計算租金。4、黃某市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站組織專家對滲水原因進行了鑒定，鑒定意見已經(jīng)依法收回作廢，不能作為依據(jù)。關(guān)于對貝某公司結(jié)論意見的答辯。1、貝某公司單方提出解除合同無效，胡某某、胡某來拒付租金是因房屋質(zhì)量存在問題。2、因貝某公司出租房屋存在嚴重質(zhì)量問題，導致胡某某、胡某來營業(yè)虧損660693.90元，加上維修費用153000元，合計損失813693.90元。3、關(guān)于質(zhì)量維修問題，如若不解除合同，或由貝某公司按照胡某某、胡某來的要求負責維修，或由貝某公司支付390000元維修費，另支付停業(yè)維修4個月利潤損失200000元（每月50000元）。4、因貝某公司質(zhì)量問題違約在先，現(xiàn)在貝某公司要求解除合同，就要按合同約定賠償裝修損失（1640109元×2倍）3280218元。
被告（反訴原告）胡某某、胡某來向本院提出反訴請求：1、確認胡某某、胡某來與貝某公司所簽訂的房屋租賃合同合法有效；2、判令貝某公司賠償胡某某、胡某來2012年賓館局部維修費（含材料費）140000元、2011年1月1日至2014年3月3日小面積維修滲水墻面等費用200000元、后期維修費350000元；3、判令貝某公司賠償胡某某、胡某來在2011年1月1日至2014年3月3日的停業(yè)損失500000元及后期停業(yè)三個月?lián)p失150000元；4、判令貝某公司雙倍賠償胡某某、胡某來的裝修損失2900000元。事實與理由：胡某某、胡某來與貝某公司于2010年12月1日簽訂了房屋租賃協(xié)議，貝某公司將位于天某金港明珠九棟一、二樓商業(yè)門面租給胡某某、胡某來，二人則根據(jù)合同約定，按月繳納租金。但是由于貝某公司出租房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題影響，造成胡某某、胡某來所經(jīng)營的賓館經(jīng)常停業(yè)維修，損失巨大。1、根據(jù)我國建筑法第六十條第二款的相關(guān)規(guī)定，貝某公司因為質(zhì)量問題未盡義務(wù)，人民法院應(yīng)認定其違約在先。2、根據(jù)我國合同法第二十二條、第六十七條相關(guān)規(guī)定，拒付租金的行為是行使后履行抗辯權(quán)的行為，不構(gòu)成違約，不承擔違約責任。貝某公司應(yīng)承擔違約賠償責任。人民法院應(yīng)當認定其怠于履行合同約定的維修義務(wù)，導致胡某某、胡某來損失擴大，對此應(yīng)承擔相應(yīng)賠償責任。其損失與對方違約行為有直接的因果關(guān)系，應(yīng)當適當賠償。3、根據(jù)我國民法通則第一百一十二條的規(guī)定以及參照合同法第一百一十一條的相關(guān)規(guī)定。貝某公司不顧質(zhì)量問題，給胡某某、胡某來造成了重大經(jīng)濟損失。貝某公司與黃某天某公司的訴訟已調(diào)解結(jié)案，貝某公司已獲得500000元賠償，故其應(yīng)將賠償如數(shù)向胡某某、胡某來交付，并賠償其他損失。現(xiàn)胡某某、胡某來反訴至法院，請求判如所請。
原告（反訴被告）貝某公司辯稱，租賃房屋滲漏是由于胡某某、胡某來自身使用不當引起的，胡某某、胡某來因違約在先，對貝某公司造成了損害。而貝某公司通過與黃某天某公司的訴訟獲得的賠償與本案無關(guān)，上述賠償沒有理由向胡某某、胡某來支付，請求法院駁回反訴人的反訴請求。
第三人武漢天某公司、饒某陳述：1、原第三人黃某天某公司所建設(shè)的位于天某金港明珠九棟一、二樓商業(yè)門面房屋是經(jīng)有關(guān)部門驗收合格后向所有客戶交付使用的，驗收合格本身就能證明房屋不存在質(zhì)量問題。2、雖然法律規(guī)定對交付使用的房屋有質(zhì)保期，但是其前提是用戶不得改變、破壞房屋的結(jié)構(gòu)。可本案的用戶即胡某某、胡某來在對房屋進行裝修時，私自在結(jié)構(gòu)變形縫上或旁邊砌了圍墻，已破壞了變形縫處原防水結(jié)構(gòu)，使變形縫邊天溝積水嚴重，致使內(nèi)墻體滲漏；同時，胡某某、胡某來對外立面裝修，已改變了原設(shè)計格局，破壞了原外立面防水體系，而且在增設(shè)的窗框與外墻之間密封不嚴，窗框泄水孔被封死，窗頂面磚倒坡等，均是造成滲漏的原因（詳見鑒定結(jié)論）。