李某吉
黑龍江新宏基建設集團房地產開發(fā)有限公司
潘龍

原告李某吉。
被告黑龍江新宏基建設集團房地產開發(fā)有限公司。
法定代表人陳宏。
委托代理人潘龍。
本院于2014年9月18日立案受理了原告李某吉訴被告黑龍江新宏基建設集團房地產開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛一案后，依法由代理審判員韓雪雪適用簡易程序于2014年10月31日公開開庭進行審理。
原告李某吉與被告黑龍江新宏基建設集團房地產開發(fā)有限公司的委托代理人潘龍到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結。
原告訴稱:原告與被告于2011年3月19日簽訂房屋買賣合同，原告購買被告開發(fā)的位于御景園小區(qū)的房屋一處，并交付給被告購房款336996.00元。
后房屋實際面積比合同約定面積多出4.08平方米，原告于2013年3月12日交付被告該房屋增加面積部分的房款12223.00元，并于當日重新簽訂了房屋買賣合同。
原告購買的該房屋實際面積與約定面積誤差的絕對值超過3%，符合解除房屋買賣合同的條件。
合同中房屋面積以房產登記部門最后核定的面積為準，購房款多退少補的約定屬于約定不明確。
被告的實際交房時間已超出合同約定的交房時間180日，原告有權解除合同。
原告與被告協(xié)商未成，故起訴至法院。
訴訟請求:1.判令解除原告與被告簽訂的房屋買賣合同。
后原告增加了如下訴訟請求:1.要求被告退還全部購房款349218.00元并賠償違約金146671.56元；2.被告承擔本案的訴訟費用。
被告辯稱:依據合同規(guī)定，被告同意解除合同并退還原告全額購房款349218.00元，但不同意支付違約金。
本案的爭議焦點是:一、原告與被告簽訂的房屋買賣合同是否有效，被告是否存在違約行為；二、如解除合同，被告是否應賠償原告購房款及違約金，數(shù)額是多少。
原告為支持其主張，向法庭提交如下證據:
證據一、收據三份、房屋買賣合同一份，證明原告與被告簽訂合同購買被告開發(fā)的位于御景園小區(qū)、建筑面積116.57平方米的房屋一處，原告交付購房款共計349218.00元。
2011年3月30日原告與被告簽訂了房屋買賣合同，后被告于2013年3月12日將原來的合同收回，更換為證據一的合同，因為房屋面積比原合同約定多出4.08平方米，原告補繳了12223.00元的購房款。
被告對該證據無異議。
由于被告對該證據無異議，故本院予以采信。
證據二、2014年8月12日被告給原告發(fā)的通知房屋入住的短信息內容說明一份，證明被告通知原告入住房屋時間超出合同約定的入住時間180日。
被告認為該證據不是法定的證據類型，沒有證明力。
本院認為，原告雖然能夠提供手機上的原信息予以核對，但無法證明發(fā)信人是被告，故本院對于該證據不予以采信。
被告為支持其反駁意見，向法庭提供如下一份證據:
證據一、2014年7月1日牡丹江晨報一份，證明原告所購買的28號樓應于2014年7月1日回遷。
原告對該證據形式要件及證明問題均有異議，無法確定真假。
牡丹江晨報上寫的入住時間是2014年6月30日，合同約定的交房時間是2013年6月30日，故已經超出約定入住時間180日，不能證明被告沒有違約責任。
本院認為，被告在牡丹江晨報上刊登御景園小區(qū)的入住通知，本院對該證據予以采信。
根據當事人的舉證、質證、法庭調查及本院對上述證據的認證意見，本院確認本案事實如下:
原告與被告于2011年簽訂房屋買賣合同，原告購買被告開發(fā)的位于御景園小區(qū)的房屋一處，約定每平方米單價2995.79元。
原告于2011年3月19日交付給被告定金20000.00元，并于2011年3月30日交付剩余房款316996.00元。
后房屋實際面積比合同約定面積多出4.08平方米，原告于2013年3月12日交付被告該房屋增加面積部分的房款12223.00元，并于當日重新簽訂了房屋買賣合同。
被告于2014年7月1日在牡丹江晨報上刊登入戶通知，通知御景園小區(qū)G28#樓的業(yè)戶于2014年7月1日辦理入住手續(xù)。
本院認為，原告與被告簽訂的房屋買賣合同系有效合同，雙方應按照合同約定履行義務。
原告主張房屋的實際面積比合同約定的面積多出4.08平方米，實際面積與約定面積誤差的絕對值超過3%，原告有權解除合同。
不論實際面積與約定面積誤差的絕對值是否超過3%，原告補交了增加面積部分的購房款，并與被告重新簽訂了房屋買賣合同，應視為原告以實際行動表示對增加面積的部分具有購買的意思表示，視為對原合同的變更，故本院對原告的該主張不予以支持。
原告與被告的房屋買賣合同約定的交房時間是2013年6月30日前，而被告在牡丹江晨報上通知入住的時間是2014年7月1日，已經超出約定入住時間一年，按照合同第九條規(guī)定，被告逾期交房時間超過180日，原告有權解除合同。
故本院對原告要求解除與被告簽訂的房屋買賣合同的訴訟請求予以支持。
如雙方解除合同，被告應按照合同第九條規(guī)定返還原告全部已付購房款，并按原告累計已付購房款的1%向原告支付違約金。
故本院對原告要求返還已付349218.00元購房款的訴訟請求予以支持。
但是按照合同約定，違約金的計算方式為349218.00元×1%=3492.18元。
原告未能舉證證實合同約定的違約金低于其造成的損失，故對原告要求的違約金，本院保護3492.18元。
依據《中華人民共和國合同法》第八條 ?:“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。
當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保護。
”、第六十條:“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務。
”、第七十七條第一款:“當事人協(xié)商一致，可以變更合同。
”、第九十三條:“當事人協(xié)商一致，可以解除合同。
當事人可以約定一方解除合同的條件。
解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。
”、第一百一十四條:“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。
”、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條 ?“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。
沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。
”的規(guī)定，判決如下:
一、解除原告李某吉與被告黑龍江新宏基建設集團房地產開發(fā)有限公司就坐落于御景園小區(qū)、產籍號為395-500-2／5-2-020202、建筑面積為116.57平方米的房屋簽訂的房屋買賣合同；
二、被告黑龍江新宏基建設集團房地產開發(fā)有限公司于本判決生效后十五日內返還原告李某吉購房款349218.00元并賠償原告違約金3492.18元；
三、駁回原告李某吉的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費8889.00元，減半收取4444.50元，由被告黑龍江新宏基建設集團房地產開發(fā)有限公司負擔3161.00元，由原告李某吉負擔1283.50元。
案件申請費2266.00元，由被告黑龍江新宏基建設集團房地產開發(fā)有限公司負擔1608.00元，由原告李某吉負擔658.00元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級人民法院。

