原告:雞西市祥光物業(yè)管理有限公司，住所地黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。
法定代表人：遲鳳文，董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：王惠，女，該公司房管員。
委托訴訟代理人：于戰(zhàn)波，女，該公司法律顧問(wèn)。
被告：于某某，女，xxxx年xx月xx日出生，戶籍地黑龍江省雞西市雞冠區(qū)，現(xiàn)住黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。
委托訴訟代理人：畢振東，黑龍江雪原律師事務(wù)所律師。

原告雞西市祥光物業(yè)管理有限公司與被告于某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2017年4月10日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，經(jīng)審理發(fā)現(xiàn)有不宜適用簡(jiǎn)易程序的情形，裁定轉(zhuǎn)為普通程序，于2017年5月16日、2017年6月22日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。人民陪審員參與本案事實(shí)認(rèn)定。原告雞西市祥光物業(yè)管理有限公司的委托訴訟代理人王惠、于戰(zhàn)波，被告于某某及其委托訴訟代理人畢振東到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
雞西市祥光物業(yè)管理有限公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：要求被告于某某交納2013年至2016年物業(yè)費(fèi)23272元及滯納金44508元，共計(jì)67780元；被告于某某承擔(dān)訴訟費(fèi)用。審理中，雞西市祥光物業(yè)管理有限公司變更訴訟請(qǐng)求為：被告于某某交納2013年至2016年物業(yè)費(fèi)23272元及違約金4654元，共計(jì)27926元；被告于某某承擔(dān)訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：于某某系雞西市雞冠區(qū)X期X號(hào)樓X號(hào)門(mén)市業(yè)主，房屋面積為269.36平方米。根據(jù)某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與雞西市祥光物業(yè)管理有限公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》約定，雞西市祥光物業(yè)管理有限公司一直積極履行相關(guān)權(quán)利義務(wù)，依法、依約對(duì)于某某居住的小區(qū)實(shí)施規(guī)范的物業(yè)管理，并提供了完善的物業(yè)管理服務(wù)。因于某某未交納物業(yè)費(fèi)，雞西市祥光物業(yè)管理有限公司催交未果，故訴至法院。
于某某辯稱，雞西市祥光物業(yè)管理有限公司所述與事實(shí)不符，其主張的物業(yè)費(fèi)和滯納金沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。一、因雞冠房產(chǎn)物管中心、雞冠區(qū)紅軍街道辦事處無(wú)X小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立檔案及《小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》等相關(guān)備案材料，說(shuō)明某小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)未成立，《物業(yè)服務(wù)合同》簽訂主體不存在，無(wú)效。二、于某某的門(mén)市房未向小區(qū)開(kāi)門(mén)，未享受物業(yè)公司提供的任何服務(wù)，但收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)比住宅高很多。根據(jù)《雞西市人民政府印發(fā)雞西市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知》（雞政發(fā)[2008]14號(hào)）第三條、第五條規(guī)定實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同中約定。但本案最根本的問(wèn)題是“業(yè)主委員會(huì)”淪為雞西市祥光物業(yè)管理有限公司斂財(cái)工具，于某某根本不知道有“業(yè)主委員會(huì)”存在，業(yè)主委員會(huì)更無(wú)權(quán)代表“業(yè)主”簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。綜上，請(qǐng)求駁回雞西市祥光物業(yè)管理有限公司的訴訟請(qǐng)求。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：原告雞西市祥光物業(yè)管理有限公司提交的證據(jù)一2013年至2016年度物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件4份、中華人民共和國(guó)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件、雞價(jià)聯(lián)字[2014]17號(hào)文件復(fù)印件、2013年至2016年物業(yè)費(fèi)催繳通知單4張及4張照片、律師函照片2張，證明雞西市祥光物業(yè)管理有限公司主體適格，具有從業(yè)資質(zhì)，收費(fèi)合法，依照物業(yè)服務(wù)合同約定，被告于某某應(yīng)當(dāng)履行交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)及應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。