3、貝某公司與胡某某、胡某來之間的糾紛原因已非常明確，完全是由胡某某、胡某來在對房屋進行裝修時所致。二人的以上行為，即使該房屋是在質(zhì)保期內(nèi)出現(xiàn)問題也與建設(shè)質(zhì)量無關(guān)。胡某某、胡某來拒不向貝某公司支付房屋的借口是站不住腳的，更無任何法律依據(jù)。根據(jù)上述理由和鑒定結(jié)論，在造成滲水原因明確的情況下，無論其二人以任何借口未向貝某公司支付租金，貝某公司沒有理由將黃某天某公司列為第三人。綜上所述，貝某公司與胡某某、胡某來之間的糾紛，系因胡某某、胡某來在對房屋進行裝修時改變、破壞了房屋的防水結(jié)構(gòu)和設(shè)計格局，致使其墻體滲水，其滲水后果與黃某天某公司建設(shè)質(zhì)量無任何關(guān)聯(lián)，為此，特請求人民法院判決武漢天某公司、饒某不承擔任何責任。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)，本院認定如下：
一、貝某公司所提交的證據(jù)：房屋測繪報告，胡某某、胡某來認為實測面積不準，本院認為該報告系黃某市房屋測繪中心制作，能夠證明房屋面積，故本院予以采信；黃某市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站于2012年9月10日作出的《黃某天某金港明珠商鋪滲水鑒定報告》，該站在2013年5月8日的《會議紀要》中明確說明收回該報告，且在2014年4月9日又出具一份《證明》，說明該鑒定報告已收回并通知了各方，無論其收回該鑒定報告出于何種原因，該報告已由其出具機構(gòu)予以否定，故本院對該份鑒定報告本院不予采信，對《會議紀要》及《證明》本院予以采信；2014年1月3日，貝某公司出具并郵寄的《解除合同通知書》及郵件詳情單，胡某某、胡某來提出異議認為其沒有收到，本院認為貝某公司系向胡某某、胡某來兩個自然人發(fā)出通知，而快遞回執(zhí)上寫明系前臺工作人員代收，不能證明胡某某、胡某來收到該通知，故對該組證據(jù)本院不予采信；2014年1月7日，貝某公司與湖北人本律師事務(wù)所簽訂的《委托合同》及黃某市地方稅務(wù)局通用稅控發(fā)票，胡某某、胡某來對其關(guān)聯(lián)性提出異議，本院認為該組證據(jù)能夠證明貝某公司為主張本案債權(quán)而支出的律師服務(wù)費的事實，故予以采信；貝某公司與黃某天某公司于2004年5月20日簽訂的《拆遷還建協(xié)議》及于2011年10月15日簽訂的《補充協(xié)議》，胡某某、胡某來對其關(guān)聯(lián)性提出異議，本院認為該證據(jù)可以證明租賃房屋系黃某天某公司所建的事實，故本院予以采信；《黃某市建筑工程質(zhì)量信訪、投訴登記表》及貝某公司于2014年7月7日向第三人發(fā)出的《通知函》，武漢天某公司、饒某對其證明目的有異議，認為不能證明房屋滲漏是因為房屋質(zhì)量問題引起的，本院認為該組證據(jù)能夠證明貝某公司及胡某某、胡某來均為房屋漏水問題向有關(guān)部門及黃某天某公司反映的事實，對其真實性本院予以確認；貝某公司與胡某某、胡某來于2014年12月24日簽訂的《和解協(xié)議書》，胡某某、胡某來及武漢天某公司、饒某對其真實性均無異議，可以證明貝某公司及胡某某、胡某來對租賃關(guān)系在自愿基礎(chǔ)上達成協(xié)議的事實，故本院對該證據(jù)予以采信；貝某公司于2017年3月10日、2017年3月15日分別向胡某某、胡某來送達的《催告履行合同通知書》、《解除合同書》，胡某某、胡某來對其關(guān)聯(lián)性有異議，本院認為上述證據(jù)可以證明貝某公司催告胡某某、胡某來交納租金及主張解除合同的事實，故本院對其真實性本院予以確認。
