原告：曹某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住黑龍江省綏芬河市。委托訴訟代理人：董久震，黑龍江董久震律師事務所律師。被告：馬某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住黑龍江省綏芬河市。被告：馬春某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住黑龍江省綏芬河市。委托訴訟代理人：馬某某（與被告是父女關系），男，xxxx年xx月xx日出生，住黑龍江省綏芬河市。被告：綏芬河市龍興房地產開發(fā)（集團）有限公司，住所地黑龍江省綏芬河市。法定代表人，孫銀龍，該公司總經理。委托訴訟代理人：徐袁波，黑龍江晨光律師事務所律師。委托訴訟代理人：劉華霞，女，xxxx年xx月xx日出生，綏芬河市龍興房地產開發(fā)（集團）有限公司勞資科科員。

原告向本院提出訴訟請求：判令對綏芬河市新華商廈1單元1004室進行執(zhí)行。事實和理由：綏芬河市人民法院在執(zhí)行原告與龍興公司民間借貸糾紛一案時，被告馬某某、馬春某提出執(zhí)行異議，綏芬河市人民法院作出（2017）黑1081執(zhí)異10號執(zhí)行裁定，支持馬某某、馬春某的異議申請，原告不服該裁定提起執(zhí)行異議之訴。理由如下：一、原告享有該房屋的優(yōu)先權。被告只提供認購書和收據，該合同是否真實、是否支付購房款，借款是否轉化為買賣沒有進行審查。原告與龍興公司借款發(fā)生后，簽訂了買賣協(xié)議，辦理備案登記，享有優(yōu)先權。被告陳述對房屋進行了裝修和居住，交付房屋的時間是否在辦理登記手續(xù)之后,是否應當辦理而不辦理，被告無權繼續(xù)占有房屋。二、根據《最高人民法院關于人民法院辦理＜執(zhí)行異議和復議案件＞若干問題的規(guī)定》第二十八條第四項的規(guī)定，非因本人自身原因未辦理過戶登記的人民法院應當支持。被告提供的認購書和收據顯示其購買房屋的時間是2013年，而原告辦理登記的時間是2015年，因此，本案不是因為龍興公司的原因不能辦理相關手續(xù)，而是馬某某、馬春某的原因不去辦理手續(xù)，不屬于善意占有，被告無權占有該房屋。被告馬某某、馬春某辯稱，一、在涉案房屋未進行房屋所有權變更登記的情況下，被告為涉案房屋的第一順位權利人。（一）原告簽訂房屋買賣合同、銷售備案前，被告已于2013年12月31日與龍興公司簽訂了認購書并支付了全部房款。被告于2011年11月25日向龍興公司出借資金130萬元，后因龍興公司未及時還款，經協(xié)商，以被告的借款沖抵房屋的購房款。（二）被告已于原告簽訂購房協(xié)議、銷售備案登記前，合法占有涉案房屋。（三）被告未能進行房屋所有權變更登記在于涉案整棟房屋因龍興公司的原因不能辦理，被告對此沒有過錯。（四）原告未合法占有房屋，且原告的房屋買賣協(xié)議的簽訂時間晚于被告認購書的簽訂時間。二、原告的訴訟請求及主張的優(yōu)先權沒有事實和法律依據。被告龍興公司辯稱，2013年12月31日，馬某某用其在龍興公司張萍名下的借款130萬元頂賬了新華商廈1單元1004室，面積182.37平方米，單價4500元，房款820665元，該房款已從張萍借款中扣除。2015年曹某某計劃借給龍興公司300萬元，龍興公司為其備案了抵押物，其中包括新華商廈1單元1004室，后期該借款沒有實際履行。2016年8月曹某某起訴龍興公司，要求償還借款2588000元，庭審中，曹某某承認300萬元的借款沒有實際履行，龍興公司將借據收回。龍興公司要求解除抵押物備案，曹某某拒絕。