于某某對(duì)中華人民共和國(guó)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)、雞價(jià)聯(lián)字[2014]17號(hào)文件、2017年3月6日律師函真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議，提出證據(jù)與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)性，雞價(jià)聯(lián)字[2014]17號(hào)文件對(duì)門(mén)市的價(jià)格沒(méi)有批準(zhǔn)，另雞政發(fā)[2008]14號(hào)文件規(guī)定非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，“實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同中約定”，業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)代表業(yè)主與物業(yè)公司約定門(mén)市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，且從雞西市祥光物業(yè)管理有限公司提供的資質(zhì)分別為二級(jí)和三級(jí)，資質(zhì)不是最高的；對(duì)律師函及物業(yè)費(fèi)催繳通知單真實(shí)性無(wú)異議，提出于某某已收到，但因價(jià)格過(guò)高且未與業(yè)主本人協(xié)商達(dá)成共識(shí)所以沒(méi)有繳納；對(duì)物業(yè)服務(wù)合同有異議，第一份物業(yè)服務(wù)合同的簽訂時(shí)間為2011年的1月1日，而此時(shí)X期還沒(méi)有完全入戶，X期的業(yè)主大會(huì)的選舉尚未發(fā)生，業(yè)主委員會(huì)尚未存在，X期的業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)代表X期業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，該物業(yè)服務(wù)合同是違法、無(wú)效的。因于某某對(duì)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件、雞價(jià)聯(lián)字[2014]17號(hào)文件復(fù)印件、2013年至2016年物業(yè)費(fèi)催繳通知單及照片、律師函照片的真實(shí)性無(wú)異議，且上述證據(jù)能夠證實(shí)雞西市祥光物業(yè)管理有限公司具備從業(yè)資質(zhì)，依雞價(jià)聯(lián)字[2014]17號(hào)文件確定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向于某某發(fā)送催繳物業(yè)費(fèi)通知，故對(duì)上述證據(jù)，本院予以采信。證據(jù)二雞西市房產(chǎn)管理局業(yè)主委員會(huì)備案表復(fù)印件1份，證明本案小區(qū)業(yè)主委員會(huì)雞西市X城市花園業(yè)主委員會(huì)于2012年8月6日在雞西市房管局進(jìn)行備案，該業(yè)主委員會(huì)成立合法有效。于某某對(duì)證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議。提出一、通過(guò)同小區(qū)的門(mén)市房業(yè)主曹某某等到雞冠區(qū)房產(chǎn)物管中心、雞冠區(qū)紅軍街道辦事處以及社區(qū)調(diào)取證據(jù)，上述部門(mén)和機(jī)關(guān)沒(méi)有備案雞冠區(qū)X小區(qū)業(yè)主委員會(huì)“（一）業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的情況；（二）管理規(guī)約；（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（四）業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。”等材料，證明雞冠區(qū)X小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)未成立，雞西市祥光物業(yè)管理有限公司提供的《物業(yè)服務(wù)合同》是無(wú)效的。二、備案表沒(méi)有說(shuō)明來(lái)源和出處，備案表中街道辦事處只加蓋了公章，沒(méi)有負(fù)責(zé)人簽字。物業(yè)辦和房產(chǎn)管理部門(mén)未加蓋公章，表格審核意見(jiàn)處是空白的，沒(méi)有物業(yè)辦和房地產(chǎn)主管部門(mén)的意見(jiàn)，違反了《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，佐證了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)不合法。同時(shí)證實(shí)因X期沒(méi)有召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì)，沒(méi)有選舉業(yè)主委員會(huì)，所選舉的業(yè)主委員會(huì)委員均不是X期的業(yè)主，即便有所謂的備案，該物業(yè)服務(wù)合同對(duì)于某某也沒(méi)有約束力。因該證據(jù)能夠證實(shí)雞西市X城市花園業(yè)主委員會(huì)于2012年7月31日完成選舉，并于2012年8月6日備案，故對(duì)該證據(jù)，本院予以采信。證據(jù)三2011年12月29日物業(yè)服務(wù)協(xié)議復(fù)印件1份，證明于某某入住時(shí)與原告簽定的協(xié)議內(nèi)容已約定門(mén)市物業(yè)費(fèi)每月每平方米1.8元收取，佐證是雞西市祥光物業(yè)管理有限公司提交的證據(jù)一的證明目的。于某某對(duì)證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議，提出該證據(jù)證實(shí)了門(mén)市的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主和物業(yè)公司協(xié)商，該份協(xié)議是于某某入戶時(shí)簽訂的，于某某并不知道物業(yè)公司會(huì)向其提供什么樣的服務(wù)，在實(shí)際服務(wù)過(guò)程中，雞西市祥光物業(yè)管理有限公司對(duì)于某某所提供的服務(wù)幾乎為零，所以才自2013年開(kāi)始不再交納物業(yè)費(fèi)。因該證據(jù)能夠證實(shí)于某某入住時(shí)與雞西市祥光物業(yè)管理有限公司形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系及物業(yè)費(fèi)數(shù)額，故對(duì)該證據(jù)，本院予以采信。證據(jù)四業(yè)主委員會(huì)追認(rèn)說(shuō)明1份，證明對(duì)雞西市祥光物業(yè)管理有限公司提交證據(jù)一中2011年至2013年物業(yè)服務(wù)合同的追認(rèn)，以此證明雞西市祥光物業(yè)管理有限公司主張于某某繳納2013年度的物業(yè)費(fèi)合法有效。