二、胡某某、胡某來所提交的證據(jù)：《黃某港區(qū)順福緣商務(wù)賓館租金交款情況表》，貝某公司對其真實性有異議，本院認為該證據(jù)雖系胡某某、胡某來單方制作，但其繳納租金的時間及數(shù)額與貝某公司陳述相一致，故本院予以采信；2014年4月28日，黃某市金笠物業(yè)管理有限公司天某·金港明珠小區(qū)管理處出具的《證明》能夠證明胡某某、胡某來繳納物業(yè)費的事實，本院予以采信；收款收據(jù)30張能夠證明胡某某、胡某來支付押金及繳納租金的事實，對該組證據(jù)本院予以采信；《損益表》兩份及《資產(chǎn)負債表》，貝某公司對其真實性有異議，本院認為該組證據(jù)均系胡某某、胡某來單方制作，未經(jīng)評估審計，亦無其他證據(jù)予以佐證，故不予采信；黃某港區(qū)楚天緣酒店出具的《證明》及調(diào)查筆錄、馨夢園賓館出具的《證明》及調(diào)查筆錄、黃某港區(qū)港利來茶樓出具的《證明》，證明出租房屋存在質(zhì)量問題，貝某公司對其關(guān)聯(lián)性有異議，認為其只能證明出具證明的單位自住房屋的滲水問題，本院認為上述證明僅能證明上述經(jīng)營戶自身房屋漏水情況，且貝某公司對于胡某某、胡某來承租房屋一定范圍內(nèi)漏水的事實并未提出異議，故本院對上述證據(jù)均不予采信；2014年4月22日的《順福緣賓館房間等處滲水、漏水、開裂的情況》，貝某公司對其真實性有異議，本院認為該證據(jù)系2014年4月22日的《順福緣賓館房間等處滲水、漏水、開裂的情況》，貝某公司對其真實性有異議，本院認為該證據(jù)系胡某某、胡某來制作，且相對人不明確，對該份證據(jù)本院不予采信；照片一組證明出租房屋存在質(zhì)量問題，貝某公司對其關(guān)聯(lián)性有異議，本院認為該組證據(jù)能夠證明賓館滲水、漏水的事實，對其真實性本院予以確認；胡某某、胡某來于2011年3月8日出具的《關(guān)于黃某港順福緣商務(wù)賓館滲水情況的反映》、2013年1月19日出具的《對賓館滲水情況的告知》、2013年3月8日出具的《關(guān)于房屋漏水的情況說明》、2013年11月18日出具的《關(guān)于黃某港區(qū)順福緣賓館滲漏維修方案》，貝某公司對上述材料的真實性予以否認，本院認為上述材料因均系復印件，且無證據(jù)顯示貝某公司收到上述材料，故不予采信；2014年6月18日的《公函》及快遞詳情單、郵件跟蹤查詢結(jié)果，貝某公司對其真實性有異議，本院認為從查詢結(jié)果能夠證實貝某公司已簽收，故對其真實性本院予以確認；黃某港區(qū)順福緣商務(wù)賓館與開發(fā)區(qū)美飾家建材經(jīng)營部于2011年2月1日、2011年10月30日、2012年2月20日、2012年12月8日分別簽訂的《房屋維修協(xié)議》及《房屋維修合同》、開發(fā)區(qū)美飾家建材經(jīng)營部制作的四份預算表及分別于2011年3月26日、2011年12月17日、2012年4月6日、2013年2月26日出具的四張收款收據(jù)，證明胡某某、胡某來的維修損失，貝某公司對其真實性有異議，本院認為該組證據(jù)形成完整證據(jù)鏈，能夠證實胡某某、胡某來的維修損失，故本院均予以采信；胡某來與黃某市新世界裝飾設(shè)計工程有限公司于2010年8月6日簽訂的《裝飾工程施工合同》、預算書、裝修圖紙、收款收據(jù)三張，貝某公司對其真實性有異議，本院認為可以證明胡某來與黃某市新世紀裝飾設(shè)計工程有限公司簽訂裝修合同的事實，故本院對《裝飾工程施工合同》及裝修圖紙予以采信，但胡某某、胡某來提交的三張收據(jù)并不足以證明胡某某、胡某來已支付或全額支付上述裝修款，故本院對三張收款收據(jù)不予采信；固定資產(chǎn)統(tǒng)計表，貝某公司對其真實性有異議，本院認為該證據(jù)系胡某某、胡某來單方制作，其真實性不能確認，故本院不予采信；共同委托鑒定函及廣州市中星房屋安全鑒定有限公司于2014年9月28日出具的《房屋安全鑒定報告》，貝某公司及武漢天某公司、饒某對其真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均有異議，本院認為共同委托鑒定函中黃某天某公司未蓋章同意委托鑒定，雖貝某公司蓋章，但在隨后委托時貝某公司并未與廣州市中星房屋安全鑒定有限公司簽訂委托鑒定合同，且該份鑒定報告無鑒定人員名字及資質(zhì)證明，廣州市中星房屋安全鑒定有限公司亦無司法鑒定資格，故該組證據(jù)本院不予采信。

三、武漢天某公司、饒某提交的證據(jù)：天某·金港明珠8號樓及9號樓竣工驗收備案證明書、建筑工程竣工驗收報告、單位（子單位）工程質(zhì)量竣工驗收記錄、單位（子單位）工程安全和功能檢驗資料核查及主要功能抽查記錄，胡某某、胡某來對其真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均有異議，本院認為該組證據(jù)均能證明本案客觀事實，本院均予以采信；黃某金港明珠7號及9號商鋪《滲漏分析資料》（附照片），胡某某、胡某來對其真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均有異議，本院認為該證據(jù)無編制單位的印章，不能確定出具該份資料的主體，故不予采信。
