李某
馮雪巖（黑龍江馮雪萍律師事務(wù)所）
黑龍江省安某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司穆某分公司

原告李某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)固定職業(yè)，住所地黑龍江省穆某市。
委托代理人馮雪巖，黑龍江馮雪萍律師事務(wù)所律師。
被告黑龍江省安某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司穆某分公司，住所地黑龍江省牡丹江市穆某市。
負(fù)責(zé)人關(guān)呈利，男，經(jīng)理。
原告李某訴被告黑龍江省安某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司穆某分公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)安某穆某分公司）房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，原告于2016年1月8日向本院提出起訴。
本院受理后，依法組成合議庭，于2016年3月1日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。
原告李某及其委托代理人馮雪巖、被告安某穆某分公司的負(fù)責(zé)人關(guān)呈利到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告李某訴稱(chēng):2012年11月，原告從被告處以每平方米
1500元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了四套住宅，原告交納了購(gòu)房款319200元，被告為原告出具了四份購(gòu)房合同和收據(jù)。
可2013年11月原告要求辦理交接手續(xù)時(shí)，發(fā)現(xiàn)被告將房屋出售給他人，但經(jīng)查實(shí)，這四套樓房的另外購(gòu)買(mǎi)人被公安機(jī)關(guān)認(rèn)定與被告的負(fù)責(zé)人關(guān)呈利系非法吸收公眾存款的法律關(guān)系，而非房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，原告認(rèn)為，原告如實(shí)交納了購(gòu)房款，依法成立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，真實(shí)的買(mǎi)賣(mài)目的成立，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，原告的權(quán)益理應(yīng)受到保護(hù)，故原告提起訴訟:1.要求確認(rèn)原告與被告簽署的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效；2.要求被告履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，將出售給原告的位于穆某市八面通鎮(zhèn)平安小區(qū)二期的樓房交付原告，樓房具體明細(xì)為:1號(hào)樓1單元302室、402室、502室、602室，面積均約為53.20平方米（總價(jià)款319200元，每戶(hù)單價(jià)79800元，1500元/平方米）；3.要求被告履行協(xié)助辦理所有權(quán)證等樓房落戶(hù)手續(xù)；4.要求由被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
被告安某穆某分公司辯稱(chēng):關(guān)于原告起訴的內(nèi)容，被告在刑庭開(kāi)庭時(shí)陳述過(guò)，以刑庭開(kāi)庭筆錄記錄為準(zhǔn)。
法院判給誰(shuí)與被告無(wú)關(guān)了。
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn):1.原告與被告簽署的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效；2.被告是否應(yīng)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并將涉案房屋交付原告；3.被告是否應(yīng)協(xié)助原告辦理涉案房屋所有權(quán)登記手續(xù)。
原告李某、被告安某穆某分公司對(duì)本院總結(jié)的爭(zhēng)議焦點(diǎn)均無(wú)異議。
審理中原告李某為支持其主張，向法庭舉證如下:
1.⑴商品房買(mǎi)賣(mài)合同；⑵收據(jù)（金額合計(jì)319200元），證明:原告將款項(xiàng)將給被告單位，被告給原告開(kāi)具了商品房買(mǎi)賣(mài)合同和收據(jù)。
2.⑴（2012）房預(yù)售證第015號(hào)商品房預(yù)售許可證；⑵（2014）房預(yù)售證第004號(hào)商品房預(yù)售許可證；⑶編號(hào)xxxx建筑工程施工許可證，證明:平安小區(qū)二期有建筑施工許可，并辦理了預(yù)售房許可證。
3.⑴（2015）穆刑初字第46號(hào)刑事判決書(shū)；⑵平安小區(qū)二期樓銷(xiāo)售樓房產(chǎn)權(quán)確認(rèn)表，證明:原告購(gòu)買(mǎi)的房屋所支付的價(jià)款未在刑事判決所確定的吸收存款數(shù)額中。
被告安某穆某分公司對(duì)原告提供的上述證據(jù)的真實(shí)性與證明目的均無(wú)異議。
本院認(rèn)為，上述證據(jù)具有關(guān)聯(lián)性，能夠形成完整的證據(jù)鏈，且能夠互相證明原告的證明目的，故本院予以采信。
審理中被告安某穆某分公司未向法庭出示證據(jù)。
根據(jù)當(dāng)事人舉證、法庭調(diào)查及本院對(duì)上述證據(jù)的認(rèn)證意見(jiàn)，本院確認(rèn)本案事實(shí)如下:
原告李某與被告安某穆某分公司簽訂了四份商品房買(mǎi)賣(mài)合同，將被告安某穆某分公司在穆某市八面通鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的平安家園小區(qū)二期1號(hào)樓1單元302號(hào)、402號(hào)、502號(hào)、602號(hào)四套住宅（建筑面積均為53.20平方米），合計(jì)以319200元價(jià)格出售給原告，被告給原告出具了房款收據(jù)。
另查明，本案爭(zhēng)議房屋在穆某市公安局偵辦被告負(fù)責(zé)人關(guān)呈利非法吸收公眾存款時(shí)，將本案涉及房屋進(jìn)行了查封，且該房屋在房產(chǎn)備案登記在案外人金某某名下，被告安某穆某分公司負(fù)責(zé)人關(guān)呈利因犯非法吸收公眾存款罪，于2015年12月3日被黑龍江省穆某市人民法院判決有期徒刑三年六個(gè)月，并處罰金10萬(wàn)元，并認(rèn)定被告安某穆某分公司負(fù)責(zé)人關(guān)呈利向金某某借款510萬(wàn)元。
再查明，被告安某穆某分公司在穆某市八面通鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的平安家園小區(qū)二期1號(hào)樓于2014年4月23日取得商品房預(yù)售許可證明。
本院認(rèn)為:被告安某穆某分公司與原告李某簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，處分其在穆某市八面通鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的平安家園小區(qū)二期1號(hào)樓1單元房屋的行為合法有效，被告安某穆某分公司已實(shí)際收取購(gòu)房款，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條 ?“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
”，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條 ?“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
”的規(guī)定，原告李某與被告安某穆某分公司簽訂的四份房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。
但本案爭(zhēng)議房屋在穆某市公安局偵辦被告負(fù)責(zé)人關(guān)呈利非法吸收公眾存款時(shí)，將本案涉及房屋進(jìn)行了查封，且該房屋在房產(chǎn)備案登記在案外人金某某名下，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條 ?第一款 ?“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。
預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。
”的規(guī)定，原告未提供有效證據(jù)證實(shí)被告安某穆某分公司預(yù)告登記權(quán)利金某某的債權(quán)消滅或房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議被撤銷(xiāo)、解除、認(rèn)定無(wú)效，故應(yīng)待該房屋爭(zhēng)議解決，產(chǎn)權(quán)明晰后，再向被告主張交付房屋和履行協(xié)助過(guò)戶(hù)。
依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條 ?、第二十條 ?第一款 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?之規(guī)定，判決如下:
一、原告李某與被告黑龍江省安某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司穆某分公司簽訂的關(guān)于平安家園小區(qū)二期1號(hào)樓1單元302號(hào)、402號(hào)、502號(hào)、602號(hào)四套住宅的商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效；
二、駁回原告李某的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)6088元，由被告黑龍江省安某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司穆某分公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級(jí)人民法院。

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn):1.原告與被告簽署的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效；2.被告是否應(yīng)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并將涉案房屋交付原告；3.被告是否應(yīng)協(xié)助原告辦理涉案房屋所有權(quán)登記手續(xù)。
原告李某、被告安某穆某分公司對(duì)本院總結(jié)的爭(zhēng)議焦點(diǎn)均無(wú)異議。
審理中原告李某為支持其主張，向法庭舉證如下:
1.⑴商品房買(mǎi)賣(mài)合同；⑵收據(jù)（金額合計(jì)319200元），證明:原告將款項(xiàng)將給被告單位，被告給原告開(kāi)具了商品房買(mǎi)賣(mài)合同和收據(jù)。