原告圍繞訴訟請求依法提交如下證據：第一組證據商品房銷售備案登記表一份、（2017）黑1081執(zhí)異10號執(zhí)行裁定書一份。證明龍興公司向原告借款300萬元，用涉訴房屋進行備案登記，原告享有優(yōu)先權。2015年辦理備案時，被告馬某某、馬春某沒有在房產辦理任何手續(xù)。第二組證據馬某某、馬春某執(zhí)行異議申請書一份。證明馬某某、馬春某取得該房屋也不是買賣，是民間借貸關系而發(fā)生的認購。第三組證據認購書、收據各一份。證明龍興公司同馬某某、馬春某是借款關系。購買方的名字被隨意更改。收據上收款方式上寫的是“個借”不是房屋買賣。認購書不等同于房屋買賣合同，認購書表明馬某某有購買房屋的意向。而且收據上蓋的財務章、公章名稱有所區(qū)別，有“（集團）”兩個字，認購書上沒有。2013年至今，能夠辦理房屋登記手續(xù)，馬某某、馬春某沒有辦理，存在過錯。第四組證據電力消費發(fā)票一份。證明該房屋不是被告占有使用，原告曾經對該房屋交過電費。被告馬某某圍繞答辯理由依法提交如下證據：第一組證據銀行匯款憑證三張、第二組證據樓宇認購書、收據各一份。證明2011年11月25日，龍興公司向張萍借款230萬元，張萍扣除3個月利息，通過轉賬方式匯給龍興公司209.3萬元，該筆借款已經履行完畢。2013年12月31日，馬某某與龍興公司簽訂新華商廈樓宇認購書，馬某某認購新華商廈1單元1004室，建筑面積182.37平方米，單價4500元，房款820665元。馬某某用龍興公司欠張萍借款抵頂全部房款820665元。第三組證據供熱費交費記錄一份、水費收據二份、電費交款憑證一份、第四組證據2014年11月18日發(fā)票、2016年11月11日發(fā)票、2017年1月4日發(fā)票各一張、第五組證據電力銷售發(fā)票十一份、交付電費通知單三張、中環(huán)水務收據二份、第六組證據地址確認書三份。證明自2013年12月31日起馬某某占有、使用該房屋，交納各種費用。第七組證據房產檔案查詢信息二份、（2015）綏執(zhí)字第391-1號、395-1號執(zhí)行裁定書各一份。證明2013年11月3日，馬某某從龍興公司以頂欠款方式取得的歐亞新城小區(qū)G1-1單元401、402室。該兩處房產分別于2016年2月22日、2016年3月15日被法院執(zhí)行完畢。馬某某名下無房產。第八組證據不動產登記通知一份。證明因為歷史遺留問題辦理不了備案登記。第九組證據離婚證復印件一份。證明馬某某與張萍曾是夫妻關系，2013年7月10日馬某某與張萍離婚。被告龍興公司圍繞答辯理由依法提交如下證據：第一組證據2011年11月25日合同書、借據兩份、第二組證據收據存根一本、第三組證據2013年12月31日借據一張。證明2011年11月25日，馬某某愛人張萍與龍興公司簽訂借款合同，龍興公司向張萍借款本金230萬元，月利息3分，借款期限至2012年5月24日。該筆借款出具二張借據，分別為100萬元、130萬元。2013年12月31日，龍興公司從欠張萍130萬元借款中抵頂馬某某交付房款820665元。馬某某認購房屋，登記在馬春某名下。第四組證據2015年1月15日借據一張、第五組證據調解書一份。證明2015年1月15日的300萬元借款沒有實際履行，房屋備案時間的是2014年末，不是（2016）黑1081民初699號案件爭議的房屋。各方當事人對上述證據進行了質證，并分別發(fā)表了質證意見。三被告對原告提供的第一、二組證據無異議，對其他證據有異議。關于第三組證據，馬某某、馬春某認為馬某某與龍興公司協(xié)商交款時，馬春某不在現(xiàn)場，交款人寫成馬某某，下午馬春某回來，就將馬某某變更為馬春某。龍興公司認為2013年12月龍興公司以抵賬的形式將房屋出售給馬某某，并已實際履行。