于某某有異議，提出于某某作為X期的業(yè)主，根本沒(méi)有選舉過(guò)也不知道X期業(yè)主委員會(huì)的成立，從證據(jù)看2012年的7月份完成業(yè)主委員會(huì)的委員選舉，但是物業(yè)服務(wù)合同卻簽訂于2011年1月1日，客觀說(shuō)明了該份證據(jù)的追認(rèn)是不真實(shí)的，在業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有成立時(shí)就簽定該合同，這是反常的，雞西市祥光物業(yè)管理有限公司利用該合同所確定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以支持其訴訟主張依法應(yīng)當(dāng)駁回。該份證據(jù)是證明業(yè)主委員會(huì)還沒(méi)有成立之前的事實(shí)，加以追認(rèn)更是無(wú)效的。因該證據(jù)系某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)出具，且有負(fù)責(zé)人簽字，符合書(shū)證形式，雖簽訂2011年1月1日物業(yè)合同時(shí)，該業(yè)主委員會(huì)尚未成立，其簽訂的合同為效力待定合同，業(yè)委會(huì)依法成立后，對(duì)其先前行為予以追認(rèn)，合同有效。故對(duì)該證據(jù)，本院予以采信。于某某提交證據(jù)一光盤(pán)（錄音資料4份），證明雞冠區(qū)X小區(qū)業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有在雞冠房產(chǎn)物管中心和雞冠區(qū)紅軍街道辦事處以及社區(qū)備案，雞冠房產(chǎn)物管中心和雞冠區(qū)紅軍街道辦事處沒(méi)有雞冠區(qū)X小區(qū)業(yè)主委員會(huì)“（一）業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的情況；（二）管理規(guī)約；（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（四）業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)?！眰浒覆牧?，違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十六條和《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（建房【2009】274號(hào)）第三十三條規(guī)定，證明雞冠區(qū)X小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)未成立。因業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)未成立，佐證雞西市祥光物業(yè)管理有限公司提供的《物業(yè)服務(wù)合同》是無(wú)效的。雞西市祥光物業(yè)管理有限公司對(duì)證據(jù)真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議，提出該錄音內(nèi)容主要為案外人曹某某及曹某某的愛(ài)人蘭某之間的對(duì)話，對(duì)于其他人身份在錄音中均無(wú)確認(rèn)，無(wú)法核實(shí)及證明是否是相關(guān)部門(mén)的工作人員。即使是工作人員，該錄音內(nèi)容中首先沒(méi)有明確該業(yè)主委員會(huì)是否在該處備案，其次也沒(méi)有明確肯定的說(shuō)明該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有在該處備案，錄音內(nèi)容大部分為案外人的自述，即無(wú)相關(guān)備案部門(mén)的確認(rèn)，也無(wú)相關(guān)備案負(fù)責(zé)人的確認(rèn)，就單憑自己認(rèn)為來(lái)證明其業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有備案成立不合法，是缺乏事實(shí)證據(jù)證實(shí)的，而事實(shí)是該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)依法已在相關(guān)部門(mén)進(jìn)行備案，成立是合法的，因此也不能證明被告所稱物業(yè)服務(wù)合同是無(wú)效的。被告對(duì)業(yè)主委員會(huì)身份提出質(zhì)疑與本案不是同一法律關(guān)系，不屬于本案審理范疇，于某某應(yīng)當(dāng)另行起訴。因該證據(jù)無(wú)法證實(shí)錄音相對(duì)方的所在單位的名稱及其個(gè)人身份，故對(duì)該證據(jù)，本院不予采信。證據(jù)二雞政發(fā)[2008]14號(hào)《雞西市人民政府印發(fā)雞西市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知》復(fù)印件，證明該《辦法》第三條、第五條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分別是政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。“實(shí)行市場(chǎng)調(diào)解價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同中約定”，業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)代表業(yè)主與物業(yè)公司約定門(mén)市房的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。雞西市祥光物業(yè)管理有限公司對(duì)證據(jù)真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議，提出根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，法院不予支持。該證據(jù)也不能證明業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)代表業(yè)主與物業(yè)公司約定門(mén)市房的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。因該證據(jù)能證實(shí)雞西市政府對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，并由業(yè)主與物業(yè)公司在合同中約定，但不能證實(shí)某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)代表業(yè)主簽訂合同，故對(duì)該證據(jù)，本院不予采信。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
