原告：謝某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省通山縣人。
委托訴訟代理人：徐維佳，湖北佳強(qiáng)律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：熊美妮，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省通山縣人，住址同上。系原告謝某某的妻子。
原告：成峰林，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省通山縣人，系原告謝某某的胞弟（隨母姓）。
委托訴訟代理人：謝某某，身份同上。
被告：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省通山縣人。
委托訴訟代理人：王莉芳，湖北自成律師事務(wù)所律師。
被告：成家順，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省通山縣人。
委托訴訟代理人：吳遠(yuǎn)本，湖北自成律師事務(wù)所律師。
被告：呂麗華，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省通山縣人。系成家順的前妻（現(xiàn)仍與成家順同居生活，離婚未離家）。
委托訴訟代理人：成家順，身份同上，系被告呂麗華的前夫。
原告謝某某、成峰林與被告王某某、第三人成家順、呂麗華案外人執(zhí)行異議之訴糾紛一案，本院于2016年9月13日立案受理后，依法組成合議庭于2017年2月22日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告謝某某，被告王某某及其委托訴訟代理人王莉芳，第三人成家順的委托訴訟代理人吳遠(yuǎn)本到庭參加了訴訟，原告成峰林、第三人呂麗華經(jīng)依法傳喚，無(wú)正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。庭審中，第三人成家順表示支持被告王某某的訴訟請(qǐng)求，依法成家順的“第三人”身份變更為“被告”；庭審后，第三人呂麗華亦表示支持被告王某某的訴訟請(qǐng)求，依法呂麗華的“第三人”身份變更為“被告”。
第一次庭審中，法庭決定為查明案情，原、被告、第三人繼續(xù)向法庭舉證。2017年4月11日本院依法組成合議庭第二次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告謝某某及其委托訴訟代理人徐維佳，原告成峰林的委托訴訟代理人謝某某，被告王某某的委托訴訟代理人王莉芳，被告成家順到庭參加了訴訟，被告呂麗華經(jīng)依法傳喚，無(wú)正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。
2017年5月26日，本案經(jīng)本院審判委員會(huì)討論。
2017年5月31日，審判長(zhǎng)冷緒昌發(fā)現(xiàn)原告謝某某的岳母系其結(jié)婚時(shí)的媒人，主動(dòng)提出回避申請(qǐng)，未被允許，并被要求繼續(xù)查清相關(guān)案件事實(shí)。

2017年6月16日，本院依法組成合議庭，再次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告謝某某將委托訴訟代理人周宗濤變更為其妻熊美妮，被告呂麗華委托其前夫被告成家順出庭代理。原告謝某某及其委托訴訟代理人徐維佳、熊美妮，原告成峰林的委托訴訟代理人謝某某，被告王某某及其委托訴訟代理人王莉芳，被告成家順，被告呂麗華的委托訴訟代理人成家順到庭參加了訴訟。庭審中，原、被告雙方對(duì)對(duì)方出庭人員均無(wú)意見(jiàn)。主審人冷緒昌把可能影響公正審判的上述事項(xiàng)向原、被告及各自的委托訴訟代理人說(shuō)明，并要求原、被告申請(qǐng)其回避二次。原、被告及各自的委托訴訟代理人亦均表示不申請(qǐng)主審人冷緒昌回避。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告謝某某、成峰林向本院提出訴訟請(qǐng)求：①確認(rèn)原告與成家順、呂麗華簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》合法有效；②請(qǐng)求對(duì)位于通山縣九宮山管委會(huì)鳳嶺路私房證號(hào)為“通羊字S04234”房屋，停止執(zhí)行，并解除查封執(zhí)行措施；③本案訴訟費(fèi)用由被告王某某負(fù)擔(dān)。事實(shí)與理由：2010年，原告與成家順、呂麗華簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，成家順、呂麗華將位于通山縣九宮山管委會(huì)鳳嶺路私房證號(hào)為“通羊字S04234”房屋轉(zhuǎn)讓給原告，房屋價(jià)格為62萬(wàn)元。由于當(dāng)時(shí)成家順、呂麗華將該房產(chǎn)權(quán)用于銀行抵押，原告分批次支付了40萬(wàn)元房款。后原告又為成家順、呂麗華清償了銀行借款本息40余萬(wàn)元，將該房屋產(chǎn)權(quán)證從銀行取出。2011年11月7日，原告與成家順、呂麗華在通山縣公證處重新簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》，并經(jīng)過(guò)公證。協(xié)議約定，成家順、呂麗華將位于通山縣九宮山管委會(huì)鳳嶺路私房證號(hào)為“通羊字S04234”房屋賣(mài)給原告，原告從獲得房產(chǎn)證件和土地使用證件后，即獲得該房屋所有權(quán)?！斗课葙I(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》生效后，由于通山縣九宮山管委會(huì)已凍結(jié)房屋產(chǎn)權(quán)證手續(xù)致雙方一直未辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，但原告已行使對(duì)該房屋的占有、管理、使用、收益的權(quán)利，并繳納了房屋轉(zhuǎn)讓的相關(guān)稅費(fèi)。2016年6月16日，通山法院作出（2016）鄂1224執(zhí)220號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，決定將位于通山縣九宮山管委會(huì)鳳嶺路私房證號(hào)為“通羊字S04234”房屋予以拍賣(mài)。后原告提出執(zhí)行異議申請(qǐng)，但是被法院裁定駁回。原告認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定，原告與成家順、呂麗華簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，原告已取得該房屋所有權(quán)，自合同成立時(shí)生效。雖未辦理物權(quán)登記，不影響合同效力，人民法院應(yīng)停止對(duì)該房屋的執(zhí)行?，F(xiàn)訴至法院，請(qǐng)求判令所求。
原告為證明其訴訟請(qǐng)求成立，在舉證期限內(nèi)向法庭提交了如下證據(jù)：
證據(jù)一、房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)、公證書(shū)，以證明原告方與成家順、呂麗華簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議已生效，具有法律效力的事實(shí)。
證據(jù)二、支付購(gòu)房款收條、轉(zhuǎn)賬憑證，以證明原告方已全額支付給成家順、呂麗華購(gòu)房款62萬(wàn)元的事實(shí)。
證據(jù)三、完稅憑證，以證明原告方購(gòu)買(mǎi)成家順、呂麗華的房屋應(yīng)繳納的契稅等稅費(fèi)已于2015年12月14日全部繳納的事實(shí)。
證據(jù)四、通山縣委（2013）6號(hào)專(zhuān)題會(huì)議紀(jì)要，以證明原告方購(gòu)買(mǎi)成家順、呂麗華的房屋后，因政策性原因?qū)е虏荒芗皶r(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的事實(shí)。
證據(jù)五、原告方申請(qǐng)法庭向通山縣房產(chǎn)管理局駐行政服務(wù)中心窗口吳忠勇、王興家所作的調(diào)查筆錄，以證明2013、2015年度，原告謝某某均找過(guò)他們要求辦理所購(gòu)成家順、呂麗華房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，因2013年有縣委會(huì)議精神，停辦了九宮山風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)登記手續(xù)，但2011-2013年間可以辦理；2015年謝某某又詢問(wèn)時(shí)，告訴可以辦理，因當(dāng)時(shí)未繳納購(gòu)買(mǎi)房屋的稅費(fèi)，所以當(dāng)時(shí)不能辦理。至今不能辦理的原因是該房屋已作抵押貸款，而貸款尚未還清的事實(shí)。
證據(jù)六、房屋土地使用權(quán)證原件及復(fù)印件，以證明涉案房屋的土地使用權(quán)證在房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)，已由成家順交付原告方質(zhì)押（未辦理質(zhì)押登記）至今，同時(shí)證明原告方從購(gòu)買(mǎi)該房屋后一直占有、使用該房屋的事實(shí)。
證據(jù)七、證人楊大軍的證明一份，以證明原告方從成家順、呂麗華處購(gòu)買(mǎi)該房屋后，于2012年10月份請(qǐng)楊大軍對(duì)該房屋漏水的二樓平頂進(jìn)行了重新建筑，地下室進(jìn)行了排水設(shè)施建設(shè)，室內(nèi)一、二樓進(jìn)行了重新裝修，費(fèi)用在100萬(wàn)元；后期房屋維修費(fèi)用10萬(wàn)余元，合計(jì)總費(fèi)用110余萬(wàn)元，由于時(shí)間太久，相關(guān)票據(jù)已遺失的事實(shí)。
證據(jù)八、證人吳忠勇的證言（徐維佳收集），以證明吳忠勇在法庭向他調(diào)查時(shí)表述“未辦理的原因是查到該房屋已作抵押貸款，貸款尚未還清”的意見(jiàn)是他個(gè)人猜測(cè)的，具體原因只有謝某某本人最清楚的事實(shí)。