關于第四組證據，馬某某、馬春某認為2017年8月份左右，曹某某擅自到電業(yè)部門將戶名改成曹某某，電業(yè)部門調查后，又恢復成馬某某、馬春某。龍興公司認為，其從未將房屋交付曹某某。馬春某、龍興公司對馬某某提供的證據無異議，但龍興公司認為2013年12月31日將房屋交付后，沒有交過各種費用，不清楚馬某某如何交費。龍興公司在那段時間融資都是將借款匯入董事長孫銀龍的賬戶。曹某某對馬某某提供的第九組證據無異議，對其他證據有異議。認為第一組證據借款匯入孫銀龍賬戶，不是龍興公司賬戶，證實不了雙方發(fā)生借貸關系。認為第二組證據馬某某之前提供過該組證據，收據和認購書中公章有一個帶“集團”兩字，有一個不帶“集團”兩字，現(xiàn)在是一致的。樓宇認購書不等同房屋買賣合同，不等同于以房抵賬，只能說明馬某某或馬春某有購買樓房的意愿。被告陳述是用借款抵債，應該簽訂以房抵賬協(xié)議不是樓宇認購書。認為第三組證據是復印件，不予認可。認為第四組證據中2014年、2016年發(fā)票是復印件，雖然加蓋公章但沒有注明出處，而且名稱是馬某某，而2017年1月4日的發(fā)票名稱是馬春某。發(fā)票只能證實交費，不能證實產權人。認為第五組證據2017年1月15日前交費人是孫銀龍不是馬某某、馬春某。收據只能證明交費情況，不能證明房屋的所有權人。認為第六組證據只是證明能接受法院送達文件，不能證明實際住址。認為第七組證據不能證明這是馬某某的唯一住宅。在上午庭審中，龍興公司曾陳述剩余30多萬元抵給馬某某10多套住宅。認為第八組證據2015年原告就已經對該房屋辦理預告登記，按被告所說2013年12月份購買該房屋，被告就可以辦理預告登記，但是一直沒有辦理，證實不了被告沒有過錯。曹某某對龍興公司提供的證據有異議，認為第一組證據中票據能夠看出是頂1-G1-1-401室、402室房款，而且寫明了原收據100萬和合同230萬已收回，余款130萬請重新開具合同，給了賈東義。2013年3月22日頂房款、2013年5月10日頂房款，2013年11月3日在張萍借款剩余130萬給賈艷華頂房款。錢在2013年12月31日前頂清了，沒有本案訴爭頂房款的事實。認為第二組證據沒有標明是抵債所買賣的房款。記賬聯(lián)也在其中，其他記賬聯(lián)均已撕下入賬，只有這一份沒有入賬。沒有標明是本案訴爭房屋。認為第三組證據是復印件且與本案無關。認為第四組證據是孫銀龍或龍興公司自己出具的，不是原告出具的。認為第五組證據是對債務確認，沒有陳述其他問題。馬某某、馬春某除對龍興公司提供的證據欲證明的問題進行補充說明外，對龍興公司提供的第一、二、三、四組證據無異議，認為其不清楚第五組證據。本院經審查認為，對當事人均無異議的證據，本院予以確認并在卷佐證。馬某某提供的第三組證據、龍興公司提供的第三組證據均是復印件且原告對此不予認可，無法確認其真實性，本院對其不予采信。各方當事人提供的其他證據具有客觀性、合法性及與本案的關聯(lián)性，本院對其予以確認并在卷佐證。根據當事人陳述、舉證、質證和經審查確認的證據，本院認定事實如下：馬某某與張萍原是夫妻關系，馬春某是馬某某與張萍的婚生女。馬某某與張萍于2013年7月10日離婚。2011年11月25日，張萍與龍興公司簽訂合同書一份，合同約定龍興公司向張萍借款230萬元用于歐亞新城項目開發(fā)投資，月利率3%，期限自2011年11月25日至2012年5月24日。張萍提前扣除三個月利息207000元，從其農業(yè)銀行賬戶轉入孫銀龍賬戶973000元。馬某某從其信用社賬戶支取1120000元，存入孫銀龍賬戶。同日，龍興公司為張萍出具借據二份，借款金額分別為100萬元、130萬元。借款到期后，龍興公司沒有按照約定履行還款義務。