被告于某某系雞冠區(qū)X期（X區(qū)）X號(hào)樓X號(hào)門(mén)市業(yè)主，房屋面積為269.36平方米。2011年1月1日、2014年1月1日、2014年12月2日及2015年12月2日原告雞西市祥光物業(yè)管理有限公司與X區(qū)所在的某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，雙方約定由雞西市祥光物業(yè)管理有限公司為X區(qū)實(shí)行物業(yè)管理和有償服務(wù)，期限自2011年1月1日零時(shí)起至2016年12月31日零時(shí)止；門(mén)市房物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按建筑面積每月每平方米1.80元計(jì)算；業(yè)主及使用人不能按催繳日期交納物業(yè)費(fèi)的，從逾期之日物業(yè)公司按每天千分之三收取滯納金。于某某未向雞西市祥光物業(yè)管理有限公司交納2013年至2016年12月31日期間物業(yè)費(fèi)，2017年3月6日原告雞西市祥光物業(yè)管理有限公司在雞冠區(qū)X期（X區(qū)）X號(hào)樓X號(hào)門(mén)市張貼了《律師函》，要求于某某在2017年3月11日前交納拖欠物業(yè)費(fèi)23272元。雞西市雞冠區(qū)X小區(qū)分為X區(qū)和X區(qū)，X區(qū)共24棟于2007年12月入住，X區(qū)共15棟于2011年4月入住，雞西市X城市花園業(yè)主委員會(huì)于2012年7月31日完成選舉，并于2012年8月6日在雞西市房產(chǎn)管理局備案。
另查，一、雞西市祥光物業(yè)管理有限公司于2008年取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。二、《雞西市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（雞政發(fā)[2008]14號(hào)）中規(guī)定非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

本院認(rèn)為，原告雞西市祥光物業(yè)管理有限公司與某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，亦未損害國(guó)家和社會(huì)公共利益，合法有效。被告于某某稱某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)未成立，合同無(wú)效的主張，因無(wú)證據(jù)證實(shí)，故其辯解理由不成立，本院不予采信。依照《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條“業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力”規(guī)定，雞西市祥光物業(yè)管理有限公司與某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》效力及于全體業(yè)主，即該合同效力及于被告于某某。雞西市祥光物業(yè)管理有限公司按照約定提供了物業(yè)服務(wù)，于某某應(yīng)按約定給付相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，依照《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條“物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持”規(guī)定，于某某主張未享受物業(yè)公司提供的任何服務(wù)的理由不成立，本院不予采信。按照合同約定，物業(yè)費(fèi)每平方米1.8元/月，面積為269.36平方米，故對(duì)雞西市祥光物業(yè)管理有限公司要求于天緩交納2013年至2016年物業(yè)管理費(fèi)23272元的主張，本院予以支持。本案中，于某某未按約定給付相應(yīng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)，又未能提供證據(jù)證實(shí)雞西市祥光物業(yè)管理有限公司所提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)向雞西市祥光物業(yè)管理有限公司承擔(dān)自逾期之日起的違約責(zé)任。因合同約定守約方按日3‰收取違約方滯納金過(guò)高，雖雞西市祥光物業(yè)管理有限公司自愿降低滯納金標(biāo)準(zhǔn)，主張按照拖欠物業(yè)費(fèi)總額20%計(jì)算違約金，但違約金仍然過(guò)高，應(yīng)酌情參照中國(guó)人民銀行同期貸款年利率6%以拖欠物業(yè)費(fèi)總額為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算支付違約金，即自2017年1月1日起算，計(jì)算至判決之日止。
綜上所述，被告于某某應(yīng)向原告雞西市祥光物業(yè)管理有限公司交納2013年至2016年物業(yè)管理費(fèi)23272元及違約金698.16元，合計(jì)23970.16元。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十八條第一款，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條第一款第三項(xiàng)、第五項(xiàng)，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條、第六條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，判決如下：

被告于某某在本判決生效之日起五日內(nèi)交納原告雞西市祥光物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)23272元及違約金698.16元，合計(jì)23970.16元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)1495元，原告雞西市祥光物業(yè)管理有限公司已預(yù)交。由原告雞西市祥光物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)1096元，被告于某某負(fù)擔(dān)399元同上款一并給付原告雞西市祥光物業(yè)管理有限公司。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省雞西市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng)　　龐學(xué)勤 人民陪審員王宗興 人民陪審員李杰

書(shū)記員夏萍