2.⑴（2012）房預(yù)售證第015號(hào)商品房預(yù)售許可證；⑵（2014）房預(yù)售證第004號(hào)商品房預(yù)售許可證；⑶編號(hào)xxxx建筑工程施工許可證，證明:平安小區(qū)二期有建筑施工許可，并辦理了預(yù)售房許可證。
3.⑴（2015）穆刑初字第46號(hào)刑事判決書(shū)；⑵平安小區(qū)二期樓銷(xiāo)售樓房產(chǎn)權(quán)確認(rèn)表，證明:原告購(gòu)買(mǎi)的房屋所支付的價(jià)款未在刑事判決所確定的吸收存款數(shù)額中。
被告安某穆某分公司對(duì)原告提供的上述證據(jù)的真實(shí)性與證明目的均無(wú)異議。
本院認(rèn)為，上述證據(jù)具有關(guān)聯(lián)性，能夠形成完整的證據(jù)鏈，且能夠互相證明原告的證明目的，故本院予以采信。
審理中被告安某穆某分公司未向法庭出示證據(jù)。
根據(jù)當(dāng)事人舉證、法庭調(diào)查及本院對(duì)上述證據(jù)的認(rèn)證意見(jiàn)，本院確認(rèn)本案事實(shí)如下:
原告李某與被告安某穆某分公司簽訂了四份商品房買(mǎi)賣(mài)合同，將被告安某穆某分公司在穆某市八面通鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的平安家園小區(qū)二期1號(hào)樓1單元302號(hào)、402號(hào)、502號(hào)、602號(hào)四套住宅（建筑面積均為53.20平方米），合計(jì)以319200元價(jià)格出售給原告，被告給原告出具了房款收據(jù)。
另查明，本案爭(zhēng)議房屋在穆某市公安局偵辦被告負(fù)責(zé)人關(guān)呈利非法吸收公眾存款時(shí)，將本案涉及房屋進(jìn)行了查封，且該房屋在房產(chǎn)備案登記在案外人金某某名下，被告安某穆某分公司負(fù)責(zé)人關(guān)呈利因犯非法吸收公眾存款罪，于2015年12月3日被黑龍江省穆某市人民法院判決有期徒刑三年六個(gè)月，并處罰金10萬(wàn)元，并認(rèn)定被告安某穆某分公司負(fù)責(zé)人關(guān)呈利向金某某借款510萬(wàn)元。
再查明，被告安某穆某分公司在穆某市八面通鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的平安家園小區(qū)二期1號(hào)樓于2014年4月23日取得商品房預(yù)售許可證明。
本院認(rèn)為:被告安某穆某分公司與原告李某簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，處分其在穆某市八面通鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的平安家園小區(qū)二期1號(hào)樓1單元房屋的行為合法有效，被告安某穆某分公司已實(shí)際收取購(gòu)房款，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條 ?“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
”，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條 ?“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
”的規(guī)定，原告李某與被告安某穆某分公司簽訂的四份房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。
但本案爭(zhēng)議房屋在穆某市公安局偵辦被告負(fù)責(zé)人關(guān)呈利非法吸收公眾存款時(shí)，將本案涉及房屋進(jìn)行了查封，且該房屋在房產(chǎn)備案登記在案外人金某某名下，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條 ?第一款 ?“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。
預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。
”的規(guī)定，原告未提供有效證據(jù)證實(shí)被告安某穆某分公司預(yù)告登記權(quán)利金某某的債權(quán)消滅或房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議被撤銷(xiāo)、解除、認(rèn)定無(wú)效，故應(yīng)待該房屋爭(zhēng)議解決，產(chǎn)權(quán)明晰后，再向被告主張交付房屋和履行協(xié)助過(guò)戶(hù)。

依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條 ?、第二十條 ?第一款 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?之規(guī)定，判決如下:
一、原告李某與被告黑龍江省安某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司穆某分公司簽訂的關(guān)于平安家園小區(qū)二期1號(hào)樓1單元302號(hào)、402號(hào)、502號(hào)、602號(hào)四套住宅的商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效；
二、駁回原告李某的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)6088元，由被告黑龍江省安某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司穆某分公司負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：張梅
審判員：吳軍一
審判員：劉佳南

書(shū)記員：劉爽