2013年11月3日，龍興公司與張萍協(xié)商，龍興公司以1－G1－1－401室、1－G1－1－402室房屋抵償張萍借款，并在2011年11月25日欠款金額為130萬元的借據中注明：“結1－G1－1－401室、1－G1－1－402室房款，欠房款壹拾伍萬柒仟伍佰貳拾元整，從壹佰叁拾萬元里沖出，現(xiàn)剩余本金壹佰壹拾肆萬貳仟肆佰捌拾元整。2013.11.3（130萬－157520）＝1142480張萍?！?013年12月31日，馬某某與龍興公司簽訂《新華商廈樓宇認購書》一份，認購書約定：“一、經雙方協(xié)商，乙方（馬某某）確認定購甲方（龍興公司）開發(fā)的位于綏芬河市新華商廈1單元1004號物業(yè)，建筑面積約為182.37平方米，該物業(yè)銷售單價為每平方米4500元。二、在簽訂本協(xié)議時，乙方向甲方交納全款820665元。四、乙方同意以甲乙雙方簽定的《商品房買賣合同》為最終物業(yè)買賣依據。五、其他條款1.雙方簽定《商品房買賣合同》后，本協(xié)議自行終止?！蓖?，龍興公司出具收據一份，收據記載：“交款單位馬某某，收款方式個借人民幣捌拾貳萬零陸佰陸拾伍元整，收款事由新華商廈1單元1004室，面積182.37平方米，每平方米4500元?！焙炗喺J購書后，龍興公司將新華商廈1單元1004室交付馬某某。2014年11月18日，馬某某交納新華商廈1號樓1單元10層04門2014－2015供熱費3200元。2016年11月11日，馬某某交納新華商廈1號樓1單元10層04門2016－2017供熱費3000元。2017年1月4日，馬春某交納新華商廈1號樓1單元10層04門2016－2017供熱費2226元。2015年3月14日，馬某某交納新華商廈1號1單元1004室水費180元。馬某某分別于2015年2月10日、2015年3月3日、2016年2月5日在綏芬市人民法院（2015）綏商初字第151號、222號、（2016）黑1081民初66號案件中送達地址確認書中確認的送達地址為綏芬河市新華商廈1單元1004室。2016年2月22日，綏芬河市人民法院作出（2015）綏執(zhí)字第395－1號執(zhí)行裁定，將馬某某所有的位于歐亞新城G1號樓1幢1單元402室以356400元由申請人隋秀玲接收。2016年3月15日，綏芬河市人民法院作出（2015）綏執(zhí)字第391－1號執(zhí)行裁定，將馬某某所有的位于歐亞新城G1號樓1幢1單元401室以319707元由申請人張玉強接收。龍興公司、馬某某、馬春某將2013年12月31日收據中交款單位由馬某某更名為馬春某。馬某某在綏芬河無其他住宅信息。2017年8月28日，綏芬河市房產管理局、綏芬河市不動產登記中心聯(lián)合發(fā)出通知，內容：“按照市委、市政府關于解決房地產開發(fā)遺留及回遷辦證難問題的工作安排，經過一段時間的努力，經研究擬于2017年8月29日開始辦理新華商廈項目?！睘榱吮Ｕ显?zhèn)鶛嗟膶崿F(xiàn)，2014年12月26日，曹某某與龍興公司簽訂商品房買賣合同，雙方以商品房買賣的形式將新華商廈67幢1單元10層04商品房備案登記在曹某某名下。2017年2月17日，馬某某、馬春某向本院提出執(zhí)行異議申請，請求中止對綏芬河市新華商廈1單元1004室采取拍賣等執(zhí)行措施。本院于2017年2月15日作出（2017）黑1081執(zhí)異10號執(zhí)行裁定書，裁定中止對位于綏芬河市新華商廈1單元1004室的執(zhí)行。