根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：胡某某、胡某來于2010年6月28日簽訂《合伙協(xié)議》，確定就經(jīng)營黃某港區(qū)順福緣商務(wù)賓館形成合伙關(guān)系。2010年7月30日，胡某來與貝某公司簽訂一份《房屋租賃合同》，雙方約定貝某公司將位于天某金港明珠九棟一、二樓商業(yè)門面出租給胡某來經(jīng)營使用，面積以實測為準，租金根據(jù)面積進行計算；租賃期限10年，即從2010年12月1日至2020年11月30日止；租金從2010年12月1日開始計算，第一、二年一樓每月30元㎡，二樓每月18元㎡，第三年租金遞增5%，第六年即從2015年12月1日起雙方將根據(jù)當期市場情況另行確定租金數(shù)額；胡某來應(yīng)于起租后每月30日前交清租金和水電費，逾期未交，則按每天5‰的比例收取所欠金額的滯納金；胡某來在訂立本合同時，應(yīng)交押金4萬元，合同期滿后，待胡某來退還所有租用房屋、場所并結(jié)清全部賬目，貝某公司將押金退還胡某來（不計息）；貝某公司提供的物業(yè)服務(wù)限于對出租的房屋進行正常的維修，遇到非使用原因房屋出現(xiàn)滲漏等情況，保修期內(nèi)由開發(fā)商負責，保修期滿貝某公司應(yīng)出面協(xié)調(diào)和負責維修；未經(jīng)貝某公司許可，胡某來逾期二個月未交租金，貝某公司有權(quán)提前解除租賃合同，并要求胡某來依法賠償貝某公司的全部損失，含預期租金收入；胡某來逾期兩個月未交租金，貝某公司書面通知解除合同后，胡某來應(yīng)在5日內(nèi)騰出房屋，逾期未騰出房屋，貝某公司有權(quán)收回房屋，房屋內(nèi)胡某來未搬遷或拆除的設(shè)施設(shè)備，胡某來放棄所有權(quán)，無償歸貝某公司所有；任何一方違約導致訴訟的，必須除依合同約定承擔違約責任外，還需承擔另一方因主張權(quán)利而支出的一切費用，含訴訟費、律師費、評估費、執(zhí)行費等，其后在合同上加蓋黃某港區(qū)順福緣商務(wù)賓館的印章。合同簽訂同日，胡某來依約交納押金40000元，貝某公司依約將位于黃某港區(qū)花湖大道5-9-01戶、5-9-02戶房屋（均系毛坯房）交付胡某來使用，胡某來自行請人裝修，用于黃某港區(qū)順福緣商務(wù)賓館的經(jīng)營。2011年3月16日，胡某某在工商部門登記注冊黃某港區(qū)順福緣商務(wù)賓館的字號，經(jīng)營者登記為胡某某本人。此后，胡某來于2011年1月4日、2月11日、3月7日均分別支付租金10000元，于2011年5月13日支付租金20000元，于2011年6月7日、7月5日、8月30日、10月9日均分別支付租金10000元，于2011年11月3日支付租金20000元，于2011年12月14日、12月29日、2012年2月1日、3月19日、4月6日、5月2日、5月30日、6月19日、7月26日、9月11日均分別支付租金10000元，于2012年12月17日、2013年1月4日、7月1日、8月5日、9月3日、11月29日、12月26日、2014年2月21日、4月3日分別支付租金13000元、13000元、13000元、13000元、13000元、5000元、10000元、10000元、10000元。在房屋尚未辦理所有權(quán)證前，胡某來暫時每月按10000元的標準支付租金，2012年12月12日，貝某公司取得上述房屋的房屋所有權(quán)證，其中一樓建筑面積117.48㎡（含公攤面積11.98㎡）、二樓建筑面積639.71㎡（含公攤面積65.25㎡）。2010年10月，胡某來在裝修完畢之后發(fā)現(xiàn)房屋有滲漏問題，遂通知貝某公司，貝某公司及黃某天某公司均對房屋進行過維修，但滲漏問題未得到解決。黃某港區(qū)順福緣商務(wù)賓館與開發(fā)區(qū)美飾家建材經(jīng)營部于2011年2月1日簽訂了一份《房屋維修協(xié)議》，于2011年10月30日、2012年2月20日、2012年12月8日均分別簽訂《房屋維修合同》，約定由開發(fā)區(qū)美飾家建材經(jīng)營部對房屋進行維修。黃某港區(qū)順福緣商務(wù)賓館于2011年3月26日、2011年12月17日、2012年4月6日、2013年2月26日分別支付維修費38000元、30000元、43000元、42000元，開發(fā)區(qū)美飾家建材經(jīng)營部均開具收據(jù)。經(jīng)過維修后，房屋滲漏問題依然未得到解決，故經(jīng)營者胡某來在2014年4月3日之后拒付租金，雙方故而成訟。