本院認為，原告雖然能夠提供手機上的原信息予以核對，但無法證明發(fā)信人是被告，故本院對于該證據不予以采信。
被告為支持其反駁意見，向法庭提供如下一份證據:
證據一、2014年7月1日牡丹江晨報一份，證明原告所購買的28號樓應于2014年7月1日回遷。
原告對該證據形式要件及證明問題均有異議，無法確定真假。
牡丹江晨報上寫的入住時間是2014年6月30日，合同約定的交房時間是2013年6月30日，故已經超出約定入住時間180日，不能證明被告沒有違約責任。
本院認為，被告在牡丹江晨報上刊登御景園小區(qū)的入住通知，本院對該證據予以采信。
根據當事人的舉證、質證、法庭調查及本院對上述證據的認證意見，本院確認本案事實如下:
原告與被告于2011年簽訂房屋買賣合同，原告購買被告開發(fā)的位于御景園小區(qū)的房屋一處，約定每平方米單價2995.79元。
原告于2011年3月19日交付給被告定金20000.00元，并于2011年3月30日交付剩余房款316996.00元。
后房屋實際面積比合同約定面積多出4.08平方米，原告于2013年3月12日交付被告該房屋增加面積部分的房款12223.00元，并于當日重新簽訂了房屋買賣合同。
被告于2014年7月1日在牡丹江晨報上刊登入戶通知，通知御景園小區(qū)G28#樓的業(yè)戶于2014年7月1日辦理入住手續(xù)。
本院認為，原告與被告簽訂的房屋買賣合同系有效合同，雙方應按照合同約定履行義務。
原告主張房屋的實際面積比合同約定的面積多出4.08平方米，實際面積與約定面積誤差的絕對值超過3%，原告有權解除合同。
不論實際面積與約定面積誤差的絕對值是否超過3%，原告補交了增加面積部分的購房款，并與被告重新簽訂了房屋買賣合同，應視為原告以實際行動表示對增加面積的部分具有購買的意思表示，視為對原合同的變更，故本院對原告的該主張不予以支持。
原告與被告的房屋買賣合同約定的交房時間是2013年6月30日前，而被告在牡丹江晨報上通知入住的時間是2014年7月1日，已經超出約定入住時間一年，按照合同第九條規(guī)定，被告逾期交房時間超過180日，原告有權解除合同。
故本院對原告要求解除與被告簽訂的房屋買賣合同的訴訟請求予以支持。
如雙方解除合同，被告應按照合同第九條規(guī)定返還原告全部已付購房款，并按原告累計已付購房款的1%向原告支付違約金。
故本院對原告要求返還已付349218.00元購房款的訴訟請求予以支持。
但是按照合同約定，違約金的計算方式為349218.00元×1%=3492.18元。
原告未能舉證證實合同約定的違約金低于其造成的損失，故對原告要求的違約金，本院保護3492.18元。
依據《中華人民共和國合同法》第八條 ?:“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。
當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保護。
”、第六十條:“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務。
”、第七十七條第一款:“當事人協(xié)商一致，可以變更合同。
”、第九十三條:“當事人協(xié)商一致，可以解除合同。
當事人可以約定一方解除合同的條件。
解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。
”、第一百一十四條:“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。
”、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條 ?“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。
沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。

”的規(guī)定，判決如下:
一、解除原告李某吉與被告黑龍江新宏基建設集團房地產開發(fā)有限公司就坐落于御景園小區(qū)、產籍號為395-500-2／5-2-020202、建筑面積為116.57平方米的房屋簽訂的房屋買賣合同；
二、被告黑龍江新宏基建設集團房地產開發(fā)有限公司于本判決生效后十五日內返還原告李某吉購房款349218.00元并賠償原告違約金3492.18元；
三、駁回原告李某吉的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費8889.00元，減半收取4444.50元，由被告黑龍江新宏基建設集團房地產開發(fā)有限公司負擔3161.00元，由原告李某吉負擔1283.50元。
案件申請費2266.00元，由被告黑龍江新宏基建設集團房地產開發(fā)有限公司負擔1608.00元，由原告李某吉負擔658.00元。

審判長：韓雪雪

書記員：李娜