原告曹某某與被告馬某某、馬春某、綏芬河市龍興房地產開發(fā)（集團）有限公司（以下簡稱龍興公司）執(zhí)行異議之訴一案，本院于2017年3月8日立案受理后，依法適用普通程序，于2017年9月15日、10月17日公開開庭進行了審理。原告及其委托訴訟代理人董久震，被告馬某某、馬春某，被告龍興公司的委托訴訟代理人徐袁波、劉華霞到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為，根據馬某某、馬春某自2014年11月18日起開始交納新華商廈1單元1004室的供熱費、水費等及馬某某在本院其他訴訟案件中確認的送達地址為新華商廈1單元1004室的事實足以證明龍興公司至遲在2014年11月18日之前已將該房屋交付馬某某，馬某某已對該房屋進行占有、使用。馬某某沒有及時辦理該房屋的產權過戶手續(xù)，是由于歷史遺留問題造成的，而非馬某某的過錯造成的。馬某某與龍興公司簽訂新華商廈樓宇認購書并由龍興公司出具收據，內容為：“交款單位馬某某，收款方式個借人民幣捌拾貳萬零陸佰陸拾伍元整，收款事由新華商廈1單元1004室，面積182.37平方米，每平方米4500元?！鄙鲜鍪聦嵶阋哉f明，馬某某與龍興公司達成了協(xié)議即以馬某某與張萍在婚姻關系存續(xù)期間與龍興公司的部分民間借貸關系通過簽訂樓宇認購書的方式轉化為房屋買賣關系，并且馬某某已按該認購書約定付清全部房款。樓宇認購書中約定了房屋位置、單價、面積、房款等一般條款，雖然雙方未對其他條款進行約定，但未作約定的部分雙方完全可依據《中華人民共和國合同法》第六十一條、第六十二條的規(guī)定予以明確。雖然樓宇認購書約定“乙方同意以甲乙雙方簽訂的《商品房買賣合同》為最終物業(yè)買賣依據。雙方簽訂《商品房買賣合同》后，本協(xié)議自行終止”且雙方至今沒有簽訂商品房買賣合同，但是馬某某已按認購書的約定付清全部房款，龍興公司也將房屋交付馬某某占有、使用。馬某某、龍興公司均按認購書約定履行了主要義務，且相對方對此予以接受。馬某某與龍興公司通過簽訂樓宇認購書的方式所確立的房屋買賣關系是各方當事人的真實意思表示，內容不違反法律和行政法規(guī)強制性規(guī)定，雖然各方沒有按照約定簽訂商品房買賣合同，但是各方均履行了主要義務，對方予以接受，應當認定樓宇認購書合法、有效，對各方均具有約束力。馬某某、馬春某將收據中交款單位由馬某某變更為馬春某，馬春某沒有向馬某某支付對價，應當認定是馬某某對馬春某的贈與。因贈與物未辦理產權過戶手續(xù)，受贈人馬春某無權就該贈與物主張權利。龍興公司與曹某某簽訂商品房買賣合同，并將新華商廈1單元1004室以買賣的形式登記備案在曹某某名下，雙方的本意是為了保障曹某某債權的實現(xiàn)，而非真實的商品房買賣行為。該備案不是當事人的真實意思表示且不具有擔保物權的性質，曹某某關于對該房屋享有優(yōu)先權的主張不成立。根據《最高人民法院關于人民法院辦理＜執(zhí)行異議和復議案件＞若干問題的規(guī)定》第二十九條：“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！钡囊?guī)定。馬某某對該房屋所享有的權利符合上述情形之規(guī)定且能夠排除執(zhí)行。原告要求繼續(xù)執(zhí)行該房屋無事實和法律依據，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關于人民法院辦理＜執(zhí)行異議和復議案件＞若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定，判決如下：

駁回曹某某的訴訟請求。案件受理費12700元，公告費260元，合計12960元，由曹某某負擔。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級人民法院。