2014年12月24日，貝某公司與胡某某、胡某來協(xié)商，簽訂了一份《和解協(xié)議書》，約定：1、貝某公司訴胡某某、胡某來租賃合同糾紛一案，貝某公司撤訴，胡某某、胡某來反訴貝某公司租賃合同糾紛一案，胡某某、胡某來撤訴，本訴及反訴的訴訟費用由各自承擔。雙方繼續(xù)履行房屋租賃合同，共同或者胡某某、胡某來協(xié)助貝某公司起訴黃某天某公司；2、胡某某、胡某來在本協(xié)議簽訂之日向貝某公司支付房租100000元（此筆租金由黃某市黃某港區(qū)住房保障與房屋征收管理局從位于黃某市黃某港區(qū)天津路28號房屋所有人胡某來房屋補償款中支付）。在起訴黃某天某公司案判決生效之日，胡某某、胡某來支付剩余租金（截至2014年12月31日未付租金219000元，不含簽訂本協(xié)議當日應(yīng)付的10萬元）給貝某公司（以雙方核實的數(shù)額為準）。3、本協(xié)議簽訂后并在起訴黃某天某公司案判決生效前，胡某某、胡某來每月支付房租13000元整；超過五個月部分，胡某某、胡某來每月暫支付一半房租6500元整。在起訴黃某天某公司案判決生效之日，胡某某、胡某來對該超過五個月部分的少交房租按每月6500元的標準一次性補交給貝某公司。判決生效后，恢復執(zhí)行原房屋租賃合同約定的租金標準（租賃面積雙方確定為750㎡，從2015年1月1日起租金標準按照原租賃合同執(zhí)行）。胡某某、胡某來未按期支付本條和前條約定租金的，應(yīng)按每日千分之一支付違約金。4、胡某某、胡某來在本協(xié)議簽訂后不能以房屋漏水等任何理由拒付租金。胡某某、胡某來未按期支付本條和前條約定租金的，應(yīng)按每日千分之一支付違約金。5、在本協(xié)議簽訂之前雙方一致同意，因租賃房屋漏水問題，將房租調(diào)整至每月13000元整。雙方對本協(xié)議簽訂之前的房屋租賃合同不再存在任何爭議，如雙方共同或者胡某某、胡某來協(xié)助貝某公司起訴黃某天某公司敗訴或者部分敗訴，結(jié)果均由胡某某、胡某來自行承擔，胡某某、胡某來仍應(yīng)按照房屋租賃合同約定支付租金。6、本協(xié)議簽訂后，雙方如因房屋租賃再有糾紛由黃某仲裁委員會管轄，違約方承擔非違約方全部律師服務(wù)費。7、本協(xié)議一式四份，貝某公司及胡某某、胡某來各執(zhí)兩份，自雙方簽字蓋章之日生效。該《和解協(xié)議書》簽訂后，胡某某、胡某來依約于2015年1月交納租金100000元，并于2015年1月、2月、3月、5月、7月分別支付租金10000元、16000元、5000元、5000元、5000元，此后再未支付租金。2015年4月8日，本院向胡某來告知貝某公司已按照雙方簽訂的和解協(xié)議向本院申請撤回本訴，現(xiàn)本院口頭裁定予以準許，胡某來表示雖然貝某公司撤回本訴，但其不會撤回反訴，也不會繼續(xù)履行《和解協(xié)議書》約定的內(nèi)容，并繼續(xù)向貝某公司主張賠償。2017年3月10日，貝某公司向胡某某、胡某來發(fā)出《催告履行合同通知書》，要求二人收到通知之日起五日內(nèi)，務(wù)必履行《和解協(xié)議書》上的義務(wù)，否則視為胡某某、胡某來根本違約；逾期不履行合同義務(wù)，貝某公司將依法行使合同解除權(quán)，并由胡某某、胡某來承擔一切法律后果。2017年3月15日，貝某公司再次向胡某某、胡某來發(fā)出《解除合同通知書》，要求解除貝某公司與胡某某、胡某來于2014年12月24日簽訂的《和解協(xié)議書》，自解除合同通知書到達之日起，貝某公司依法行使相關(guān)權(quán)利。2017年3月21日，黃某港區(qū)順福緣商務(wù)賓館作出《關(guān)于