本院認(rèn)為：原告方購(gòu)買(mǎi)該房屋的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效，全額給付了購(gòu)房款，并且從購(gòu)買(mǎi)之日至今一直對(duì)該房屋占有、使用和收益，并且在被告王某某起訴被告成家順、呂麗華之前繳納了該房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶所需的契稅等稅費(fèi)，雖然該房屋未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，但客觀上原告方已經(jīng)對(duì)該房屋享有“準(zhǔn)物權(quán)”。
從維護(hù)交易安全和穩(wěn)定角度看，該房屋不存在一房二賣(mài)或多賣(mài)情況，原告方的“準(zhǔn)物權(quán)”可以予以保護(hù)。在一方享有“準(zhǔn)物權(quán)”的情況下，對(duì)是否為買(mǎi)受人自身原因?qū)е虏荒苓^(guò)戶，不宜從嚴(yán)把握，是符合社會(huì)大多數(shù)人的價(jià)值取向的。本案中，原告方未及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，雖有過(guò)錯(cuò)，但并不是原告方一方行為所致，還有被告成家順聯(lián)系不上等原因。
但“準(zhǔn)物權(quán)”并不是“物權(quán)”。只要該房屋的他項(xiàng)權(quán)證被撤銷(xiāo)，辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶就很容易。當(dāng)然，原告方是否及時(shí)還清貸款，撤銷(xiāo)他項(xiàng)權(quán)證，以及他項(xiàng)權(quán)證撤銷(xiāo)后是否及時(shí)去辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，對(duì)該房屋的實(shí)際“物權(quán)”均存在法律意義上的影響。雖然本院在本案中可以保護(hù)原告方的“準(zhǔn)物權(quán)”，但并不等于此類(lèi)“準(zhǔn)物權(quán)”現(xiàn)象能一直被法律所保護(hù)。依法維權(quán)，是民事主體應(yīng)當(dāng)遵守的法律底線。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百零七條、第三百一十一條、第三百一十二條第一款第（一）項(xiàng)、第二款，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，判決如下：

一、原告謝某某、成峰林與被告成家順、呂麗華簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效。
二、不得執(zhí)行被告成家順、呂麗華共同所有，位于通山縣九宮山管委會(huì)鳳嶺路，編號(hào)為通房籍第CDJ2010016128，所有權(quán)證號(hào)為S04234的房屋。
本案受理費(fèi)100元，由被告王某某、成家順、呂麗華負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　冷緒昌 人民陪審員　　成崇喜 人民陪審員　　吳遠(yuǎn)進(jìn)

書(shū)記員：沈維 員鄭竹君