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的答復函》，內(nèi)容為：1、關(guān)于雙方于2014年12月24日訂立《和解協(xié)議書》的問題，由于貴公司未完全履行約定的義務(wù)，因此本人早已反悔，該協(xié)議并未生效；2、由于貴公司出租的房屋存在嚴重質(zhì)量問題（滲水、漏水、開裂、下沉）構(gòu)成違約在先，胡某某、胡某來拒付租金于情于理于法均都成立；3、關(guān)于貴公司出租房屋質(zhì)量問題糾紛正在黃某港區(qū)人民法院審理中，胡某某、胡某來已經(jīng)向人民法院請求判令貴公司賠償其一切經(jīng)濟損失。黃某港區(qū)順福緣商務(wù)賓館至今未關(guān)門停止營業(yè)。
另查明，2004年5月20日，貝某公司與黃某天某公司簽訂一份《拆遷還建協(xié)議》，約定該公司在項目驗收后，按初裝修標準將建筑面積5000平方米兩層商業(yè)門面的權(quán)屬移交給貝某公司，商業(yè)門面具體位置為天某金港明珠7、9號樓兩層商業(yè)門面，不足部分按設(shè)計圖紙從7號樓向8號樓延伸至合計總兩層商業(yè)門面為5000平方米為止。黃某天某公司作為建設(shè)單位，承建的工程名稱為天某·金港明珠9號樓，開工日期為2008年4月1日，竣工日期為2009年12月29日，并于2010年2月10日辦理了竣工驗收備案。2010年3月份，黃某天某公司將上述約定房屋交付給貝某公司。2011年10月15日，貝某公司與該公司簽訂一份《補充協(xié)議》，約定因還建商業(yè)用房分割時大于5000平方米（實際為5050平方米），經(jīng)雙方協(xié)商鑒于雙方真誠合作和市場實際情況，該公司同意貝某公司免于補償差價款150000元整。
還查明，貝某公司依照《和解協(xié)議書》的約定于2015年3月25日以物權(quán)保護糾紛為由向本院起訴黃某天某公司。在審理過程中黃某天某公司于2016年7月7日在工商部門登記注銷，經(jīng)本院裁定，由該公司股東武漢天某公司、饒某作為被告參加訴訟，黃某天某公司退出訴訟。貝某公司在訴訟中請求本院裁決武漢天某公司、饒某就拆遷補償給貝某公司的5000平方米房屋因滲水所造成的租金減免損失進行補償。經(jīng)本院調(diào)解并于2017年12月7日出具（2015）鄂黃某港石民初字第00086號調(diào)解書，雙方在調(diào)解書中約定武漢天某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、饒某承諾于2017年12月30日前向原告黃某貝某生化有限公司給付損失人民幣50萬元。
原審案件審理中，根據(jù)貝某公司、胡某某、胡某來及黃某天某公司的申請，本院于2016年10月24日委托黃某市中級人民法院司法技術(shù)處對涉案房屋滲漏原因和滲漏與房屋質(zhì)量之間有無因果關(guān)系進行鑒定。黃某市中級人民法院司法技術(shù)處依法委托武漢馬房山理工工程結(jié)構(gòu)檢測有限公司進行鑒定。2016年12月27日，武漢馬房山理工工程結(jié)構(gòu)檢測有限公司出具《司法鑒定回復函》，認為無法進行鑒定，將該案退回黃某市中級人民法院。黃某市中級人民法院司法技術(shù)處于2016年12月30日向本院出具回復函，答復內(nèi)容為：“因該受委托機構(gòu)不能進行鑒定，現(xiàn)將該案退回你院，請依法處理”。
本院認為，一、關(guān)于貝某公司的主體資格問題，2015年4月8日，本院告知胡某來：“現(xiàn)本訴原告稱與被告達成和解協(xié)議，向本院提出撤訴申請，本院口頭裁定予以準許”，但在原審案卷中并無貝某公司申請撤回本訴的書面材料或口頭申請撤訴的筆錄，也沒有本院告知黃某天某公司的相關(guān)材料。其后在2017年3月14日的庭審中，貝某公司當庭變更了本訴的訴訟請求，而胡某某、胡某來也未對貝某公司訴訟主體資格問題提出任何異議，僅要求本院重新指定舉證期限，故本院認為貝某公司并未撤回本訴，而胡某某、胡某來亦對此予以認可，原審告知胡某來已口頭裁定貝某公司撤回本訴程序錯誤，貝某公司仍享有本訴原告的訴訟主體資格；
本案中胡某來與胡某某系個人合伙關(guān)系，雙方建立合伙關(guān)系之初即約定合伙目的為經(jīng)營黃某港區(qū)順福緣商務(wù)賓館，故胡某來與貝某公司簽訂《房屋租賃合同》時系以合伙事務(wù)執(zhí)行人的身份簽名，且該合同其后還加蓋合伙字號的印章，應(yīng)視為是全體合伙人對該合同的認可。雙方為解決租賃關(guān)系中產(chǎn)生的糾紛，經(jīng)協(xié)商后簽訂《和解協(xié)議書》，合同及協(xié)議書均系貝某公司及胡某某、胡某來真實意思表示，其內(nèi)容也并未違反法律強制性效力性規(guī)定。胡某某、胡某來認為《和解協(xié)議書》系其與貝某公司串通損害了武漢天某公司、饒某的合法權(quán)益，故應(yīng)屬無效合同。但經(jīng)當庭詢問，武漢天某公司及饒某均認為貝某公司系依據(jù)協(xié)議書約定的內(nèi)容依法起訴，并不存在串通損害其合法權(quán)益的問題，故本院認為《和解協(xié)議書》是對《房屋租賃合同》的合意變更及補充，合同及協(xié)議書均已成立并生效，對胡某某、胡某來的抗辯理由不予支持。胡某某、胡某來無正當理由拒絕履行協(xié)議書的約定，其行為已構(gòu)成違約。《和解協(xié)議書》中明確約定胡某某、胡某來不能以房屋漏水等任何理由拒付租金,而胡某某、胡某來其后仍未能按約支付租金，故本院對貝某公司要求二人支付租金的訴訟請求予以支持。經(jīng)雙方共同確認截至2014年12月31日未付租金為219000元，胡某來在簽訂《和解協(xié)議書》后累計支付租金41000元（10000元+16000元+5000元+5000元+5000元），故截至2014年12月31日，胡某某、胡某來拖欠的租金數(shù)額為178000元。雙方在簽訂合同之初胡某某、胡某來已向貝某公司支付押金40000元，在抵扣該筆押金后，胡某某、胡某來還應(yīng)向貝某公司支付2014年12月31日前的租金138000元，對貝某公司的該項本訴請求本院予以支持，對超出上述數(shù)額的部分不予支持。
因貝某公司及胡某某、胡某來在達成協(xié)議時，僅對2014年12月31日前租金進行了約定，未對違約金進行約定，該協(xié)議作為雙方的和解協(xié)議，應(yīng)視為貝某公司放棄了要求胡某某、胡某來支付2014年12月31日前違約金的請求，故對該請求本院不予支持。對于2015年1月1日起的租金，協(xié)議約定按原租賃合同執(zhí)行，因貝某公司及胡某某、胡某來約定第三年即2012年12月1日起租金遞增5%，對第四年即2013年12月1日起的租金未做另行約定，也未依據(jù)市場情況另行確定租金數(shù)額，故根據(jù)租賃房屋的實際面積，胡某某、胡某來應(yīng)從2015年1月起每月30日前支付租金15791.14元[（一樓30元㎡×117.48㎡+二樓18元㎡×639.71㎡）×（1+5%）]，貝某公司請求超出部分租金本院不予支持。因胡某某、胡某來未按《和解協(xié)議書》的約定支付租金，貝某公司在發(fā)出《催告履行合同通知書》要求二人支付租金后，二人仍未按約支付租金，其拒付租金的行為已構(gòu)成了違約，應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任。依據(jù)《房屋租賃合同》的約定，胡某來逾期兩個月未交租金，貝某公司即可主張解除合同，并要求胡某來五日內(nèi)從租賃房屋內(nèi)騰退，故貝某公司要求解除與胡某來于2010年7月30日簽訂的租賃合同，并立即返還租賃房屋的訴訟請求，本院予以支持；貝某公司要求胡某某、胡某來支付違約金的訴訟請求，本院亦予以支持。因原、被告雙方約定的違約金過高，依據(jù)合同法解釋的相關(guān)規(guī)定，已超過其實際損失的30%，應(yīng)予以調(diào)整。本院以貝某公司的實際損失、合同的履行情況、過錯程度及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，對逾期支付租金的違約金調(diào)整為貝某公司受到的可預見的損失即以拖欠租金數(shù)額為基數(shù)，按中國人民銀行同期一至五年（含五年）貸款基準利率的130%計付。對于貝某公司主張超出的部分，不符合法律規(guī)定，本院不予支持。因《房屋租賃合同》及《和解協(xié)議書》均對律師服務(wù)費進行了約定，湖北人本律師事務(wù)所收取的律師服務(wù)費30000元符合法律規(guī)定，故根據(jù)貝某公司的實際損失，本院對其主張的律師費服務(wù)費30000元予以支持。
對于胡某某、胡某來主張的損失問題。本院認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。當事人對涉案房屋存在滲漏等問題不持異議，但對造成滲漏的原因各執(zhí)一詞，且均未提出充分證據(jù)予以證明。雖然本院對貝某公司、黃某天某公司提交同份鑒定報告以及胡某某、胡某來提交的鑒定報告均未采信，但兩份報告均提及涉案房屋的滲漏與房屋質(zhì)量存在一定關(guān)系。綜合當事人舉證的照片、報修記錄以及各方陳述來看，本院認定涉案房屋確實存在一些質(zhì)量瑕疵，但涉案房屋滲漏點較多，情況較為復雜，并不能排除胡某某、胡某來裝修及其他業(yè)主私自搭建等因素導致多因一果的可能性。訴爭房屋因滲漏需要維修，原、被告均未能舉證證明造成滲漏的原因，貝某公司作為出租方應(yīng)履行維修義務(wù)，在房屋未維修好的情況下胡某某、胡某來自行請人進行維修，產(chǎn)生的費用應(yīng)由貝某公司承擔。根據(jù)胡某某、胡某來提供的證據(jù)，二人共計支出153000元（38000元+30000元+43000元+42000元）維修費，故貝某公司應(yīng)支付其維修費153000元，對于反訴請求的超出部分，本院不予支持。胡某某、胡某來反訴請求貝某公司賠償2011年停業(yè)期間房屋營業(yè)損失500000元、后期賓館停業(yè)三個月直接損失150000元以及雙倍裝修損失2900000元的訴訟請求，因胡某某、胡某來均未提供相應(yīng)證據(jù)證明損失數(shù)額，賓館一直未關(guān)門停業(yè)，二人亦未提交證據(jù)證明上述損失與房屋滲水之間的因果關(guān)系，且本院認定胡某某、胡某來未能按約支付租金的行為已構(gòu)成違約，故對胡某某、胡某來的上述請求本院均不予支持。二人還主張貝某公司應(yīng)將其在（2015）鄂黃某港石民初字第00086號案件中所獲得的賠償款500000元償付給二人，但從兩案標的來看，該案中武漢天某公司、饒某向貝某公司進行賠償?shù)囊罁?jù)以財產(chǎn)所有權(quán)為基礎(chǔ)，而本案中胡某某、胡某來向貝某公司主張權(quán)利則是以租賃合同關(guān)系為基礎(chǔ)，從訴的其他要素而言兩案也不具有關(guān)聯(lián)性，故本院對胡某某、胡某來的該項主張不予支持。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第三十五條、《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第二百二十一條、第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告（反訴被告）黃某貝某生化有限公司與被告（反訴原告）胡某來于2010年7月30日簽訂《房屋租賃合同》，被告（反訴原告）胡某某、胡某來于本判決生效后十五日內(nèi)向原告（反訴被告）黃某貝某生化有限公司返還其租賃的位于黃某市黃某港區(qū)花湖大道5-9-01號、5-9-02號的商鋪；
二、被告（反訴原告）胡某某、胡某來于本判決生效后十五日內(nèi)向原告（反訴被告）黃某貝某生化有限公司支付2014年12月31日前所欠的租金138000元；
三、被告（反訴原告）胡某某、胡某來于本判決生效后十五日內(nèi)按照每月15791.14元的標準向原告（反訴被告）黃某貝某生化有限公司支付從2015年1月1日至實際返還房屋之日的租金，同時還應(yīng)以拖欠租金為基數(shù)，按中國人民銀行同期一至五年（含五年）貸款基準利率的130%計付違約金；
四、被告（反訴原告）胡某某、胡某來于本判決生效后十五日內(nèi)向原告（反訴被告）黃某貝某生化有限公司支付律師服務(wù)費損失30000元；
五、原告（反訴被告）黃某貝某生化有限公司于本判決生效后十五日內(nèi)向被告（反訴原告）胡某某、胡某來支付維修費153000元；
六、駁回原告（反訴被告）黃某貝某生化有限公司的其他訴訟請求；
七、駁回反訴原告胡某某、胡某來的其他反訴請求。
如果黃某貝某生化有限公司、胡某某、胡某來未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案本訴案件受理費6650元、反訴案件受理費8430元，由原告（反訴被告）黃某貝某生化有限公司負擔3500元、被告（反訴原告）胡某某、胡某來負擔11580元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃某市中級人民法院。

審判長 黃鑌
人民陪審員 劉玉
人民陪審員 劉勇

書記員： 鄺慧敏